常见不动产权属问题解析及处理办法

2026年常见不动产权属问题解析及处理办法一、单选题（每题2分，共30题）说明：以下题目聚焦2026年不动产权属领域的热点问题，涉及《民法典》物权编最新司法解释及地方性法规实践。1.某市2026年施行新规，要求住宅建设用地使用权到期后自动续期，但续期费用需按原面积的50%缴纳。根据《民法典》相关规定，该市做法的合法性如何？A.合法，符合物权法定原则B.部分合法，需经业主同意C.不合法，续期费用应协商确定D.不合法，需国务院规定2.甲公司通过拍卖获得某地块50年工业用地使用权，2026年该地块规划变更为商业用地。根据《土地管理法实施条例》，甲公司可否要求政府补偿？A.可以，需按原用途补偿B.可以，按市场评估补偿C.不可以，属政府规划调整D.可以，但需提前三年通知3.乙将自有房产抵押给银行，抵押合同未登记。2026年乙擅自出售该房产，买受人丙已办理过户。根据《民法典》规定，丙能否取得房屋所有权？A.可以，抵押权未登记不影响买卖效力B.不可以，抵押权人可追回房屋C.可以，但需优先偿还银行债务D.不可以，属无权处分4.某村集体土地流转给农业合作社经营，合同约定“租赁期20年，到期后土地归村集体”。2026年合作社申请续期，但村集体反悔要求收回。根据《农村土地承包法》，该合同效力如何？A.有效，属集体土地经营自主权B.无效，需经村民大会同意C.效力待定，需协商解决D.无效，土地流转须书面合同5.张某将公寓出租给王某，租赁期5年。2026年张某因拆迁获得补偿款，补偿协议约定“房屋归拆迁方，补偿款用于安置”。王某是否可主张优先购买权？A.可以，属房屋征收优先权B.不可以，已签订租赁合同C.可以，但需补偿款优先支付D.不可以，属拆迁安置协议6.某企业将厂房出租给个人经营，未签订书面合同。2026年企业要求收回厂房，个人是否需支付租赁费用？A.无需支付，属口头合同B.需支付，但无法律保障C.需协商，无证据不主张D.无需支付，属非法租赁7.李某购买二手房，合同约定“2026年交房，房产证过户后付尾款”。现开发商延期交房，李某是否可解除合同？A.可以，属违约行为B.不可以，需协商延期C.可以，但需支付违约金D.不可以，属正常延期8.王某继承父母房产，2026年父母去世。房产登记在父母名下，但未办理公证。王某是否需公证才能继承？A.需要，属法定继承程序B.不需要，直系亲属可继承C.需要，需法院指定继承人D.不需要，但需提交亲属证明9.某小区业主因开发商未按时交付绿地，集体起诉要求退房。法院判决支持业主诉求，开发商是否可要求业主支付已交款项？A.可以，属已履行部分B.不可以，属违约责任C.可以，但需折价补偿D.不可以，属合同解除10.甲将商铺借给乙经营，乙擅自改变用途。甲是否可要求乙恢复原状？A.可以，属相邻权纠纷B.不可以，属租赁合同约定C.可以，属物权保护D.不可以，需乙同意11.某村将闲置宅基地出租给外来务工人员建房，2026年政策要求“宅基地不得流转给非本村居民”。租赁合同效力如何？A.有效，属民事合同自由B.无效，属政策禁止C.效力待定，需政府认定D.有效，但需补办手续12.张某将房产抵押给银行，后因欠款将房产过户给朋友。银行是否可追回房产？A.可以，属恶意转移财产B.不可以，已过户属物权变动C.可以，但需证明恶意D.不可以，属合法交易13.某企业将土地使用权出租给个人种植，合同约定“土地归企业所有，个人仅享有使用权”。2026年个人擅自将土地转租，是否合法？A.合法，属租赁权转让B.不合法，属无权处分C.合法，但需企业同意D.不合法，属土地性质限制14.王某购买学区房，合同约定“2026年交房，学区资格同步转移”。现开发商隐瞒学区政策变化，王某是否可解除合同？A.可以，属欺诈行为B.不可以，属市场风险C.可以，但需赔偿损失D.不可以，属合同自由15.某小区业主委员会因部分业主反对而无法成立，业主要求法院指定委员。法院是否应支持？A.应支持，属法定程序B.不支持，属自治范畴C.应支持，但需业主大会授权D.不支持，属民主决策二、多选题（每题3分，共10题）说明：以下题目涉及复杂情境，需结合《民法典》及地方实践综合判断。1.某公司通过“先租后售”模式销售商铺，合同约定“租赁3年后可优先购买”。2026年公司突然起诉要求解除合同，以下哪些情形支持公司诉求？A.买受人擅自转租B.买受人未支付租金C.买受人恶意损害商铺D.买受人未按约定支付首付款2.张某将自有房产出租给王某，王某又将部分空间转租给第三方。以下哪些行为可能构成违约？A.张某未同意转租B.王某未提高租金C.第三方拖欠租金D.王某改变房屋用途3.某村集体土地流转给企业，合同约定“收益按比例分配”。2026年企业未按约定分红，村民集体可采取哪些措施？A.起诉要求分红B.解除合同C.请求政府调解D.拒绝再流转土地4.李某购买二手房，合同约定“2026年交房，物业费由买受人承担”。