物业管理设施设备维护标准手册

物业管理设施设备维护标准手册一、前言为规范物业管理区域内设施设备的维护管理工作，保障设施设备安全、高效、稳定运行，提升物业服务品质，特制定本维护标准手册。本手册适用于物业服务企业对物业管理区域内共用设施设备（含给排水、电气、消防、电梯、安防、暖通等系统）的日常维护、检修及应急处置，各岗位人员需严格遵照执行。二、给排水系统维护标准（一）供水设备维护1.日常检查（每日）检查生活水泵、消防水泵的运行状态，记录电流、电压、压力参数，确保在额定范围内；观察水泵外观，无异常振动、渗漏、异响，轴承温度≤70℃（滑动轴承）或≤80℃（滚动轴承）；检查气压罐压力，与设定值偏差≤0.02MPa，自动补气装置工作正常。2.定期维护每周：清洁水泵表面及周边环境，检查联轴器螺栓紧固度，添加或更换润滑脂（轴承润滑脂量为轴承腔的1/2~2/3）；月度：测试水泵手动/自动切换功能，检查止回阀、闸阀开关灵活性，清理进水口滤网；年度：对水泵进行解体保养，检查叶轮、轴套磨损情况，更换老化密封件；对变频器、控制柜进行除尘、绝缘测试（绝缘电阻≥0.5MΩ）。3.维护标准设备运行无异常噪音、振动，压力稳定（生活供水压力0.2~0.4MPa，消防供水压力≥0.15MPa）；管道、接口无渗漏，水质符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）。（二）排水设备维护1.日常检查（每日）检查潜水泵、排污泵的运行状态，记录运行时长，确保无空转、过载；观察集水坑水位，自动排水装置工作正常，无溢水、异味；检查格栅、滤网无堵塞，手动清理杂物。2.定期维护每周：清洁泵体及控制柜，检查电缆绝缘层无破损，紧固接线端子；月度：测试水泵手动启停功能，检查浮球开关灵敏度，清理集水坑淤泥；年度：对水泵进行全面检修，更换磨损叶轮、密封件，检查电机绝缘（绝缘电阻≥0.5MΩ）。3.维护标准排水通畅，集水坑无积水（水位≤报警线），设备运行无异常；管道、井盖无破损，化粪池每半年清掏一次，清掏后容积剩余≥60%。（三）管网及附属设施维护1.日常检查（每周）检查室内外给水管网、阀门井，无渗漏、锈蚀，阀门开关标识清晰；检查排水管网、检查井，无堵塞、倒灌，井盖完好、标识清晰；检查水表、压力表，读数正常，无损坏、自转。2.定期维护季度：对阀门进行防锈处理，转动阀门杆（≤DN100阀门每月转动1次，＞DN100每季度转动1次）；年度：对管网进行压力测试（给水管道试验压力为工作压力的1.5倍，稳压1h无渗漏；排水管道闭水试验，管段满水24h渗漏量≤允许值）。3.维护标准管道无渗漏、变形，阀门启闭灵活，标识清晰；检查井、阀门井内无积水、杂物，井盖与路面平齐，无沉降、破损。三、电气系统维护标准（一）变配电设备维护1.日常检查（每日）检查高低压配电柜、变压器的运行参数（电压、电流、温度），记录并对比历史数据；观察设备外观，无放电、异响、异味，指示灯显示正常；检查应急照明、疏散指示系统，断电后自动点亮，照度≥1.0lx（疏散通道）。2.定期维护每周：清洁设备表面及通风口，检查母线排、接线端子紧固度，测试接地电阻（≤4Ω）；月度：检查电容器、避雷器运行状态，测试绝缘电阻（≥1000MΩ），更换老化熔断器；年度：对变压器进行油质检测（绝缘油击穿电压≥35kV）、绕组绝缘测试（≥10MΩ），对配电柜进行耐压试验（工频耐压2kV，1min无击穿）。3.维护标准设备运行参数稳定，无过热、放电现象，绝缘电阻符合要求；应急供电系统切换时间≤5s（消防设备）、≤15s（普通设备），柴油发电机启动时间≤10s，燃油储备满足8h运行。（二）照明系统维护1.日常检查（每周）检查公共区域照明（走廊、楼梯间、园区），损坏灯具及时更换，照度符合设计要求（走廊≥50lx，楼梯间≥100lx）；检查景观照明、泛光照明，控制开关工作正常，无漏电、短路。