XX小区前期物业管理方案

XX小区前期物业管理方案

前期物业治理方案

第一章物业治理处机制架构

物业治理服务定位、服务目标、治理模式、实施措施

（一）物业治理服务定位

XX小区是AA市首个大规模滨江坡地建筑群，总建筑面积逾23万平方

米，楼盘面积规模较大，环境文雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一

体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业治理

标准实施治理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对

商铺的物业治理服务开展工作。

（二）物业治理服务目标

1.治理处严格执行物业治理条例的规定，按照前期物业治理服务合同

的约定及物业治理服务质量的承诺，开展物业治理服务工作。

2.与宽敞业主一道遵守和爱护《临时治理规约》及各项小区内部治理规

章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒服、温馨的居住环境。

3.力求做到小区实现专业化经营与服务，治理无盲点，工作无挑剔，业

主无怨言，温馨服务，人文治理。

4.最终达到物业治理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建XX的

物业治理品牌形象，争取两年内达到文明小区标准，创AA市优秀物业治理

小区称号。

（三）治理模式和实施措施

1.治理模式

我物业公司将奉行“以业主为中心，以职员为全然”的治理理念，把为

业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽

忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业治理的服务中去。通过制度规

范治理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体职员的主动性，实行直

线式治理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保

证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业治理

方式，实行规模化、科学化、规范化、专业化的治理，创立独具长岛特色的

服务治理模式，力争成为行业的佼佼者。

2.实施措施

(1)在努力通过规模化治理做好物业治理服务的同时，把个性叱服务,

人性化治理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法治理，

以情服务，以“业主的需要确实是我们的追求”为服务理念，真正发挥“总

管”的作用。

(2)将治理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程修理部、绿

洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直截了当对主任负责。对这

些模块实行专业化治理，参照IS09000质量治理体系，推行全面质量治理，

确保小区物业治理工作从一开始就走上规范化、标准化、法制化的道路。

(3)检验各模块专业化治理的成效采纳绩效考核方法，选取要紧工作

过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，达到提升各模块服

务质量的目的。

二、“XX”小区一期治理处人员配置

人员配备打算、岗位职责及素养要求

部门职务人数学历职称岗位职责素养要求

熟练把握与'业务有关的

大专以上文

政策、法规、制度，具

化，持有全

负责物业治有丰富的物业治理体

国物业治理

主任主任1理处的全面会，有较强的组织和谐

企业经理上

治理工作治理、解决咨询即和语

冈证

言、文字表达能力。

高中以上文负责护卫部具有从事小区护卫治理

保安

保安队1化，持有专的全面治理工作的体会，责任心

队长

业培训上岗工作强，综合素养好。

证

负责小区内

的物业治具有一定的文化、公关

中专以上文

管理，运算收素养，有一定天口谐能

化，持有治

综合部理3费，和谐、力，熟悉物业，明白电

理员上岗证

员检查业主投脑操作。

诉处理。

责任心强，政治素养

初中以上文执行各岗位好，有专业知识和护卫

化，退伍军职责，确保治理工作体会，有一定

保安人或通过专小区良好的独立处理突发事件能

保安队12

员业培训1、有上工作、生活力，形象好。身高男

LM、十

冈证环境。L68〜L73米之间,女

L55〜1.6米之间。

负责小区的具有水电岗位的技术技

维

通过专业培房屋、水电、能，体会丰富，修理抢

工程修

3训、有专门工机电等设备修能力强，能吃苦耐

修理部员

种上岗证设施的养护劳。

和治理。

负责小区所园艺专业或有多年实际

绿有公共绿化操作体会，熟悉绿化养

化技工以上文

2地及植物的护、治理与种植，能吃

员化、园林专业

养护和治苦耐劳。

绿化

理。

洁卫部

保熟悉日常的和专门的清

负责小区的

洁通过专业培洁保洁工作，责任心

4各项保洁、

员训强，能吃苦耐劳。

清洁工作。

三、治理处组织机构、运作机制及治理制度

㈠治理处组织机构

为更好开展“XX”小区的物业治理服务工作，提升XX小区的服务质

量和服务效率，按照小区业务需要，治理处拟设置综合部、工程修理部、保

⑷在具体运作中，治理处主任是日常工作的指挥者，同时又是监督检

查者，各项指令下达后，策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中的

信息通过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判定、总结。在整个过

程中，主任还要从检查、评比结果中发觉治理中存在的咨询题，并加以纠正,

做到有布署、有检查、有总结，从而保证了治理的有效性。

2.在对业主/住户服务的操纵上，我们通过以下措施提升服务质量；(1)

