房产顶楼协议范本及注意事项指南

房产顶楼协议范本及注意事项指南在房产交易或使用过程中，顶楼（含屋顶、露台、阁楼等）的权益约定常引发纠纷——或因产权归属不明，或因维修责任推诿，或因使用权限模糊。一份严谨的顶楼协议，既能明确双方权利义务，也能为后续争议提供解决依据。本文结合实务经验，提供协议范本框架及核心注意事项，供参考使用。一、房产顶楼协议范本（框架）（一）协议双方信息甲方（出让方/产权方）：姓名/名称：________；身份证号/统一社会信用代码：________；联系方式：________；地址：________。乙方（受让方/使用方）：姓名/名称：________；身份证号/统一社会信用代码：________；联系方式：________；地址：________。（二）房屋及顶楼信息1.房屋坐落：________（如XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室）；2.顶楼范围：________（附房屋平面图，明确使用区域，如“该房屋所属建筑的屋顶（不含公共设备区域）”“露台（以规划图纸中编号为XX的区域为准）”等）；3.产权状态：□甲方单独所有□共有（共有人：________，已书面同意本协议）□已取得合法使用权（使用权来源：________）。（三）权利与使用约定1.使用权限：乙方享有对顶楼的□独家使用权□共同使用权（与其他业主按份/共同使用，使用规则：________）。使用期限：□永久（与房屋产权期限一致）□自____年____月____日至____年____月____日。2.禁止行为：乙方不得（1）擅自改变顶楼结构（如拆改承重、破坏防水层）；（2）违规搭建（如未经审批建设阳光房、储物间）；（3）从事影响他人权益的行为（如深夜噪音、堆放危险物品）；（4）其他：________。（四）维修与养护责任1.公共部分：屋顶防水、隔热层、排水系统等公共区域的维修，由□物业公司（从维修基金列支）□全体业主按份承担□甲方负责（期限：质保期内，自____年____月____日起____年）。2.乙方专属区域：乙方使用的露台、封闭空间等专属部分的维修，由乙方自行承担；因乙方使用不当导致公共区域损坏的，乙方需承担维修及赔偿责任。3.维修通知：一方发现需维修事项，应在____日内书面通知对方，双方配合履行维修义务。（五）费用承担1.维修费用：公共部分维修费用按____（如“产权份额”“使用面积占比”）分担；乙方专属部分维修费用由乙方承担。2.其他费用：顶楼产生的水电费、物业费（如单独计费）等，由□乙方□双方按____比例承担。（六）违约责任1.甲方违约：若甲方擅自收回顶楼使用权或未履行维修义务，导致乙方损失的，按损失金额的____%赔偿，或支付违约金____元。2.乙方违约：若乙方违反使用约定（如违规搭建、拒付费用），甲方有权要求整改、解除协议，并要求乙方支付违约金____元，同时乙方需承担因此产生的全部损失。（七）争议解决本协议履行中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可选择：□向____（仲裁机构名称）申请仲裁；□向房屋所在地人民法院提起诉讼。（八）其他约定1.协议变更或解除：需双方书面同意，变更协议自签订日生效；解除协议的，乙方应在____日内腾空并恢复顶楼原状（合理损耗除外）。2.通知与送达：本协议项下通知以书面形式（含短信、邮件）送达至双方预留地址，视为有效送达。3.附件：本协议附件（房屋平面图、产权证明复印件、共有人同意书等）为本协议组成部分，与本协议具有同等效力。（九）生效条款本协议自双方签字（或盖章）之日起生效，一式____份，甲乙双方各执____份，____（如“公证处”“物业公司”）留存____份。甲方（签字/盖章）：________日期：____年____月____日乙方（签字/盖章）：________日期：____年____月____日二、签订顶楼协议的核心注意事项（一）产权归属：先厘清“能不能签”根据《民法典》，建筑区划内的屋顶（除专属部分外）、露台原则上属于业主共有。若顶楼为共有区域，协议约定“独家使用”需满足两个条件：1.经业主大会（或专有部分占比2/3以上且人数2/3以上的业主）表决同意；2.协议内容不违反《物业管理条例》《城乡规划法》等规定（如禁止约定违规搭建的权利）。若顶楼为开发商“附赠”，需核实：开发商是否拥有顶楼产权（查看《商品房预售许可证》或不动产登记证明）；附赠条款是否写入《商品房买卖合同》（口头承诺易失效）。（二）房屋质量：警惕“隐性缺陷”顶楼易出现渗漏、隔热差、排水不畅等问题，签订协议前需：1.查看房屋《竣工验收备案表》，确认防水工程通过验收；2.要求甲方提供过往维修记录（如近3年是否因渗漏维修）；3.实地观察：雨天后查看屋顶、墙面是否有渗水痕迹，露台排水口是否畅通。（三）条款审查：把“责任”写透1.维修责任分层：公共屋顶（含防水层、隔热层）：约定“质保期（如5年）内由开发商负责，质保期后从维修基金列支”；乙方使用的露台/封闭空间：明确“因乙方装修、使用导致的损坏，由乙方维修；非乙方原因的自然损坏，甲方协助申请维修基金”。2.违约条款具象化：避免“承担违约责任”的模糊表述，改为“若乙方违规搭建阳光房，甲方有权要求拆除，乙方需支付违约金XX元，并承担行政部门罚款”。3.规划合规性：协议中注明“乙方使用顶楼需遵守城乡规划，不得违反《XX市城乡规划条例》搭建建筑物”，避免因违规被强拆后无法追责。（四）风险规避：从源头防纠纷1.查抵押/查封：通过不动产登记中心查询房屋是否被抵押、查封，避免协议签订后因产权纠纷导致权益落空。2.共有部分的“同意书”：若顶楼为共有，要求甲方提供业主大会决议或多数业主签字的同意书，并留存复印件。3.公证或备案：重要协议（如涉及大额权益）可办理公证，或在物业公司/房管部门备案，增强法律效力。（五）后续管理：留好“证据链”1.使用记录：保留顶楼使用的照片、视频（证明未违规），维修通知的快递单、聊天记录（证明已履行告知义务）。2.费用凭证：维修费用、物业费的支付凭证需标注用途（如“2024年屋顶防水维修费”），避免后期争议。3.协议变更：若因政策调整（如加装电梯需占用顶楼空间）需变更协议，双方应书面约定调整方案及补偿方式。三、结语顶楼协议的核心是平衡“使