第一阶段总结和华融三年战略规划报告1127final

北京华融综合投资公司发展战略和实施咨询项目第三次中期报告====第一阶段总结和华融三年战略规划报告====2002年11月29日中国北京2002年11月5日0文件、议程一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日1文件、议程一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日2文件、评价意见某著名企业的答复分析比较明确，观点很到位，从能力资源的角度，对华融的将来调整，非常好2.总体不错，分析全面，数据多，非常具体3.某著名企业做了大量的工作2002年11月5日3文件、对房地产行业分析的意见意见某著名企业的答复1.对北京土地政策走势必须十分清楚，北京财政收入是过多依赖土地收入，沈阳拍卖高收入，政府炒楼是饮鸩止渴。对北京土地政策在报告的43-49页有较详尽的叙述，23-53页是全部土地政策分析；北京财政是否应当依靠土地收入，是政府决策行为，报告不便也无需评论；报告中引用沈阳的案例是为了说明“协议出让某省市场出让”的价格差，政府作为卖方，某省市场交某省市场行为。政府如何定价、定价原则、方式等国家是有严格规定的，“为了政绩”而过分高估的说法是片面的。如果价格高的不某省市场是不会接受的，2000年北京“广渠门外”45万平米因价格过高流拍就是例子。2002年11月5日4文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复2.全国房地产公司的负债要分清贷款负债和按揭负债在分析负债问题时，某著名企业的观点是行业整体负债率较高，存在风险国家对房地产业是否存在风险的评估时，不仅要看房地产企业的贷款负债，同时也要看与房地产交的一切相关负债，才能对整个行业的风险以及对整个国民经济运行的影响做出判断中国人民银行已经对部分地区的房地产过热现象提出警告，理由就是该地区房地产业整体负债水平高，某省市场稳定存在风险。另外，一些商业银行近期也对房地产贷款采取了限制性措施总理近期在香港也指出：内地房地产业负债太高，有很大风险，不要太乐观！2002年11月5日5文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复3.土地储备：在实行土地批售后，土地是无法进行储备的，没有土地储备。按照国家现有政策，获得土地后是有2-3年左右的运作时间的，这为土地储备提供了政策运作空间。某著名企业认为：土地储备不是无限期的占据而不开发，而应当是房地产企业的一种战略规划和业务拓展连续性的体现。土地储备是由房地产企业的资金实力和投资策划能力决定的。获得土地的模式是多样的，如置换、旧厂房改造等，为土地储备提供了可能性4.什么叫“写字楼街区”开发商某著名企业认为：“写字楼街区”开发商是指有成片规划和开发商业区写字楼能力的开发商，区别于单体开发楼盘的开发商。“写字楼街区”开发商不仅要对写字楼进行规划设计，还要对整个区域的主题设计、附属设施负责。具体命名可以探讨，也可以叫做“商业街区开发”或者“区域开发”。2002年11月5日6文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复某省市民花园：定义是不必要的某省市场分析，某著名企业此项目不必给出。

这是某著名企业对华融住某省市场主要定位于中低档住宅的一种建议，是否采纳，华融可以根据发展情况决定。北某省市场分析详见报告92-98页。6.不能随便讲“奥运后房地产退潮”这是某著名企业引用并认同的行业内的一种观点。由于奥运会的因素，北京现某省市建设“高潮”提前，2007年北京房地产大项目都要完工，2008年奥运会不可能有很多新项目，两年的断档可以说是“退潮”7.为什么要谈华融做住宅因为华融现在正在做住宅项目，并且某著名企业认为：华融将来还应该继续做住宅项目2002年11月5日7文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复8.房地产波动性不等于，无法测量，不能随便讲，房地产96年的客户和2002年的客户是不同的。房地产行业的波动性和的争论是行业中的不同观点。某著名企业认为：房地产均7-8年一次，报告中图例显示波动是2-3年，并不是用波动去推算行业的是客观存在的，无法测量不等于不存在，更不能不去考虑影响96年与2002年客户的不同正是两个不同发展表现之一，其他例如政策、产品、运作模式等9.对房地产的分析：应加上房地产金融分析（个人贷款+开发商贷款）

