2024年房地产估价师考试复习题(含答案)

2024年房地产估价师考试复习题(含答案)一、单项选择题1.房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案：C解析：房地产具有供给有限特性，本质上是因为房地产的不可移动性，它使得房地产的供给受到空间位置的严格限制，不能像其他商品那样可以通过运输等方式随意增加供给。土地总量有限是供给有限的一个基础因素，但不是本质原因；规划限制是影响供给的一个外部条件；价值量大与供给有限并无直接的本质联系。2.下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产答案：C解析：独立使用的房地产可以单独进行交易和使用，其交易的灵活性较高，所以变现能力相对较强。用途专业的房地产，由于其用途的局限性，市场需求相对较窄，变现难度较大；价值较大的房地产，交易所需资金较多，潜在购买者相对较少，变现也相对困难；不可分割的房地产在交易时可能会受到很多限制，不利于快速变现。3.某套住宅的套内建筑面积为145m²，套内使用面积为132m²，应分摊的公共部分建筑面积为9m²，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m²，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m²。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C解析：首先计算建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共部分建筑面积=145+9=154m²。然后计算该套住宅的总价，总价=套内建筑面积×按套内建筑面积计算的价格=145×3500=507500元。最后计算按建筑面积计算的价格，按建筑面积计算的价格=总价÷建筑面积=507500÷154≈3295元/m²。4.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B解析：楼层属于区位因素，而不是实物因素。户型、层高和装修都直接涉及到住宅本身的实物特征。户型影响居住的舒适度和功能布局；层高影响空间感和通风采光等；装修则直接体现了住宅的内部装饰和品质。5.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入水平B.物价因素C.城市化D.利率因素答案：C解析：城市化属于社会因素，而不是经济因素。居民收入水平、物价因素和利率因素都与经济运行密切相关。居民收入水平的高低直接影响房地产的购买力；物价因素会影响房地产的建造成本和价格；利率因素会影响房地产的投资和融资成本。6.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m²。A.2487.75B.2500C.2511.06D.2178.25答案：B解析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/m²。则卖方实际得到的价格为x(17%)，买方实际付出的价格为x(1+5%)。已知买方付给卖方2325元/m²，即x(17%)=2325，解得x=2325÷(17%)=2500元/m²。7.某可比实例的成交价格为2400元/m²，建筑面积100m²，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m²。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B解析：首先将不同时间支付的款项折现到成交日期。首期付款12万元；半年后支付的8万元折现到成交日期为8÷(1+10%÷2)=7.619万元；1年后支付的4万元折现到成交日期为4÷(1+10%)=3.636万元。则该可比实例在成交日期一次性付清的总价为12+7.619+3.636=23.255万元。成交价格为23.255×10000÷100=2325.5元/m²，四舍五入后约为2326.41元/m²。8.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368B.552C.561D.920答案：B解析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入×(1运营费用率)=80×(140%)=48万元。然后确定报酬率，报酬率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%。最后根据收益法公式计算收益价格，n=508=42年，V=A/Y[11/(1+Y)^n]=48÷8%[11/(1+8%)^42]≈552万元。9.某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C解析：首先计算年折旧额，年折旧额=重置价格×(1残值率)÷经济寿命=800×(12%)÷40=19.6元/m²。然后计算折旧总额，折旧总额=年折旧额×有效经过年数=19.6×12=235.2元/m²。最后计算建筑物现值，建筑物现值=(重置价格折旧总额)×建筑面积=(800235.2)×200÷10000=11.296万元，四舍五入后约为11.3万元。10.某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m²，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%。该在建工程建成后的房地产现值为（）万元。A.4023.04B.4074.10C.4768.50D.5652.09答案：C解析：首先根据收益法计算建成后的房地产价值，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，n=403=37年，V=480÷8%[11/(1+8%)^37]≈5652.09万元。然后将建成后的房地产价值折现到现在，现值=5652.09÷(1+12%)^1.5≈4768.50万元。二、多项选择题1.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值答案：AD解析：房地产的独一无二和价值量大的特性决定了房地产需要专业估价。独一无二使得房地产之间难以直接比较，需要专业人员进行分析和判断；价值量大则使得交易涉及的金额巨大，需要专业估价来提供合理的价格参考。寿命长久、供给有限和保值增值虽然也是房地产的特性，但不是决定需要专业估价的关键特性。2.下列房地产价格构成内容中，属于建设成本的有（）。A.耕地开垦费B.基础配套设施建设费C.建筑安装工程费D.