物业管理师考试管理实务测试题及答案

物业管理师考试管理实务测试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某住宅小区业主委员会决定更换物业服务企业，原物业服务企业拒绝退出，并继续收取物业费。依据《民法典》规定，业主委员会的正确做法是（）。A.向街道办事处申请行政裁决B.直接向法院提起排除妨害之诉C.向住建部门申请吊销其资质D.暂停业主水电供应迫使其退出答案：B2.物业服务中心接到业主报修：家中厨房下水返水。工程部第一时间应采取的步骤是（）。A.关闭整栋楼给水总阀B.拍照后转外包单位C.现场勘查并关闭户内分阀D.告知业主自行联系社会疏通公司答案：C3.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的住宅物业，收费标准的浮动幅度由（）确定。A.国家发改委B.省级价格主管部门C.市级价格主管部门会同住建部门D.业主委员会与物业服务企业协商答案：C4.某项目采用酬金制计费方式，年终结算时物业服务企业提取酬金后，结余资金应归属（）。A.物业服务企业B.全体业主C.业主委员会专用账户D.当地财政答案：B5.在消防控制室值班人员安排中，必须持有（）方可上岗。A.物业管理员证B.消防设施操作员国家职业资格证书C.安全员C证D.高、低压电工证答案：B6.某写字楼外墙玻璃自爆坠落致停放车辆损坏，责任判定应首先依据（）。A.《侵权责任法》第85条B.《物业管理条例》第45条C.《民法典》第1253条D.《消费者权益保护法》答案：C7.业主大会会议采用书面征求意见形式，送达时间起算点为（）。A.邮局寄出日B.业主签收日C.公告张贴日D.业委会决定日答案：B8.在住宅专项维修资金使用中，一次性使用金额超过（）的，需聘请第三方造价审核。A.5万元B.10万元C.20万元D.50万元答案：C9.物业企业承接查验时，对电梯的查验依据首先是（）。A.《电梯使用管理与维护保养规则》B.《物业承接查验办法》C.《特种设备安全法》D.《物业服务合同》答案：B10.某小区绿化用水采用再生水，按照《城市污水再生利用绿地灌溉水质》规定，浊度指标应≤（）NTU。A.5B.10C.15D.20答案：B11.在疫情防控一级响应期间，物业对进入小区人员测温发现体温≥37.3℃，应（）。A.立即报警并封闭楼栋B.报告社区并引导至临时观察点复测C.拒绝其进入即可D.登记后放行答案：B12.根据《住宅室内装饰装修管理办法》，业主装修前须向（）登记。A.城管部门B.物业服务企业C.住建部门D.街道办事处答案：B13.物业企业采用包干制收费，年度成本上涨5%，企业利润将（）。A.增加5%B.减少5%C.不变D.视合同调价条款而定答案：D14.某项目招标评分标准中，价格分占60分，技术分占40分，属于（）。A.合理低价法B.综合评估法C.经评审最低价法D.性价比法答案：B15.物业服务质量评估中，业主满意度调查样本量应不低于总户数的（）。A.5%B.10%C.15%D.20%答案：B16.在公共收益管理中，电梯轿厢广告收入扣除合理成本后，剩余部分归（）所有。A.物业服务企业B.业主委员会C.全体业主D.当地住建部门答案：C17.某小区停车实行“一位一车”制，业主购买第二辆车，物业可（）。A.拒绝提供任何车位B.按临停标准收费C.必须提供固定车位D.免费使用访客车位答案：B18.物业企业退出项目时，必须移交的资料不包括（）。A.业主清册B.财务收支明细C.员工劳动合同D.设施设备技术资料答案：C19.在设施设备完好率计算中，完好设备台数占设备总台数的比例应≥（）。A.95%B.98%C.99%D.100%答案：B20.某项目年度能源费用占物业费收入35%，行业对标值通常为（）。A.15%—20%B.20%—25%C.25%—30%D.30%—35%答案：B21.物业企业使用住宅专项维修资金，必须经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积2/3以上且人数2/3以上业主B.