参见报告71页。2002年11月5日8文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复10.北京房地产价格“高居不下”是不对的，房地产价格不具备可比性不同地区的房子价格当然不具备可比性正因为绝对价格的不可比性，某著名企业才引用了“房价与收入比”进行说明无论从绝对价格还是“房价与收入比”来判断，北京房价高是事实，普通居民住房承受力弱也同样是事实11.“集团化规模化经营”房地产企业利润和规模没有关系，美国都是单独的项目某著名企业认为：产业不同的发展阶段中，利润和经营方式是有不同的体现的中国房地产业现正处于高速发展时期，在这一时期中，规模化的经营发展模式是有利于实现快速发展的，也才有可能赚取更多的利润。美国的房地产业处于成熟期，表现自然就某省市场不同；但二战后的美国、欧洲和日本等发某省市场与中国现在是相同的2002年11月5日9文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复12.房地产业品牌的兼容和扩单独的一个项目根本称不上“品牌”，或只是个“概念”，更谈不上什么扩好的房地产企业建立的是真正的“品牌”，“某著名企业”就是一个优秀的房地产品牌，并有着很强的地域渗透力13.北京的高房价问题：没有计算隐性收入，不能这么说某著名企业引用和分析的数据都是来源清楚、权威性强、统计方法正确的隐性数据既然隐性就无法测量和分析有隐性收入的人毕竟只是极小一部分，对80:20的需求分析影响不大，消费主体是没有隐性收入的14.顶级写字楼：建材和设备贬值，风险十分大建材和设备的贬值只会对写字楼的成本造成一定影响，但写字楼的投资风险绝大程度上来某省市场供需关系的把握统计分析表明：北京顶级写字楼几年来的平均出租率要比甲级高，价格也是稳步上升2002年11月5日10文件、对房地产行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复15.写字楼销售不是卖楼花，全是现售，北京现在买不到写字楼现有写字楼的经营模式大都采取以租为主，经营模式的改变，是买不到楼的主要原因，并不能证明某省市场供小于求60%以下的平均出租率，说明了北京某省市场并不景气的总体现状买不到写字楼的原因是：没有、还是没有合适的（价格、地点..)？16.房地产业竞争对手分析少详细的某省市场竞争对手分析见报告80-86页。房地产行业的特点是区域性很强，华融目前的项目多是政府任务，没有直接的竞争对手。第一次报告某著名企业分析过某著名企业、某著名企业等对手作为标杆企业，可供参考。2002年11月5日11文件、对土地政策分析的意见意见某著名企业的答复1.土地拍卖后，土地价格是上升还是下降某著名企业认为：从目前看，拍卖价格比协议转让的价格高。但是从长期看，应该逐步趋向一个某省市场价格，见报告第40页。土地价格趋势的进一步分析见补充分析材料。2002年11月5日12文件、对物业管理行业分析的意见意见某著名企业的答复1.物业管理：先入住，才谈物业管理，客户满意度不等于物业管理的满意度如果是想说明业主不应当把全部的抱怨都集中在物管身上，这正说明了某著名企业的观点：物业管理政策法规制定滞后，有时候物管不得不替开发商背黑锅市场不成熟，“父子兵”现象普遍存在，业主不满意也只好父债子偿了2.物业管理的经营讲得不错，但缺少量化指标，规模效应如何物业管理因为行业发展还不成熟，规模效应目前缺乏统计数据的支持，根据业内人士观点：通常情况下，物管公司管理的楼盘需在5个以上才能挣到钱（资料来源：《中国智能建筑信息网》）

