2026年物业服务合同费用调整机制约定

物业服务合同费用调整机制约定本物业服务合同（以下简称“合同”）中约定的费用调整机制，旨在公平、合理、透明地处理因物业服务成本发生重大变动而需要调整物业服务费的情况，维护业主和物业服务企业双方的合法权益。第一条调整费用范围本合同项下调整的费用限于物业服务企业为业主共同利益提供基础性物业服务而收取的物业服务费。本合同约定的其他费用，如房屋本体共用部位、共用设施设备的维修资金，以及水电燃气等能源费用代收代缴服务费、停车费、装修管理费等，不适用本费用调整机制，但物业服务企业有权依照相关法律、法规、规章及本合同约定收取。第二条费用调整的触发条件1.法律法规或政策规定：当国家或地方政府出台法律法规、政策或规定，导致物业服务成本发生重大调整时，物业服务企业可依据相关规定或政策执行调整物业服务费。2.成本变动调整：当物业服务企业承担的、与物业管理区域相关的、以及为业主共同利益而发生的，且物业企业无法通过其他途径弥补的下列重大、合理成本变动发生时，物业服务企业可以启动本合同约定的费用调整程序：(1)人工成本显著上涨，如最低工资标准、社会保险费率等政府规定的调整；(2)公共能源价格（指水、电、燃气等用于公共服务区域及公共设施的费用部分）发生政府指导价或市场价格的显著、连续波动；(3)原材料、维修配件等成本因市场供求关系或其他客观原因发生显著、持续上涨；(4)经业主大会批准的公共区域重大维修、改造项目，其实际发生成本超出原预算且超支部分属于合理范畴；(5)政府或相关管理部门要求物业服务企业承担新的、与其服务范围相关的法定义务或强制性服务项目，导致成本增加；(6)其他经合同双方协商一致认定可调整的重大成本变动情形。3.“重大”和“合理”成本变动的界定：成本变动是否属于“重大”和“合理”，应综合考虑变动幅度、持续时间、行业平均水平、地区物价水平以及物业服务的实际需求等因素，并由提出调整的一方提供充分证据支持。第三条费用调整的计算方法与基准1.成本核算：物业服务企业进行成本核算时，应采用公开、透明、合理的原则，区分可调整成本与不可调整成本。可调整成本主要指与上述第二条所述变动直接相关的成本项目，不可调整成本包括但不限于物业服务企业固定的人工成本（超出法定标准调整的部分）、管理费、部分固定支出等。具体成本项目划分应在调整方案中详细列明。2.调整计算：物业服务费的调整额应根据调整期的实际成本变动情况，并考虑业主已分摊的其他费用等因素综合确定。物业服务企业应采用具体、明确的计算方法，例如：“物业服务费调整额=（调整期物业服务企业可调整总成本增加额-调整期物业服务企业其他因素导致成本增加额）×物业服务费与相关成本费用的比例系数×调整期面积分摊系数-上期已预收/预调但未达标准的费用”。或者，在特定情况下，可以约定按基础成本项目（如人员工资、水电能耗等）的涨幅比例进行浮动调整。计算方法及过程应作为调整方案的组成部分，向业主方公开。4.能源费用处理：对于代收代缴的能源费用，合同另有约定的从其约定；若无约定，原则上按实际发生成本与业主应承担部分的差额进行结算，并在每月物业服务费账单中单独列明。第四条费用调整的提出、协商与决定程序1.提出与通知：物业服务企业认为满足本合同第二条约定的调整条件时，应在计划调整生效前至少提前三个月，以书面形式向业主委员会（或业主大会筹备组）提出费用调整方案。方案应包括调整理由、依据、成本明细、计算过程、拟调整幅度及生效时间等内容。2.信息告知与公示：物业服务企业或业主委员会（或业主大会筹备组）收到调整方案后，应将方案的主要内容在物业管理区域内的公告栏等显著位置进行公示，并书面通知全体业主。公示时间不少于三十日。3.协商沟通：在公示期内及后续，应就调整方案与业主代表或业主进行充分协商沟通。4.决定主体与方式：(1)若调整幅度超过上一年度物业服务费总额的百分之五，或涉及业主共同利益的其他重大调整，应由业主大会审议决定。业主大会应按照《民法典》及本合同约定或相关法规程序召开会议并形成决议。调整方案需经参与表决业主代表总数过半数同意，且同意票数达到参与表决业主代表总数的三分之二以上方为通过。(2)若调整幅度未超过上述百分之五标准，或虽超过但合同双方另有约定的，可由业主委员会根据授权或依据本合同约定进行决定。业主委员会在作出决定前，应将调整方案向业主方公示并听取意见。(3)双方协商一致：在满足调整条件时，物业服务企业也可以与业主方（或业主委员会）通过平等协商达成一致，确定调整方案。第五条费用调整的生效时间与通知1.生效条件：物业服务费的调整，应当在符合本合同约定的提出、决定程序，并完成相应公示或通知后生效。2.书面确认：业主大会批准的决议、业主委员会的决定或双方协商一致达成的协议，应作为调整生效的依据。作出决定的主体或物业服务企业应向全体业主发出书面通知，确认新的物业服务费标准及其生效日期。第六条调整幅度的限制为平衡双方利益，防止物业服务费随意上涨，本合同约定，单次物业服务费调整幅度原则上不应超过上一年度物业服务费总额的百分之三。若确因成本变动重大需超过该比例的，应严格按照本合同第四条约定的程序，由业主大会表决通过。第七条争议解决因本费用调整机制执行过程中发生任何争议，双方应首先通过友好协商