制定各部门的工作手布，各岗位的工作流程、工作质量标准及考

核标准，来保证我们的服务质量；

⑵建立对顾客的回访制度，来检查业主/住户对我们治理服务工作的中

意度；

⑶建立“主任意见箱”，随时征集顾客对服务工作的意见，并使信息的

真实性和及时性得到保证。

3.在内部治理上，我们通过建章立制，规范治理；职员培训，提升职员

综合素养；通过例会、职员之间的信息沟通及时了解住户的要求期望，职员

情绪的细小变化，物业设备的专门反应等等。凡是对治理质量产生阻碍的，

在自己职权和能力范畴内解决不了的，都将作为信息反映给主任，以便及

时作出处理，和谐关系和解决咨询题。

第二章治理处各部门要紧职责及治理制度

一、各部门要紧职责

1.综合部

----房屋治理。

一一入住、装修治理。

——图纸、住户档案治理。

——住户投诉治理。

——房屋租赁治理。

——住户回访。

——外协外联业务。

——社区文化治理。

——水电费、物业治理服务费的收缴治理。

——物资采购、供应及库房治理。

——联系家政服务及有偿服务工作。

一一治理处人员出勤考核、工资发放工作。

一一定期公布各种物业费用收支情形。

——参加房屋竣工验收的查验工作。

2.工程修理部

——负责小区内公共设施设备安全检查、保养和修理。

——治理好小区设备设施及技术图纸资料。

——处理住户水、电、气、消防、通讯、电视、等投诉并开展修理业

务。

一一做好各种公共设施设备运行、检查、修理记录。

一一负责智能化系统设施的养护及培训指导使用。

——负责托付外部修理工程的联系业务。

3.绿化洁卫部

——负责绿化地的养护、修剪与治理。

——负责培养花苗。

——负责小区内公共环境卫生清洁。

——负责绿化洁工用具、化肥、农药、物品的使用和治理。

4.保安治理部

一一协助公安部门搞好小区内的治安工作。

一一协助消防部门搞好小区内的消防工作。

一一协助处理突发性事件。

——负责小区内道路交通、车辆停放秩序的日常治理与车位收费。

——负责保安部门物品、设施设备的治理。

——负责与派出麻、社区委员会的和谐工作。

二、日常治理制度

L公司行政治理制度。

2.保安部治理手册。

3.绿洁部治理手册。

4.综合部治理手册。

5.工程修理部治理手册。

6.财务部治理规定。

7.保安治理员考核制度。

8.工程修理人员考核制度。

9.房屋治理员考核制度。

10.绿化员考核制度。

11.洁卫员考核制度。

第三章XX小区前期物业服务方案

前期物业治理工作打算方案分三个时期进行：

第一时期：前期介入至业主入伙前。

第二时期：业主入伙至业主委员会成立前。

第三时期：业主委员会成立至业主全面入住。

一、前期介入服务方案

㈠依据与开发商签订的《XX小区前期物业服务合同》开展以下工作：

1.组建治理机构。

2.作为物业治理顾咨询，前期介入跟进XX小区项目的物业规划

设计、建设、施工质量监理、设备的安装及调试。

3.配合开发商制订《临时治理规约》，与购房者签订《前期物业

治理服务协议》。

4.代表业主对XX小区物业治理区域实施全面的接管验收。

5.做好业主入伙运作方案预备工作。

㈡前期介入要紧服务工作内容

1.前期介入工作流程

2.对“XX”项目周边情形的了解和收集物业有关资料。

了解的要紧项目有：供电、供排水、燃气、网络、有限电视等。

⑴机构名称、地点。

⑵机构负责人的姓名及联系方法。

⑶设备容量是否能够满足要求。

⑷如设备管线发生突发故障，与其联系方法等。

3.周边的社会、文化机构情形的了解。

了解与物业治理有关系的部门有：街道办、居委员、城区机构、派出所、

消防部门等。对住宅小区有服务关系的部门有：医院、游乐、购物场所、邮

局、学校、幼儿园等。把握一一

⑴机构名称、地点。

⑵机构负责人的姓名及联系方法。

⑶户口迁移手续。

⑷通邮地址。

⑸周边服务机构的服务内容、服务范畴、接待能力、档次。

⑹学校幼儿园的入学、入园手续等。

㈢前期介入工作打算

工作打算表

序项目内容2006年

56789101112

号负责部门

月月月月月月月月

1制订治理方案——公司总部

2物业前期介入—前期介入小组

3治理处筹建

1.建章立制

2.职员聘请培训

3.入伙、装修资料公司总部

预备

3.入伙、装修资料

