办公楼物业管理采购项目投标文件

服务投标书B

【广州市城市管理委员会】

办公楼物业管理

采购项目投标文件

服务文件

GGPC-[2013]569

广州常泰物业管理有限公司

地址：广州市中山大道中38号加悦大厦1601房

联系人：

联系电话：

日期：2013年12月18日

目录

第一章投标人服务情况表............................................................3

第二章服务响应差异表...............................................................4

第三章公司情况介绍.................................................................5

第四章物业概况...................................................................6

一、物业概况..................................................................6

二、物业服务总体要求..........................................................7

三、物业服务费用..............................................................8

四、物业服务内容..............................................................8

五、物业服务质量指标要求.....................................................18

六、违约责任.................................................................18

七、其他要求.................................................................19

第五章物业管理服务整体设想与配套措施.........................................21

一、物业管理服务整体设想........................................................21

二、物业管理服务要紧配套措施....................................................33

三、物业管理运作工作计划.......................................................37

第六章物业管理机构设立方案及运作模式.............................................45

一、物业服务中心组织机构设置.....................................................45

二、物业服务中心运作模式.......................................................48

第七章管理服务人员的配备、培训、考核..............................................52

一、人员岗位的设置及人员的配备...................................................52

一、人员的培训方案...............................................................56

三、人员的考核方案...............................................................60

四、人员的管理...................................................................65

第八章各项物业管理服务、物业保护计划与实施方案...................................68

一、物业接管验收实施方案........................................................68

二、质量管理方案及措施..........................................................70

三、物业公共秩序管理............................................................71

四、物业环境管理.................................................................76

五、物业设施设备保护保养计划及实施方案..........................................81

第九章物业档案的管理及规章制度的建立方案.........................................102

一、物业档案的建立与管理.......................................................102

二、规章制度的建立..............................................................104

第十章各项管理指标承诺及有关措施................................................107

第十一章提出合理化的建议........................................................108

第十二章其它.....................................................................109

第十三章项目经理情况表...........................................................110

第十四章投标人认为有必要说明的其他资料..........................................112

第一章投标人服务情况表

评审项目查阅指引

答辩情况

对采购人需求的响应程

投标服务方案详见《服务文件》第6至111页。

度（投标服务方案）

服务工作目标及管理方

详见《服务文件》第21至44页。

案

机构设立、运作流程、管

详见《服务文件》第45至51页。

理计划

工作人员培训及管理详见《服务文件》第52至67页。

服务人员工资福利待遇详见《商务文件》第11页《配置服务人员费用报价

的合理性明细表》。

质量保证体系及措施详见《服务文件》第68至103页。

详见《服务文件》第110页《项目经理情况表》，人

项目经理的资格与经验员在本公司任职的外部证明材料及有关资格证书，见

第111至111页。

要求：请投标人正确填写本表，所填内容将作为评分的根据。其内容或者数据应与

对应的证明资料相符，假如不一致，可能导致该项的得分为0分。

第二章服务响应差异表

采购人需求投标人响应

序号项目内容承诺差异

1项目概况

2物业服务总体要求

3物业服务费用

4物业服务内容

见第二章《采

5物业服务质量指标要求

购人需求》

6违约责任

7其他要求

8付款方式

9履约保证金

要求：请列出差异内容，若无差异，留空，视为完全响应。

第三章公司情况介绍

公司简介

广州常泰物业管理有限公司成立于2003年5月，属物业管理企业二级资质，广

东省物业管理行业协会会员单位，是一家从事专业化物业管理的民营股份制企业。

历经多年的稳步成长，公司内设人力资源部、行政部、策划部、财务部、物业部等

部门，下属口岸大厦、广州南沙保税港区物流区、广州南沙保税港区加工区、广州

南沙科技创新中心、珠江嘉园、海港花园、小北商住大厦、海珠分公司、亨晖分公

司等分支机构。管理物业涉及写字楼、工业园区、住宅、别墅、商业等类型，管理

面积300多万平方米。

第四章物业概况

一、物业概况

（一）物业概况

广州市城市管理委员会办公楼（下列简称“办公楼”）位于广州市越秀区文明路

贤思街34号，建筑面积约5541.58平方米，由东座、南座、北座与西面“假山围墙”