一般物业管理在10—20万平方米左右，方能达到一定规模，产生效益（资料来源：《上海统计之窗》）2002年11月5日13文件、对金融行业分析的意见意见某著名企业的答复1.信托问题：CBD信托业务被停

CBD信托业务被停是因为涉及信托方式的融资规模问题，与某著名企业的观点并不矛盾。2.对金融业分析太多，但有些突出不够：为什么银行回报比较突出—建议加上利差表

报告中已经说明了这个问题，分析过程和方法详见报告的134-175页。3.外资金融公司为什么不来金融街？现有的外贸、保险基金公司从地理分布上如何？准确回答这部分内容应该某省市场调查项目。某著名企业初步判断，外资金融公司不来金融街是因为：生活、娱乐配套还不完善缺乏外商氛围4.中国目前基金已经比较全

（180指数基金、专业性基金），建议华融做这是对华融的建议。某著名企业认为：基金公司从根本上而言属于信托业，而中国目前的基金是证券投资基金，属于证券业范畴。关于信托和证券的行业分析，参见报告134-175页。2002年11月5日14文件、对金融行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复某著名企业对于金融业的分析详见报告134-175页。某著名企业认为：如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应考虑大型综合类券商和全国性人寿保险公司。华融不应该考虑采用独立经营模式进入金融业。华融可以考虑采取整合经营模式进入房地产信托业。华融目前进入金融业在资金、政策、经验、人才上都不具备条件，所以现阶段的任务是积累资金和经验、储备人才，等待时机成熟。5.金融业应该及早进入，进入有难度，但是有所松动，浙江的中小银行发展势头很猛。2002年11月5日15文件、对金融行业分析的意见（续）意见某著名企业的答复6.对于金融业的分析：前半部分很精辟，说到综合类劵商、寿险有投资价值，后面又说进入房地产信托，出发点不抬明确，好象是为进入金融而进入。房地产之外要有一个反产业收入。对于综合券商和保险公司，需要讨论在什么条件下，什么时候，什么背景下进入。在战略的初步设想部分，某著名企业认为：综合类券商和寿险公司值得华融采用投资参股模式进入，目的是获得投资收益。但是综合类券商和寿险公司有很高的行业壁垒，所以不建议华融进入这些行业去经营。房地产信托虽然投资收益的吸引力目前没有综合类券商和寿险公司高，但是具有良好的发展前景，且可以和华融在房地产业的专业能力形成很好的协同效应。另一方面，华融进入物业投资需要有良好的资金支持，房地产信托可以以物业证券化这一崭新的方式获得融资渠道，将来也可以信托基金的某省市。所以这一领域值得华融考虑战略性进入经营。2002年11月5日16文件、对旅游行业分析的意见意见某著名企业的答复1.十大结论当中阜景项目进一步分析包括两部分，一个是历史文化古迹的房地产开发，还有一个白塔寺景点的经营，这两部分要分开来讲。对华融是做文化街区的旧城改造和土地开发还是新东西，如上海的“新天地“，白塔寺是政府交给的任务，我们不能退出，我们要解决的问题是如何在约束条件下把它经营好的问题，考虑到项目是政治任务某著名企业认为：阜景项目旅游景点的经营业务没有发展潜力。关于阜景项目旅游商业房地产开发的进一步分析和建议见补充分析材料2.几个行业的分析要结合华融的实际情况，比如阜景的项目，酒店现在我们已经有了两个，你们说酒店不能做，但所有高档的品牌公司管理的酒店都盈利某著名企业行业分析中主要分析了指酒店业普遍的行业状况，指出（见第188页）：占总量92%的国资旅游饭店，绝大多数经营不良高档酒店的盈利状况要好于一般酒店根据中国旅游饭店业协会的资料，外资品牌酒店以占总数10％的床位资源赚取了中某省市场这块“大蛋糕”95％—98％的利润。某著名企业认为：金融街中心区内的酒店应该采取华融拥有物业，但自己不经营，而让国际著名酒店专业管理集团管理或合资的经营模式，这是可以的，报告中也是这个意思。2002年11月5日17文件、对高科技行业分析的意见意见某著名企业的答复1.对于宽带分析，小区的分析结论我是同意的，对宽带商务区的接入模式再进一步研究某著名企业的行业分析观点为(见报告256页)：小区接入由于竞争激烈和盈利前景不良建议华融不考虑。商务区接入可以做，但是由于具体取决于客户质量和开发商的讨价还价能力，缺乏成熟的经营模式，只能作为物业的增值服务而不是一个战略性的业务层面。宽带商务区的接入和增值服务模式的进一步分析见补充分析材料。2002年11月5日18文件、对战略设想的意见意见某著名企业的答复1.战略项目往往有目的：为了公司更长寿、可持续性、更高回报、减少运作成本，本项目是以上哪一个目的报告的第345页明确提出：华融的三层面的战略设想是为了企业长期稳定地增长。2.报告中没有明确提出来愿景和使命这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，愿景和使命将在战略规划阶段详细讨论3.报告讲了三件事

