项目居间服务合同范本及法律须知

项目居间服务合同范本及法律须知在商业项目的资源对接与交易促成中，居间服务扮演着“桥梁”角色。一份严谨的居间服务合同，既是明确双方权利义务的“契约基石”，也是防范纠纷、保障权益的“法律盾牌”。本文结合实务经验与法律规范，梳理项目居间服务合同的核心范本结构，并解析其中的法律要点，为从业者提供实操指引。一、项目居间服务合同核心条款解析（附范本框架）（一）当事人信息条款范本表述参考：>甲方（委托人）：名称/姓名、统一社会信用代码（或身份证号）、地址、联系方式；>乙方（居间人）：名称/姓名、统一社会信用代码（或身份证号）、地址、联系方式。法律要点：明确合同主体身份是后续权利义务履行的前提。需注意：企业作为主体时，需核对营业执照、经营范围（如涉及特殊行业居间，需确认居间人是否具备对应资质，如工程居间中需关注是否违反建筑市场禁止性规定）；自然人居间需确认身份真实性，避免“冒名签约”风险。（二）居间事项与服务内容条款范本表述参考：>乙方接受甲方委托，就【XX项目】（项目名称、性质、规模等）的【合作方对接/合同促成/资源整合】（服务类型）提供居间服务，具体内容为：>1.向甲方报告与项目相关的交易机会；>2.为甲、乙双方（或甲方与第三方）订立合同提供媒介服务；>3.协助甲方完成【XX环节】（如商务谈判、资质审核等）的沟通协调。法律要点：服务内容需“具象化”，避免笼统表述。例如工程居间中，若仅写“促成工程承包合同签订”，易因“促成”标准模糊引发纠纷（如是否需合同实际履行？还是仅签约？）。建议明确服务阶段、成果形式（如“促成甲方与第三方签订书面合同，且合同无重大违约条款”）。（三）报酬及支付条款范本表述参考：>1.居间报酬：若乙方促成甲方与第三方签订【XX合同】，甲方应向乙方支付报酬人民币【XX】（金额），报酬计算方式为【固定金额/按合同金额比例（如合同金额的X%）】；>2.支付条件：①乙方促成的合同生效且甲方收到首笔款项后【X】日内；②或【其他条件，如项目进入实施阶段】；>3.支付方式：银行转账至乙方指定账户（账户信息：XXX）。法律要点：报酬约定是纠纷高发区，需注意：报酬性质：根据《民法典》第961条，居间人促成合同成立的，委托人应支付报酬；未促成的，可按约定请求必要费用（若无约定，居间人自行承担）。因此需明确“未促成时的费用承担”（如“未促成合同成立的，乙方自行承担居间活动费用，甲方无需支付报酬”）；比例报酬需合规：工程居间中，若约定“按工程款比例提成”，需注意是否变相收取“回扣”，违反廉洁或行业禁止性规定；支付条件需可验证（如“首笔款项到账”有银行流水佐证，避免“甲方主观认定”的模糊条件）。（四）权利义务条款范本示例：>甲方权利义务：>1.向乙方提供项目真实背景资料、合法需求文件；>2.按约定支付报酬；>3.未经乙方书面同意，不得绕过乙方与乙方介绍的第三方私下签约（即“跳单”）。>乙方权利义务：>1.如实报告交易机会，不得故意隐瞒重要事实或提供虚假信息；>2.保守在服务中知悉的甲方商业秘密；>3.积极履行居间服务，促成交易达成。法律要点：居间人“如实报告义务”是法定责任（《民法典》第962条），若因隐瞒/虚假报告致委托人损失，需赔偿；“跳单”条款需结合《民法典》第965条：委托人利用居间人提供的交易机会/媒介服务，绕开居间人签约的，仍需支付报酬。因此合同中需明确“跳单”的认定标准（如“乙方提供的第三方信息、谈判方案等核心资源”），并约定跳单的违约责任（如“按约定报酬的X倍支付违约金”）。（五）违约责任条款范本示例：>1.甲方逾期支付报酬的，每逾期一日按未付金额的【X‰】支付违约金；>2.乙方提供虚假信息/故意隐瞒重要事实致甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失（包括直接损失、可得利益损失）；>3.任何一方违约导致合同目的无法实现的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约金【XX】（或按报酬的X%计算）。法律要点：违约责任需“可量化”，避免“损失由违约方承担”的笼统表述。例如，乙方违约的损失赔偿，需明确“损失范围”（如直接损失+合理维权费用）；违约金比例需合理（过高可能被法院调整，建议参考LPR或行业惯例）。（六）争议解决与其他条款范本示例：>争议解决：本合同履行中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，提交【XX仲裁委员会】仲裁（或向【XX法院】提起诉讼）。>其他：>1.保密条款：双方对服务中知悉的商业秘密、个人信息等承担保密义务，期限至合同终止后【X】年；>2.合同生效：本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式【X】份，双方各执【X】份，具有同等法律效力。