预备

4绿化工程施工—绿化部

5画停车场车位线——治理处

6物业办公用房装修———公司总部

7物业办公用品配备—公司总部

8保安进驻—保安部

9资料交接、—房开、客服、售

楼、物业主管领

入伙前对接会

导

1工程接管资料验收—前期介入小组

0

1对验房交房区域全—治理处

1面清洗

1验房———前期介入小组

2

1发入伙通知书—治理处

3

1办理入伙、交房—治理处

4

1验房回访登记—

5

1装修治理—治理处

6

1日常物管职能运营—治理处

7

㈣实施措施

1.各部门按照上述打算安排工作。

2.要求各级治理人员按照打算和执行打算的操纵标准对治理工作进行

实施、衡量和评判。

3.在显现偏差时进行纠正和修订。

4.上述工作打算可按照小区工程进度进行调整。

二、前期介入治理工作方案

要紧是从物业的使用功能上，经常与开发商、施工单位沟通，并熟悉建

筑项目的隐藏工程、水电、安防、消防、市政设施、绿化等设计规划及实

施方案，从今后方便治理、方便业主、符合实际情形动身向开发商、施工单

位提出可选择的工作意见。

㈠收集政府对“XX”项目的审批手续及文件资料

1.《营业执照》。

2.《房地产企业开发资质证书》。

3.《项目开发批准报告》。

4.《建设用地规划许可证》。

5.《投资许可证》。

6.《国有土地使用证》。

7.《商品房销售（预售）证》。

8.《建设用地红线图》。

9.《建筑开工许可证》等等。

㈡小区物业项目配置情形资料的收集。

物业治理企业对住宅项目进行后期的物业治理时，专门可能因前

期的设计、施工造成治理上的困难。前期物业治理的企业介入物业项目专

门大的一项工作确实是收集设计资料，按照物业治理体会提出改进方案。要

紧收集的资料及需要注意的咨询题有以下几个方面：

1.房屋户型及面积、户内装修、设施配置情形。

2.户内设施安装情形（水、电、燃气、电视、宽带、电话、空调预留位

置、厨卫通风道等），了解这些设施在设计上对各种管线的修理是否方便、

对各种管线的设计是否安全、业主家中常用备件是什么？

3.建筑结构、配套设备设施的情形。要紧有：

⑴小区楼宇的情形（包含：楼宇的平面、立体图、水、电、燃气、宽带、

电视、电话安装图，项目本身配套设备名录、产地及造价）。注意在设计上

对各种管线的修理是否方便，对各种管线的设计是否安全，与配套设备供

应商联系是否方便。在设备显现咨询题时供应商多长时刻能够到达现场解

决咨询题，今后检修工作中需常备的备件是什么，需库存多少合适等。

⑵绿化的情形。要紧有：绿化的布局及品种是否符合大众化的生活适

应，绿化用植物的品种是否有毒，是否会给业主带来人身损害。绿化用植物

的品种是否会给业主带来生活上的不方便，如容易飞絮、容易生虫等。绿化

种植的植物品种是否符合当地的气候，绿化种植的植物品种养护要求是什

么。

⑶小区商业及办公用房等配套用户的情形（位置、面积、户型）。

⑷小区商业及办公用房的面积是否能够满足需要，与小区的建筑面积

比是否符合国家规定。位置、户型是否能够满足治理及服务的需要。

（5）了解《房屋使用讲明书》、《房屋质量保证书》的详细内容，以分清责

任。

4.对项目的建议（后面专项论述）。

5.配合开发商制订《临时治理规约》。

6.与购房户签订《前期物业治理协议》。

7.与开发商配合，对售楼工作人员举办物业治理差不多知识培训班，使

售楼人员明白得向购房者讲明物业治理方面的差不多知识及物业养护和二

次装修应注意的事项。

8.设置和制订业主预备入住时需使用的各种文件、档案和表格（附后）

三、设计规划、环境布局的建议方案

按照“XX”小区提供的总平面规划图，结合小区物业治理体会，从物

业使用功能的实际动身，对“XX”的设计规划、环境怖局提出如下建议性

意见：

㈠物业治理用房

物业治理用房按国家有关的法律法规要求，由开发商无偿提供给物业

公司。在设计上应考虑提供必要的物业治理用房应作为物业治理处办公用

房（含治理人员生活住房、厨房、卫生间等）。

㈡市政设施设备

市政设施设备应按照小区的实际情形合理配置。

1道路

小区的道路建设应考虑满足抢救、消防、运货及搬家具的车辆通行要

求，居住生活单元及道路宽度应在6M左右。

2给排水系统

⑴阀门和水表的配置：水表前后和旁通管上应配置检修阀门，水表与表