现状是什么？该干什么，不该干什么？分析中应当加上退出行业的退出步骤

这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，具体业务的调整将在战略规划阶段详细讨论某著名企业建议：现阶段华融应该以房地产开发为主，培养核心竞争力；在此基础上利用现有资源发展相关产业，如物业经营管理和服务业；未来的远景业务可以考虑参与金融业。4.战略发展着眼未来，应多种经营，综合发展2002年11月5日19文件、对战略设想的意见(续)意见某著名企业的答复5.本项目希望解决两个大问题，一个是发展方向，另一个是组织结构。目前的十大结论不是非常清楚，除了房地产外，还要加上一个产业。我们的二级公司是专业公司，但我们华融应当是多元化的，华融的特点是区域开发，而在区域开发中有很多机会，华融的强某省市中心街区的开发，我们还有什么机会？本项目将放进下一届董事会的战略规划。这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，发展战略具体内容和组织结构设计将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。6.华融的问题不是融资的问题，是在现有规模下，如何提供完善服务，进行国际化的问题。三层面的分析我是同意的，但应当更加明确华融如何从产品转入附加值的服务，如何从产品向服务转型。这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，具体内容将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。在三层面的设想中，某著名企业认同：“物业经营和管理”应该定义为“围绕金融街区域的物业平台开展的综合服务业”更为确切。对于综合类服务业的选择，某著名企业建议考虑高附加值的业务类型。除非有战略性的考虑（如品牌宣传等），原则上不应该进入收益少和风险较大的业务类型。2002年11月5日20文件、对战略设想的意见(续)意见某著名企业的答复7.我本人更关注“三年做强“这方面还不是，具体的量化指标是什么这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在战略规划阶段讨论8.战略指标需要充分的说明和依据，需要细化数据的构成，30亿、50亿是什么意义这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在第二阶段战略规划阶段详细讨论9.房地产政策的分析要增加。做大作强是一个动态的概念，5年之后还是不是50亿？对金融街，西单，德外几个主要的子公司的业务发展要分析一下。需要有数据支撑，50，30，10%怎么来的？能否达到。这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，战略目标将在第二阶段战略规划阶段详细讨论。2002年11月5日21文件、对战略设想的意见(续)意见某著名企业的答复10.品牌战略没有谈到这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，品牌战略将在战略规划阶段讨论11.关于品牌要细化一下，现有三个产品高档写字楼，住宅，和街区使用一个品牌还是多个品牌这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，品牌战略将在战略规划阶段详细讨论12.对现有二级公司的说明进退理由和可能的步骤这不是第一阶段评估和行业分析的内容，第一阶段只提出了战略的初步设想，现有业务的调整建议将在第二阶段战略规划阶段详细讨论2002年11月5日22文件、其他意见意见某著名企业的答复1.有些行业可以不做深入讨论（物流、环保）

