地库单车位面积指标影响因素及相关成本优化研究

品质中国优化研究——以科技城项目为例2024年3月华发股份华发股份一、针对科技城项目原方案对应地库单车位面积指标偏高，通过影响因素的分析，以现有法规、项目经验数据、相关设计单位的征询意见，综合分析后给出地库限额设计的重点关注项；二、重点分析充电桩预留对地库成本影响，包含结构含量、建筑做法、消防机电。|例学笃行|例学笃行华发股份例学笃行华发股份例学笃行一、案例背景科技城项目原方案对应地库单车位指标达到42m2/个，远超项目公司限额指标36m2/个，经分析该限额未充分考虑高新区汽车位停车尺寸和非机动车位划线等区域要求，因此需专项优化，满足限额。1、根据项目自身情况给出单车位指标建议，为后期实施提供保障，便于公司有效决策；2、根据单车位指标的影响因素，考虑成本费用的合理预留。3、减少地库成本，降低项目总成本，提升项目收益。一、案例背景-单车位指标定义例学笃行地库单车位指标=地下室面积(车库区+塔楼区+设备房)与地下室车位数的比值。单位为“m2/车”。1、塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域(包含地下公区大堂和楼梯间),不包含可售及赠送面积、非机动车位面积；2、设备房：指常规的水池水泵房、变配电房及发电机房等。往道二普通车库指有培楼进入的地下汽车库热站、开关、方水站等指按照《车库建筑设计规范》-JGJ100-2015,小型汽车室内停车库的具体车位尺寸如下：1、小型汽车的外廓设计尺寸为4.8m(长)x1.8m(宽)×2.0m(高)。2、采用垂直式停车方式的小型汽车停车位最小尺寸宜为5.3m(长)x×2.4m(宽),停车位前端的通车道最小宽度宜为5.5m。3、小型汽车与左右两侧墙面的最小距离应为0.6m,与前后墙面的最小距离应为0.5m。机动车类型微型车、轻型车中型车、大型车平行式停车时机动车间纵向净距(m)垂直式、斜列式停车时机动车间纵向净距(m)机动车间横向净距(m)机动车与柱间净距(m)构筑物间净距(m)纵向横向注：1纵向指机动车长度方向、横向指机动车宽度方向；2净距指最近距离，当墙、柱外有突出物时，从其凸出部设计车型外廓尺寸(m)总长总宽总高小型车中型车货车货车表4.1住宅类建筑物配建停车车位指标表)(车位)一类区二类区三类区下限下限下限商品房户100m²建筑面积住房定销商品房户100m²建筑面积经济适用房户100m²建筑面积公租房户廉租房户集体宿舍间住宅类、医疗设施类、教育设施类和交通枢纽类建筑物停车位需求量属于刚性需求，原则上保障供给、满足需求，一类区同时控制配建停车位上限和下限执行，二类区、三类区控制配建停车位下限执行。3.12各类建筑物配建的电动汽车充电停车位数量应按照相关文件执行。新建住宅小区配置充电设施的非机动车停车位应不低于非机动车停车位总数的50%。华发股份品质中国匠心筑家华发股份品质中国匠心筑家华东大区例学笃行苏高新住建好苏州高新区住宅项目"合规不合理"建筑设计管理苏高新住建高，或通过高差不超过30厘米的无障碍坡道连通础上扩大10厘米。2、常熟市——审图中心要求，机动车停车位平面反光护角(800X100X10)反光轮廓标品质中国华发股份二、任务品质中国华发股份二、任务科技城单车位指标超限，需优化至限额以下优化前指标42m2/个目标值36优化前指标42m2/个品质中国例学笃行1、地库形态和楼栋朝向：地库形态在地库外墙边区域影响到车位的排布和使用效塔楼区域及周边的停车排布及效率(例如首府的高层排布);如昆山不用画出车位，仅需按单车位指标(2~2.5m²/辆)框出相应面积的地下室范围，所有非机动车位均需在图纸中划线明确高的机动车区域，进而提高了单车位指标；,国标要求100%预留，但苏州各区执行标准不一，比如市区和昆山按土拍条件或规划要点要求预留(一般为10%)。4、人防和塔楼占地库面积比例：停车效率较低的区域占比会在一定程度上影响，大约在1~2平方，详见下表；序号面积增加值(m2)面积增加值(m2)备注12华发股份华东大区例学笃行华发股份华东大区例学笃行充电桩车位预留的影响主要体现在以下几方面：1、车位尺寸——需预留300mm的设备安装位置，一般会选择横向布置，以3车位垂直式为例，两边可考虑柱边空间的利用，中间车位增加一个，即横向三车位柱距需在原基础上增加300mm,例如科技城项目：2.5*3+0.3+0.075*2+0.45=8.4米，三车位大柱网会影响到结构含量，需在满足停车效率和单车位面积指标的前提下，考虑小柱网替换方案的经济性比较；2、防火分区——根据防火疏散要求，按常规4000m2一个分区，因电动车位的预留，需增加防火单元的划分，一个分区4个防火单位(1000m2),随之设置的防火隔墙、防火门、防火疏散通道等，进一步影响了停车效率,例如科技城项目：8个分区，经测算增加约2000m2的无效空间，造成对总车位面积6%的影响，约2m2;3、专用配电房——电动车位充电设施需设置对应的200~300m2专用配电房。