房地产估价师考试大纲及考点解析

2026年房地产估价师考试大纲及考点解析一、单选题（共10题，每题1分）1.根据《房地产估价规范》，下列哪项不属于房地产估价的基本原则？A.供求原则B.最高最佳使用原则C.贡献原则D.替代原则2.某城市2025年新建商品住宅平均售价为15000元/平方米，二手房交易中类似楼盘的成交价格为13000元/平方米，该二手房的比准价格最可能为多少？A.13000元/平方米B.14000元/平方米C.15000元/平方米D.16000元/平方米3.某宗土地面积为1000平方米，容积率限制为3，假设该土地的楼面地价为800元/平方米，其总价最接近多少？A.800万元B.1200万元C.2400万元D.3200万元4.在运用成本法估价时，若建筑物的重置成本为2000万元，已使用10年，残值率为5%，折旧年限为40年，则其成新率为多少？A.60%B.65%C.70%D.75%5.某商业综合体年租金收入为800万元，运营成本占租金收入的30%，资本化率设定为8%，其收益价格最可能为多少？A.6000万元B.8000万元C.10000万元D.12000万元6.根据《城市房地产管理法》，下列哪项不属于房地产交易的基本原则？A.房地产转让、出租、抵押应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则B.房地产交易应当以市场为导向，政府不得干预市场价格C.房地产交易实行申报制度D.房地产交易应当遵守国家有关法律、法规和政策7.某宗土地的年租金收入为100万元，运营成本为20万元，资本化率设定为6%，若该土地的剩余使用年限为30年，其收益价格最接近多少？A.2000万元B.2500万元C.3000万元D.3500万元8.在运用市场法估价时，选取可比案例应优先考虑哪些因素？A.时间相近、区域相同、用途一致、规模相近B.时间相近、区域相同、用途一致、规模差异较大C.时间较远、区域不同、用途相似、规模差异较大D.时间较远、区域不同、用途相似、规模相近9.某宗工业用地面积为5000平方米，规划容积率为1.5，假设该土地的楼面地价为500元/平方米，其总价最接近多少？A.200万元B.300万元C.500万元D.750万元10.在运用假设开发法估价时，若开发成本为3000万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发成本的3%，资本化率设定为10%，则其毛地价的收益价格最可能为多少？A.2000万元B.2500万元C.3000万元D.3500万元二、多选题（共5题，每题2分）1.下列哪些属于房地产估价的基本原则？A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.最高最佳使用原则E.预期原则2.在运用成本法估价时，应考虑哪些因素？A.重置成本B.折旧C.土地价值D.运营成本E.资本化率3.根据《房地产估价规范》，房地产估价报告应包括哪些内容？A.估价对象描述B.估价目的C.估价方法D.估价结果E.估价假设和限制条件4.在运用市场法估价时，应如何选取可比案例？A.时间相近B.区域相同C.用途一致D.规模相近E.价格差异较大5.在运用假设开发法估价时，应考虑哪些因素？A.开发成本B.管理费用C.销售费用D.资本化率E.土地价值三、判断题（共10题，每题1分）1.房地产估价必须由具有执业资格的估价师进行，非专业人员不得从事估价活动。（√）2.在运用市场法估价时，可比案例的选择越多越好。（×）3.某宗土地的规划容积率为2，若其楼面地价为1000元/平方米，则其单位建筑面积地价最接近2000元/平方米。（√）4.在运用成本法估价时，重置成本应考虑建筑材料、人工成本、利润等因素。（√）5.某商业综合体的年租金收入为1000万元，运营成本为300万元，资本化率设定为8%，其收益价格最接近1250万元。（√）6.房地产估价报告必须由估价机构盖章，并由至少两名注册房地产估价师签字。（√）7.在运用假设开发法估价时，开发成本应包括土地费用、建安费用、管理费用等。（√）8.某宗土地的年租金收入为200万元，运营成本为50万元，资本化率设定为6%，若该土地的剩余使用年限为20年，其收益价格最接近3000万元。（×）9.在运用市场法估价时，可比案例的价格应进行交易日期修正、区域修正、用途修正等。（√）10.某宗工业用地的规划容积率为1，若其楼面地价为300元/平方米，则其总价最接近150万元。（√）四、简答题（共3题，每题5分）1.简述房地产估价的基本原则及其在估价实践中的应用。2.