对这些行业做分析是《项目需求书》的要求，某著名企业同意可以将报告中的相应部分删掉。2.为金融街服务多加上论坛、生活设施，金融街和客户的关系缺少管理这是对华融的建议和期望。关于这个问题的讨论不是第一阶段评估和行业分析的内容。3.建议做预测未来8年资产负债表和现金流量表这部分内容是华融向某著名企业提出的《项目需求书》中华融承诺做的工作，参见《项目需求说明书》第6页。某著名企业出于对客户负责的态度，初步分析了华融未来的现金流状况，在一期提交的报告中有题为《华融系统关键二级企业未来5年现金需求预测》的分报告，请参阅。2002年11月5日23文件、其他意见（续）意见某著名企业的答复4.

报告有一个清晰的框架。可以运用学术的归因法列出所有的原因，每个原因排除报告的分析过程有比较完整清晰的框架和分析步骤，采用了上述的归因法。某省市场定位的观点和某著名企业基本一致。关于核心竞争力的观点和某著名企业基本一致。某省市场定位：要根据优某省市场前景，追逐利润，规避风险。6.通过发展企业形象，文化建设，管理机制、治理结构来提高企业的核心竞争力7.外部多，少。定位于房地产，要注意人员的分布，可以问卷调查学历等；境分析，客户群、交，做些调查，对主业服务有帮助因为时间的关系，评估没有化时间同各位专家介绍，评估参见第一次某省市场调查工作应不属于本战略报告的内容。8.建议对华融的现状要更深的了解，包括财务，西城区的规划，和现有二级公司的历史这是对某著名企业的建议2002年11月5日24文件、议程一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日25文件、国家关于国有土地管理的总体指导思想体现在：两个“严格”、两个“加强”、一个“规范”、一个“推行”1、严格控制建设用地供应总量2、严格实行国有土地有偿使用制度6、规范土地审批的行政行为3、大力推行国有土地使用权招标拍卖5、加强地价管理4、加强使用权转让管理土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析2002年11月5日26文件、针对新土地政策的颁布施行，业内人士分为支持者与反对者两大类别,支持者某省市场饭的本地民营企业、外地准备进京企业及外资,反对者主要有某著名企业地产公司和某省市公司市场更透明，充某省市场形成价格的机制；土地公开交某省市重新洗某省市场有望规范；开发效率将大大提高；某省市场的规范，将促使地产商的竞争更加激烈，导致某省市在房价性能比上将有大的提高支持者观点会导致土地供应单一化；公开交会抬升地价；房价可能会由于地价提高而抬高；土地公开交会导致外行开发商某省市；土地公开交会形成新的垄断和腐败；取消土地协议出让可能不是时机反对者观点2002年11月5日27文件、业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风

中房集团董事长：土地招标、拍卖可能造成的不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的过高地价。这肯定会推升房价，影响政府对房价的宏观调控。某著名企业董事长：加大了土地招投标行为的投机性某省市场健康发展；会带动土地价格上涨。北京新华远董事长任志强：新政策还是给协议出让开了口子，北京很多开发商还有地够他们开发几年。这样看来，这次土地交革对北京的地价、房价就不会有什么大影响。