围合成一独立院落，办公楼东座东侧为出入口。南座：楼高4层，首层为对外办公

大厅，二层以上为办公室，每层均配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；东

座：楼高7层，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议室、娱乐室、饭堂

等办公配套用房，每层配备有男女洗手间，使用的空调是分体空调；北座：楼高7

层，负一层为办公楼消防水泵房，首层为架空层停车场，二层以上为办公室、会议

室，使用的空调为中央空调（冷暖空调），安装有电梯1部。整个办公楼区域配备有

安防监控系统，供水为市政直接供水。

（二）设备概况

1.供电设备：250KVA变压器一台。

2.供水设备：市攻直供水。

3.消防设备：消防水泵房水泵3台.楼层消火栓25个.设感烟探测器自动报

警，无喷淋装置，另有112个灭火器。

4.空调：智能集中式空调12台；南楼、北楼概况为分体空调。

5.闭路监控。

6.电梯：广州日立电梯1台。

（三）服务期：自合同签订之日起3年。

（四）人员配备要求

1.★本项目配置人员不得少于32人。

2.人员配置最低要求如下：

序号岗位人数备注

1项目经理11、项目经理必需具有5

2物业助理1年以上管理经验及国家

3内勤2物业管理师资格证书，

4工程领班1同时在投标人单位工作

5保安部领班1满3年或者以上。

6保安人员92、项目经理务必专属本

7清洁绿化领班1项目，不同意兼职。

8清洁绿化人员63、物业助理、工程人员、

9工程维修人员2保安人员、饭堂服务人

10会务接待人员2员须持专业上岗证。

11饭堂服务人员6

合计32

二、物业服务总体要求

（一）本办公大楼对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、

高档次。

（二）采购人的办公室对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理。

（三）中标供应商负责制订本办公大楼的物业服务方案，建立各项规章制度，

确定组织架构及人员录用等，中标供应商在实施前要报告办公室，办公室有审核权。

（四）中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养与刑

事犯罪记录、有上岗资格证（物管证、电工证、保安证等）。中标供应商要依法纳税,

要按规定为录用人员缴纳社保费。

（五）中标供应商各类管理、服务人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注

意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（六）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权与协调权。中标供