简述市场法估价的步骤及其注意事项。3.简述假设开发法估价的适用范围及其主要计算公式。五、计算题（共2题，每题10分）1.某宗商业用地面积为2000平方米，规划容积率为3，假设该土地的楼面地价为1500元/平方米，开发成本为3000万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发成本的3%，资本化率设定为10%，求该宗土地的收益价格。2.某宗住宅用地面积为1000平方米，规划容积率为2.5，假设该土地的楼面地价为8000元/平方米，建安成本为5000元/平方米，管理费用为建安成本的5%，销售费用为建安成本的3%，资本化率设定为8%，求该宗土地的收益价格。答案及解析一、单选题1.C解析：贡献原则不属于房地产估价的基本原则，其他选项均属于基本原则。2.B解析：二手房交易价格通常低于新建商品住宅价格，比准价格应在两者之间。3.C解析：总价=楼面地价×容积率×面积=800元/平方米×3×1000平方米=2400万元。4.C解析：成新率=(1-折旧年限/折旧年限)×100%=(1-10/40)×100%=75%。5.B解析：收益价格=(租金收入-运营成本)/资本化率=(800万元-240万元)/8%=8000万元。6.B解析：政府不应干预市场价格，其他选项均属于基本原则。7.C解析：收益价格=(租金收入-运营成本)/资本化率×[1-1/(1+资本化率)^剩余使用年限]=(100万元-20万元)/6%×[1-1/(1+6%)^30]≈3000万元。8.A解析：可比案例应优先考虑时间相近、区域相同、用途一致、规模相近。9.D解析：总价=楼面地价×容积率×面积=500元/平方米×1.5×5000平方米=750万元。10.A解析：毛地价的收益价格=(开发成本+管理费用+销售费用)/(资本化率+管理费用率+销售费用率)=(3000万元+150万元+90万元)/(10%+5%+3%)=2000万元。二、多选题1.ABDE解析：贡献原则不属于基本原则，其他选项均属于基本原则。2.AB解析：重置成本和折旧是成本法的主要因素，其他选项与成本法无关。3.ABCDE解析：估价报告应包括所有选项内容。4.ABCD解析：价格差异较大不利于估价，其他选项是选取可比案例的重要原则。5.ABCDE解析：假设开发法应考虑所有选项因素。三、判断题1.√2.×3.√4.√5.√6.√7.√8.×9.√10.√四、简答题1.简述房地产估价的基本原则及其在估价实践中的应用。解析：房地产估价的基本原则包括替代原则、供求原则、最高最佳使用原则、预期原则等。在估价实践中，应综合考虑这些原则，确保估价结果的客观性和合理性。例如，替代原则要求估价师选取与估价对象相似的房地产作为可比案例；供求原则要求考虑区域市场供需关系对价格的影响；最高最佳使用原则要求估价对象应按其最能有效利用的方式使用；预期原则要求估价师考虑未来市场预期对价格的影响。2.简述市场法估价的步骤及其注意事项。解析：市场法估价的步骤包括：①选取可比案例；②对可比案例进行交易日期修正、区域修正、用途修正等；③计算估价对象的价格；④综合分析确定估价结果。注意事项包括：①可比案例的选择应具有代表性；②修正应客观合理；③综合分析应全面考虑市场因素。3.简述假设开发法估价的适用范围及其主要计算公式。解析：假设开发法适用于未开发土地或在建工程的估价。主要计算公式为：收益价格=(开发完成后的总价值-开发成本-管理费用-销售费用)/(1+资本化率)^开发年限。五、计算题1.某宗商业用地面积为2000平方米，规划容积率为3，假设该土地的楼面地价为1500元/平方米，开发成本为3000万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为开发成本的3%，资本化率设定为10%，求该宗土地的收益价格。解析：总价=楼面地价×容积率×面积=1500元/平方米×3×2000平方米=900万元管理费用=3000万元×5%=150万元销售费用=3000万元×3%=90万元收益价格=(总价-管理费用-销售费用)/(1+资本化率)^开发年限=(900万元-150万元-90万元)/(1+10%)^开发年限≈600万元（假设开发年限为1年）。2.某宗住宅用地面积为1000平方米，规划容积率为2.5，假设该土地的楼面地价为8000元/平方米，建安成本为5000元/平方米，管理费用为建安成本的5%，销售费用为建安成本的3%，资本化率设定为8%，求该宗土地的收益价格。解析：总价=楼面地价×容积率×面积=8000元/平方米×2.5×1000平方米=2000万元建安成本=5000元/平方米×1000