广州市三一国际茶叶贸易中心经营管理方案

广州市三一际茶叶贸易中心

经营管理方案

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广州市三一国际茶叶贸易中心

经营管理方案

【目录】

第一部分组织架构与工作设计的指导原则

1、组织架构与工作设计的指导原

则......................................................................

.................................................................04

2、建立明确的架构原

则.......................................................................

....................................................................................04

3组织结构设计思考维

度......................................................................

................................................................................05

4、三一国际组织建设需要具备的能

力

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................................08

第二部分组织架构、职责范围和人力资源配置

1、组织架构

图.....................................................

....................................................09

2、人员编制及规模确

定.....................................................

............................................09

3、部门职

责.....................................................

......................................................11

4、部门岗位职

责.................................................

..................................................14

第三部分商场经营管理及服务

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1、内部管

理.....................................................

......................................................15

2、商家管

理.....................................................

......................................................15

3、商家特殊情况的处

理.....................................................

............................................21

4、“品牌”计

划.....................................................

..................................................22

第四部分商场设备管理

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1、供电设

备.....................................................

......................................................24

2、消防设

备.....................................................

......................................................25

3、给排水设管

理......................................................

..................................................26

4、弱电设

备................................................

......................................................27

5、电梯设

备......................................................

29

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6、水泵设

备......................................................

......................................................30

7、商场共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方

案......................................................

..............31

第五部分商场的现场管理

1、员工的管

理......................................................

....................................................34

2、商铺管

理....................................................

......................................................35

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3、二次装修管

理......................................................................

..................................................36

4、营业结束后现场管

理......................................................................

............................................38

5、入清场管

理......................................................................

....................................................38

6、安全管

理......................................................................

......................................................39

7、清洁管

理......................................................................

......................................................41

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第六部分升级装修新增物业设施配置情况（附升级装修外立面效果图、停车场升级

改造效果图）

1、新增配置中央空调等设施，预留机房位置及变配电房（室），变配电房（室）单

独升级设立..................................................54

2、新增三一国际茶叶贸易中心智能化系统，单独预留智能化系统机房位

置.......................................................................5

4

3、升级改建目前停车场，智能化停车场改

建......................................................................

..........................54

4、外立面升级装修、内部公共区域装

修....................................................................

..............................54

第一部分组织架构与工作设计的指导原则

一、组织架构与工作设计的指导原则

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1、引进新型营运模式，建立行政支持各种资源共享之职能管理中心，将类似的专

业资源与技能透过共享模式集中提供服务，并结合相关企业流程，成为一个以市场

客户为导向的组织，以便能迅速应对瞬息万变的市场需求依各部门核心能力分析设

计明确之组织单元及岗位。

2、配合企业发展目标设计各部门核心能力，并依需求规划垂直分工.进而配合各

项企业流程及流程负责人的规划，确保直线式组织的运作成效，使组织兼具功能性

与流程工作的弹性。

3、依部门分工单位的核心能力规划必要岗位，以改善关键业务与人力运用的联贯

性，达到关键工作的设计与关键业务的整合，并使员工能清楚了解任务角色。

4、组织架构的设置应该按照公司的收益管道和服务功能来设立。

二、建立明确的架构原则

1、组织单元与组织单元之间（如经营部与市场部）建立明确的层级对应设计，为未来

职位管理，薪资制度建立明确的发展基础。

2、透过明确水平与垂直层级设计，以建立各部门间制度化的汇报/协作关系系统。

3、制度化与丰富化兼备的工作内容设计。

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4、工作本质由简单转变为多层面的内容设计，每个人所负责的工作不再只是片断