SOHO现代城总经理：北京土地供应方式可以“革掉关系、革出效率”。政府可以通过控制土地的供应来宏观调控房价。土地招标可能拉高北京房价资料来源：ChinaInfobank2002年11月5日28文件、业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风（续）天鸿宝业总经理巴峥嵘：土某省市场化道路，国有企业在拿地方面的优势必然逐步丧失，还有别的渠道能拿到地，就绝不参加有可能花更多的拿到地的招标活动。北京某著名企业总经理：招标不会使土地价格降低。有四点原因：北京近2到3年，招标、拍卖政策不可能完全实行，而由于多种利好因素，大量资金将涌入某省市，土地稀缺性将继续加大，供不应求将使北京地价总体呈上升趋势。“七通一平”的熟地成本在加大。政府做土地招标或拍卖，本身也不希望土地价格太低。北京土地需求仍在加大，一些人为了拿到地，会不惜一切代价。首创总裁刘晓光：从广渠门外的土地使用权拍卖的成交价看，土地价格确实比较高。资料来源：ChinaInfobank2002年11月5日29文件、官方人士观点是:招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。但是拍卖比其他协议出让方式价格要高国土资源部副部长：公开交的决策是建立在对供求关系的理性分析的基础上，不可能因此而人为提高某省市的地价和房价。政府可以调节土地供应的总量来调控地价。过去一些人通过特殊“关系”低价得到的土地，有的经过多次转让，最终的开发商得到的土地价格并不低，即使是真正用“一手地”开发的有特殊关系的企业，也不会自动把“优惠”让给消费者。所有的开发商平等的进行竞争，不正当途径的获利，但只要规划设计得当和建造质量高，同样有，消费者才能真正得到实惠。国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武：对一部分开发商来说，利润肯定会下降，但这部分开发商是过去有“关系”，能靠“条子”拿到便宜的开发商，过去挣的就不是正常利润，对他们而言，现在只是挣他应该挣的正常利润。大多数开发商而言，大家公平竞争了，靠实力说话了，干该干的事，前期的成本和投入也减少了，相应来说，开发的风险也少了。国土资源部政策法规司副司长：从国外和国内通常的情况看，拍卖比其他协议出让要高出２０％－３０％。资料来源：国土资源部网站2002年11月5日30文件、1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展2002年11月5日31文件、全国今年前三季度土地交指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交从2001年起有较大幅度提高某省市的市场交指数增幅惊人某省市2001年至2002年增幅为26.6%，在土某省市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大北京某省市场化进程较慢，公开出让的土地占总开发面积的比例相对较小；很多本地大的开发企业手中还有大量的土地储备，因此土地价格指数的反映不十分明显，但未来的趋势将可能与全国走势保持一致注：土地交指数以前一年为100计算2002年11月5日32文件、未来土地价格的趋势是由某省市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的某省市场的作用集中体现在对需求的影响上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素2002年11月5日33文件、综合因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强各因素的分析表明：土地资源的稀缺性和国家对土地的规划将影响未来土地供应总量市场化进程的深入，并没有削弱国家对土地的监管力度未来国家对土地供应总量的控制将直接体现在数量和价格的指导2002年11月5日34文件、行政调控机制的作用来自两方面的影响：一是政府对有限土地资源利用的规划某省市场的理性反应，总的来说，在未某省市场中，行政调控将对价格和数量起指导作用城市规划和土地建设规划限制了土地利用的“效率”，也就是说，行政调控机制对土地的规划是以社会效益最大化为大前提的土地资源的稀缺性和“国有”的独特属性，决定了行政调控在未某省市场中发挥指导作用房地某省市场的价格指数、产品结构将成为政府调控的借鉴指标，表现为短期内某省市场价格的波动从未来发展的趋势来看，行政调控的作用无论从中央还是到地方，某省市场的影响都只会加强，不会削弱2002年11月5日35文件、对需求影响因素分析表明，对未来土地需求的影响因素由现在的高利润驱动逐渐某省市场过度影响土地需求的因素近期中期长期城市化发展水平强强强居民消费能力较强较强强居民消费偏好较弱较强较强市场垄断和行业垄断程度较弱较强强土地交较弱较强较强土地价格较强较强强土地获利大小强较强较强目前土地储备情况较强较弱较弱各因素的分析表明：高利润回报的逐渐回落使得需求驱动因素由