2.定期维护月度：清洁灯具、灯罩，检查线路绝缘（≥0.5MΩ），紧固接线端子；年度：更换老化线路，测试应急照明电池容量（放电时间≥90min），调整照明角度、亮度。3.维护标准灯具完好率≥98%，开关控制灵敏，线路无破损、过载；节能灯具功率因数≥0.9，照明系统能耗符合设计要求，无长明灯现象。（三）弱电系统维护1.日常检查（每日）检查监控系统：摄像头画面清晰，存储设备工作正常（录像保存≥30天），云台转动灵活；检查门禁系统：刷卡、密码、人脸识别响应时间≤1s，门体开关无卡顿；检查网络、电话系统：信号强度≥-75dBm，通话/上网无中断。2.定期维护每周：清洁设备表面，检查线路连接，测试备用电源（UPS放电时间≥30min）；月度：对监控摄像头进行角度校准，门禁控制器数据备份，网络交换机除尘；年度：更换老化网线、电源线，升级系统软件，测试防雷装置（接地电阻≤10Ω）。3.维护标准设备运行稳定，信号传输无延迟、丢包，存储数据完整可追溯；门禁权限管理准确，安防报警系统误报率≤1%，联动响应时间≤5s。四、消防系统维护标准（一）消防栓系统维护1.日常检查（每周）检查室内外消防栓：外观完好，箱门无损坏，水带、水枪无破损，阀门开关灵活；测试消防栓水压（静压≥0.07MPa，动压≥0.15MPa），启泵按钮功能正常。2.定期维护月度：对消防栓进行排水测试，检查管网压力，清理箱内杂物；年度：对消防水泵接合器进行防锈处理，测试水泵远程启动功能，更换老化水带。3.维护标准消防栓完好率100%，水带、水枪无破损，水压符合规范；启泵按钮触发后，消防泵在30s内启动，管网压力恢复正常。（二）喷淋系统维护1.日常检查（每周）检查喷淋头：无损坏、堵塞，溅水盘无杂物，与障碍物间距符合要求（≥300mm）；检查湿式报警阀：压力表显示正常，阀组无渗漏，延迟器排水口无持续滴水。2.定期维护月度：测试末端试水装置（水流指示器动作、报警阀启动、水泵启动），检查管网压力；年度：对喷淋泵进行全面检修，更换老化喷头（使用年限≥10年），清理管网杂质。3.维护标准喷淋头完好率100%，报警阀组工作正常，末端试水流量≥设计流量的10%；喷淋泵启动后，管网压力在2min内达到设计压力，水流指示器、信号阀反馈准确。（三）火灾报警系统维护1.日常检查（每日）检查火灾报警控制器：无故障、火警信号，指示灯显示正常，自检功能完好；检查烟感、温感探测器：外观清洁，无遮挡，报警测试响应时间≤10s。2.定期维护每周：对探测器进行除尘（使用专用工具，避免损坏），测试手动报警按钮功能；季度：模拟火警信号，测试系统联动功能（消防泵、风机、卷帘门动作正常）；年度：对控制器进行软件升级，更换备用电池（放电时间≥4h），检测线路绝缘（≥20MΩ）。3.维护标准报警系统误报率≤3%，联动设备响应时间≤15s，历史记录完整可查；探测器报警准确率≥98%，控制器主备电切换正常，备用电续航≥8h。（四）消防联动设备维护1.日常检查（每周）检查防排烟风机、防火卷帘门：外观完好，控制按钮功能正常，手动/自动切换灵活；检查应急广播、声光报警器：音质清晰，音量适中（≥85dB，≤120dB），报警信号无失真。2.定期维护月度：测试风机启停功能（风速≥10m/s，排烟口风速≥15m/s），检查卷帘门下降速度（≤0.2m/s，≥0.1m/s）；年度：对风机进行轴承保养，更换老化皮带，测试应急广播覆盖范围（无盲区）。3.维护标准联动设备动作准确、可靠，防排烟系统风量、风速符合设计要求；应急广播在火灾时优先切换，声光报警信号清晰可辨，无故障。五、电梯系统维护标准（一）电梯运行维护1.日常检查（每日）检查电梯运行状态：平层精度≤±15mm，运行平稳，无异常噪音、振动；检查轿厢内设施：照明、风扇、按钮、显示屏工作正常，紧急呼叫装置畅通。