商业写字楼消防安全管理办法

商业写字楼消防安全管理办法商业写字楼作为城市商务活动的核心载体，人员密集、业态多元、设备复杂，消防安全管理直接关系到生命财产安全与经营秩序稳定。为贯彻“预防为主、防消结合”方针，依据《中华人民共和国消防法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规，结合本写字楼实际运营特点，制定本管理办法，规范消防安全责任落实、日常管理、应急处置等全流程工作，保障建筑及入驻单位安全运营。一、基本原则与适用范围本办法适用于写字楼产权方、物业管理单位及全体入驻企业（含商户、办公机构），覆盖建筑本体、公共区域及入驻单位内部的消防安全管理。管理工作遵循“属地管理、分级负责”“谁使用、谁负责”原则，坚持预防为主，强化源头管控、过程监管与应急处置的有机结合，确保消防安全责任无盲区、管理无死角。二、消防安全责任体系（一）产权方责任产权方作为建筑消防安全第一责任主体，需履行以下职责：确保建筑消防设计、施工符合国家工程建设消防技术标准，依法办理消防验收或备案手续；向物业管理单位移交完整的消防设施档案（含设计图纸、检测报告、维护记录等），明确建筑消防设施的维护责任边界；监督物业管理单位、入驻企业落实消防安全制度，对重大消防隐患整改提供资金、资源支持。（二）物业管理单位责任物业管理单位作为日常管理实施主体，需建立“全员消防”机制：制定年度消防安全管理计划，明确岗位消防职责，配备持证消防控制室值班人员（实行24小时双人值班）；开展日常巡查（每日不少于1次），重点检查疏散通道畅通性、消防设施完好性、用火用电规范性，建立《消防安全巡查台账》；组织消防设施年度检测（委托第三方机构）、季度维护，确保消火栓、喷淋系统、火灾自动报警系统等设备“应动尽动、完好有效”；统筹协调入驻单位消防安全工作，对违规行为（如堵塞通道、私改消防设施）责令整改，拒不整改的报消防部门处理。（三）入驻企业责任入驻企业需落实“三自主两公开一承诺”（自主评估风险、自主检查隐患、自主整改问题，公开消防安全责任人、公开承诺内容）：明确本单位消防安全责任人（法定代表人或主要负责人），制定内部消防管理制度（如用电管理、动火审批）；对员工开展岗前消防培训，确保掌握“一懂三会”（懂岗位火灾风险，会报警、会灭火、会逃生）；配合物业管理单位开展巡查、演练，不得擅自改变办公区域消防设施（如遮挡喷淋头、拆除防火门），确需装修改造的，提前报物业审核消防方案。三、日常消防安全管理（一）建筑使用与装修管理严禁擅自改变建筑使用性质（如办公改餐饮）、破坏防火分隔（如拆除防火墙、防火卷帘），确需变更的，须重新申报消防设计审核；装修材料应选用不燃、难燃材料（如A级吊顶、B1级墙面），施工期间设置临时消防设施（灭火器、临时照明），并安排专人监护；公共区域（走廊、楼梯间、大堂）禁止堆放杂物、停放电动车，确保疏散通道宽度≥1.1米（办公区域）、安全出口24小时畅通。（二）用火用电管理办公区域用电实行“一户一表”管理，禁止私拉乱接电源线、超负荷使用大功率电器（如热得快、电暖器），确需使用的须报物业审批；餐饮商户须安装油烟管道防火阀、定期清洗烟道（每季度不少于1次），动火作业（如电焊、气割）须提前48小时向物业申报，现场配备灭火器材、设置专人监护；节日装饰（如彩灯、圣诞树）应选用阻燃材料，使用后及时断电，禁止在公共区域使用明火（如点蜡烛、焚烧文件）。（三）重点部位管理对配电室、消防控制室、机房、厨房等重点部位，实行“定人、定责、定措施”管理：配电室应安装绝缘垫、挡鼠板，配备二氧化碳灭火器，值班人员每2小时巡查一次；消防控制室值班人员须持《消防设施操作员证》上岗，实时监控火灾报警系统，接到报警后1分钟内核实、3分钟内处置；厨房燃气管道应安装泄漏报警器，灶台配备灭火毯、厨房专用灭火器，下班前关闭燃气阀门、电源。