后阀门之间应配置泄水装置。

⑵给水系统应当设置：阀门井、水表井、消火栓井、接合井，便于系统

的修理、保养。

⑶排水系统应当设置：检查井、跌水井，便于定期修理、清理，疏通管

道。

3.管道燃气：在燃气管道的主干管分支处应配置阀门，以便操纵燃气流

量和在燃气管路修理时或突发性事件时截断燃气流量。

㈢供水、供电共用设施设备

1.公共区域用水、用电计量分表的配备，应考虑单独配置，如绿化用水、

水景观、路灯、安防智能系统、电梯、物业治理用房、公共卫生间、会所、

便民商店、消防、自来水二次加压等都应安装分表，以便后期物业治理统计、

收费工作。

2.公共区域照明开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关操纵一片

灯，应按每组灯的要求配备开关。如：要求24小时开的灯、要求节假日开

的灯，要求梅花间隔的，要求分段间隔的，要求分区、分块间隔灯等来配咯

组合开关，以达到日后物业治理者按照成效功能及节能要求来任意操纵，

在硬件上做好设计配备工作。

㈣安防系统

为营造小区安全、高效、文明、方便、舒服的社区环境，建议开发商把

小区建成智能化社区，在安全防范配备、防火防灾应急联动、网络信息、电

视监控、停车自动收费等系统方面上一个新平台。

㈤消防设施

按照消防部门的规定，在小区内合理配备消火栓、消防器材、移动式消

防灭火器。

供）网络系统、有线电视系统

网络、有限电视系统的爱护由专营公司负责，应当设置系统专用电表。

（七）公共设施设备的配置：

1.建议在小区大门设置宣传广告橱窗和小区平面指示牌。

2.建议完成小区内各种警示标识、指示牌、宣传栏、牛奶箱、单元报刊

箱、单元公共生活垃圾桶。小区内主干道相距30M左右设置一个果皮箱。

3.对消防、电梯、自来水二次加压、安防等重点部位的应急供电，建议

安装自备发电机系统。电梯应安装停电自动平层装置及5方呼叫系统，以确

保突然停电时业主不被困在电梯间。

4.自来水二次加压系统实行分层加压，对自来水公司能正常供水的楼

层不进行二次加压，以节约能源。

5.楼屋顶安装太阳能热水器咨询题。由于涉及到结构、消防、防雷、外

立面美观、管线布置等咨询题，如小区开发商同意给安装，在设计上应预留

各种配置。现在提倡节约型社会，太阳能热水器是节能产品，规划设计时需

考虑周全，让人们用上节能产品。

6.商铺空调安放位置和排水管应统一预留。住户空调外机的安装位置应

合理，外机安装简捷、安全。住宅窗框的宽度要稍宽于空调外机尺寸，易于

将空调外机挪出去安装。

外）其他建议

1.为便于小区的治安治理，建议在内围墙边全部种上三角梅或其它带

刺的灌木，一能够作为绿化美化环境，二能够起防盗作用，三能够减少保安

治理的成本。

2.考虑小区为半坡建筑群体，设计时对所有护坡要加设护栏，以保证业

主/住户的居住安全。

3.沿街铺面的设计使用上，应考虑酒楼饮食的虑排烟、排污、噪音、和

配电咨询题，要符合环保要求，不能阻碍左邻右舍及社区业主的正常生活。

在售房合同中应有此项约定。

4.作为生活社区，小区应该设有娱乐室、文化活动室、绿化观景点、休

闲椅等。

5.用户配电方面，随着大户型房屋的显现，每户的用电负荷增长专门

快，有些业主需要在其套间内安装好几台空请。另外还增加了电饭锅、电炒

锅、微波炉、电暖器、电热水器等大功率电器，如此用电负荷猛增。因此设

计时要尽量考虑配足用电量，以免造成住户进小区不久，就要申请增容，否

则常常跳闸、停电，甚至还会引发火灾。

四、XX接管验收的工作打算

㈠接管验收原则

㈡接管验收应具备的条件

㈢接管验收标准

㈣职责分工

㈤日期安排及工作内容、验收要求

•成立小区接管验收小组

1.提早派工程技术人员及治理人员进驻现场，与开发建设单位参与前

期物业治理及小区竣工收尾监理工作。

2.与开发建设单位协商小区交接咨询题和制订验收方案，统一验收标

准。

3.预备接管验收的各种表格。

4.编制小区验收打算，验收方案。

•小区接管验收应具备的条件

依据《AA市房地产开发项目交付使用治理暂行方法》实施：

1.已取得经建设单位、设计单位勘察单位、施工单位、监理单位盖章

同意的《建筑工程竣工验收意见书》；

2.已取得市公安消防部门核发的《建筑工程消防验收意见书》；

