建筑设计概算编审流程及规范指南

建筑设计概算编审流程及规范指南建筑设计概算作为工程项目投资控制的核心环节，既是初步设计阶段确定投资规模的法定文件，也是后续施工图预算、招标控制价编制及项目融资、绩效考核的重要依据。其编审质量直接影响项目全周期造价管理的有效性，需遵循严谨的流程与规范，确保投资估算的科学性、合理性。一、设计概算编制：从资料整合到成果输出设计概算编制需以初步设计文件为核心依据，结合项目建设标准、市场造价信息及政策要求，分阶段推进：（一）前期准备：夯实数据基础编制前需系统收集三类资料：项目依据类（立项批复、可行性研究报告、初步设计图纸及说明）、造价依据类（当地最新概算定额、造价信息期刊、人工/材料/机械台班价格文件）、参考类资料（同类项目造价案例、设备厂家报价单、地质勘察报告）。例如，某医院项目需重点收集医疗专项设备参数、洁净装修标准，以确保造价与功能需求匹配。与设计团队的沟通是关键环节。需明确建筑结构形式（如装配式混凝土结构或钢结构）、装修等级（精装/简装）、设备选型（如空调系统类型）等技术参数，避免因设计意图理解偏差导致造价失真。（二）分项造价计算：精准把控量价费1.工程量计算：依据初步设计图纸，按《建设项目设计概算编审规程》（CECA/GC____）的计算规则执行。若设计深度不足（如仅提供方案图），可采用“指标法”结合经验调整，例如住宅项目按“建筑面积×单方造价指标”估算，但需注明指标适用条件（如结构类型、层数）。2.单价确定：人工、材料单价优先采用编制期当地造价管理部门发布的信息价；非标材料或设备需通过市场询价（至少三家供应商报价），并注明品牌、规格。例如，幕墙工程的铝型材价格需区分国产与进口品牌，避免因参数模糊导致价格偏差。3.费用计取：工程费用（建筑、安装、设备）按定额或指标计算后，需逐项计取工程建设其他费用（如建设用地费、勘察设计费、监理费）、预备费（基本预备费按工程费用+其他费用的3%~5%计取，具体比例依项目风险调整）、建设期利息（按贷款额度、利率及使用计划计算）。需特别注意政策变化，如部分地区调整了安全生产费计提标准，需及时更新。（三）汇总分析与成果优化将各分项造价汇总为单位工程、单项工程及总概算表后，需与可行性研究报告的投资估算对比。若偏差超过10%（或业主规定阈值），需分析原因：是设计标准提高（如增加智能化系统），还是工程量计算误差？例如，某商业综合体因调整业态增加了地下车库面积，导致造价超估，需与设计方沟通优化方案（如调整车位配比），确保投资可控。最终输出概算书（含总概算表、单项工程概算表、主要材料设备表）及概算说明书（说明编制依据、工程概况、特殊问题处理方式），文件需加盖编制单位公章及造价师执业印章。二、设计概算审核：从合规性到合理性把关审核是对编制成果的“二次校验”，需从资料合规性、造价合理性、逻辑一致性三方面入手：（一）初审：资料与逻辑筛查审核团队首先核查编制资料的完整性：初步设计图纸是否满足深度要求（如有无明确的节点大样）、计价依据是否为最新版本（如是否采用当年度的造价信息）、政策文件是否过期（如税费政策是否因营改增调整）。逻辑审核聚焦三点：工程量：抽查关键分项（如主体结构、大型设备基础）的计算，例如核查建筑面积是否包含阳台、地下室等争议区域；单价：对比同类项目或市场行情，判断材料设备价格是否偏离（如某项目电梯单价远高于品牌市场价，需要求编制方提供询价依据）；费用：检查费率计取（如预备费费率是否与项目类别匹配，EPC项目的设计施工一体化费用是否重复计取）。（二）复审与沟通：重点问题攻坚对造价占比超30%的分项（如幕墙、机电安装）进行详细复核。例如，某酒店项目的精装造价偏高，审核方通过抽测客房装修工程量、对比同类酒店装修标准，发现壁纸选型单价过高，要求编制方重新询价。审核过程需保持与编制方的动态沟通，对争议点（如地质复杂地区的基础造价调整）邀请设计、地质专家论证，形成共识后调整造价。（三）定案与报告：结论清晰可追溯审核完成后，出具审核报告，明确核减/核增金额及原因（如工程量多算核减若干万元、材料价格修正核增若干万元）。报告需附调整后的概算书、争议问题的解决方案（如专家论证意见），确保结论可追溯、可审计。三、规范依据与实操要点（一）核心规范体系国家层面：《建设项目设计概算编审规程》（CECA/GC____）规定了编审程序、文件组成及质量要求；《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔2013〕44号）明确了费用分类及计取规则；地方层面：各省发布的《建设工程概算定额》（如《浙江省房屋建筑与装饰工程概算定额》）、造价信息发布机制（如上海市每月更新的材料价格指数）；专项规范：绿色建筑需计取增量成本（如光伏幕墙、雨水回收系统费用），装配式建筑需考虑预制构件运输、安装费用，PPP项目需纳入运营期成本分摊。（二）实操避坑指南1.资料管理：建立“资料清单+版本台账”，确保图纸、计价依据、政策文件一一对应，避免因资料更新不及时导致错误（如误用旧版定额费率）；2.动态调整：对工期超1年的项目，预留价差预备费（按年度投资计划及价格指数计算），并跟踪材料价格波动（如钢材价格半年涨幅超20%，需协商调整合同造价）；3.风险预判：对地质复杂、设计变更可能性大的项目，适当提高预备费比例（如8%~10%），并在概算说明书中注明风险点。四、案例：某科研楼设计概算的编审实践某高校科研楼项目，建筑面积1.2万㎡，框架-剪力墙结构，含实验室、办公区及配套设施。编制阶段：资料收集：立项批复、初步设计图纸（含实验室通风系统、净化装修标准）、当地当年度一季度造价信息；计算方法：建筑工程按概算定额计算（主体结构、装修），实验室设备按厂家报价（如气相色谱仪单价28万元/台），工程建设其他费用按地方规定计取（勘察设计费按工程费用的2.5%）；成果优化：对比可研估算（约3600万元），发现实验室设备造价超估15%，经与校方沟通调整设备选型，最终总概算约3580万元，偏差率-0.5%。审核阶段：初审发现：通风系统工程量多算10%（图纸标注与计算规则不符）、预备费费率按5%计取（项目地质复杂，建议调整为8%）；复审调整：核减通风工程量，增加预备费28万元，最终总造价约3608万元