现开发商延期交房，以下哪些费用属李某责任？A.物业管理费B.房屋维修基金C.水电费D.装修损失5.某企业将厂房抵押给银行，后因欠款将厂房过户给朋友。以下哪些情形银行可追回厂房？A.朋友明知抵押情况仍受让B.企业伪造过户手续C.朋友恶意低价受让D.银行未及时登记抵押权6.王某继承父母房产，2026年父母去世。以下哪些材料可证明继承权？A.户口本B.医院死亡证明C.公证书D.继承协议7.某小区业主因开发商未按时交付绿地，集体起诉要求退房。法院判决支持业主诉求，开发商可采取哪些措施？A.要求业主支付已交款项B.提供替代绿地C.赔偿逾期利息D.要求业主继续履行合同8.张某将商铺出租给王某，合同约定“租赁期5年，提前解除需支付违约金”。2026年张某因拆迁需收回商铺，以下哪些情形可免除违约金？A.拆迁政策导致无法经营B.王某擅自转租C.张某未提前通知D.商铺被征收9.某村集体土地流转给企业，合同约定“收益按比例分配”。2026年企业未按约定分红，村民集体可采取哪些措施？A.起诉要求分红B.解除合同C.请求政府调解D.拒绝再流转土地10.王某购买二手房，合同约定“2026年交房，物业费由买受人承担”。现开发商延期交房，以下哪些费用属李某责任？A.物业管理费B.房屋维修基金C.水电费D.装修损失三、案例分析题（每题10分，共3题）说明：以下题目基于真实案例改编，需结合法律条文分析处理方式。1.案情：张某于2025年购买某市商品房，合同约定“2026年交房，房产证过户后付尾款”。现开发商因资金问题延期至2027年交房，且房价上涨20%。张某要求解除合同并赔偿损失，开发商则主张合同继续履行。问题：-张某是否可解除合同？-如解除合同，开发商可否要求张某支付已交款项？-如继续履行合同，房价上涨部分张某是否需承担？2.案情：王某通过租赁商铺经营餐饮，合同约定“租赁期3年，租金每年递增10%”。2026年王某擅自将商铺转租给第三方，未告知出租人。出租人发现后要求解除合同，并要求王某赔偿损失。问题：-出租人是否可解除合同？-王某是否需赔偿损失？-如王某已收取转租租金，出租人可否追回？3.案情：某村集体土地流转给农业合作社，合同约定“租赁期10年，收益按6:4比例分配”。2026年合作社因经营不善未达预期收益，村集体要求降低分配比例。合作社则主张合同已成立，村集体无权变更。问题：-村集体是否可变更收益分配比例？-如合作社拒绝，村集体可采取哪些措施？-如变更比例，需满足哪些条件？答案与解析一、单选题答案与解析1.C解析：《民法典》未规定续期费用标准，地方性法规需符合法律原则，自动续期但费用未协商属违法。2.C解析：《土地管理法实施条例》规定，规划调整导致使用权变更的，属政府行为，不承担补偿责任。3.A解析：《民法典》规定，抵押权未登记不对抗善意第三人，但买卖合同效力优先。4.A解析：《农村土地承包法》保护流转合同效力，集体反悔需履行合同约定。5.A解析：《民法典》规定，征收房屋补偿协议中，原承租人享有优先购买权。6.C解析：《民法典》保护口头租赁合同，但无书面证据主张较难，需协商解决。7.A解析：《民法典》规定，开发商延期交房属违约，买受人可解除合同。8.B解析：《民法典》规定，直系亲属继承无需公证，但需提交亲属证明。9.B解析：《民法典》规定，开发商违约导致合同解除，业主可要求退还已付款项。10.C解析：《民法典》保护物权，乙改变用途属侵权，甲可要求恢复原状。11.B解析：《农村土地管理法》禁止宅基地流转给非本村居民，合同属无效。12.A解析：《民法典》规定，抵押人擅自转移财产属恶意，银行可追回抵押物。13.B解析：《民法典》规定，土地流转需书面合同，个人转租属无权处分。14.A解析：《民法典》规定，开发商隐瞒重要信息属欺诈，买受人可解除合同。15.A解析：《民法典》规定，业主委员会无法成立属程序违法，法院可指定委员。二、多选题答案与解析1.A、B解析：《民法典》规定，买受人擅自转租或未支付租金属违约。2.A、D解析：《民法典》规定，未经出租人同意转租或改变用途属违约。3.A、C解析：《民法典》保护流转合同效力，企业未分红属违约，村民可起诉或调解。4.A、D解析：《民法典》规定，延期交房期间物业费由开发商承担，装修损失属开发商责任。5.A、C解析：《民法典》规定，抵押人恶意转移财产属无效，银行可追回抵押物。6.A、B、C解析：《民法典》规定，继承权证明材料包括户口本、死亡证明、公证书。7.B、C解析：《民法典》规定，开发商需提供替代绿地或赔偿损失，业主可解除合同。8.A、D解析：《民法典》规定，拆迁属不可抗力，可免除违约金；征收属政府行为。9.A、B解析：《民法典》保护流转合同效力，村集体反悔需履行合同约定。10.A、D解析：《民法典》规定，延期交房期间物业费由开发商承担，装修损失属开发商责任。三、案例分析题答案与解析1.答案：-可解除合同，因开发商延期超过合理期限（通常一年），属违约。-可要