公共事业建设配套费E.开发期间税费答案：BCDE解析：建设成本包括土地开发成本和建筑物建设成本。基础配套设施建设费、建筑安装工程费属于建筑物建设成本；公共事业建设配套费和开发期间税费也是建设过程中需要支出的费用。耕地开垦费属于土地取得成本，而不是建设成本。3.下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施答案：ABCE解析：区位因素是指房地产的空间位置及其与相关场所的关系。交通便捷程度、周围环境和景观、外部配套设施都直接与房地产的区位相关。朝向、楼层也属于区位因素的范畴，不同的朝向和楼层会影响房地产的采光、通风和视野等。建筑规模属于实物因素，而不是区位因素。4.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：BCDE解析：可比实例与估价对象所处的地区可以是同一供求范围内的类似地区，不一定必须相同，A选项错误。可比实例的交易类型应与估价目的吻合，以保证价格的可比性；规模相当可以减少因规模差异带来的价格偏差；成交价格应为正常价格或可修正为正常价格，这样才能准确反映市场价值；大类用途相同也是选取可比实例的基本要求。5.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法答案：ABD解析：确定报酬率的基本方法有市场提取法、累加法和投资报酬率排序插入法。市场提取法是通过收集市场上类似房地产的收益和价格资料，从中提取出报酬率；累加法是将无风险报酬率和风险补偿率等因素相加得到报酬率；投资报酬率排序插入法是通过对不同类型投资的报酬率进行排序，然后插入估价对象的报酬率。指数调整法主要用于物价指数调整等；收益乘数法是收益法的一种应用形式，不是确定报酬率的方法。6.下列关于成本法估价的说法中，正确的有（）。A.成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值B.成本法估价需要测算土地重新取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润C.成本法中的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧D.成本法估价时，重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润E.成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值答案：ABCDE解析：成本法适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值，如新建房地产、旧房地产等。成本法估价需要全面考虑各项成本和利润因素，包括土地重新取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧，以反映房地产价值的减损。重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。成本法的本质就是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。7.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的时间E.估价时点答案：AD解析：开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发结束时的时间，因为此时房地产达到了可使用或可销售的状态。另外，在考虑销售情况时，也可以是全部租售出去时的时间，以反映最终的市场价值实现情况。购买待开发房地产时的时间是估价时点，而不是开发完成后的房地产价值对应的时间；建设期间的某个时间房地产尚未开发完成，不能体现开发完成后的价值。8.长期趋势法主要有（）等方法。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法E.指数修匀法答案：ABCDE解析：长期趋势法主要包括数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法等。数学曲线拟合法是通过拟合数学曲线来描述房地产价格的变化趋势；平均增减量法是根据房地产价格的平均增减量来预测未来价格；平均发展速度法是根据房地产价格的平均发展速度来进行预测；移动平均法是通过对时间序列数据进行移动平均来平滑数据并预测未来趋势；指数修匀法是利用指数加权的方法对历史数据进行修匀并预测未来价格。9.房地产损害赔偿的类型主要有（）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因工程质量缺陷造成房地产价值损失的D.因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失的E.因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失的答案：ABCDE解析：房地产损害赔偿的类型包括因使他人房地产遭受污染、因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失、因工程质量缺陷造成房地产价值损失、因未能履约使他人工程停缓建给他人造成损失以及因对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失等多种情况。这些情况都会导致房地产权利人的利益受损，需要进行相应的赔偿。10.房地产估价报告通常由（）等组成。A.估价委托书B.估价师声明C.估价结果报告D.估价技术报告E.附件答案：BCDE解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件等组成。估价委托书是委托估价的文件，不属于估价报告的组成部分。三、判断题1.房地产的独一无二特性导致了房地产市场是一个完全竞争的市场。（）答案：错误解析：房地产的独一无二特性使得房地产之间难以完全替代，每个房地产都有其独特的区位、实物和权益特征，这导致房地产市场是一个不完全竞争的市场，而不是完全竞争市场。在完全竞争市场中，商品是同质的，买卖双方可以自由进出市场，而房地产市场不具备这些条件。2.房地产价格与利率正相关，利率上升，房地产价格会上升；利率下降，房地产价格会下降。（）答案：错误解析：房地产价格与利率负相关。利率上升，会增加房地产的投资和融资成本，减少房地产的需求，从而导致房地产价格下降；利率下降，会降低房地产的投资和融资成本，增加房地产的需求，推动房地产价格上升。3.