房地产中介合同管理规范手册

房地产中介合同管理规范手册第一章总则1.1制定目的与适用范围为规范房地产中介服务全流程的合同管理行为，防范法律风险、保障交易安全，维护中介机构及交易当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合行业实践制定本手册。本手册适用于中介机构开展居间服务、委托代理、房屋买卖（租赁）等业务的合同订立、履行、变更、终止及档案管理等全流程管理活动。1.2基本原则1.合法合规原则：合同内容、订立程序需符合法律法规强制性规定，不得规避限购、税收等政策要求。2.平等自愿原则：合同双方权利义务基于真实意思表示，禁止以欺诈、胁迫等手段订立合同。3.诚实信用原则：中介机构如实披露房屋权属、瑕疵等信息，交易当事人按约定履行义务。4.权责清晰原则：合同条款明确双方权利义务、违约责任，避免模糊表述引发争议。第二章合同订立规范2.1合同类型与适用场景中介业务核心合同类型包括：居间服务合同：为买卖、租赁双方提供媒介服务（如二手房买卖、商业地产租赁居间）。委托代理合同：委托人（卖方/买方）委托中介独家或非独家代理房屋销售、采购事务（含房源推广、洽谈议价、代办手续等）。房屋买卖（租赁）合同：中介参与拟定的交易性合同（合同主体为买卖/租赁双方，中介为促成方）。2.2订立流程与前期核查2.2.1房源与客户资质核验房源核验：签约前通过不动产登记部门查询房屋产权状态，核实《不动产权证书》真实性，重点核查抵押、查封、共有权人未同意出售等限制交易情形。客户资质审核：买方核查购房资格（如限购城市社保/个税记录、户籍信息）、资金能力（银行流水、贷款预审意见）；卖方核查身份与产权一致性（委托代理需核验授权委托书合法性）。2.2.2合同条款核心要素合同条款需围绕“权利义务清晰、风险责任可溯”拟定，核心要素包括：1.当事人信息：自然人明确姓名、联系方式（身份证号脱敏处理）；法人/组织明确名称、统一社会信用代码、法定代表人信息。2.房屋基本信息：地址、建筑面积、户型、权属性质、不动产单元号（如有）、抵押/查封状态（签约时如实披露）。3.服务内容与期限：居间合同明确“促成交易”的具体服务（如带看、议价、协助网签）；委托合同明确代理权限（如独家销售、价格区间）及服务起止时间。4.服务费用与支付：明确服务费金额（或计算方式）、支付时间（如签约时、过户后）、支付方式（优先银行转账），注明“服务费不含税费、产权登记费等第三方费用”。5.违约责任：细化违约情形（如买方迟延付款、卖方擅自解约），明确违约金计算方式（如成交价的X%、已付费用双倍返还），避免“违约方承担全部损失”等模糊表述。6.争议解决方式：约定仲裁或诉讼（二者择一），仲裁需明确机构名称（如“提交XX仲裁委员会仲裁”），诉讼需明确管辖法院（如房屋所在地法院）。2.3格式合同使用规范若使用格式合同，需严格遵循《民法典》第四百九十六条：提示说明义务：对“免除中介责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款（如“中介对房屋瑕疵不担责”“买方违约则服务费不退”），以加粗、下划线等方式提示，并口头说明条款含义。禁止性条款：不得约定“强制交易”“排除买方自主选择权”等违反公平原则的内容，否则条款无效。第三章合同履行与变更3.1履行监督与证据留存中介机构应建立履约跟踪机制：专人记录合同履行进度（如首付款支付、过户预约、交房节点），定期向双方反馈。留存履约证据：付款凭证（截图、银行回单）、沟通记录（微信、邮件、书面通知）、房屋查验报告（交房时水电气表读数、现状照片）。3.2合同变更与解除3.2.1变更条件与程序合同内容变更（如房价调整、付款方式变更）需满足：双方协商一致，签订书面变更协议（明确变更条款、生效时间）。涉及房屋权属、付款金额等核心条款变更的，重新核验相关资质（如买方因付款方式变更需重新审核贷款资格）。3.2.2解除情形与责任承担合同解除分为约定解除（按合同条款执行，如“买方未在30日内支付首付款，卖方有权解约”）与法定解除（如房屋被司法查封导致合同目的无法实现）。解除需签订书面协议，明确已履行部分的处理（如已付服务费是否退还、定金归属）。因不可抗力（如政策调整导致买方丧失购房资格）解除的，双方互不担责，但需提供相关证明。第四章合同档案管理4.1归档分类与编号规则合同档案按业务类型+交易阶段分类：业务类型：居间类、委托类、买卖（租赁）类。交易阶段：已完成（交易过户/租赁到期）、进行中（合同履行中）、终止（解除/违约终止）。编号规则示例：`JJ-____`（JJ代表居间类，2024为年份，001为流水号），便于快速检索。4.2保管要求与措施保管期限：交易类合同（买卖、租赁）保存至交易完成后5年；委托类合同保存至委托期限届满后3年；纠纷类合同永久保存。保管措施：纸质档案：存放于防火、防潮、防虫的专用档案柜，每季度检查一次，避免折叠、涂改。电子档案：扫描件加密备份（至少双份，存储于不同服务器/硬盘），命名规则与纸质档案一致，禁止随意删除。4.3查阅与借阅权限内部查阅：员工因工作需要查阅档案，需经部门负责人审批，登记查阅时间、内容及用途。外部查阅：法院、仲裁机构凭调查令/协助执行通知书查阅；交易当事人凭身份证、合同原件申请查阅（仅限本人合同），中介机构核验身份并登记。第五章风险防控与纠纷处理5.1常见风险识别主体资格风险：卖方非产权人（或共有权人未签字）、买方无购房资格（如社保造假）。权属风险：房屋存在隐性抵押（如开发商未解押）、历史纠纷（如遗产房未完成继承）。条款风险：“过户时间”约定为“收到全款后”，未明确具体天数，引发履行争议。履约风险：买方迟延付款（如贷款审批延误）、卖方拒绝迁出户口。5.2风险防控措施尽职调查制度：签约前通过不动产登记系统、派出所（户籍查询）、物业公司（房屋现状）等渠道全面核查房屋与客户信息。法务审核机制：重大合同（如独家委托、高价值房产交易）需经法务或外聘律师审核，排查条款合法性、风险点。员工培训体系：定期开展合同管理培训（如《民法典》合同编解读、典型纠纷案例分析），提升员工风险识别与应对能力。5.3纠纷处理流程1.协商解决：中介机构主动介入，组织双方沟通，提出折中方案（如调整付款时间、减免部分服务费），形成书面协商记录。2.调解途径：协商无果时，申请行业调解组织（如房地产中介行业协会）或人民调解委员会调解，调解协议可申请司法确认。3.仲裁/诉讼：按合同约定的争议解决方式处理：仲裁需提交仲裁协议，一裁终局；诉讼需准备起诉状、合同、证据清单（如付款凭证、沟通记录），由律师代理或员工配合法务出庭。