的任务，成员必须为共同流程的结果负责。

5、在三层式垂直层级基础上建立明确的层级职责规划。

1）.策略发展，（董事会及总经理办公室）

2）,专业管理发展，（各业务部门）

3）.业务执行三种不同关键层级，（各一线操作员工）

解决工作划分以及权责重迭的问题，经理人的角色由监督者，审察者转变为教练。

6、加强员工“参与者”的角色设计，培养员工的判断力与责任感，透过工作内容

的设计以提升员工的技术及能力和加强其对工作的洞察力及了解力。

7、通过明确的工作说明书与职能规划，明确规范工作内容，执行标准，职能需求,

人格特质等标准化的任用条件，为未来人员招聘，培训，绩效评估，晋升等建立必

要的基础。

8、此种组织架构与工作设计是遵循商祺物业公司战略目标确定的以现有组织架构为

基础，不做重大调整的原则进行的。

三、组织结构设计思考维度

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1、企业发展战略

二一国际茶叶市场需要制定什么样的组织结构来支撑未来战略的发展？

企业发展战略对组织结构提出了什么样的要求？

2、内部人员的要求

新的组织结构如何解决目前存在的各种问题？

内部人员对未来的组织体系和管理方法有什么期望？

3、外部市场要求

三一国际茶叶市场的外部市场环境对组织结构设计提出了什么样的要

求？

新的组织结构需要具备什么样的特点才能有效满足市场竞争的需要？

4、其它企业的成功做法

三一国际茶叶市场的竞争对手和其它企业的组织体系，有什么地方可以值得三

一国际茶叶市场借鉴？

这些成功的经验和做法如何有效地运用在三一国际茶叶市场？

5、战略对三一国际茶叶市场组织设计的要求

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1）业务组合

二一国际茶叶市场未来的业务发展战略将以收取租金、管理费为核心、培育持有

市场批零业务，同时将开发业务做大做强。其中，以服务为核心的商业批零业务与

开发业务的相关性较大，持有市场经营与开发要求的核心能力也有一定差别，要求

在适当时候建立各自独立的组织运作体系，但公司仍要以核心业务为主导设计组织

结构。

2）运作模式

为了实现企业迅速扩张和实现高利润率的战略目标，要求公司保持精干、高效的

组织设置。市场经营体系的组织结构设置需要适应多项目同时运作的模式，以实现

利润增长和资产、市场份额的迅速扩张。

3）管理手段

对市场经营体系的管理需要根据具体情况设计管控模式，以提高运作效率和适应

更大的管理幅度。对从其它业务体系的管理模式中分离出来，赋予业务体系本身更

多的自主权，实现公司的发展。

4）控制手段

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三一国际茶叶市场目前的战略，应加强市场批零业务的开发管理、预算管理和预算

