区片综合地价成果应用培训

区片综合地价成果应用培训20xx年xx月xx日目录CONTENTS相关概念02.新旧政策差异03.政策依据01.新旧政策衔接04.成果应用05.第一部分区片综合地价政策依据根据《中华人民共和国土地管理法（2019年修订）》和自治区人民政府办公厅《关于开展征收农用地区片综合地价制定工作的通知》（新政办发〔2019〕120号）要求，自然资源厅组织开展了以县（市、区）为单位的征收农用地区片综合地价（以下简称“区片地价”）制定工作。2020年12月2日，各县（市、区）制定的区片地价成果经自治区人民政府常务会议研究同意。12月8日，自然资源厅以新自然资规〔2020〕4号文印发《关于公布自治区征收农用地区片地价标准的通知》，将各县（市、区）区片地价标准予以公布，并于2021年1月1日起实施。2020年12月—2021年1月，全区94个县（市、区）陆续完成区片综合地价政策公布实施、数据填报入库及汇交工作，已报自然资源部备案。各地公布实施的区片综合地价成果，将作为今后各地建设用地报批征地补偿标准执行。（为便于用地报批使用，各地区片地价成果和数据库应结合公布实施文件修改）注意：区片综合地价是最低标准，原则上同地同价，不因征地目的、土地用途和种植作物的不同而有差异。自治区规定土地补偿费比例不高于30%，安置补助费比例不低于70%。同一区片不同类型农用地质量存在明显差异的，可以设定地类调节系数。其中，林地补偿标准不低于所在区片地价标准0.4倍，最高不超过所在区片地价标准1.0倍；草地（不含人工牧草地）补偿标准最高不超过所在区片地价标准0.3倍；人工牧草地补偿标准不低于所在区片地价标准0.5倍。第二部分区片综合地价相关概念区片是指一定范围内土地资源条件、土地区位、经济社会发展水平等基本一致的，征地补偿标准相同的区域，是测算区片综合地价的基本单元。区片综合地价实施时间：2021年1月1日。区片综合地价是依据土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因素，综合测算的征收集体农用地的补偿标准，包括土地补偿费、安置补助费两项费用，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等的补偿费用。（一）区片综合地价内涵1、以县级行政区为单位制定；2、收集资料、划分区片、测算区片综合地价；3、与现行征地补偿水平比较和验证；4、编制测算区片综合地价成果和数据库；5、地（州、市）、自治区两级审查平衡；6、结果听证和社会稳定风险评估、经县市、地州市两级政府审核后，上报自治区人民政府；7、自然资源厅会同相关厅局进行审核与综合平衡，并及时与自然资源部汇报沟通，在此基础上报自治区人民政府批准。8、根据自治区要求，各县市负责公布辖区区片地价成果。（二）区片综合地价制定步骤第三部分新旧政策差异（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）区片综合地价全面反映农用地价值统一年产值补偿标准是根据被征收土地的种植作物类型给予补偿，以被征收农用地前三年平均年产值乘以法定补偿倍数的方法测算的土地补偿费和安置补助费，补偿标准偏低。区片综合地价是综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口及经济社会发展水平等因素，划分区片并科学测算的征地综合补偿标准。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）区片综合地价补偿水平有提高原《土地管理法》规定“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”，受限于法律规定，过去统一年产值补偿水平整体偏低，且补偿价格受农作物种植结构影响。新修订的《土地管理法》规定区片综合地价综合考虑影响价格因素，并与当前经济发展水平相适应，确定的补偿价格更加科学合理，突破了过去规定的年产值倍数，并至少每三年调整或者重新公布一次。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）区片综合地价实现了同地同价统一年产值标准考虑因素单一，产值及补偿倍数偏低，造成整体补偿水平偏低，在实际征地过程中不同地类、不同种植作物、不同项目之间征地补偿标准存在巨大差异，同地不同价且人为调整价格的随意性也较大，容易引发社会矛盾。实施区片综合地价，原则上同一区片执行同一价格，不因征地目的及土地用途的不同而有差异，切实做到补偿标准同地同价，有效解决当前征地补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等问题，同时区片综合地价标准公布后有助于提高征地工作透明度，维护被征地农民合法权益。第三部分新旧政策衔接（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，不包括被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等的补偿费用。被征地农民社会保障相关政策按照自治区人力资源和社会保障部门规定执行。