3.已取得市政治理部门核发的《都市排水许可证》；

4.已取得市供电部门签署的供配电设施验收合格意见；

5.已取得市自来水公司出具的同意用水证明；

6.已取得市拆迁治理部门出具的落实拆迁安置证明（旧改项目）；

7.小区道路已按规划要求完成建设；

8.小区室外燃气管线敷设完成，住宅室内敷设到户；

9.小区内电话通信线、有线电视线敷设到户；

10.小区绿化方案经市园林治理部门备案，绿化工程按方案要求进行建

设；

11.已依法选聘具有相应资质的物业治理企业，并签订了书面的前期物

业服务合同。

12.分期实施建设的房地产开发项目，能够分期办理交付使用备案手

续。

•参与竣工验收

1查验内容：

⑴主体结构

⑵外墙面

⑶屋面

⑷楼地面

⑸室内装修

⑹水、电、气

⑺通讯、有线电视、网络

⑻消防、安防设施

⑼附属设备、配套设施、道路、场地

⑩环境绿化

2参与房屋竣工验收工作，要紧是从物业治理的角度动身，重点对房屋

主体结构安全和满足使用功能为要紧内容进行查验，发觉有不符合实际或

对物业使用功能有重大阻碍的，及时报告开发商。

•小区的预验收

接到开发商接管验收的通知后，验收小组核对所接收的资料，具备条

件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时刻。届时，验收小组按照验

收打算、标准(依据建设部《房屋接管验收标准》)，按专业分工进行预验

收：

1.验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对

住宅的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、

电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主

材的规格型号、容量、制造厂。并清点数量、安装位置等。

2.在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通

知书》，返回给移交单位，并在规定时刻内由移交单位或工程施工单位进行

整改。

3.对验收中的单独设备进行试运转验收。要紧验收设备的安装质量和运

转中设备的要紧技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交

单位组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。

4.预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

•小区的正式验收

预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格,

则进行正式的小区验收。

小区的设备验收，做到三符合：

(1)图纸与设备规格型号、数量相符合。

⑵工程的要紧设备的实际安装位置与设计安装位置相符合。

⑶设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能相符

合。

验收完毕将验收结果记录在《验收交接记录表》中。

2.对小区的其他公共配套设施进行验收，重点放在预检时已记录在案

的咨询题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

3.各专业按照验收后的情形，写出单项工程验收报告。验收小组按照单

项验收报告，做出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理

审批。

4.公司总经理代表小区的接收单位，同小区的交接单位进行正式移交。

物业治理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部

资料收归存档。

五、入伙治理和资料预备

入伙治理历来是物业治理工作重点，难度较大。由物业公司协同开发商

共同进行，入住以后以治理处和业主为差不多主体，为转入日常治理做好

铺垫和预备。必须严格按以下程序进行。

⑴业主入伙程序

向业主发出入伙通知书（通过快速专

递发送）1

核对业主身份，购房合同、入伙通知

书，填写“住户差不多情形表”