2.定期维护每周：清洁轿厢、层门，检查导靴油杯油位，紧固厅门门锁；月度：测试电梯应急照明、对讲机功能，检查钢丝绳张力（偏差≤5%）；年度：对电梯进行负载测试（125%额定载荷，运行30min无故障），更换老化钢丝绳（断丝数≥5%或直径减少≥7%）。3.维护标准电梯运行参数符合GB7588要求，平层精度、运行速度稳定；轿厢内设施完好，紧急救援装置响应时间≤30min（困人时）。（二）电梯机房维护1.日常检查（每日）检查机房环境：温度≤40℃，湿度≤80%，通风良好，无积水、杂物；检查曳引机、控制柜：运行参数正常，油位在视窗中线±20mm，绝缘电阻≥2MΩ。2.定期维护每周：清洁机房设备，检查制动器间隙（≤0.7mm），测试限速器功能；季度：更换曳引机油（使用年限≤5年或油质变黑），检查钢丝绳绳头组合；年度：对控制柜进行除尘、紧固，测试安全钳、缓冲器功能（安全钳动作后电梯能可靠制停，缓冲器压缩量符合要求）。3.维护标准机房环境符合设备运行要求，曳引机无过热、异响，制动可靠；限速器、安全钳每年校验一次，校验报告完整有效。（三）轿厢及井道维护1.日常检查（每周）检查轿厢门、层门：开关灵活，门缝间隙≤6mm，门锁啮合深度≥7mm；检查井道设施：导轨、导靴无磨损，随行电缆无破损，底坑无积水。2.定期维护月度：调整门机皮带张力，检查层门地坎清洁度（无杂物、积灰）；年度：更换老化门滑块（磨损量≥1/2），检查导轨支架紧固度，清理底坑杂物。3.维护标准门系统运行平稳，无卡阻、撞击，井道设施完好，底坑干燥、整洁；轿厢平层时，层门与轿厢门地坎高差≤30mm，门光幕保护功能正常。六、安防系统维护标准（一）监控系统维护1.日常检查（每日）检查摄像头：画面清晰，夜视功能正常，角度覆盖无盲区；检查存储设备：硬盘工作正常，录像回放流畅，存储容量剩余≥20%。2.定期维护每周：清洁摄像头镜头、防护罩，检查支架紧固度；月度：测试摄像头变焦、旋转功能，备份重要录像；年度：更换老化硬盘（使用年限≤5年），升级监控软件，调整摄像头角度。3.维护标准摄像头完好率100%，录像存储时长≥30天，画面分辨率≥1080P；监控中心能实时查看所有摄像头画面，云台控制响应时间≤2s。（二）门禁系统维护1.日常检查（每日）检查门禁控制器：刷卡、密码、人脸识别响应时间≤1s，权限管理准确；检查门体：开关灵活，闭门器力度适中（关门时间3~8s），电磁锁吸力正常。2.定期维护每周：清洁读卡器、指纹仪，检查线路连接；月度：备份门禁数据，测试应急开门功能；年度：更换老化线路，升级门禁系统，测试防雷装置（接地电阻≤10Ω）。3.维护标准门禁系统识别准确率≥99%，门体开关无卡顿，应急开门响应时间≤5s；权限变更后≤24h生效，系统日志完整可追溯。（三）停车场管理系统维护1.日常检查（每日）检查道闸：升降速度≤6s（快速道闸≤3s），车牌识别准确率≥98%；检查车位引导系统：指示灯显示准确，空位识别误差≤5%。2.定期维护每周：清洁道闸杆、车牌识别相机，检查地感线圈灵敏度；月度：测试缴费系统（线上、线下支付正常），备份停车数据；年度：更换老化道闸杆（变形、褪色），升级识别算法，检查线路绝缘。3.维护标准道闸运行平稳，车牌识别无漏识、误识，缴费系统到账及时；车位引导准确率≥95%，系统故障修复时间≤2h（影响通行时）。七、暖通系统维护标准（一）空调系统维护1.日常检查（每日）检查中央空调主机、末端设备：运行参数正常（制冷时蒸发温度5~8℃，冷凝温度≤45℃）；检查风管、风口：无漏风，送风温度与设定值偏差≤±2℃，风速均匀。2.定期维护每周：清洁空气滤网（积尘厚度≤2mm），检查冷却塔水位、水质；月度：测试空调切换功能（制冷/制热/通风），检查冷媒压力（R22系统低压0.4~0.6MPa，