建筑项目委托代建合同示范文本

建筑项目委托代建合同示范文本建筑项目委托代建模式通过专业管理机构（代建方）对项目全流程实施管控，既能提升工程管理效率，又能有效控制投资风险。一份严谨规范的委托代建合同，是明确委托方（项目投资/产权方）与代建方权利义务的核心依据。本文结合工程实践与法律合规要求，梳理示范文本的核心条款与实务要点，为项目参与方提供实操参考。一、合同主体与项目概况条款合同首部需清晰界定委托方与代建方的主体信息：委托方通常为项目投资主体（如政府平台公司、企业投资方）或产权归属方，需明确名称、法定代表人、住所地及联系方式；代建方应具备工程管理、项目咨询等相关资质（如工程监理甲级、工程咨询资信等），需同步披露资质等级、经营范围及履约团队核心人员信息。项目概况部分需细化三项核心内容：项目基本信息：明确项目地点、规划用地性质、总建筑面积、建设内容（如住宅、商业、公共设施等）；建设目标：约定项目质量标准（如“达到国家现行《工程施工质量验收规范》合格标准”）、工期总日历天数（结合项目规模合理约定，避免模糊表述）；前期基础：列明项目已取得的审批文件（如立项批复、用地规划许可证），或委托方需在约定期限内完成的前置工作（如场地平整、拆迁腾退）。二、代建范围与内容：全流程管理的边界定义代建服务的核心是对项目“前期管理—建设实施—竣工移交”全周期的专业化管控，需通过条款明确具体工作边界：（一）前期阶段管理代建方需协助委托方完成：项目可行性研究报告编制（或审核）、设计单位招标（或直接委托）、初步设计及概算编制、施工图设计优化、建设工程规划许可证/施工许可证办理等。需特别约定“设计管理”的深度：代建方应审核设计方案的经济性、功能性，把控设计变更的合理性（如因委托方需求变更导致的设计调整，需明确费用承担规则）。（二）招标采购管理代建方负责施工总承包、监理、重要设备材料采购等招标工作的组织实施（或协助委托方实施），需约定“招标代理权限”：代建方应在委托方授权范围内发布公告、组织评标、签订合同，且招标文件、评标结果需经委托方书面确认后方可生效。（三）施工阶段管理代建方需派驻项目管理团队（明确人员数量、资质要求），履行“三控三管一协调”职责：投资控制：审核施工方进度款申请，监控设计变更、签证的费用影响，定期向委托方提交投资执行报告；进度控制：编制总进度计划及月/周计划，协调参建单位交叉作业，因非代建方原因（如委托方付款延误、设计变更）导致工期延误的，需约定工期顺延的认定流程；质量控制：对原材料进场验收、隐蔽工程验收、分部分项工程验收实施全程监督，组织专项质量检查，若因代建方管理失误导致质量问题，需承担返工、赔偿责任；安全管理：监督施工方落实安全生产措施，排查安全隐患，若发生安全事故，按“谁过错谁担责”原则划分责任（如施工方违规操作导致的事故，代建方已履行监督义务的可免责）。（四）竣工与移交管理代建方组织竣工验收（含规划、消防、环保等专项验收），编制竣工结算报告（需委托方或第三方审计确认），完成工程档案移交（符合城建档案管理要求），并协助委托方办理产权登记。三、双方权利义务：权责对等的平衡设计（一）委托方的权利与义务权利：对项目进度、质量、投资实施监督（如每月查阅代建方的管理报告）；要求代建方更换不称职的项目管理人员；对重大设计变更、招标结果行使最终决策权。义务：按合同约定支付代建服务费；及时提供项目前期资料、办理审批手续；协调外部关系（如周边居民纠纷、管线迁改）；因自身原因（如资金不到位、需求变更）导致工期延误或费用增加的，需承担相应责任。（二）代建方的权利与义务权利：获得约定的代建服务费（含基本服务费、绩效奖励，如“项目竣工结算价较概算节约的，按节约额的X%提取奖励”）；要求委托方及时提供必要的工作条件；对委托方不合理的干预（如违反规范要求赶工期）提出书面异议。