物业服务合同范本及履约指南

物业服务合同范本及履约指南一、引言物业服务合同是规范物业服务企业与业主（或业主委员会）权利义务关系的核心文件，既保障物业服务的有序开展，也维护业主的合法权益。一份条款清晰、权责明确的合同，加之双方合规的履约行为，是构建和谐社区的重要基础。本文结合实务经验，梳理合同范本核心内容，并提供履约实操指南，供相关主体参考。二、物业服务合同范本解析（一）合同结构框架规范的物业服务合同通常包含当事人信息、服务内容与标准、服务费用及支付、服务期限、双方权利义务、违约责任、争议解决及其他约定（如附件、补充条款）等模块，各部分需逻辑连贯、表述严谨。（二）核心条款要点1.当事人信息条款需明确合同双方主体：物业服务企业应注明全称、统一社会信用代码、住所地及法定代表人；业主方（如业主委员会）需注明备案名称、住所地、负责人，若为全体业主签约，应明确“本合同对全体业主具有约束力”的表述，避免主体模糊。2.服务内容与标准条款服务项目：需逐项列举，如公共区域保洁（包含楼道、广场、垃圾桶清理等）、秩序维护（门岗值守、巡逻频次）、设施设备维护（电梯、消防、水电管网等巡检与维修）、绿化养护（修剪、补种、病虫害防治）等，避免“概括性服务”导致履约争议。服务标准：应量化、可验证，例如“电梯每月巡检2次，故障响应时间≤30分钟”“公共区域垃圾每日清运1次，楼道每周清扫3次”，杜绝“及时、妥善”等模糊表述。3.服务费用条款收费标准：明确计费方式（如按建筑面积/户/人头）、单价（如“住宅物业费2元/平方米·月”），并区分不同物业类型（住宅、商业、车库）的收费差异。支付方式：约定缴费周期（月/季/年）、缴费时间（如“每月10日前支付上月费用”）、支付账户（双方确认的对公账户）。特殊情形：补充空置房、装修期间、房屋转让/出租时的收费约定（如“空置房物业费按70%收取，需提前书面申请”）。4.服务期限条款明确起止时间（如“自2024年1月1日至2026年12月31日”），并约定续约机制：“合同期满前3个月，双方无书面异议的，自动续约1年”；同时约定提前解除的条件（如物业严重违约、业主大会决议解聘等）及通知期限（如“需提前60日书面通知对方”）。5.双方权利义务条款物业方义务：包括“公示服务计划与收支明细（每季度1次）”“配合政府部门及业主大会工作”“建立应急处置机制（如防汛、防疫）”等；业主方义务：包括“按时缴纳物业费”“遵守管理规约，不得违规装修、占用公共区域”等；双方权利：物业方有权“制止业主违规行为并报告主管部门”，业主方有权“监督服务质量、查阅财务账目（按约定程序）”。6.违约责任条款物业违约：如“服务未达标准，业主有权要求限期整改；逾期未改的，按季度物业费的10%支付违约金”；业主违约：如“拖欠物业费超过30日，按日万分之三支付违约金；经催告仍不支付的，物业可依法追讨”；需避免“天价违约金”或“无责任”条款，确保责任与过错相匹配。7.争议解决条款约定协商、调解（如居委会、物业行业协会调解）、仲裁或诉讼方式。若选择仲裁，需明确仲裁机构（如“提交XX仲裁委员会仲裁”）；若诉讼，可约定管辖法院（如“原告住所地人民法院”）。三、履约实操指南（一）业主方履约要点1.费用缴纳与凭证管理按合同约定时间缴费，通过银行转账、对公账户支付，保留转账记录、缴费票据；若对收费存疑，可要求物业7个工作日内公示“物业费收支明细”“公共收益使用情况”（依据《物业管理条例》，物业有公示义务）。2.服务监督与沟通组建业主监督小组（或委托业委会），定期（如每月）检查服务质量，对问题（如电梯故障未及时维修、垃圾清运不及时）以书面形式向物业反馈，要求限期回复并留存记录（照片、视频、沟通函件）。利用“业主群”“意见箱”等渠道收集诉求，每季度组织“物业服务沟通会”，督促物业改进。3.权利行使与合规维权依法提议召开业主大会（需20%以上业主联名），参与“选聘/解聘物业”“公共收益分配方案”等表决；若物业擅自挪用公共收益，可向住建部门投诉或提起诉讼，要求返还并赔偿。对物业“违规涨价”“减少服务项目”等违约行为，可依据合同要求整改、索赔，或通过业主大会决议解聘（需符合法定程序）。（二）物业服务企业履约要点1.服务执行与记录留痕严格按合同标准提供服务，建立服务台账：如电梯巡检记录（含时间、人员、故障处理情况）、保洁签到表、维修工单（业主签字确认）等，定期（每季度）向业委会/业主代表公示。遇突发情况（如火灾、水管爆裂），启动应急预案，及时通知业主并留存处置记录（照片、视频、业主反馈），避免“不作为”纠纷。2.费用管理与公开透明物业费专款专用，公共收益（如广告、停车费）单独列账，按合同约定分配（如“30%用于公共设施维护，70%归业主所有”），每半年公示收支明细，接受业主监督。若需调整物业费，需经“业主大会表决通过+政府指导价备案”（依据《价格法》《物业管理条例》），不得擅自涨价。3.风险防范与关系维护定期（每半年）自查合同履行情况，更新服务标准（如新增“智能安防系统维护”）以适应业主需求；对业主投诉，24小时内响应，72小时内反馈解决方案。与业委会、居委会建立联动机制，参与社区活动，提升业主满意度，减少纠纷发生。（三）纠纷处理与风险规避1.协商与调解优先纠纷发生后，双方先通过“面对面沟通”“书面函件”协商；协商无果的，可请求居委会（或街道办）、物业行业协会调解，达成《调解协议》后签字确认，避免矛盾激化。2.法律途径的证据准备若仲裁或诉讼，需准备：合同原件、缴费凭证、服务记录（台账、照片）、沟通函件（EMS回执）、违约事实证据（如电梯故障视频、垃圾堆积照片）等，确保证据“真实、关联、合法”。3.风险规避建议业主：按时缴费，避免因“欠费”被起诉；对服务不满时，通过合法途径维权，而非“以拒缴物业费对抗”。物业：规范服务流程，留存履约证据；定期培训员工（如客服、维修人员）的法律意识与服务意识，避免因“态度问题”激化矛盾。四、结语物业服务合同的签订