法律要点：争议解决方式二选一（仲裁或诉讼），仲裁需明确具体仲裁机构；保密条款需明确范围（如项目数据、客户信息、谈判策略等）和期限，避免“永久保密”（可约定合理期限，如3年）；合同生效条件可根据需要设置（如“需经双方授权代表签字并加盖公章后生效”，防范“草签”风险）。二、项目居间服务法律风险须知（一）居间合同的法律性质与效力边界根据《民法典》第____条，居间合同（现称“中介合同”）分为报告居间（向委托人报告交易机会）和媒介居间（促成委托人与第三方签约）。需注意：工程居间需警惕“变相行贿”风险：若居间人通过不正当手段（如向发包方人员行贿）促成合同，可能因“以合法形式掩盖非法目的”导致合同无效，且涉事方需承担刑事风险（如行贿罪、非国家工作人员受贿罪）；特许经营项目居间：如涉及燃气、市政等特许经营项目，居间人需确认自身是否具备“促成特许经营协议”的合法资格（部分项目对中介主体有资质要求）。（二）常见纠纷类型及防范1.报酬纠纷情形：委托人主张“合同未实际履行”“居间人未完成核心服务”而拒付报酬。防范：合同中明确“报酬支付以‘签约’为条件，还是以‘合同履行/回款’为条件”；居间人需留存“服务成果证明”（如沟通记录、第三方签约的证据链）。2.跳单纠纷情形：委托人利用居间人提供的信息，私下与第三方签约，主张“未利用居间服务”。防范：合同中明确“跳单”的认定标准（如“乙方提供的第三方联系方式、项目核心需求、谈判底价等”）；居间人需留存“信息传递记录”（如邮件、微信聊天记录，证明委托人知悉第三方信息的来源）。3.居间人违约纠纷情形：居间人提供虚假信息（如第三方资质造假、项目背景不实），致委托人签约后损失。防范：委托人签约前需“反向尽调”（核实第三方资质、项目合法性），并在合同中约定“居间人对信息真实性承担连带责任”（需注意，居间人仅对“故意隐瞒/虚假报告”负责，若因委托人自身未尽审核义务，责任需自担）。（三）特殊行业居间的合规要点工程建设项目：根据《建筑法》，禁止承包单位将工程转包/违法分包，居间服务若涉及“转包介绍”，可能因“协助违法分包”导致合同无效，且居间人可能被建设行政主管部门处罚；金融投资项目：居间人若推荐“理财产品”“融资项目”，需确认自身是否具备金融中介资质（如《证券法》要求的证券经纪人资格），否则可能因“非法从事金融业务”面临行政处罚。三、合同签订与履行的实操要点（一）签约前：尽职调查与风险预判对委托人：核实项目合法性（如工程是否立项、是否有建设用地规划许可）、资金实力（避免“空壳项目”）；对居间人：自然人需核实身份、信用记录；企业需核查营业执照、经营范围、涉诉情况（可通过“国家企业信用信息公示系统”查询）；对第三方：若居间服务涉及特定第三方，需初步核实其履约能力（如企业的注册资本、行业口碑）。（二）签约时：条款细化与证据固化服务内容“场景化”：例如，将“促成合同签订”细化为“促成甲方与第三方于【XX日期前】签订书面合同，合同标的为【XX】，付款方式为【XX】，且合同无‘甲方先履行主要义务’等显失公平条款”；报酬支付“节点化”：将支付条件拆解为“签约后X日内支付30%，项目开工后X日内支付50%，验收合格后X日内支付20%”，并约定“每笔支付的触发证据”（如开工令、验收报告的复印件）；违约责任“场景化”：针对“甲方拖延付款”“乙方隐瞒信息”“第三方违约导致居间目的落空”等场景，分别约定违约金或赔偿计算方式。（三）履行中：证据留存与动态管理居间人需留存“服务过程证据”：如与委托人、第三方的沟通记录（微信、邮件、会议纪要）、提供的信息资料（如第三方的资质文件、项目方案）、促成签约的关键环节记录（如签约现场照片、视频）；委托人需留存“付款凭证”：每笔报酬支付后，要求居间人出具收据或发票，并备注“款项性质（居间报酬）、对应服务阶段”；动态调整合同：若项目内容、第三方主体发生变更，需签订“补充协议”，明确变更后的权利义务。四、争议解决与维权建议（一）协商与调解优先纠纷发生后，优先通过“面对面沟通+书面函件”的方式协商。例如，委托人拒付报酬时，居间人可发《催款函》，附“服务成果证明”（如签约合同、沟通记录），明确“若3日内未付款，将启动法律程序”。若协商无果，可邀请行业协会、商会等第三方调解，降低维权成本。（二）仲裁或诉讼的选择仲裁：效率高（一裁终局）、保密性强，但需双方约定仲裁机构（如“北京仲裁委员会”），且仲裁费用通常高于诉讼；诉讼：程序透明、救济途径多（可上诉），但周期较长。需注意“管辖法院”的约定（如“由甲方住所地法院管辖”需确保甲方地址明确）。（三）证据准备的核心要点基础证据：居间服务合同、补充协议、付款凭证、沟通记录（需公证固定电子证据）；服务成果证据：第三方签约合同（需与居间服务的关联性，如合同条款体现“居间人促成”的痕迹）、居间人提供的信息资料（如邮件发送的第三方报价单、资质文件）；损失证据：若主张赔偿，