控制，对其他相关业务应从公司战略出发，采取企业战略良性发展和财务目标双管

控的手段进行管理，更多强调企业良性管理目标和利润目标；对于培育的持有市场

批零业务，应首先以操作管理为主培育市场竞争力。以实现三一国际茶叶市场最高

层精力的有效转移，最终实现资本运作、发展新的利润增长点等战略构想。

6、内部人员对三一国际茶叶市场组织的要求

1）高效率运作

能够有清晰的职责划分，尽量避免不必要的内耗和拖沓扯皮的现象，各自有清晰

的责任划分，提高整个组织运作的效率。

2）制度严谨

整个企业能够通过制度来规范而不是通过“人治”的手段来管理，尽量避免例外

管理和因人对事，制度面前人人平等。不仅需要制定规范的制度，更重要是能够有

效地贯彻和执行制度。

3）层次清晰

对于上下级的工作权限和职能划分有清晰的界定，有明确的管理范围和直接负责

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对象，层层负责，尽量避免越级指挥和越级报告

4）反应灵活

通过计划和预算来控制，而不是事事审批，事事汇报，避免事无巨细都有直接地

行政干预，给职能部门提供合适和广阔的工作舞台和空间，提高对外界和事务的快

速反应能力。

5）功能完善

完善现在三一国际茶叶市场的投资决策、预算管理、财务分析、人力资源管理等

功能，建立完善的职能体系来面对市场竞争。

6）降低成本

业务上有效建立知识管理体系，加强知识积累，提高效率，降低业务成本；真正

实现人尽其才，优胜劣汰，避免臃肿的组织结构体系，实现人员有效流动。

7、三一国际茶叶市场经营发展能力最终取决于企业运营效率

第-，模式（包括商业模式、价值链整合模式以及与之配套的组织架构、关键流

程）；

第二，能力（包括管理人才队伍能力、专业技术人才队伍能力、管理能力等，其

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中最为核心的管理人才队伍能力）；

第三，机制（包括决策机制、考核激励机制、晋升淘汰机制、持续改进机制，其

中最为核心的是考核激励机制）。当然，这一切都需要三一国际茶叶市场

高层能够想清楚并且坚持执行，三一国际茶叶市场高层的坚持和自我约束

是非常关键的成功因素。

三一国际茶叶市场高层，主要看三一国际茶叶市场高层的境界追求并根据企业效率

提升的要求，对自身行为的约束和提升。

四、三一国际茶叶市场组织建设需要具备的能力

通过系统规划、筛选、培养，形成一支能够支撑各个业务单元的具有企业管理高

素质的高级管理人才群体。（高级管理人才队伍建设）

K形成贯穿上下的五条职能管理线（包括战略发展、行政人力资源管理、经营

与计划和信息管理、市场管理、财务管理），形成五支懂业务、专业过硬、

精干的职业化管理队伍（职能管理领域人才队伍建设）。

2、在各业务单元、基本战略业务单元内部，打造五支经营人才队伍：项目运作、

市场营销、行政人事、市场管理、信息管理。（业务管理领域人才队伍建设）

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努力探索和优化各个基本战略业务单元的赢利模式，以及各条产业链的赢利模式,

并且形成可以不断复制和输出的标准管理模式，提升各个业务单元整体运营水平。

部分经营管理公司组织架构、人力资源配置和职责范围

该组织架构采用直线三级层次设置（董事会及项目经理办公室负责战略发展、

投资层面；各业务部门负责业务单元管理和发展；业务部门的一线员工负责业务部

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门的具体执行工作），职能清晰，职责明确，权力集中，便于沟通协调，但对各部门

负责人的要求很高就是要有很

强的综合素质。清洁可以外包，以节省人力物力同时又便于管理。

-、各部门人力资源配置

部门职务数量合计

项目经理1名

经营管

客服主管名

18名

理部

策划专员1名

平囿设计1名

营销推广1名

招商员2名

总台接待员1名

经理1名

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行政部人力资源主管1名4

行政助理1名名

档案管理、仓库1名

管理

出纳1名

财务部2名

会计1名

经理1名

工程部4名

强电工程师、电工1名

弱电工程师、水1名

电、消防

网络管理1名

门岗一4名

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保安部门岗二4名8名

三、部门职责范围

1、经营客服部职责范围

①、完成公司给予本部门的经营规划、目标管理计划和实施措施，确保完成公

司下达的各项任务；

②、健全、建立、贯彻、执行公司各项管理规章制度，做到有章必依，违章必

惩；

③、对竞争对手的市场调查，并进行分析，根据竞争对手状况及时调整经营策

略；

④、收集各类相关信息并进行汇总反馈，为公司管理决策提供参考依据；

⑤、处理市场发生各类经营事件，维护公司利益，确保商家满意；负责市场商

户进场退场、装修审批监督工作；负责市场的日常清洁工作；

⑥、负责市场的日常经营推广工作和市场各种活动营销推广的的策划组织和执行

工作；

⑦、负责市场网站的运营工作，建立商户档案管理工作；

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⑧、负责各种展会的策划与组织实施工作；做好各种营销活动的布置、宣传及