地上附着物和青苗等补偿费用暂时按照《关于下发自治区国土资源系统土地管理行政事业性收费标准的通知》（新计价房〔2001〕500号）、《关于印发自治区重点建设项目征地拆迁补偿标准的通知》（新国土资发〔2009〕131号）执行。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）2020年1月1日至本次区片综合地价公布实施期间，各地报批用地征地补偿标准，按照自治区人民政府办公厅《关于做好〈土地管理法〉实施后过渡期内土地征收管理工作的通知》（新政办发〔2020〕39号）执行。已组织征地报批的，征地补偿安置仍按原补偿标准执行，但县（市、区）政府在区片综合地价标准公布实施后重新测算并补齐差额。第四部分区片综合地价应用（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）区片综合地价是征收集体农用地的补偿标准。在项目实际土地征收过程中，不仅包括集体农用地，还涉及国有农用地、建设用地和未利用地等类型。新自然资规〔2020〕4号文规定，国有农用地补偿标准参照区片综合地价标准执行。此次，建设用地、未利用地补偿按原标准执行。临时用地补偿标准，按原规定执行。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）征收农用地区片综合地价测算步骤：（套合数据库算法）1、明确征地基本事项确定土地征收的项目基本信息，包括项目类型、用地位置、项目用地范围线（shape数据，国家2000大地坐标系）等，为测算征地补偿标准提供依据。2、测算项目各地类面积将项目用地范围线与第三次全国国土调查成果数据库套合进行分析，获取项目占用土地类型图斑，测算项目占用各地类面积及权属。（注意：各地类面积包括集体农用地、国有农用地、建设用地和未利用地。）（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）3、测算各区片面积将项目用地范围线与区片综合地价数据库各区片范围进行套合，获取项目涉及的各区片范围及面积。（注意：图斑未重叠部分，包括国有农用地、建设用地和未利用地。）4、测算各区片地类面积将项目占用土地类型图斑与项目涉及区片范围进行套合分析，确定项目各区片的地类面积。图斑未重叠部分，包括国有农用地、建设用地和未利用地。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）5、测算征地补偿费用将项目各区片地类面积与各区片价格和地类调节系数进行测算，获得项目征收集体农用地的补偿价格。注意：①国有农用地以村级行政区为单位确定地类面积，补偿标准参照邻近区片价格和地类调节系数进行测算。②建设用地按原补偿标准执行。③未利用地按设定的地类调节系数进行测算，或按原补偿标准测算。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）公众简便算法（数据库范围与公布行政村范围一致为前提）结合公布实施文件查询涉及行政村所在区片地价，结合项目征收各行政村的各地类面积（权属分开统计），计算方式如下：①各行政村各地类面积乘以所在区片地价，再乘以相应的地类调节系数，获得项目补偿价格。②国有土地类似上述方法计算，结合实际情况，再乘以土地补偿费或安置补助费比例，获得相应价格。（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）征地补偿价格测算示例：假设：某县公布的区片综合地价土地补偿费与安置补助费构成比例30%：70%。Ⅰ区片地价4万元/亩，Ⅱ区片地价2万元/亩。设定地类调节系数，其中园地系数2，林地系数0.5，草地系数0.3，未利用地系数0.1。（国有农用地参照邻近区片地价执行，且仅补偿土地补偿费）（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）征地补偿价格测算示例：假设：某项目占用A村耕地1亩（集体），园地1亩（集体），未利用地1亩（集体）。占用B村林地1亩（集体），草地2亩（其中1亩为国有），未利用地1亩（国有）。（分析：耕地、园地位于Ⅰ区片，草地和林地位于Ⅱ区片、未利用地Ⅰ、Ⅱ区片均分布）。问题：测算某项目征地土地补偿费和安置补助费？（二）测算结果合理性的分析（以地价方案一为例）具体测算过程如下：①耕地补偿：1亩×Ⅰ区片地价4万元/亩=4万元。A村②园地补偿：1亩×Ⅰ区片地价4万元/亩×系数2=8万元。A村③林地补偿：1亩×Ⅱ区片地价2万元/亩×系数0.5=1万元。B村④草地补偿：集体土地补偿=1亩×Ⅱ区片地价2万元/亩×系数0.3=0.6万元；国有土地1亩，则草地（国有）补偿=1亩×Ⅱ区片地价2万元/亩×土地补偿费比例30%×系数0.3=0.18万元。草地补偿合计=0.6+0.18=0.78万元。B村⑤未利用地补偿：A村(Ⅰ区片、集体)补偿=1亩×Ⅰ区片地价4万元/亩×系数0.1=0.4万元，B村(Ⅱ区片、国有)补偿=1亩×2万元/亩×土地补偿费比例30%×系数0.1=0.06万元。未利用地补偿0.46万元。综上所述，该