应商务必保证派驻工作人员的稳固性，如有要紧工作人员调离，需书面通知采购人

有关负责人。

（七）中标供应商负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期同

意采购人关于服务工作满意度的测评。若测评不满意，采购人保留提出更换服务人

员的权力。

（A）中标供应商需负责各工作人员的制服、劳动工具等。

（九）在处理特殊事件与紧急、突发事故时，办公室对中标供应商的服务人员

有直接指挥权。

（+）中标供应商的工作人员在采购人委托管理项目内发生违法、违规行为

的，所造成一切后果及缺失，由中标供应商负全部责任。

（十一）中标供应商在做好工作的同时，有责任向办公室提供合理化建议，以

提高管理效率与管理质量。

（十二）中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。在日常管

理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

（十三）中标供应商组建的管理机构至少配置1名项目经理对本项目的服务实

施综合管理，同时做好与采购人的沟通工作。

（十四）中标供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁

管理、物业设施、设备的使用、保护与管理、绿化管理及会务接待等各工种人员一

次性很多于17人的调遣能力。

（十五）中标供应商不可转包或者分包本项目。

三、物业服务费用

本物业服务费用使用包干制，中标供应商应承担下列费用：

（一）服务人员的工资、福利、养老保险、医疗保险、失业与工伤保险、体检、

工作服与劳保用品等费用。

（二）电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公

司承包维修、养护工作，并承担相应费用。

（二）购置物业管埋、工程维修、安保、消防、保洁所需的各类设施设备用具

的费用。维修费用中涉及小修与中修的（涉及的维修费用单项600元下列的为小修,

维修费用单项1200元下列的为中修），由中标供应商负责承担，涉及大修的由采购

人承担。

（四）承担单位饭堂及附属设施的水电费用与燃气费，2013年约为18万元。

（五）承担室内绿化租摆费用。

（六）简易消防器械的日常保护与更换费。

（七）属于中标供应商承担的其他各项费用。

（A）与上列各项物业管理服务费用有关的各类税款或者费款。

四、物业服务内容

（一）安全防范

a）范围为大院内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放

管理等工作，包含广场、通道、停车场、建筑物等。

b）组织一支思想素养高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律与岗位

责任制，以确保整个大楼的安全、有序。

c）由办公室与中标供应商共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，并对工

作质量进行考核。参考数据：所需人员很多于9人（包含消防管理、停车场

管理的人员）。

d）对通常外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

e）办公及公共场所要操纵噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流淌。在休息

放假期间，做好进出大院人员的询问登记。

f）重要出口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人

员巡查。

g）加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经

批准，不得在以上区域内照相、录音与录像，不得泄漏有关人员的办公地点、

电话、车牌号码等资料。

h）加强管理，预防重大火灾、刑事与交通事故的发生。对突发事件有应急处理

程序与措施，一旦发现事件苗头务必立即报告采购人行政办，防止事态进一

步恶化，协助保护现场。

i）其它与安全保卫有关事项。

j）中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人

民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安

机关撤销备案。

（二）消防管理

a）负责办公楼辖内的全部消防设施、设备的使用与管理及大楼火灾的报警与救

助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。

b）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职贯、规章

制度与工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火

（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置与操作

方法。

c）按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备与设施的保养，定期与不

定期进行全面检查，确保消防设备与设施随时处于正常工作状态。中标供应

商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业承保公