治理员陪同业主查验房屋（房屋现

场），抄水电表底数，填“房屋交接

单，，

电费周转金

领《住宅使用讲明书》《房屋质量保

证书》《住户手册》，业主领钥匙

<----------------------

⑤

入

伙

资

料

及

数量纸

表编号资料名称备注

（份）型

格

如

下

序

号

⑵做好入伙前的各项预备工作：

各种治理表格、协议。

②核对各房号钥匙。

水、电、气、电话、电视、智能化系统设施开通的有关手续。

④财务收费票证等。

1、房屋质量保证书32开装订成册

2房屋使用讲明书装订成册

3二、住户手册A4装订成册

41临时治理规约A4

52临时治理规约承诺书A4

6前期物业治理协议A4

7四、装修手册32开装订成册

住宅室内装饰装修治理服务

81A4加印

协说

92住宅室内装饰装修申请表A4加印

103防火责任书A4加卬

114装修施工承诺书A4加印

业主安装分体式空调机承诺

125A4加印

书

136业主房屋装饰装修承诺书A4加印

14五、入伙资料

151入伙通知书A4

162入伙须知A4

173入伙手续书A4

184缴款通知书A4

195收费一览表A4

206业主入伙资料一览表A4

217入伙程序示意图A4

228房屋交房验收表A4

239房屋修理整改单A4

2410钥匙托管协议A4

2511业主差不多情形综合登记表A4

26六、与开发商交接资料表格

271房屋本体接管验收表A4

282公共配套设施接管验收表A4

293机电设备接管验收表A4

304钥匙验收交接表A4

315资料接管验收表A4

326接管验收咨询题整改表A4

二、成立前期介入工作小组

1.前期介入工作小组成员

组长：

副组长：

组员：2.要紧分工

组长：负责全面介入的总领导工作。

副组长：负责前期介入工作的治理、培训、入伙资料的预备、房屋

验收交接工作。

组员1:负责前期介入工作的跟进治理、培训；房屋、设备的验收、

移交；工程资料的交接工作。

组员2:负责前期介入的监督治理及后勤工作。

组员3:负责隐藏工程的拍照、业主资料、物业治理资料的收集、

存档；验房、办理入伙手续等工作。

组员4：负责前期介入隐藏工程的跟进工作，把握隐藏工程的走向，

了解各种设施设备的安装情形；参与房屋、设备的验收、移交；工程资

料的交接及办理入伙手续等工作。

2.业主入伙至业主委员会成立前时期

(1)对XX小区实施正常的物业治理服务。

(2)在俣修期间协助开发商解决职责范畴内业主提出的房屋

配套设施的返修咨询题。

(3)和谐业主和开发商、建设单位的关系，督促或和谐开发商

和建设单位解决业主提出的有关房屋及公共配套设施方面的咨询题。

(4)在保修期满时，代表业主对其产权范畴内的物业进行一次全面

的检查。

3.业主委员会成立至业主全面入住

(1)协助有关部门组织召开业主大会，选举产生业主委员会。

(2)协助业主委员会起草《业主委员会章程》、《临时治理规

约》。

(3)与业主委员会签订《物业治理服务托付合同》。

㈢鼓舞机制

1.物业治理将企业效益、职员的业绩与个人收入挂钩，给予各级人

员与其奉献相适应的酬劳。

2.月度考评与年度考评相结合，每年按照考评结果，决定人员的去

留，调整人员的待遇、职位。每年开展一次评优争先活动，从职员中选

出一名优秀职员。对优秀职员要求工作表现突出，当年无任何不良记录,

经公司考核同意，另发给奖金，以示嘉奖。

3.实行工资福利等级机制。职职员资收入实行差不多工资、岗位工

资、职务工资、效益工资、适当补贴构成的结构型工资制度。每年按照

考评结果，适当时候进行工资待遇调整。

4.通过规范考核，实行优胜劣汰机制。

5.实施量化考核机制。

6.实行奖励机制

为了鼓舞职员的主动性，治理处制订一套职员考核和奖罚制度，要

紧有：

⑴奖励规定

①半年内无一次违纪记录者，公司一次性奖励50元。

②一年无一次违纪记录者浮动一级工资。

③一年内无一次违纪记录，公司一次性奖励10()元。

7.实行工作人员轮换机制。适当时机，适度实施人职员作轮换法，

即有利于培养一专多能之才，也利于克服惰性，激活职员潜力。

5.实行工资福利机制。职员除实行差不多工资以外，还实行等级工

资、效益工资、生活补贴、夜班补助、节日加班费、过节福利、服装费

补贴、养老金、医疗补贴、工龄工资等工资福利机制，关怀职员生活，

调动职员主动性。

6.实行职员思想教育机制。政治思想工作，是精神文明建设重要内

容。治理处领导要经常给职员加大思想素养、政治素养、道德素养的教

育，鼓舞职员参与物业治理工作和治理新技术，开展各种文体活动，从

而建设一支有思想、有道德、有文化、守纪律的职员队伍。

通过鼓舞机制的运作，使职员体验出刍己的利益与治理处的生存和