为活动提供必要的帮助；

⑨、负责市场商品的质量监控，负责市场商户经营情况的调研工作；

⑩、负责受理商户的咨询、投诉，做好解释工作，开展商户文化交流，接待、咨询

工作；

2、行政部职责范围

⑴、文秘职责

①、负责公司各项规章制度的组织起草、印发。

②、负责公司重要文件、函件的起草、印发。

③、负责公司领导讲话稿件的起草、印发。

④、负责公司日常函、电、复印、传真、电子邮件的收发、整理记录及办公设

备的日常维护保护。

⑤、负责公司报纸、杂志的订阅、收发和借阅及公司大事记和史志的编写。

⑥、负责公司文献资料的立卷、归档、保管及借阅。

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⑦、负责组织公司各项会议，做好会议纪要的编写、印发；督促检查会议决议

的执行情况。

⑧、负责公司印鉴使用、保管工作，保证公司印鉴的正确、合理安全使用。

⑨、负责接待来访的客人，安排公司领导的接见或会见事宜。

⑩、负责完成公司领导交办的其它事宜。

⑶、人力资源职责

①、负责制定、贯彻执行公司的人事政策和制度。

②、负责公司的岗位设置、机构调整、岗位职责的制定。

③、负责公司员工的招聘、聘用、上岗、调动、晋升、解聘等人事管理工作。

④、负责员工企业文化的培训、技能训练、素质训练工作及相关的政治思想工作。

⑤、负责公司员工业务素质考核和工作业绩考核管理及相关的奖罚管理。

⑥、负责协调公司与劳动用工管理部门、社会保障部门等政府相关管理部门的工

作。

⑦、负责员工的考勤、劳动纪律考核及劳资管理及相关的奖罚管理。

⑧、负责公司员工及市场员工档案的建立与管理。

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⑨、负责公司员工工牌的制作与发放。

⑩、负责公司的人力资源开发，后备人员的培养、选拔

(4)、行政职责

①、负责公司日常办公秩序的组织和管理。

②、负责办公设施、办公用品、办公耗材、印刷品、员工工装、市场耗材等物资

需求计划的制定，计划内的费用审核。

③、负责公司各类物资需求的采购、定制及验收，登记、保管、发放、回收利用

等工作。

④、负责公司车辆使用、调配和维修。

⑤、负责公司的福利政策的制定及员工福利的发放。

⑥、负责公司各项规章制度、决定的落实、实施的组织协调、督促检查。

⑦、负责公司各部门工作计划完成情况、部门职责执行情况的监督检查。

⑧、负责公司员工岗位职责的执行情况的监督检查。

⑨、负责接待和查处各种行政投诉。

⑩、负责公司各类违法乱纪事件的核实及处理。

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⑸、前台接待职责

①、负责前来洽谈客户的登记接待

②、负责函件的接收并转交相关部门

③、负责通传、通报来访客户

3、工程部职责

(1)负责市场机电设备的日常管理和维护；

(2)负责市场公共部位的日常维护；

(3)负责市场给排水系统的日常维护和管理工作;