司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工

作记录，并将记录资料与检测结果提供给采购人备案。办公区域与公共区域

配装的各类灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施与楼梯、走道与出口的安

全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补

充。

d）全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警时30秒

辨别消防报警的信息，1分钟内到达报警点。

e）建立义务消防队伍，出现消防事故4分钟内应有10人（非工作时间及公休

假期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。

f）每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火

险隐患，监护动火与易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道与出口

畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及

时进行整改。

g）做好消防知识的培训与宣传，每年组织大楼综合消防应急演练很多于一次。

h）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的保护。

（三）停车场管理

a）停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。

b）车辆须有停放识别标记。

c）各类车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、

整齐、分类、安全。

d）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。

e）车辆进出有序，一律不准按鸣喇叭。

f）其它与停车场有关的事项。

（四）清洁管理

a）范围包含整个大楼内所有办公室、会议室、公共通道、公共区域、停车场、

大堂、建筑物外墙、门窗、大院内广场、道路、天台、大楼周边花基等。所

有办公室内保洁工作务必安排在非办公时间进行（特殊部门除外）。

b）由办公室与中标供应商共同制订工作制度与标准，以对工作质量进行考核。

清洁工作人员很多于6人。

c）房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

d）中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或者不定期的清

扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定

人定点定时管理、巡查、监督。

e）中标供应商需负责垃圾的收集、清运，定期清理垃圾箱，做到垃圾日产日清

（垃圾清运费包在投标总价中，由中标供应商向街道支付）。

f）定期杀灭蚊、蝇、鼠、螳，做到无滋生源（除“四害”费用包在投标总价中，

由中标供应商向街道支付）。

g）办公大楼内大堂、公共通道等公共场所的大理石地面，须定期打蜡或者做晶

面处理、打磨保养。

h）建筑物自来水水池定期清洗、消毒（每年4次），供水符合卫生标准，无二

次污染及其它隐患。

i）定期清理大院内沟渠，保证污水排放通畅，定期清理化粪池（化粪池清理费

用包在投标总价中，由中标供应商向环卫站支付）。

j）中标供应商负责卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）的配置，购置

的各项用品务必达到卫生防疫标准，保证质量。

k）定期清洗外墙（每年1次）（外墙清洗人员须持《登高架设作业特种作业操

作证》）。非办公时间室内（办公室）清洁工作要求：

（1）每天一次日常保洁，每周一次全面清洁，具体时间由采购人确定。

（2）清洁标准：室内家具、器皿、洁具等用品表面洁净、摆放整齐，纸梦洁净，

地面或者地毡无污渍、垃圾。

1）一级领导办公室、休息室、卫生间要定期消毒，床上用品定期清洗。

m）协助机关饭堂做好每季度的全面卫生清洁及省、市、区临时迎检的卫生工作。

n）中标供应商需负责在清洁卫生中损耗的物料用品与工具。

o）遇到大型活动与重大节日前，须按采购人要求进行清洁卫生。

p）其它与清洁卫生有关的事项。

q）保洁服务的工作细则与质量标准

序号服务项目工作内容清洁标准工作频率备注

一、公用洗手间

1地面拖擦无污迹、积水与垃圾3次/日（早、中、晚）

2墙面擦抹无积尘、污迹、乱张贴物1次/周

无便渍、无积垢、无异味、

3蹲位冲刷3次/日

无水锈

冲刷便池与周内外无便迹、无异味、无

4小便池3次/日、放卫生球

围地面水锈、污迹

5洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）

清倒垃圾、擦抹

垃圾不外溢，垃圾篓无污

6垃圾桶（篓）或者清洗垃圾4次/日、勤倒垃圾

迹

桶

7窗台擦抹无积尘、污迹1次/30

8门擦拭无积尘、无污迹1次/日

擦抹、刮洗、抹内侧1次/周、外侧1

9窗玻璃、窗框无污渍与灰尘

干次/2周

10消毒用消毒水拖地按卫生防疫标准1次/周

11间隔板擦抹无污迹、积尘1次/日