品质中国匠心筑家华东大区例学笃行品质中国匠心筑家华东大区例学笃行分散充电设施(电动汽车)防火要求6.1.5新建汽车库内配建的分散充电设施在同一防火分区内应集中布置，并应符合下列规定：1布置在一、二级耐火等级的汽车库的首层、二层或三层。当设置在地下或半地下时，宜布置在地下车库的首层，不应布置在地下建筑四层及以下。2设置独立的防火单元，每个防火单元的最大允许建筑面积应符合表6.1.5的规定。3每个防火单元应采用耐火极限不小于2.Oh的防火隔墙或防火卷帘、防火分隔水幕等与其他防火单元和汽车库其他部位分隔。当采用防火分隔水幕时，应符合现行国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084的有关规定。4当防火隔墙上需开设相互连通的门时，应采用耐火等级不低于乙级的防火门。5当地下、半地下和高层汽车库内配建分散充电设施时，应设置火灾自动报警系统、排烟设施、自动喷水灭火系统、消防应急照明和疏散指示标志。耐火等级单层汽车库多层汽车库地下汽车库或高层汽车库华发股份品质中国华东大区例学笃行三华发股份品质中国华东大区例学笃行位指标。品质中国华发股份例学笃行品质中国华发股份例学笃行品质中国华发股份例学笃行品质中国华发股份例学笃行华发股份例学笃行华发t团华发股份例学笃行华发t团原设计华发股华发股份品质中国匠心筑家◆4、调整地库轮廓，减少地库面积增加车位同时调整地库轮廓，尽量使地库规整避免出现施工不便的凹口，减少地库面积，降低造价华发股份品质中国华发股份品质中国三、行动——优化动作匠心筑家◆5、调整设备用房增加车位华发股份品质中国华发股份品质中国 有效利用停不了车交脚位置设置机房，可以减少原机房所占地库面积，降低造价华发股份品质中国三、行动华发股份品质中国三、行动——优化动作◆7、利用车位特点增加车位优化意见优化意见取消原设计处无障碍车位，改为2个标准车位，可增加1个车位品质中国华发股份匠心筑家品质中国华发股份匠心筑家◆8、增加近端车位近端距离小于20米，不用设置回车位，增加1个车位华发股份品质中国优化动作匠心筑家华发股份品质中国优化动作匠心筑家◆9、柱网分析应高新区要求，地下停车位100%预留充电桩安装条件(充电设施安装宽度按300mm),经比选后采用小柱网(见下图),利用框架柱宽度范围放置充电设施，单车位宽度与大柱网相同(停车效率相同),且地库经济性(层高可降低)更好。1、考虑车位加宽和充电桩预留的大、小柱网，平均车位宽度均为2、普通7.8米宽大柱网，平均车位宽度为2.6米。舒适度较高的8米宽大柱网，平均车位宽度2.67。3、由于车位宽度增加100mm和预留充电桩安装宽度300mm,本项目小柱网单车位指标较普通大柱网项目要增大，地库面积增大。2500小柱网Vs大柱网(考虑车位加宽和充电桩预留安装宽度)例学笃行华发股份品质中国例学笃行经分析，车位尺寸的区域特殊要求对成本有1~2m2影响，充电桩车位预留比例对指标有2m2影响，相应费用增加1~2万!车位指标主要影响因素及对应直接成本序号影响因素影响内容影响指标结果对应直接成本备注1尺寸特殊区域要求-高新区(2.5米(扩大10cm)×5.3)0.43万元/车位2特殊区域要求-常熟市2.5米(扩大10cm)×5.5(扩大20cm)0.86万元/车位3充电桩车位预留安装条件比例0.86万元/车位以科技城为例4车位考虑0.11万元/车位小计小计常规车位尺寸2.4米×5.314万元/车位高新区15万元/车位科技城项目经过优化后达到35m2/车位常熟市16万元/车位1#地块因无人防，达到35.9m2/车位和防火门。以科技城为例，10%预留为208万(28元/m2),30%预留为355万(48元/m2)序号项目名称30%预留金额(元)1台2充电桩计量箱台3电力电缆1、名称：电力电缆2、型号：ZC-YJV22-0.6/1kV-4×240m4电力电缆1、名称：电力电缆m5电力电缆头1、名称：1KV热缩终端头2、型号：4*240个6电力电缆头1、名称：1KV热缩终端头个7火隔墙)1、砌块墙；2、抹灰；个8火卷帘、防火门)、防火卷帘门；2、防火门个华发股份品质中国例学笃行华发股份品质中国例学笃行备注客户名称(m²/辆)总面积地下室新希望绿地香港新希望绿地香港苏地2020-WG-5号科技城AB地块项目苏州华发苏州华发例学笃行华发股份品质中国例学笃行五、启示与反思五、启示与反思●根据影响因素梳理，从投资拿地到项目落地后的限额设计，减少无效成本的投借鉴警●充电桩成本对建筑、安装及结构含量的警例学笃行华发股份品质中国例学笃行五、启示与反思五、启示与反思加强规范研究搜集整理