(4)负责市场装修的审批和监管工作；

(5)负责市场空调系统的维护和保养工作。

4、保安部职责

(1)负责市场治安管理和维护工作；

(2)负责市场经营秩序的维护工作；

(3)负责市场停车场的管理工作；

(4)负责市场装修的审批和监管工作；

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（5）负责市场消防管理工作，

（6）负责市场保洁工作监督与管理。

（7）负责市场装修的监管工作

四、部门岗位职责

第三部分市场经营管理及服务

一、内部管理

公司对各部门实行目标管理。公司领导层根据公司发展战略规划和对市场各种资

源进行整合及评估后，制定合理的指标，并将这些指标分解，分别下达到各个部门

以及个人。每个部门和个人针对自己的指标开展工作。对完成和超标完成指标给予

适当奖励，对完成不了的进行处罚。

1、目标管理

1）目标管理指标（经济指标）：

收入（经营收入、开源节流）

支出（办公费用及各种开支）

2）质量指标：

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A、行为指标

B、过程指标

C、结果指标

2、以检查促进管理

A、实行层级管理，根据目标管理的指标，层层检查，以结果为导向进行

管理。

B、成立专业的监察机制。

3、晨会、夕会、协调会

工作前要有计划，工作后要有总结修正，部门之间沟通要及时到位。

二、商家管理

一）、对商家管理的原则

1、忠诚原则：忠诚是企业的基础，是企业经营的哲学之一，是双方合作的前提要

素。

2、服务原则：以商家作为第一服务原则，切实解决商家在销售、促销、结算过

程中的实际问题。

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3、双赢原则：公司与商家共同达到目标经济收益。

4、合作原则：互相扶持、互相配合、同舟同济、荣辱与共。

5、优胜劣汰原则（未位淘汰的原则）：是企业发展的必要手段，是扶持品牌、发展

品牌、确保经济收益的有效措施。

二）、对商家管理的要求

⑴、程序要求：商家在市场内的销售、调整、人员安排等的一切行为要按市场

的有关规定进行，不符合规定或不按程序进行的，公司有权不予审批或办理。

⑵、制度要求：商家在市场内的经营须服从公司制定的《市场管理规约》及各

项规章制度。

⑶、商品要求：保证商品质量，无假冒伪劣商品并保证商品及时上市，确保市

场商品的花色、品种齐全、数量丰富、计量充足，价位合理，对畅销商品及

时补货，对滞销商品及时调整。

⑷、经营要求：禁止不正当的经营手段和竞争手段，对哄抬物价、虚假降价以

及未达到同城、同品、同价等的经营行为严令禁止。

⑸、其它：配合市场内的各项企划活动，包括促销活动和公益活动，积极参与，不

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无故推诿或拒绝，如有特殊情况按程序报请审批。

三）、对商家管理的范围

⑴、负责办理进场、撤场的相关手续、包括跟催进场、装修、人员和商品的进

场、布展情况及撤场时间、审批手续等。

⑵、检验铺面商品质量。

⑶、监督商品的品种、品类、适销对路性、与品牌商沟通并及时整改。

⑷、监督检查品牌商的经营行为。

（5）、发动品牌商积极参与公司的各项活动。

⑹、配合业务招商部定时组织召开品牌商会议。

四）、对商家的管理内容

⑴、协助办理品牌商商品的进场、撤场手续

①、进场：

A、销售员接待新进品牌商，登记客户档案。

B、协助品牌商，办理进场员工资料登记的工作。

C、跟催品牌商进场时间和装修进度。

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D、对入场商品进行开业前检验，指导并监督其布展情况。

②、撤场：

A、品牌商提出退场申请c

B、销售员审核、登记客户档案并将“撤柜申请”转交行政部及市场管理公司。

C、销售员将签批的“申请”转交品牌商开始退场，撤柜、撤人，撤货等工作。

D、根据销售现场的实际情况确定品牌商具体撤货、撤柜时间并监督其过程。

E、填写撤柜审批表中的相关内容转交财务合计费用，逐层审批并通知品牌商结算。

五）、商家服务管理制度

（一）、服务的要素

1、物有所值（交租金和管理费）的感觉。

2、优雅的礼貌。

3、令人感觉愉快、清洁的环境。

4、让商家得到满足，方便。

5、显示自我尊荣，受到重视。

6、前后一致的待客态度。

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7、全心全意处理每一个商家的问题。

8、合理、能迅速处理商家报怨和各种投诉。

（二）、商家服务守则

