房地产物业租赁合同范本及解析

房地产物业租赁合同范本及解析在房地产租赁交易中，一份权责清晰、条款严谨的租赁合同是保障出租人与承租人合法权益的核心工具。它不仅能明确双方权利义务边界，更能在纠纷发生时提供清晰的责任判定依据。本文结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）合同编相关规定，提供一份通用的房地产物业租赁合同范本，并对关键条款进行实务解析，助力交易双方规避风险、高效缔约。一、房地产物业租赁合同范本（通用版）合同编号：_________签订时间：_________签订地点：_________（一）合同当事人信息出租人（甲方）：姓名/名称：________________________证件类型及号码：____________________联系地址：__________________________联系电话：__________________________承租人（乙方）：姓名/名称：________________________证件类型及号码：____________________联系地址：__________________________联系电话：__________________________（二）租赁物业基本情况1.物业地址：_________（详细至房号/商铺号，如：XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室）。2.物业用途：□住宅□商业□办公□其他（需明确具体用途：_________）。3.物业现状：甲方确认该物业产权清晰，无权属纠纷、司法查封或其他影响租赁的权利瑕疵；乙方确认已实地查验物业，对物业现状（含装修、设施设备等）无异议。（三）租赁期限1.本合同租赁期限自____年____月____日起至____年____月____日止，共计____个月。2.续租约定：租赁期满前____日，乙方如需续租，应书面通知甲方。双方协商一致的，可另行签订续租合同；逾期未协商或协商不成的，本合同自动终止，乙方应于期满次日搬离物业。（四）租金及支付方式1.租金标准：每月租金为人民币____元（大写：_________）。2.支付周期：□月付□季付□半年付□年付。首次租金应于合同签订后____日内支付，后续租金支付时间为每期起算前____日。3.支付方式：乙方应将租金支付至甲方指定账户（账户名：_________；开户行：_________；账号：_________）。4.逾期责任：乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按当期应付租金的____%向甲方支付违约金；逾期超过____日的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。（五）押金（保证金）1.乙方应于合同签订时向甲方支付押金人民币____元（大写：_________），作为履行合同的担保。2.租赁期满或合同解除后，乙方结清租金、物业费、水电费等全部费用，且无损坏物业及设施、无违约行为的，甲方应于____日内无息退还押金。3.若乙方存在违约或欠费行为，甲方有权从押金中扣除相应费用及违约金，不足部分乙方应另行补足。（六）物业及设施维护1.甲方责任：甲方应确保物业主体结构（如房屋承重结构、屋顶、外墙等）及附属设施（如电梯、消防设施等公共设施）符合安全使用标准，因质量问题或自然损耗需维修的，甲方应在接到乙方通知后____日内履行维修义务；逾期未修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担（但乙方应提供维修凭证）。2.乙方责任：乙方应妥善使用并爱护物业内的非公共设施（如室内家电、门窗等），因使用不当或故意损坏的，应负责维修或赔偿。乙方如需对物业进行装修、改造，应提前书面征得甲方同意，且不得破坏物业结构、不得违反法律法规及物业管理规定；装修费用及改造后的归属由双方另行约定。（七）使用限制与物业管理1.乙方应按约定用途使用物业，不得将物业用于违法活动或存放危险物品；不得干扰其他业主/住户的正常生活。2.物业的物业管理费、水电费、燃气费、垃圾费等费用，按以下方式承担：□甲方承担□乙方承担□双方按比例承担（比例：_________）。乙方应按时向相关方缴纳费用，否则甲方有权从押金中扣除或要求乙方赔偿损失。（八）转租与转让1.未经甲方书面同意，乙方不得将物业全部或部分转租给第三方。经同意转租的，乙方仍对第三方的行为向甲方承担连带责任。2.租赁期内，甲方转让物业的，应提前____日通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；物业所有权转移后，新所有权人应继续履行本合同。（九）合同解除与终止1.甲方解除权：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业：逾期支付租金超过____日；擅自改变物业用途或结构；擅自转租；利用物业从事违法活动；故意损坏物业且拒不赔偿。