进展紧密有关从而产生强烈的责任感，鼓舞职职员作热情，也给职工制

造了具有挑战性和成就感的机遇。

规划设计是各功能区能否形成完整、舒服、方便、安全的先天制约

条件，大多数建筑设计院在规划设计时，仅考虑房屋及配套设施两个重

要组成部分，未能充分或准确考虑日后的物业治理，给住户造成了苦恼,

给物业公司带来了不便甚至困难。有鉴于此，物业治理服务在基础工程

建设开始介入，让物业治理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推

广等不同专业在不同的层面上进行互动。

（四）小区开展多种经营途经的建议

多种经营以满足业主（住户）生活和工作需要为原则，按照本区的

实际情形，认为比较适宜开展经营服务活动的项目如下：

1.物业租售代理：代理业主的物业租售业务，代理开发商未出售房

的业务。

2.图书、音像出租：

3.小区外墙广告位出租、新型广告体出租（如和广告公司联合投资

经营电子屏幕、彩色灯箱等）。

4.百货、果菜、燃气供应。（为了不阻碍小区内的环境卫生，蔬菜最

好通过摘冼后用保鲜袋装摆卖）。

5.绿化工程服务：经营花木租售、代理管养业务。

6.修理服务：业主（住户）室内的水电、家电、家具修理。

7.装修服务、家务服务，各种代办服务等。

8.餐饮服务：【在幸免噪声、废气、尘灰、煤烟、污水等阻碍小区

业主（住户）生活的前提下经营】

（五）XX小区建设施工时期的现场秩序爱护、操纵、治理、协助

开发建设单位监督调试、配套设施安装的工作方案。

1.小区建设施工时期的现场秩序爱护、操纵、治理的建议

①小区建设施工时期，要有专人负责爱护施工现场的秩序，设置

门岗，24小时值班戒备。

②加大对进出人员的治理，实行来访人员登记，车辆出入登记。严

格操纵闲杂人员、收废旧人员、推销人员进入工地。施工人员须佩带工

作牌进出施工场所。对进出施工现场的材料、物品实行严格检查核实。

贵重、大件物品、对料必须经有关部门负责人签字或通过核实后才给予

放行，即采取“放行条”的措施。

③施工场所和施工生活区严格隔离分开。

④护卫员加大对施工现场的巡视，施工人员下班后对施工现场进

行清场。

2.协助开发建设单位监督调试、配套设施安装的工作建议。

①依据设计规范要求，检查前期的工程质量，系统隐藏工程是否

符合设计要求。

②熟悉所要调试、安装配套设施的性能、原理及操作方法C

③协助开发是设单位，按照设计要求对配套设施进行安装、调试、

管线布置，并进现场监督。满足设备安装、调试规范，确保安装调试质

量。

（六）配合开发建设单位销售项目，为售楼人员举办物业治理差不

多知识的培训方案，以及配合售楼现场对物业治理咨询题进行解答的工

作方案。

1.开发商在商品房营销促销初期，通过宣传互动，主动引进物业治

理观念。在楼盘广告宣传的同时，介绍物业治理服务质量标准，物业治

理收费方案，“总管式”物业治理服务项目，让业主了解物业、解除后

顾之忧，促进楼盘的销售。

2.配合开发商制定《临时治理规约》，与购房户签订《前期物业治

理服务协议。

3.与开发商配合，对售楼工作人员举办物业治理差不多知识培训I班,

培训的要紧内容是针对业主购房时比较关怀的物业治理服务咨询题进

行讲授。

售楼人员物业治理差不多知识培训方案

序号培训时刻培训内容课时培训目的与要求主讲人

一、物业治理

了解物业治理的

1.物业治理的概念。由从事多年物

概念，明白得物

2.物业治理的内容。业治理实践体

楼盘销售业治理的内容以

13.什么缘故要实行物业治2会的治理处主

前两周及实行物业治理

理。任或公司经理、

3、〃么缘故要实行物业治的必要性

副经理授课

理。

二、前期物业治理服务

了解前期物业治

1.前期物业治理服务概由从事多年物

理服务概念，明

念。业治理实践体

楼盘销售白得XX《前期物

22.XX“前期物业治理服务4会的治理处主

前两周业治理服务协

协议》的要紧内容任或公司经理、

议》的要紧内容

2、XX“前期物业治理服务副经理授课

协议》的耍紧内容

三、物业治理服务费

1.什么是物业治理服务

费？

2.小区物业治理服务费收了解物业治理服

费标准是什么？务费的概念，收由从事多年物

3、业主（住户）入住时应费标准，业主应业治理实践体

楼盘销售

3缴交哪些费用？2缴交的费用，空会的治理处主

前两周

4、空置物业是否要交物业置房的收费标任或公司经理、

治理服务费？准。副经理授课

4.空置物业是否要交物业

治理服务费？

4、空置物业是否要交物业

治理服务费？

四、修理资金

1.修理资金的概念。

2.什么缘故要建立物业修

了解修理资金的

理资金？

概念，修理资金由从事多年物

3.物业修理资金缴交的标

如何建立，使业治理实践体