12照明灯擦抹灯具无积尘、污迹1次/月

13空调风口与面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月

14镜子擦抹、抹干无积尘、污迹2次/日

15电开关、电箱面板擦抹或者擦拭无积尘、污迹1次/2日

二、走廊、大厅、梯间

扫除垃圾、推

走廊、大厅、梯间无垃圾、积尘、积水、污

16尘、除污迹、香2次/日

地面迹、胶迹、鼠迹、鼠洞

口胶、堵鼠洞

无明显积尘与污迹，无乱

17墙面、柱面婵尘或者擦抹1次/周

张贴与搭挂物

惮尘与扫蜘蛛

18天花板无积尘与蜘蛛网1次/月

网

无水迹、污迹、保持透明

19镜子擦抹、抹干次/日

度1

20楼梯扶手擦抹无灰尘、污迹1次/日

21护栏擦抹或者擦拭无灰尘、污迹1次/日

22梯级及侧面清扫与擦抹无垃圾、沙尘、污迹2次/日

23消防器材擦抹无积尘、污迹1次/周

24过道窗台擦拭无灰尘、污迹1次/3日

擦抹、刮洗、抹

25过道门、窗玻璃光洁透明、无污迹1次/周

干

电梯桥箱、电梯无垃圾、积尘、污迹、蜘

26清扫与擦抹2次/日

门、电梯外墙蛛网、乱张贴物

擦拭照明灯具、

27照明灯具无明显积尘、污迹次/月

灯罩1

收集与清运垃

过道垃圾桶、室内无污迹、无痰迹、无积尘、

28圾、擦抹或者清很多于2次/日

垃圾篓垃圾不外溢

洗垃圾（篓）

清除指定张贴点

29清除无张贴物与污迹

以外的张贴物

卷闸门或者拉闸

30n擦拭或者擦抹无污迹、积尘、1次/周

无水迹、污迹、保持透明

31镜子擦抹1次/日

度

32空调风口与面板擦抹无灰尘、污迹1次/月

宣传栏、橱窗、标

33清扫、擦抹无积尘、污迹、杂物1次/周

示牌

收集清理垃圾、

楼道垃圾桶、室内无积尘、污迹，垃圾不外

34擦沫或者清洗不小于2次/日

垃圾篓溢

垃圾桶（篓）

35空调风口与面板擦抹无明显积尘、污迹1次/月

36公共休息桌椅擦抹无积尘、污迹1次/日

37洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日（早、中、晚）

三、办公室及会议室

会议

期间

清扫、推尘2次/日，

清扫、推尘、除无垃圾、积尘、污迹、胶加强

37地面早、午、晚拾垃圾

/I巡回

污迹、香口胶迹

次

修洁

擦抹、刮洗、抹内侧1次/周、外侧1

38门、窗玻璃与窗框无水渍与灰尘污迹

干次/2周

39窗台擦抹无灰尘与污迹1次/日

40窗帘擦抹或者清洗无灰尘与污迹1次/半年

清桌屉垃圾2次/日、

41桌子、椅子擦抹、清垃圾无灰尘、无污迹、无垃圾台面擦抹1次/日，全

面擦抹1次/周

42灯具擦抹无明显积尘、污迹1次/月

清与灰尘与蜘

43天花无积尘、蜘蛛网、污迹2次/月

蛛网

44门擦抹无灰尘与污迹1次/日

45开关与电源箱面擦抹无灰尘与污迹1次/2日

板

46家具擦抹无灰尘与污迹1次/日

清扫灰尘、清除无明显积尘、污迹，无乱

47墙面1次/周

污迹张贴与搭挂物

48洗手盆、洗手台擦洗无污迹、积尘、水锈迹3次/日(早、中、晚)

风扇、空调风口与

49擦抹无明显积尘、污迹3次/月

面板

四、天台

无垃圾、积水、污迹、泥

50地面清扫1次/日

沙

51排水沟、地漏口冲洗无垃圾、积水、泥沙1次/周

52护栏擦抹无灰尘、污迹1次/周

无明显污迹、积尘，乱张日常清理乱张贴搭

53墙面抹擦或者擦拭

贴与搭挂物挂或者擦拭1次/周

(五)绿化管理

a)绿化带日常管理

(1)保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

(2)除杂草，发现寄生藤务必马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿

篱每年修剪整型6次以上。

(3)施肥：每年松土施复合肥4次，结合雨天进行，以撒施为主。

(4)补植：维修项目、自然灾害等原因造成的缺株、绿篱断层，须及时补植。

(5)淋水：每年很多于180次以上，补植后一星期内每天需淋水1次。施肥与补

植需加强淋水。

b)乔木养护管理

(1)要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，

防止妍虫等病虫。

(2)修剪：每年修剪1—2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，

保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥

芽，减少树冠生长。

(3)施肥增加养份、改良土壤、增强树势。

(4)补植：维修项习造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规

格基本一致的植株，并加强管理。

(5)每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。

(6)管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直

冠美、无死树缺树、景观效果好。

c)室内外植物租摆管理

(1)范围包含大楼范围内的绿化地保养保护，会议室、办公室、大堂、天台、饭

堂的绿化植物租摆与养护。

(2)每年春节大堂摆设年桔一盆(规格高1.8米以上，宽约1米以上)，时花若

干，以满足大堂与谐美为宜。重大会议或者特殊情况(如上级领导来检查等)