甲方解除合同的，应书面通知乙方，乙方应于通知送达后____日内搬离，押金不予退还，且应赔偿甲方损失。2.乙方解除权：甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失：物业存在安全隐患，经乙方催告后____日内未修复；甲方擅自停水、停电或干扰乙方正常使用；甲方无正当理由拒绝履行维修义务，严重影响乙方使用。3.合同终止后的义务：合同终止后，乙方应在____日内腾空物业，将物业及附属设施按原状（合理损耗除外）交还甲方；乙方添置的可移动物品可自行搬走，不可移动且未约定归属的装修/设施，归甲方所有（或双方协商处理）。（十）违约责任1.任何一方违反本合同约定，应向对方支付违约金人民币____元（或按____个月租金计算），并赔偿对方因此遭受的全部损失（包括直接损失、可得利益损失及维权费用）。2.乙方逾期搬离的，每逾期一日应按日租金的____倍向甲方支付占有使用费，且甲方有权强制清场（费用由乙方承担）。（十一）争议解决本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可选择以下方式之一解决：□向物业所在地人民法院提起诉讼；□提交_________仲裁委员会仲裁（仲裁协议需明确有效）。（十二）其他条款1.本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2.本合同一式____份，甲乙双方各执____份，具有同等法律效力。甲方（签字/盖章）：_________乙方（签字/盖章）：_________二、关键条款实务解析（一）租赁期限与续租条款租赁期限的明确约定是避免“不定期租赁”风险的核心。根据《民法典》第七百三十条，租赁期限届满，承租人继续使用物业且出租人未提出异议的，原合同变为不定期租赁，双方均可随时解除合同（但应给对方合理期限）。因此，范本中约定“逾期未协商续租则合同自动终止”，可避免不定期租赁的不确定性。实务中，若乙方希望保障续租权，可在合同中约定“同等条件下乙方享有优先续租权”，并明确续租租金的协商机制（如参考周边市场价或按原租金上浮比例）。（二）租金与押金的“双向约束”租金支付条款需明确周期、方式、逾期责任，尤其要注意“逾期超过X日可解约”的期限设置——过短可能因乙方短期资金周转问题引发纠纷，过长则可能导致甲方损失扩大。建议结合行业惯例（如商业租赁逾期15-30日、住宅租赁逾期7-15日）合理约定。押金条款的核心是“退还条件”。范本中强调“结清费用+无损坏+无违约”的退还前提，可避免甲方无故扣押金的纠纷。实务中，建议双方签订《物业及设施清单》作为合同附件，明确租赁物现状，减少退房时的争议。（三）维修责任的“权责划分”《民法典》第七百一十二条、第七百一十三条区分了“租赁物维修义务”（甲方承担）与“承租人过错损坏的维修义务”（乙方承担）。范本中进一步细化了“公共设施”与“非公共设施”的维修责任，并约定“乙方代修后向甲方追偿”的路径，可避免甲方拖延维修影响乙方使用。若涉及装修改造，需特别约定：①装修方案需经甲方及物业公司审批；②装修不得破坏结构（可约定“装修图纸需经甲方确认”）；③租赁期满后装修的归属（如“可拆除的乙方拆除，不可拆除的无偿归甲方”或“按折旧补偿乙方”）。（四）转租与转让的“权利限制”《民法典》第七百一十六条规定，承租人转租需经出租人同意，否则出租人可解除合同。范本中“禁止擅自转租+连带责任”的约定，可约束乙方的转租行为。若甲方同意转租，建议在补充协议中明确“转租期限不得超过本合同剩余期限”“转租租金不得低于本合同租金”等条款。对于甲方转让物业的情形，《民法典》第七百二十五条规定“买卖不破租赁”，但乙方的“优先购买权”需通过合同明确行使期限（如“甲方应提前15日通知乙方”），否则可能因通知不及时导致优先购买权无法行使。（五）合同解除的“法定与约定事由”范本结合《民法典》第七百二十四条（非承租人原因导致租赁物无法使用的解约权）、第七百二十二条（承租人欠租的解约权）等规定，列举了双方的解约事由及后果。实务中，需注意：①解约通知应采用书面形式（如EMS快递、微信/短信留痕）；②约定“强制清场”的，需符合《民法典》关于“自力救济”的限制（不得采取暴力、威胁手段），建议通过诉讼或公证程序清场。三、签约前的核心注意事项（一）物业权属与主体资格审查甲方需提供不动产权证（或房屋所有权证），确认其为产权人或合法转租人（需提供原出租人同意转租的证明）；若为共有物业，需所有共有人签字同意。乙方若为企业，需提供营业执照及法定代表人身份证明；若为个人，需确认其民事行为能力（如未成年人租赁需监护人同意）。（二）物业现状与风险排查签订《物业及设施清单》，详细记录家电、家具、水电表底数、房屋瑕疵（如墙面裂缝、漏水）等，双方签字确认。若物业存在抵押、租赁备案等情况，甲方应如实告知（否则可能构成欺诈，乙方可主张解约并索赔）。（三）特殊条款的个性化约定商业租赁：可约定“免租期”（装修期）、“租金递增机制”（如每2年递增5%）、“业态限制”（不得经营同类竞争行业）等。住宅租赁：可约定“居住人数限制”（避免群租）、“宠物饲养条款”（是否允许养宠物）等。政策风险条款：如因政府征收、拆