业委会全体委员C.街道办事处D.住建部门答案：A22.在物业投标文件中，技术标不应包含（）。A.服务组织架构B.费用测算表C.应急预案D.保洁作业指导书答案：B23.某小区发生高空抛物，无法确定具体侵权人，依据《民法典》，由（）给予补偿。A.全楼业主B.可能加害的建筑物使用人C.物业企业D.保险公司答案：B24.物业企业年度财务审计报告应在次年（）前向业主公布。A.1月31日B.3月31日C.4月30日D.6月30日答案：C25.在绿化养护中，冷季型草坪最适宜的修剪高度为（）cm。A.3—5B.5—7C.7—9D.9—11答案：B26.物业企业应对化粪池进行清掏的频次不得低于（）次/年。A.1B.2C.3D.4答案：B27.某项目采用“酬金制+节余分成”模式，企业分成比例不得高于节余资金的（）。A.10%B.20%C.30%D.50%答案：C28.在物业服务质量评价中，投诉处理及时率应≥（）。A.90%B.95%C.98%D.100%答案：C29.物业企业申请一级资质，管理多层住宅面积应不少于（）万㎡。A.100B.200C.300D.500答案：B30.在设施设备风险管理中，风险矩阵图横轴通常表示（）。A.风险发生概率B.风险损失程度C.风险等级D.风险应对策略答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业企业公共安全防范义务的有（）。A.门岗查证B.监控录像保存30天以上C.协助抓捕犯罪嫌疑人D.向业主提供警械答案：A、B、C32.住宅专项维修资金可用于（）。A.电梯大修B.屋顶防水更新C.户内暖气片更换D.消防系统改造答案：A、B、D33.物业企业退出时，必须移交的财务资料包括（）。A.公共收益收支明细B.物业费欠费清册C.员工工资表D.维修资金使用情况答案：A、B、D34.在物业服务方案中，节能减排措施可包括（）。A.LED灯改造B.电梯群控C.绿化滴灌D.增加保洁频次答案：A、B、C35.下列属于物业企业品牌建设的内部途径有（）。A.员工培训B.标准化作业C.社区文化活动D.媒体广告投放答案：A、B、C36.物业投标文件中，不得出现的情形有（）。A.低于成本报价B.承诺赠送小汽车C.标明获得省级示范称号D.联合体协议答案：A、B37.在物业服务质量评估中，常用的定量指标有（）。A.投诉率B.业主满意度C.设备完好率D.员工流失率答案：A、C、D38.下列属于物业企业法定告知义务的有（）。A.装修禁止行为B.消防通道位置C.车位分配方案D.员工薪酬制度答案：A、B、C39.物业企业应对极端天气的准备工作包括（）。A.沙袋储备B.排水泵巡检C.玻璃幕墙贴膜D.暂停所有外包服务答案：A、B、C40.在酬金制合同中，物业企业可提取的成本有（）。A.人员工资B.保洁耗材C.企业总部管理费D.合理酬金答案：A、B、D三、案例分析题（共30分）案例一（10分）某小区建成10年，电梯故障频发。业委会拟动用维修资金更换电梯，但部分业主认为应动用公共收益。经查：1.公共收益余额80万元；2.维修资金余额1200万元；3.电梯更换预算60万元/台，共4台。问题：（1）依据法规，更换电梯应优先使用哪项资金？说明理由。（4分）（2）若动用维修资金，需履行哪些程序？（6分）答案：（1）应优先使用住宅专项维修资金。依据《住宅专项维修资金管理办法》第22条，电梯更新属于共用设施设备大修、更新，符合维修资金使用范围；公共收益主要用于补充维修资金或业主大会决定的其他用途，非首选。（2）程序：①业委会组织编制维修方案和预算；②委托第三方造价咨询并出具审核报告；③召开业主大会会议，经“双2/3”同意；④向属地住建部门申请备案；⑤开户银行划转资金；⑥竣工后组织验收并公示结果。案例二（10分）某写字楼物业企业为降低成本，将消防值班由双人岗改为单人岗，夜间关闭部分疏散通道。消防大队检查时发现，责令整改并罚款5万元。物业企业认为已购买公众责任险，损失可由保险公司承担。问题：（1）物业企业的做法违反了哪些具体法规？