应根据采购人需求进行增加摆设(费用由双方另行协商)，盆花摆设的地点、

规格、数量等要按采购人要求选定，中标供应商需负责撤花清场。

(3)养护所需的水电费由采购人负责承担。

(4)养护所需的工具由中标供应商自行解决，中标供应商须根据养护需要及采购

人的要求自行购置所需工具。

(5)采购人将按照下列所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符

合养护技术标准的，采购人向中标供应商发出整改通知，中标供应商务必在

3天内整改完毕。中标供应商在服务期内接到采购人发出的整改通知三次或

者以上的，采购人有权终止采购合同，且中标供应商务必赔偿由此给采购人

造成的所有缺失。

(6)绿化植物养护质量标准：

①所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。

②摆放的盆栽植物为品质好、造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、无枯黄、无明

显病斑的植物。

③植物大小与摆放地点搭配合理，花盆摆放整齐，花木美观、高雅。

④调整植物及花盆观赏面正对客人视线，将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼

处。

⑤每周定期对植物进行清抹灰尘、清除枯枝、黄叶、病叶及花盆内的杂物，确

保叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶。

⑥定期进行施肥与病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行药害防治

1-2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。

⑦室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春冬季视天气情况每1-2

天淋水一次；室内植物根据需要进行浇水，确保植物不缺水枯萎。

⑧时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/3以上的在

3日内进行更换。

⑨运送植物应使用指定电梯，修剪更换植物与浇水后，确保花盆、垫磔、花基

整洁，并及时进行现场的清理工作。

⑩室内植物租摆规格明细表:

类别规格植物种类数量（盆）

五杆发财树、大金钱树组盆、大叶棕竹、金山棕、层状

高2.0-3.0米或

杜鹃、高杆苏铁、山海带、大叶伞、富贵竹笼、滴水观

特类者宽1米以上（价15

音、荷兰铁、富贵树、金元宝、绿宝石、榕树盆景、旅

值500元以上）

人蕉组盆

高1.5米以上或

者宽1米以上（或苏铁、凤梨、拼盆、龙血树、红掌拼盆、发财树、福禄

一类75

者单价300元以桐、龙血树、金钱树、散尾葵、幸福树

上）

高0.9-1.5米

宽0.6-0.8米（或巴西木、发财树、粉掌、红星、红掌、火炬、金钱树、

二类35

者单价200元以蓝宝石、绿萝、散尾葵、心宝石

上）

变叶木、一品红、红菊、白兰竹、黄菊、金心也门铁、

高0.5-0.9米（或

三类丽皇后、散尾葵、白雪公主、绿巨人、雅丽皇后、也门73

者时花）

铁

袖珍椰子、金鱼吊兰、白掌、富贵竹、太阳神、虎尾兰、

银皇后、春羽、玛丽安、孔雀竹芋、长春藤、吊萝、黄

四类高0.35-0.45米金葛、碧玉、仙人球（直径10cm内）、长春藤、绿萝吊110

兰、长寿花，富贵树，合果手，黑美人，金边铁，文竹,

富贵椰子

（六）物业设施、设备的使用、保护与管理

a）中标供应商要有熟练、专职的工程技术人员，对物业的各项设施、设备进行

维修、养护，工程技术人员务必具有年审合格的上岗证及专业资格证，配电

房需每日进行巡查。工程技术人员很多于1人。

b）电梯、中央空调主机、消防、安防等设施设备由中标供应商聘请专业公司承

包维修、养护工作。中标供应商要制定措施，指定专人做好与专业公司的协

调及监理工作，明确责任。对专业公司承包保养的电梯、中央空调、分体空

调设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备,

及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故

发生。

C）对消防设施、设备物业服务人员要做到人人有消防知识，人人会基本操作，

杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。

d）除专业公司承包、维修、养护的设施设备外，其余物业设施设备，包含各类

机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控安防系统、

避雷系统、分为空调、建筑物设施、会议厅、会议室的音像系统、办公室内

的等各类设备设施、停车场设施等均由中标供应商进行日常维修保养管理，

进行定期或者临时的保养与维修，以确保各项设施的完好与正常使用，维修

保养工作要建立制度，强调时效性，务必做到当日事当日清，对无法解决的

事故或者较大型的保养与维修，及时报采购人处理。

e）中标供应商需配备专业工程人员对会议中心与大楼其它会议室的各项设备，

进行使用前的测试与使用过程中的监控与管理。

f）设施设备保护保养及零部件、物料、工程维修等费用由中标供应商包干，采

购人不另行支付费用。

g）中标供应商负责大楼直饮水的制作与相应设备的清洗、滤芯的更换等。

h）中标供应商负责大楼饭堂设施设备的保护及小修（煤气炉头除外）。

i）中标供应商负责办公家具的日常养护与小修。

j）其它与物业设施、设备使用、保护与管理有关的事项。

（七）公共设施保护与管理

a）建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。

b）室外排污、排雨水管道保护，地下管网。

c）市政设施、沙井、雨水井、污水井。

d）物业装修管理。

（A）饭堂管理与服务

a）负责大楼干部职工早中餐的烹饪。

b）建立健全饭堂管理制度，确保食物品质与安全，创建整洁、干净、舒适的用

餐环境。

c）做好板堂管理成本的操纵，开源节流，保障服务及时、到位。

d）保障餐标，做到账目清晰，数据真实。

e）现饭堂就餐人员为160T75人，饭堂全部交给中标供应商管理，其不得再对

外转包。中标供应商需要配6名服务人员，其中厨师2名，工作人员4名。

f）主副食材购买费用由采购人负责；食堂服务人员工资、燃气、水电等有关费

用由中标供应商负责。

（九）其它与物业服务内容有关事项

a）日常会务、重大会议的服务及会场布置、组织工作（包含活动场地、音响设

施设备的布置等）。收集宾客与采购人意见，及时做出处理与反馈工作。全

面负责会议室、接待室、会议厅、多功能会议室的保洁工作。参考数据：会

务接待服务定编岗位人员很多于2人。

b）协助采购人临时搬运物品，清理废旧物品。

c）节假日、重大日子的彩旗、花卉、横幅等布置。

d）协助重大活动、临时接待等会务接待工作。

（+）档案资料管理

a）中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

b）在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养等登记制度。

五、物业服务质量指标要求

（一）中标供应商务必参照国家及省、市对物业服务示范项目的有关规定与具

体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，中标供应商要

具体承诺物业服务各项目要达到的指标，包含但不限于清洁保洁率；治安案件发生

率；车辆被盗率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所

完好率；设备完好率；火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人

对物业服务的满意率等。

（二）中标供应商为完成承诺指标采取的措施与愿意承担的责任。

六、违约责任

（一）中标供应商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，累计

提出达三次，中标供应商未按要求及时整改的，采购人有权终止合同，由此造成采

购人经济缺失的，中标供应商应给予赔偿。

（二）扣罚标准（不含造成经济缺失的赔偿金）：

中标供应商工作人员违反管理规定受到有效投诉或者由于中标供应商责任出

现管理过错，以区万元为基数扣罚当月物业管理服务费，共分为八档，分别是：

通常过错的有效投诉，扣罚比例为2%。，即12Q元/次。

通常过错的重复性有效投诉，扣罚比例为3%。，即国元/次。

较大过错的有效投诉，扣罚比例为5%。，即迪元/次。

较大过错的重复性有效投诉，扣罚比例为K,即晒元/次。

重大过错的有效投诉，扣罚比例为2%,即1000元/次。