楼盘销售准？

42用，治理，监会的治理处主

前两周4.物业修理资金如何建

督，缴交的标任或公司经理、

立？

准。副经理授课

5.物业修理资金如何使

用？

6.物业修理资金的使用、

治理、监督。

楼盘销售五、《临时治理规约》了解《临时治理由从事多年物

54

前两周1.临时治理规约的要紧内规约》的要紧内业治理实践体

容。容和作用。会的治理处主

2.临时治理规约的作用？任或公司经理、

2.临时治理规约的作用？副经理授课

由从事多年物

了解业主办理入业治理实践体

楼盘销售六、如何为业主办理入住

62住手续的全过会的治理处主

前两周手续

程。任或公司经理、

副经理授课

4.为配合开发商销售楼盘，公司派具有物业治理服务体会的人员到

售楼部对物业治理服务咨询题进行解答。通过解答，了解业主对物业治

理服务的明白得和要求。了解业主对楼盘的需求及其他合理性意见和建

议，对日后的物业治理起到一定的主动作用。

（五）业主入伙的工作流程及交楼的工作方案

•为业主办理入伙手续前的工作

1.向业主发出入伙通知书。

通知书的内容包括：

（1）办理入伙手续的时刻地点。

（2）业主须携带的证件。

a购房合同原件。

b业主本人身份证和复印件一份。

c业主及家人每人各三张近期同版黑白或彩色一寸照片。

d已交房款的收据。

e如业主托付他人代办代办人除带上述所述材料外，还需带业主的

托付代办书原件和业主身份证复印件及代表人身份证原件和复印件一

份）。

2.告知业主须缴纳的款项0

•办理业主入伙手续及交楼的工作方案

1.核对业主身份、买房合同及入伙通知书。

2.业主填写《业主情形登记表》。

3.财务结算。

（1）验证购房款发票或收据。

（2）收、退购房款余额。

4.验房。由接待员陪同业主、物业公司验房，登记户主水电表底数。

合格则填写《房屋交楼验收表》收存。不合格则填写《房屋修理整改表》。

5.收楼签约

发放《住宅使用讲明书》、《住宅质量保证书》、钥匙、《水电预埋管

线走向图》及填写《交房验收一览表》。

6.物业治理签约：业主签约《区域防火责任协议书》，发放《住户

手册》和《住户出入证》，交付首期物业治理费。

7.提供服务：代办宽带、电话、有线电视、燃气有关开通服务。

第三章“XX”一期小区物业治理服务经费预算方案

一、收费标准

1.物业治理服务费

住宅：0.6元/月•平方米。

商铺：1.00元/月•平方米。

空置房（业主已购未装修）：按以上收费标准50%向业主收取。

未售房：按上述标准由开发商支付。

2.生活垃圾处理费按市政府文件标准收取。

3.公共水电管线损耗、公共水电公摊由业主或物业使用人共同据实

分摊。

4.电梯电费、维保费、年检费：小高层30元/户/月，当发生大、中

修理而业主/住户所交纳资金不足时，由使用该电梯的单元业主集资。

空置房（业主已购未装修）：按以上收费标准全额向业主收取。

未售房：按上述标准由开发商全额支付。

物业治理服务收入预算

1.物业治理服务费

（1）7月交房

住宅:12058.57平方米X0.60元/月・平方米=7235元/月

小计：物业治理服务费每月收入为7235元。

（2）9月交房

住宅：16502.13平方米X0.60元/月•平方米=9901元/月

小计：物业治理服务费每月收入为9901元。

⑶合计：9月份后物业治理服务费每月收入为17136元。

三、XX物业治理处人员编制、工资标准

人数月薪标准（元/人）月工资总额

部门岗位

（人）试用期转正（元/人）

治理处主任120002000

治理员

综合部38002400

兼文员

工程部修理员38002400

绿化员25501100

绿洁部

洁卫员45502200

队长110001000

保安部门卫岗67504500

巡逻岗37502250

合计2617850

序号项目测算依据测算结果（元/月）备注

以28560m2为基础测算，按照劳动部门及

—.人工费定岗26人。总值元劳动力市场等情

形综合确定

1职职员资17850元

工资总额的23.3工含养

2社会保险费老21%、失业2%、工伤4159元

0.5%、生育0.8%）

3福利费工资总额的14%2499元

4教育经费工资总额的1.5%268元

法定节假日（500:21.5X人数X法定节假日按每

51008元

加班费天数X200%）+12（月）年10天计

二办公费元

交通、通讯电话2部、手机6部、

1500.00元

费市内交通费

序号项目测算依据测算结果（元/月）备注

办公用水电

2300元

费

3业务费人均60元/月480.00元通讯

按33.3万m2卫生保洁

面积配33人，1万m2/

清洁卫生费人，购置保洁工具、保23110.00元

洁月品、损耗。