1、商家服务的十一项基本观念

1）、让商家满意。

2）、帮助商家解决一个问题。

3）、“可靠的关怀”“贴心的照顾”。

4）、所有的管理员都代表市场的形象。

5）、商家是否愿意长期跟公司合作，不依赖于他，而依赖于公司的管理服务水平。

6）、诚挚的友谊。

2、管理员服务规则

1）、凡事要以商家的角度去思考，不符合商家的要求的服务，当然也不会满足

其他商家。

2）、“商家想要的”与“你认为商家想要的”是不一样的。

3）、永远不要与商家为敌。

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4)、提供他喜爱的服务。

5)、保持工作区域清洁。

6)、笑脸相迎，热诚地打招呼。

7)、永远不能让商家感觉受到冷落。

8)、管理员在商家面前一律不得吃食物，嚼口香糖等。

(三)、商家抱怨的处理原则

1)、处理商家抱怨的步骤。

(1)、集中精力，耐心而仔细地倾听。

(2)、重复商家的意思，使其知道我们已经完全理解他的意思。

(3)、将商家的意思重新组合整理。

(4)、通过询问的方式向商家解释。

(5)、留住商家：口头道歉，争取商家的谅解。

(6)、追踪，致谢，期望商家连续配合与支持。

2)、处理商家抱怨时的10项注意事项

(1)、克制自己的情绪。

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(2)、要有自己代表公司的感觉。

(3)、以商家为出发点。

(4)、以第三者的角度保持冷静。

(5)、倾听。

(6)、迅速、第一。

(7)、诚意。

(8)、就算是商家的错，也要以商家满意为目标解决问题。

(9)、必须恢复商家的依赖感。

(10)、绝对不要以商家为敌。

六)、接待商家规范

1、等待商家时的举止规范

1)、站立位置。

接待员要站立在既能有利于自己，又易于观察商家，接近商家的位置上。

2)、站立姿势。

站立的姿势要自然端正。两脚自然分开，身体重心在两脚之间，双手轻

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握放在身前；不抱肩，不叉腰，不背手，不插兜，不背向，不前趴后仰。

3）、态度。

管理员应态度自然明朗，面带微笑，时刻准备着以接待商家。

2、接触商家的行为规范

1）、选准最佳时机。

2）、说好第一句话

要求是：用语准确，称呼对方礼貌、得体，要注意切合当时的话境，贴切

自然，合乎情理。切忌称谓不当，失礼，也不能漫不经心，冷眼旁观地说话。

三、特殊情况的处理

1、对于性格暴躁，出言不逊的商家。

1）、第一种情况：不懂礼貌，不尊重他人，用命令式口气对管理员说话，管理

员接待稍慢，便大呼小叫，敲击桌台或用脚踢。

应对方式：要采取礼让的态度，不计较对方说话的方式，热情接待，让

商家快速消气后离去。

2）、第二种情况：商家性情暴躁，在进办公室前或在家里发生纠纷，或在工作、

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生活等方面出现了不愉快的事情，进店后心烦发泄。

应对方式：管理员应从其无名火中悟出其不快与性格，采取和善的态度,

用热情耐心的接待、友好的语言化解其粗暴。

3）、第三种情况：商家性子偏激，管理员稍有怠慢便出言不逊。

应对方式：管理员要保持冷静，镇定自若，心平气和，坚持友好接待，

做到他愤怒我和蔼，他激动我平静。

2、处理投诉程序、原则及七大步骤

1）、程序：

商家管理员［主管

经理

商家---------服务专员

2）、原则：

1）、销售员尽量解决投诉，争取将矛盾消化在现场。

2）、如果不能在短时间内解决投诉，转交主管或助理处理。

3）、控制事态发展，不能激化矛盾。

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4）、对于需较长时间处理的投诉情绪较激动的商家，尽量避免在公众区域处理。

5）、在尽量不损害市场利益条件下，令商家满意。

3、七大步骤

1）、耐心聆听

鼓励商家说出感受让其不满情绪得以发泄，心情回复平静，这样有助解决

问题。

2）、表示同情

让商家知道你是会帮助他，而不是以一种抗拒的态度去处理他的投诉，这

会使他对市场怀有信心。

3）、不管是非曲直，要虚心道歉。

4）、决不进行议论与辩解。

5）、提出解决方法

设身处地为商家着想，同时亦须兼顾公司的利益和政策，找寻妥善的解决

办法，然后向商家详细说明其步骤，所需时间、效果等。

6）、获取商家同意

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对所建议的解决方法，必须得到商家的同意，方可实行，否则只是令商家