通常事故过错的扣罚比例幅度为3%-8%,即1500〜4000元/次。

较大事故过错的扣罚比例幅度为8%-20乳即4000〜10000元/次。

重大事故过错的扣罚比例幅度为20%-50%,即10000〜25000元/次。

（三）上述物业管理服务费扣罚涉及的投诉类型、过错大小、事故性质、有效

性的确定由采购人与中标供应商另行协商予以明确，个别投诉事项能够具体个案具

体明确，有分歧异议的，以采购人的意见为准。

（四）罚金原则上用于采购人奖励中标供应商派驻人员中的服务表现优秀员

工，具体奖励事项、奖励金额由采购人确定。

七、其他要求

（一）遇特殊情况（加班、接待等）中标供应商工作人员有义务协助采购人进

行各项工作。

（二）采购人提供给中标供应商约50nf的办公、住宿用房，月租金合计为3000

元/月，所发生的水电费由中标供应商支付。

（三）根据采购人通知要求布置的临时性、突击性、值班、急修、清洁等服务

任务，中标供应商应无条件同意并增派人员按时按质按量完成任务，发生的费用由

中标供应商自行在投标报价时考虑并自行消化，采购人不再另行支付服务费。投标

人在报价中可按总费用的5—8%列支不可预见费用，该费用包含（但不限亍）下列

各项费用开支：突发事件处理、领导视察、大型活动、专题活动、设备急修等及其

他非正常性突击任务增派值班、清洁工、维修工等，物品的搬移与增加设冬等（不

管投标报价中是否列明或者计算此项费用，采购人均视为投标人已计入此费用，而

不另行支付费用）。

（四）采购人与中标供应商签订合同后将协商制定本项目实施的评分标准，要

紧是采购人对中标供应商在项目实施过程中工作质量及服务态度的评价；并将此评

分标准列为合同附件一部分。

（五）★服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准。

（六）重要提示：请投标人充分考虑服务期（36个月）内物价水平及人员薪金

的调整因素，服务期内采购人将按中标金额支付服务费不作调整。

第五章物业管理服务整体设想与配套措施

一、物业管理服务整体设想

（一）管理服务模式

根据【广州市城市管理委员会】物业管理服务的需求，我司拟采取先进合理的

“综合一体化”的物业管理方式与“一站式”物业管理服务模式，并在物业管理服

务过程中，严格按照物业管理有关条例、法规与我司物业管理体系，制订与落实可

行适用的物业管理工作计划，来实现对【广州市城市管理委员会】“规范化、专业化、

一体化”的物业管理。要紧表达如下：

1.三个结合：管理与服务相结合，管理与文化相结合，管理与效益相结合。

2.规范运作：在物业管理体制上，要求做到规范化、专业化、一体化。

3.综合效益：在物业管理目标上，追求社会效益、环境效益与经济效益的统

—.O

4.服务创新：注重服务创新，使物业管理服务重科学、上品味、有文化内涵、

有新颖感。

5.倡导文化：以企业精神、经营管理理念与企业进展目标构成我司企业文化，

形成员工队伍共同价值观、信念追求与行为准则。

（二）管理服务内容

（一）安全防范

1.服务范围为大院内日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆

停放管理等工作，包含广场、通道、停车场、建筑物等。

2.组织一支思想素养高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律与岗位

责任制，以确保整个大院的安全、有序。

3.与广州市城市管理委员会行政处共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等,

并对工作质量进行考核。

4.对通常外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

5.办公及公共场所要操纵噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流淌。做好进

出大院人员的询问登记，货物出校要凭采购人放行条（保卫科），经检查后

放行。

6.重要出口24小时值班、24小时监控。整个大院做到24小时有安全护卫人

员巡查，监控视频室24小时有人值班，红外线防盗监控室每天20:00至次

日8：00有人值班。

7.加强对领导办公区域、保密室、机房、停车场等重点部位的安全防范。未经

批准，不得在以上区域内照相、录音与录像，不得泄漏有关人员的办公地点、

电话、车牌号码等资料。

8.加强管理，预防重大火灾、刑事与交通事故的发生。对突发事件有应急处理

程序与措施，一旦发现事件苗头务必立即报告采购人行政处，防止事态进一

步恶化，协助保护现场。

9.其它与安全保卫有关事项。

（二）消防管理

1.负责院内的全部消防设施、设备的使用与管理及大院火灾的报警与救助工

作，并制定较为完善的大院消防应急方案。

2.认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章

制度与工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火

（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置与操作

方法。

3.按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责对消防设备与设施的保养，定期

与不定期进行全面检查，确保消防设备与设施随时处于正常工作状态。做好

院内消防器材的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好

消防维保工作记录，并将记录资料与检测结果提供给广州市城市管理委员会

备案。办公区域与公共区域配装的各类灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设

施与楼梯、走道与出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应

商负责日常检查，发现问题及时报采购人。

4.建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有10人（非工作时间及公休假

期应有5人）以上到达现场，进行必要的扑救。

5.每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火

险隐患，监护动火与易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道与出口