房地产交易流程及合同签订指南

房地产交易流程及合同签订指南房地产交易涉及大额资金与复杂法律关系，从选房到交房的每一个环节都容不得半点马虎。这份指南结合一线交易经验，把流程要点和合同签订的核心注意事项拆解清楚，帮你避开风险、稳稳拿到心仪的房子。一、交易前期：资格与资金的双重准备在正式进入交易环节前，购房者需要先做好两项基础准备——购房资格审查和资金规划，这是交易的“入场券”。（一）购房资格审查不同城市对购房资格（户籍、社保、贷款记录等）的要求天差地别。比如限购城市里，非户籍家庭可能需要连续缴满一定时长的社保或个税，家庭能买几套房也有严格限制。你可以提前通过当地住建局官网或政务服务APP查政策，要是涉及人才购房、拆迁安置这类特殊政策，直接去政务窗口提交材料审核更稳妥。（二）资金规划与预审1.首付准备：根据房屋总价和贷款政策（比如首套房首付比例），除了预留足额首付，建议多备5%左右的备用金，用来应付税费、杂费这些“意外支出”。2.贷款预审：提前向意向银行提交收入证明、征信报告，确认自己能贷多少、利率多少、审批要多久。要是征信有点小瑕疵（比如偶尔逾期），赶紧和银行沟通解决方案，别等签了合同才发现贷不下来。二、房源筛选：从产权到配套的全面核验选房不是看一眼户型图就完事，得像侦探一样，从产权合法性到房屋物理状况、周边配套都查个底朝天。（一）产权与法律风险排查房产证核验：一定要让卖方出示房产证原件，仔细核对产权人姓名、房屋地址、建筑面积。要是房子是共有产权（比如夫妻共同所有），必须让所有共有人亲笔签《同意出售声明》，不然交易后容易扯皮。抵押/查封查询：去当地不动产登记中心官网或线下窗口查一下，看看房子有没有抵押（比如按揭没还完）、有没有被法院查封。有抵押的话，得约定卖方在过户前解押；要是被查封了，这房子直接不能买。（二）房屋实地考察物理状况：实地看的时候，重点检查房屋结构（有没有乱拆承重墙）、装修质量（墙面漏不漏水、地板空不空鼓）、设施设备（水电燃气通不通、电梯稳不稳）。最好让卖方拿出《房屋维修基金缴纳证明》，看看房子之前修过啥。周边配套：学区划片、交通通勤、商场医院这些都得考察，小区物业也别忽略——物业费多少、安保严不严、车位够不够。要是房子带租约，得让租客签《放弃优先购买权声明》，还要约定租约是解除还是延续。三、签约前：核心风险的三道防线选好房只是第一步，签约前还有三道“安全门”必须过——产权深度核验、资金监管、中介服务规范，这步要是偷懒，后面可能吃大亏。（一）产权深度核验别光看房产证，最好委托中介或者自己去不动产登记中心打印《不动产登记信息查询结果》，确认房子产权干净，没有遗产分割没完成、被债主查封这些隐性纠纷。要是房子是“满五唯一”（满五年且家庭唯一住房），让卖方拿出户口本、结婚证证明，这样能减免个税。（二）资金监管约定不管买新房还是二手房，房款（尤其是首付和贷款）一定要放进政府指定的资金监管账户。合同里得写清楚：“买方把房款打进监管账户，等不动产登记办完了，再从监管账户转给卖方”，这样能防止卖方卷款跑路。（三）中介服务规范找中介的话，先查它的《营业执照》《房地产经纪机构备案证明》，让中介书面说清楚服务内容（比如带看、网签、过户代办）和费用，别被“阴阳合同”“捆绑收费”坑了。中介承诺的“学区房”“没抵押”这些，必须写进合同里，还要约定违约责任。四、合同签订：条款细节决定交易成败合同是交易的“宪法”，每一个条款都可能影响你的钱袋子和房子归属，得像拆弹一样仔细。（一）新房买卖合同（商品房预售/现售合同）1.主体与资质：核对开发商名字和“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）原件，缺一个证都可能导致房子办不了证。2.