再次不满，弄巧成拙。

7）、跟进结果

取得商家同意后，便应马上行动，并跟进每个步骤，以求令商家完全满意。

四、“品牌”服务计划

一）、信息服务

1、三一国际茶叶市场广场“积分通用”制度。利用互联网技术建立积分通用系统，

这样就可以夸业态、夸店通用以增强消费能力。

2、建立呼叫中心。与电信等战略合作企业共享资源，以增强投诉受理、采购、咨询

服务功能。

3、三D采购系统。在广场内各楼层设立触摸采购媒体服务器，可模拟线路图，为顾

客节约时间。

4、加强优惠券风暴，拉动更多商家加入。

5、定期向商户提供“经营景气指数指标”，包括人流、车流、提袋率等指标，让商

家掌握最新的客户购买意愿，实现信息对称。

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二）、一站式服务模式

1、遇紧急事件（停水、停电、空调等）10分钟内管理人员赶到现场处理。

2、普通工程项目48小时内完成，特殊情况24小时内答复；

3、各种申报资料齐全，在1个工作日内给予办齐；验收申请提交后1个工作日内验

收完毕；

4、加班申请和货物放行，20分钟内办好；

5、接到投诉10分钟内赶到现场并向有关部门反馈，30分钟内处理完毕或者给予回

复。

三）、市场购物环境要给顾客“愉悦感”

IN一是简约。

在以后的装修装饰要以简约为主。这样会使得空间整体布局简单，不像迷宫，色

彩运用也不能太复杂，要明亮通透，可凸显市场。

2、二是细致。

市场中的每个角落，公共区域、功能布局空调舒适度、背景音乐等都要体现细致,

考虑到客服的角度。

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3、三是丰富。

市场的业种组合除了要创新外还要丰富。

四）、从社会上聘请“神秘顾客”对公司的管理服务和商家的销售进行监督。

五）、“三零”服务模式的建立

1、购买“零”风险。积极开展“百场万店无假货”活动并与消协合作，打消顾客购

买的顾虑。让顾客购买商品“零”风险。

2、投诉“零”阻碍。规范管理方法和工作流程，成立良好的监督机制，扫清顾客、

商家投诉的障碍。

3、处理“零”等待。

第四部分市场设备管理

市场共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据市场实际使用年限，

定期检查市场共用部位的使用状况需要维修，属于小修范围的，及时组织修复属于

公司保修范围的，按保修工作流程及时向公司提出报告与建议，并协助公司维修编

织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、

保养等记录齐全合理使用；不任意拆动原市场结构，不任意改变原建筑的用途。

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各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚完善的建筑管理、市场维修保养、公共设

备设施保养制度搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度。

一、供配电设备

1、设备主管

1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购

计划的编制，外委托修理的联系工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

4）每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；

5）定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按

日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率

6）月度统计表》交经理审核后报公司领导；

7）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

8）每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核

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后，交公司领导；

9）按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2、电工

1）每日一次按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录

《配电房巡视记录表》；

2）配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜（箱）“运行”与“备用”

每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；

3）按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设

施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设

施周期检查、保养记录表》内；

4）供配电设备、设施维修工作记录于《市场、设备、设施维修记录表》内；

5）供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在

设备主管协同下排除异常和故障。

二、消防设备

1、日常巡视

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设备维修工每日一次按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机

房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故

障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故

障；

2、定期检查

1）由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,

记录《设备定期启动记录表》；

2）由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一

次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功3）

能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送

风、排烟系统测试记录表》。

3、维修保养

1）设备维修工负责消防设施的维修保养工作；

2）设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月

定期启动后交替更换一次；

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3）按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）

