物业管理合同文本模板及注意事项

物业管理合同文本模板及注意事项物业管理合同是规范物业服务企业与业主（或业主委员会）权利义务的核心文件，其条款严谨性直接影响物业服务质量与双方权益保障。一份完善的合同不仅能明确服务边界，更能在纠纷发生时提供清晰的责任判定依据。本文结合实务经验，梳理合同文本核心条款模板，并提炼签订与履行中的关键注意事项，供各方参考。一、物业管理合同核心条款模板（示例）（一）合同主体信息甲方（委托方）：明确为业主委员会（附备案证明编号）或全体业主（注明小区名称、地址、总建筑面积、总户数）；若为前期物业，甲方可为建设单位（需附营业执照、开发资质证明）。乙方（服务方）：物业服务企业全称，需标注营业执照注册号、物业服务企业资质等级（或备案证明）、法定代表人、办公地址及联系方式。（二）服务内容与质量标准1.基础服务范畴公共区域管理：包含小区道路、楼道、广场等公共区域的清洁（如每日清扫1次，垃圾日产日清）；绿化养护（按季节修剪、补种，存活率不低于90%）；公共照明、电梯、消防设施等共用设施设备的日常维护（电梯每月维保≥2次，消防设施每季度检测1次）。秩序维护：门岗24小时值守（主出入口双人岗早7:00-晚9:00，单人岗其余时段），园区巡逻每日≥3次（含夜间），建立外来人员登记制度。档案管理：建立物业档案（含房屋、设施设备、业主信息等），按季度更新并妥善保管。2.专项服务约定（可选）停车管理：明确车位租赁/服务费标准，车辆进出登记、停放秩序维护责任，车位维修养护义务（如车位地坪每3年翻新1次）。特约服务：如家政、家电维修等，需单独约定服务内容、收费标准及响应时间（如家政服务24小时内响应，维修服务48小时内上门）。（三）服务费用及支付方式1.物业服务费收费标准：按建筑面积计费，住宅/商业/车位分别明确（如住宅2.5元/㎡/月，商业5元/㎡/月，车位100元/个/月）；空置房按70%计费（需符合当地规定）。支付周期：按月/季/年支付，如“甲方应于每月5日前支付上月费用，逾期按日万分之三支付违约金”。费用调整：约定调整触发条件（如物价指数涨幅超5%、服务成本变动超10%），需经业主大会（或双过半业主）书面同意后执行。2.其他费用代收代缴费用（如水、电、燃气公摊）：明确分摊方式（按户/按面积），每月公示明细，乙方不得加价收取。专项维修资金：约定使用流程（需2/3以上业主同意），乙方仅负责申请、公示，不得擅自使用。（四）双方权利与义务1.甲方权利义务权利：监督服务质量，对乙方违规行为提出整改要求；审议年度服务计划、预算及决算。义务：按约支付费用，配合乙方开展设施改造、应急维修等工作；制止业主违规装修、私占公共区域等行为。2.乙方权利义务权利：按约收取费用，制定服务方案并报甲方备案；在紧急情况下（如消防、电梯故障）可先行处置，事后补报。义务：每季度公示收支明细，每年提交服务评估报告；对员工进行培训，持证上岗（如电梯维保人员需持特种作业证）；投保公众责任险（保额不低于500万元）。（五）违约责任1.乙方违约服务未达标：甲方发整改通知，逾期未改的，甲方可扣减对应服务费（如清洁不达标扣减当月费用的5%）；累计3次未达标，甲方有权解除合同，乙方需退还剩余费用并支付违约金（如合同总额的10%）。擅自扩大收费：甲方有权要求退还多收费用，乙方按多收金额的2倍赔偿。2.甲方违约逾期付款：乙方可催告，催告后30日仍未支付的，乙方可暂停部分服务（但不得影响基本生活），甲方按逾期金额日万分之五支付违约金。阻挠服务：甲方需赔偿乙方因此产生的损失（如设备维修延误的材料费、人工费）。（六）合同期限与终止期限：前期物业合同自交付起至业主大会选聘新物业止；常规合同期限3年，届满前3个月双方协商续约，未续约且甲方未选聘新物业的，乙方可延续服务至新物业入驻（最长6个月）。终止情形：法定终止：如乙方被吊销资质、甲方主体资格丧失；约定终止：如服务质量连续6个月不达标（经第三方评估），或一方严重违约（如乙方挪用维修资金，甲方拖欠费用超6个月）。终止后义务：乙方需在30日内完成资料移交（含物业档案、财务账册），撤离现场并结清费用。（七）争议解决约定协商优先，协商不成的，提交物业所在地法院诉讼（或仲裁，需明确仲裁机构）。（八）其他条款通知与送达：明确双方送达地址（如甲方为小区公告栏+业主委员会邮箱，乙方为办公地址+企业邮箱），送达即视为生效。不可抗力：如自然灾害、政策调整导致服务受阻，双方互不承担责任，但需及时通知并提供证明。附件：附服务标准细则、设施设备清单、应急预案等，与合同具有同等效力。二、合同签订与履行注意事项（一）签订前：资质与需求核查1.物业方资质：要求乙方提供营业执照、物业服务资质（或备案证明）、项目经理资格证，核查其过往服务项目的投诉率、获奖情况（可通过住建部门官网查询）。2.服务需求匹配：甲方需梳理小区核心诉求（如老旧小区侧重设施维修，新建小区侧重智能化服务），将需求转化为可量化的服务标准（如“电梯困人救援≤30分钟”），避免模糊表述（如“优质服务”“及时维修”）。（二）签订时：条款细化与风险规避1.服务标准量化：将“安保巡逻”细化为“每日6:00-24:00每2小时巡逻1次，每次巡逻记录需经甲方代表签字确认”；“绿化养护”明确“每月除草1次，每季度施肥1次，死株24小时内清理、7日内补种”。2.违约责任对等：避免“乙方违约罚款，甲方违约免责”的失衡条款，如甲方逾期付款的违约金比例应与乙方服务不达标的扣款比例相当。3.特殊条款约定：如小区存在历史遗留问题（如违建、管道老化），需单独约定整改责任（如“甲方负责协调违建拆除，乙方配合提供证据”）；新建小区需明确“承接查验”流程（如乙方应于交房前30日完成设施设备查验，形成查验报告并经甲方确认）。（三）履行中：证据留存与动态管理1.日常记录：乙方需每日填写《服务日志》（含清洁次数、维修工单、巡逻轨迹），每月向甲方提交《服务月报》（附照片、业主反馈统计）；甲方需保留缴费凭证、整改通知书（邮寄底单、签收记录）。2.沟通机制：建立每月例会制度，协商服务改进；重大事项（如物业费调整、设施改造）需以书面形式征求业主意见（留存表决票、公示照片）。3.争议处理：出现纠纷时，优先通过业主委员会与乙方协商，必要时委托第三方（如物业协会、住建部门）评估服务质量，避免直接诉讼扩大矛盾