核心条款把控：房屋信息：房号、建筑面积、套内面积、户型图（附在合同后面当附件）都得写死，面积误差超过3%的话，你有权退房。价款与付款：首付比例、贷款类型（商贷/公积金/组合贷）、付款时间节点（比如“首付在网签后3天内付”）都要细化，别写“尽快支付”这种模糊话。交房标准：精装房把装修品牌、型号写清楚，比如“卫浴用TOTO的XXX型号马桶，地板用大自然的XXX系列实木复合”；毛坯房就明确“交房时门窗、水电管线都装好”。交房与办证：交房时间（比如“2025年12月31日前”）、逾期交房违约金（比如“每天按已付房款的万分之二赔”）都要约定；开发商办房产证的时间（比如“交房后720天内”）也得写，逾期了要么退房要么赔钱。补充协议：开发商的“补充协议”里要是有减轻自己责任的条款（比如“政策变化导致逾期交房免责”），坚决要求删除，或者对等约定你的责任。（二）二手房买卖合同（存量房买卖合同）1.主体与权属：卖方得提供身份证、房产证、婚姻证明（已婚的话配偶必须签字），要是房子是继承或赠与来的，还得提供公证书或法院判决书。2.关键条款设计：房屋概况：地址、建筑面积、附属设施（比如“含2台空调、1台冰箱，随房转让”）都要明确，还要约定房子现状（比如“没租约、没抵押”）。价款与支付：总房款分阶段付（比如“首付30%网签后付，贷款60%过户后付，尾款10%交房时付”），所有钱都得注明“打进资金监管账户”。交房与户口：交房时间（比如“过户后15天内”）、交房时卖方结清物业费水电费都要写；户口迁出时间也得明确，“卖方交房前把户口迁走，逾期每天按总房款万分之五赔”。违约责任：买方逾期付款、卖方毁约或逾期交房的违约金比例（别超过总房款20%），还要约定“一方违约，守约方可以要求继续履行合同，也可以解除合同并索赔”。五、交易过户：流程合规保障产权过户是把房子“合法化”的关键一步，每一个环节都得按规矩来。（一）网签备案新房由开发商通过房地产交易系统网签，二手房可以委托中介或自己去不动产登记中心办。网签后房子会被“锁定”，别人没法再卖。网签合同和纸质合同内容必须一致，重点核对房屋信息、价款、付款方式。（二）贷款与缴税贷款审批：买方提交贷款资料（收入证明、征信报告、购房合同等），银行审批通过后会给《贷款承诺书》，这是过户的前提。税费核算：根据房屋性质（普通住宅/非普通住宅）、产权年限（满2年/满5年）算税费（契税、增值税、个税等）。比如满五唯一的普通住宅，增值税和个税都能免，买方只需要交契税。（三）过户与领证双方带身份证、房产证、网签合同、税费凭证去不动产登记中心过户。审核通过后，买方交契税等税费，3-5个工作日就能拿到不动产权证（部分城市可以加急）。六、交房与收尾：细节决定居住体验交房不是拿了钥匙就完事，还有一堆细节要处理，直接影响你未来的居住体验。（一）新房交房验收开发商通知交房时，必须提供《竣工验收备案表》《房屋实测面积报告》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。现场验收时，精装房对照合同装修标准一项一项检查（比如瓷砖空鼓、电器品牌对不对），毛坯房检查门窗密封、水电通断。发现问题，书面要求开发商整改，整改好再签《交房确认书》。（二）二手房交房交接卖方得结清物业费、水电费、燃气费，交接钥匙、门禁卡、购房合同、发票这些资料。检查房屋设施（比如家电坏没坏、管道漏不漏水），确认户口已经迁出（可以去派出所查），签《交房确认书》后再付尾款。（三）后续事项办理产权登记：新房开发商统一办大证后，买方凭购房合同、发票办小证；二手房过户后直接拿不动产权证。物业与水电过户：去物业公司更名，去水电燃气公司过户，确保费用结清、权责分明。七、风险防范与建议1.合同审查：合同里的复杂条款（比如违约责任、争议解决），最好找房产律师或资深中介看看，别掉进“格式条款”的陷阱。2.凭证保留：所有付款