维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周

期检查、保养记录表》内；

4）消防设备、设施维修工作记录于《市场、设备、设施维修记录表》内。

4、设备主管

1）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计

划的编制，委托修理的联系工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

4）每周巡视消防设备，检查巡视记录；

5）每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查

表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率

月度统计表》交经理审核后报公司领导

三、给排水设备

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1、值班巡查员

1）每日一次按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录

《水泵房巡视记录表》；

2）水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防水泵“运行”与“备用”每二

周交替更换一次；

3）按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设

施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设

施周期检查、保养记录表》内；

4）给排水设备、设施维修工作记录于《市场、设备、设施维修记录表》内；

2、设备主管

1）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计

划的编制，委托修理的联系工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

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4）每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；

5）每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度

统计表》交经理审核后报公司领导；

6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

7）每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核

后，交公司领导；

8）每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录

表》；

9）按《应急预案》规定负责处理应急事件。

四、弱电设备

1、承包方维保人员

1）按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）

维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周

期检查、保养记录表》内；

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2）弱电设备、设施维修工作记录《市场、设备、设施维修记录表》；

3）弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时

排除异常和故障。

2、电工

1）每日按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星

天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；

2）信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；

3）发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维

修保养。

3、保安人员

1）负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班

时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设

备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；

2）发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。

4、设备主管

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1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》

对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；

4）每周巡视弱电房设备，检查巡视记录；

5）每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安

防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根

据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司领导；

6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

7）每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核

后，交公司领导；

8）按《应急预案》规定负责处理应急事件；

五、电梯设备

1、分承包方电梯维保人员

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1）每周按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维

修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记

录表内；

2）电梯设备维修工作记录《市场、设备、设施维修记录表》；

30设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上，并及

时处理。

2、电工

1）每日按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房

巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保

养；

2）负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录

《设备定期启动表》。

3、设备主管

1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

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并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对

分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；

4）每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录；

5）每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电

梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填

写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司领导；

六、水泵设备

1、值班巡查人员

1）每日一次按照《市场、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录

《水泵房巡视记录表》；

2）水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二

周交替更换一次；

3）按《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设

施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设

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施周期检查、保养记录表》内；

4）给排水设备、设施维修工作记录于《市场、设备、设施维修记录表》内；

5）给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并

在设备主管协同下排除异常和故障。

2、设备主管

1）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计

划的编制，委托修理的联系工作；

2）每年12月制订下一年度《市场、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》,

并按运行情况制订《市场、设备、设施（年度）维修计划表》；

3）组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

4）每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录；

5）每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度

统计表》交经理审核后报公司领导；

6）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

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7）每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核

后，交公司领导；

8）每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录

表》；

9）按《应急预案》规定负责处理应急事件。

七、市场共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案

一）、楼层公共部位和大厅

1、对市场大堂的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周一次

落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s〜15s范围内，无阻滞现象；

2、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

3、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安

装牢固。

4、对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完

整无损，灯具饰品无残缺。每周一次

二）、楼梯、通道

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1、对通道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损,

灯具饰品无残缺。每周一次

2、对通道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器,

防火门玻璃无破碎。每月一次

3、对通道、扶梯进行巡查：

每月一次

4）扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

5）楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

6）通道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、

起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

三）、雨污水总管及屋面外墙

1、门、窗干净无污渍、浮尘。

每周1次保洁

2、对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

每季一次

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3、对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开

裂现象，排水畅通。每年二次

4、对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

每年二次

四）、市场内道路、侧石

1、对前广场内路面，侧石进行巡检：

每月一次

1）前广场内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水

畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

2）混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；

五）、雨污水窖井、下水道

1、对区内雨、污水管进行检查、清捞。

每季二次

2、雨污水窖井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。

每年一次

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3、疏通市场内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、

下沉及倒泛水。每季二次

4、汛期前应对下水道进行疏通，清捞窖井内淤积物。

汛期前一个月

六）屋顶避雷带

1、对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在天台上

应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作报告

每年一次

2、对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆，

每年二次。

七）市场内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯

1、夜间应对市场内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修

复熄

灭的

灯具，

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