四、消防设施设备管理（一）设施维护要求消火栓系统：每月检查消火栓箱完整性（水带、水枪、阀门），每季度测试管网压力，确保出水正常；喷淋系统：每半年检查喷头完好性，每年清洗水泵接合器，确保喷淋泵在火灾时能自动启动；火灾自动报警系统：每月测试烟感、温感探测器（采用加烟、加温试验），每季度检查手动报警按钮、警铃功能；灭火器：每月检查压力、铅封，每半年称重（干粉灭火器失重≥5%须充装），放置在明显、便于取用的位置（离地≤1.5米）。（二）设施使用规范禁止遮挡、挪用消防设施（如灭火器挪作他用、消火栓箱内堆放杂物），物业应在设施周边设置警示标识；消防水泵房、风机房应保持24小时畅通，钥匙由物业专人保管，禁止上锁或堆放障碍物；入驻企业应配合物业开展设施测试（如每年1次的喷淋系统放水试验），不得阻挠或拒绝。五、应急管理与处置（一）应急预案制定物业管理单位应制定《火灾应急预案》，明确“指挥组（物业经理）、灭火组（保安队）、疏散组（客服+入驻企业安全员）、救护组（医护人员或志愿者）”职责，流程包括：报警：发现火情后，第一时间拨打119，同时通知消防控制室启动应急预案；疏散：通过广播、警铃引导人员沿疏散指示标志撤离，优先使用楼梯间（禁止乘坐电梯），在安全区域清点人数；扑救：初期火灾由灭火组使用灭火器、消火栓扑救，无法控制时撤离等待救援；救护：对受伤人员进行简单包扎，配合消防、医疗部门开展救援。（二）应急演练与疏散管理物业管理单位每半年组织1次全员消防演练（含入驻企业员工），演练后总结改进方案，留存影像资料；入驻企业应每季度组织本单位员工熟悉疏散路线，确保3分钟内到达安全出口；应急照明、疏散指示标志应每月检查，确保断电后持续照明≥90分钟，指示方向清晰。六、消防安全培训（一）培训对象与频次物业管理单位：每年组织全体员工（含保安、保洁）参加消防培训，新员工入职7日内完成岗前培训；入驻企业：每半年对员工开展1次消防培训，内容涵盖本岗位火灾风险、灭火器使用、逃生技巧；消防控制室值班人员：每年度参加复训，确保持证上岗、技能熟练。（二）培训内容与形式理论培训：讲解《消防法》《高层民用建筑消防安全管理规定》，分析写字楼火灾案例（如电器火灾、烟道火灾）；实操培训：现场演示灭火器（一提、二拔、三握、四压）、消火栓（开阀门、接水带、瞄火源）的使用方法，组织员工模拟疏散；特色培训：针对餐饮、金融等不同业态，开展专项风险防控培训（如餐饮烟道防火、金融机房灭火）。七、隐患排查与整改（一）隐患排查机制日常巡查：物业巡查人员每日检查，重点排查“通道堵塞、设施损坏、用电违规”等问题，填写《隐患排查表》；专项检查：每季度开展“电气安全”“消防设施”专项检查，每年联合消防部门开展“节前大检查”；入驻企业自查：每月至少1次内部自查，发现隐患立即整改，整改情况报物业备案。（二）隐患整改要求一般隐患（如灭火器过期、通道堆放杂物）：责任单位须在3日内整改，物业复查销项；重大隐患（如喷淋系统故障、防火门损坏）：立即暂停相关区域使用，物业出具《隐患整改通知书》，明确整改时限（≤15日）、措施、责任人，整改后委托第三方检测合格方可恢复使用；逾期未整改的，物业可采取停电、限制入驻等措施，同时报消防部门依法处罚。八、监督与考核（一）内部监督物业管理单位成立“消防安全监督小组”，由物业经理任组长，每月抽查入驻企业落实情况，对违规单位下达《整改督办单》，并在写字楼公告栏通报。（二）考核机制将消防安全纳入入驻企业“年度考核评分”（占比≥20%），与租金优惠、续约资格挂