义务：组建专业管理团队，履行工程管理职责；定期向委托方汇报进度、投资、质量情况；保守项目商业秘密（如设计方案、成本数据）；因管理失误导致工期延误、质量事故或投资超支的，需承担赔偿责任（可约定赔偿上限，如“不超过代建服务费总额的X%”）。四、费用与支付：清晰的成本与收益规则（一）代建服务费的构成与计算代建服务费可采用三种模式：固定金额：适用于小型项目，直接约定总费用（如“人民币XX万元”）；比例计费：按项目总投资（或建安工程费）的比例计算（如“项目总投资的1.5%”）；成本加酬金：代建方的实际成本（如人员工资、办公费）加一定比例的利润（需明确成本的列支范围与审计方式）。（二）支付节点与方式建议按工程进度分阶段支付：预付款：合同生效后X日内，支付总服务费的10%-20%（用于代建方启动工作）；进度款：按施工形象进度（如基础完工、主体封顶、竣工验收）支付，每次支付前需代建方提交进度报告及费用明细；竣工结算款：工程竣工且结算审计完成后X日内，支付至总服务费的95%，剩余5%作为质量保证金，质保期满无质量问题后付清。（三）费用调整机制因委托方需求变更、政策调整（如材料价格大幅波动）导致代建工作量增加的，需约定“额外服务费”的计算方式（如按实际增加的人工工时×单价）。五、工期与质量：刚性约束与柔性调整（一）工期管理工期起算：以施工许可证颁发日或场地移交完成日为工期起点，需明确“日历天”的计算方式（含法定节假日）；工期调整：因设计变更、不可抗力、委托方原因导致工期延误的，代建方应在事件发生后X日内提交工期顺延申请，经委托方书面确认后调整总工期；逾期责任：代建方原因导致工期逾期的，按日支付违约金（如“总服务费的万分之三/日”），但违约金总额不超过总服务费的20%。（二）质量管理质量标准：需同时约定“国家标准”（如《建筑工程施工质量验收统一标准》GB____）与“合同特殊要求”（如精装工程的工艺标准）；验收流程：分部分项工程验收需经代建方、监理方、施工方三方确认，竣工验收需邀请勘察、设计、质监站等单位参与；质量缺陷责任：工程保修期内，代建方需督促施工方履行保修义务，因代建方管理疏漏导致的质量问题，代建方需承担修复费用。六、违约责任与争议解决：风险的兜底与化解（一）违约责任的具体情形委托方违约：逾期付款的，按未付金额的LPR（贷款市场报价利率）上浮X%支付违约金；单方解除合同（无正当理由）的，需支付代建方已发生的成本及预期利润；代建方违约：管理失误导致工程质量不合格的，需负责返工至合格，且赔偿委托方的直接损失（如工期延误导致的运营损失）；擅自将代建工作转包的，委托方有权解除合同并要求赔偿。（二）争议解决机制优先采用“协商—调解—仲裁/诉讼”的递进方式：协商不成的，可共同委托工程管理协会或律师事务所调解；调解无效的，选择仲裁（需明确仲裁委员会，如“北京仲裁委员会”）或诉讼（由项目所在地法院管辖）。七、其他条款：细节决定履约效率（一）保密条款双方应对项目技术资料、商业秘密（如成本数据、招商信息）承担保密责任，保密期限至合同终止后X年。（二）不可抗力与免责明确不可抗力的范围（如地震、台风、政府征收），约定不可抗力发生后的通知、证明、损失分担规则（如各自承担己方损失，工期顺延）。（三）合同变更与解除需约定变更的书面形式（如双方签字的补充协议），解除的法定/约定条件（如代建方连续两个月未支付进度款，代建方有权解除合同）。（四）通知与送达明确双方的送达地址（含联系人、电话、邮箱），约定“邮寄送达的，签收日为送达日；无人签收的，邮寄后第三日视为送达”。八、示范文本使用建议1.个性化调整：根据项目类型（政府投资/企业投资）、规模（大型综合体/小型单体）、复杂程度（含EPC/纯施工代建），补充专项条款（如PPP项目的绩效考核、商业项目的招商配合）；2.合规性审查：委托律师审核合同是否符合《建筑法》《民法典》及地方建设管理规定（