（4分）（2）保险公司能否拒赔？说明理由。（3分）（3）物业企业应如何整改？（3分）答案：（1）违反：①《消防法》第28条：不得擅自关闭疏散通道；②《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第25条：消防控制室应实行每日24小时双人值班。（2）可以拒赔。公众责任险承保的是意外事故导致的第三者损失，不覆盖企业因故意或重大过失被行政罚款的风险；且保单通常将“罚款、罚金”列为除外责任。（3）整改：①立即恢复双人值班，补录持证人员；②打开并清理所有疏散通道，张贴警示标识；③组织全员消防安全培训，建立夜间巡查记录。案例三（10分）某小区实行酬金制，年度预算收入1000万元，成本预算950万元，酬金比例8%。年终实际收入980万元，实际成本900万元。业委会要求物业企业返还全部结余80万元，企业主张酬金应按合同约定比例提取，且有权分享节余。问题：（1）计算企业应提酬金金额。（3分）（2）结余资金如何分配？（4分）（3）若合同未约定节余分成，企业能否主张？（3分）答案：（1）酬金=实际成本900万元×8%=72万元。（2）可分配结余=收入980－成本900－酬金72=8万元。依据《民法典》第511条，合同无约定时按交易习惯；行业惯例为结余归全体业主，故8万元应转入业主公共账户或补充维修资金。（3）不能。酬金制本质为“成本+固定酬金”，企业收益已锁定为72万元；节余分成需合同明确约定，否则无权主张。四、实务操作题（共20分）场景：你是某住宅项目经理，小区拟创建“市级物业管理示范项目”，需提交一份迎检计划。请根据以下要点撰写一份不少于800字的迎检实施方案，要求包含时间进度、责任分工、资料清单、现场整改、模拟演练、风险预案六部分，不得出现真实地名、人名。答案示例：迎检实施方案一、时间进度1.T0—T+7天：成立迎检专班，项目经理任组长，设资料、现场、接待、应急四个小组；制定倒排计划上墙公示。2.T+8—T+20天：对照《市示范考评标准》10大类、128小项逐项自查，拍照编号建档；每日17:00召开碰头会，销项管理。3.T+21—T+30天：完成硬件整改，包括地下车库墙面翻新、消防泵房油漆、绿化补栽、电梯轿厢不锈钢保护膜更换；同步资料装订成册。4.T+31—T+35天：邀请行业专家进行两次模拟考评，第一次侧重资料，第二次侧重现场与访谈；对失分项立即整改。5.T+36—T+40天：组织业主代表、社区、媒体观摩，收集第三方意见；完善汇报PPT、路线引导、讲解词。6.T+41—T+45天：进入迎检静默期，所有备检点位封条管理，应急物资再盘点，确保零故障、零投诉。二、责任分工资料组：负责证照、合同、台账、业主档案、维修资金报表、公共收益账目、培训记录、演练影像等七大类、五卷、三百页资料，统一采用蓝色硬壳胶装，侧标签编号。现场组：分设备、环境、秩序、客服四条线，设备线确保机房无渗漏、标识清晰、运行记录完整；环境线实现“五无十净”；秩序线完成监控盲区补盲、电动自行车集中停放；客服线统一着装、微笑服务、三米问候。接待组：设计动线“门岗—监控室—水泵房—配电房—电梯机房—屋顶—地下车库—绿化示范带—物业服务中心”，总时长28分钟；配备双语讲解员2名、秩序维护员4名、客服助理2名。应急组：制定迎检当天停电、电梯困人、暴雨、突发投诉四类预案，提前演练两次，确保5分钟到场、10分钟处置。三、资料清单1.基础管理：项目备案、合同、规约、业主清册、业委会成立备案表；2.房屋管理：承接查验记录、分户验收表、装修管理台账、违章统计；3.设施设备：年度保养计划、维保合同、值班记录、安全阀校验报告、电梯年检合格证；4.秩序维护：闭路监控布点图、巡逻签到表、安防演练记录、犬只管理台账；5.环境管理：消杀记录、垃圾分类台账、绿化养护月历、病虫害防治报告；6.客户服务：投诉月报、满意度调查原始问卷、社区文化活动方案及影像；7.精神文明：红色物业建设材料、志愿者名单、公益基金使用公示；8.创新亮点：能耗管理平台截图、充电桩共建共享