市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（）答案：正确解析：市场法是通过选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，其本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。4.收益法中，净收益等于有效毛收入减去运营费用。（）答案：正确解析：在收益法中，净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，其计算公式为净收益=有效毛收入运营费用。有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入，运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。5.成本法中的土地重新取得成本是指在估价时点状况下，重新取得土地使用权的必要支出。（）答案：错误解析：成本法中的土地重新取得成本是指在估价时点状况下，重新取得开发建设土地所必需的支出和应获得的利润。不仅仅是取得土地使用权的必要支出，还包括相关的利润等因素。6.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间是开发结束时的时间，而不是估价时点。（）答案：正确解析：开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况所对应的价值，其对应的时间通常是开发结束时的时间，而估价时点是评估价值所对应的时间，一般是购买待开发房地产的时间，两者是不同的概念。7.长期趋势法可以用于预测房地产的未来价格，也可以用于对房地产的价格进行市场比较。（）答案：错误解析：长期趋势法主要用于预测房地产的未来价格，通过对房地产价格的历史数据进行分析和处理，找出其变化趋势并进行外推预测。而市场比较法是通过选取可比实例与估价对象进行比较来求取房地产价值的方法，长期趋势法并不用于对房地产的价格进行市场比较。8.房地产损害赔偿估价，一般是评估房地产在损害发生前后的价值之差。（）答案：正确解析：房地产损害赔偿估价的目的是确定因损害给房地产造成的价值损失，通常是通过评估房地产在损害发生前后的价值，然后计算两者的差值来确定赔偿金额。9.房地产估价报告中，估价师声明是对估价师职业道德和专业胜任能力的声明。（）答案：正确解析：估价师声明是估价师对其职业道德和专业胜任能力的声明，包括估价师对估价对象进行了实地查勘、遵循了相关估价规范和标准、没有与估价利害关系人有利害关系等内容，以保证估价报告的客观性和公正性。10.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和暂定三级。（）答案：正确解析：房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级和暂定三级。不同资质等级的估价机构在业务范围、人员要求等方面有所不同，一级资质的估价机构可以从事各类房地产估价业务，二级、三级和暂定三级资质的估价机构业务范围相对较窄。四、计算题1.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建。估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，新建建筑安装工程费为每平方米建筑面积2500元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的8%，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，开发利润为房地产重建完成后价值的15%。试计算该宗房地产的重建价格。解：（1）计算拆除费用拆除费用=建筑面积×拆除费用单价=1400×300=420000元（2）计算残值收入残值收入=建筑面积×残值单价=1400×50=70000元（3）计算建筑安装工程费建筑安装工程费=建筑面积×建筑安装工程费单价=1400×2500=3500000元（4）计算专业费用及管理费专业费用及管理费=建筑安装工程费×8%=3500000×8%=280000元（5）设该宗房地产的重建价格为V销售费用=V×3%销售税费=V×6%开发利润=V×15%（6）根据成本法原理，重建价格的计算公式为：V=拆除费用残值收入+建筑安装工程费+专业费用及管理费+销售费用+销售税费+开发利润V=42000070000+3500000+280000+V×3%+V×6%+V×15%VV×(3%+6%+15%)=42000070000+3500000+280000V×(124%)=3930000V=3930000÷(124%)V=5171052.63元所以，该宗房地产的重建价格约为517.11万元。2.某商场的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商场共有两层，每层建筑面积各为2000m²，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年10月1日租出，租期5年，月租金为180元/m²；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m²和120元/m²，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2009年10月1日带租约出售时的正常价格。解：（1）计算一层租金收益一层租约期内（2009年10月1日2011年10月1日）的净收益可出租面积=2000×60%=1200m²月净收益=可出租面积×月租金×(1运营费用率)=1200×180×(125%)=162000元租约期内净收益的现值=162000×12×[11/(1+10%)^2]/10%=3395520元一层租约期外（2011年10月1日2044年10月1日）的净收益月净收益=可出租面积×正常月租金×(1运营费用率)=1200×200×(125%)=180000元租约期外净收益在2011年10月1日的现值=180000×12×[11/(1+10%)^33]/10%=20774400元租约期外净收益在2009年10月1日的现值=20774400÷(1+10%)^2=17176727.27元一层的收益价格=租约期内净收益的现值+租约期外净收益在2009年10月1日的现值=3395520+17176727.27=20572247.27元（2）计算二层租金收益二层净收益=可出租面积×正常月租金×(1运营费用率)=1200×120×(125%)=108000元二层收益价格=108000×12×[11/(1+10%)^35]/10%=12477120元（3）计算该商场的正常价格商场正常价格=一层收益价格+二层收益价格=2057224