单一逐渐向综合型过渡土地价格与需求的相关性逐渐加强，为政府的行政调控提供了依据土地的需求可能会集中在少数大型有实力的企业集团中2002年11月5日36文件、某省市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准过高的土地交可以使房地产企业得到某省市场机会，但增加了开发成本，使得最终商某省市场竞争力对某省市场而言，土地交将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价从市场竞争的角度看某省市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好从中长期来看，土地某省市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小2002年11月5日37文件、某著名企业认为，未来某省市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性某省市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体某省市场优胜劣汰的竞争法则决定某省市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出某省市场化导致房地产某省市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高2002年11月5日38文件、某著名企业认为，国家土地政策的变化将对整个某省市场带来较多变数，对华融房地产业务的影响体现在四大方面由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来华融获取大面积优质土地的难度将增加土地出让方式的转变将促使华融从资源优势型企业向能力优势型企业转变，能力优势的形成某省市场化进程速度相关土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总体价格水平将高于现在水平，这对华融未来的利润产生较大的影响，华融应及早准备寻找新的利润增长点房地产开发行业竞争趋向激化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对华融提出了更高的要求2002年11月5日39文件、在写字楼宽带接入领域，开发商与运营上的合作方式有三种：开发商自建、开发商发包、运营商自建开发商自建 开发商发包 运营商自建 写字楼或小区在建筑的时候就已经对本楼或区作了综合布线，即使还未布线，也为通信线入户预置了槽道。这样，无论光纤入户(FTTH)或超五类线入户，都是相当容。这类已经布好线的写字楼发展商，拥有其物业各类通信线道的所有权。因而他们可审定价格、服务等因素再来决定选取哪家城域主干网的运营商。更趋向于国际做法，建筑开发商在建设屋宇的时候，将布线与选择某著名企业运营商的任务统一承包给专业的电讯公司。这类电讯公司基本为外资企业，它们与各大房地产发展商之间关系融洽并有较好的专业知识，基本上会为业主选择较好的技术类型与宽带运营商。由某著名企业运营商直接投资某写字楼的管线建设，当具体租户进入该写字楼时，便立刻可以享用宽带服务了。由于这种方式风险较大，因而较少某著名企业运营商会采用。而实力雄厚的中国某著名企业，则通过该方式在商业用户方面略占先机。土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析2002年11月5日40文件、三种合作方式的比较开发商自建 开发商发包 运营商自建 优点缺点开发商拥有自建网络的经营权和收费分成权，如果租户质量高，可以带来长期稳定的收益；开发商对写字楼的关键成功要素之一形成控制。须承担基础设施投资，又要面临宽带接入本身的经营风险；用户有自己的选择权，有可能使开发商的如意算盘落空。可以得到更专业的服务；开发商避免了宽带接入本身的经营风险；可以得到一部分宽带接入的收益。主要的收益由承包商获得；开发商对写字楼的关键成功要素之一基本丧失了控制权。开某省市心省力，不承担任何宽带接入的经营风险；目前情形下也能从运营商那里取得一定补偿。开发商从宽带接入服务中得到的收益最少；运营商对自身利益最大化的考虑可能会损害写字楼用户的利益，从而降低写字楼本身的吸引力。2002年11月5日41文件、华融在处理自己开发的写字楼楼盘的宽带接入服务问题时，应当以这些楼盘中的业主质量为基本出发点，采取逐案分析的策略选择与运营商的具体合作方式开发商自建 开发商发包 运营商自建 适用情况针对华融“只租不售”的楼盘，租户以客户质量较高的中型客户为主；租户对宽带接入的增值服务，如视频会议等需求较大；华融的资金较为宽裕且拥有自己的专业人才。针对华融拥有相当部分产权的楼盘，租户以小客户为主；租户对各种宽带接入增值服务的需求存在一定的不确定性；华融的资金比较紧张，且缺乏自己的专业人才。针对大型客户用有的楼盘（在这种情况下，运营商会直接与这样的租户或业主谈判）或者楼盘租户的价值表较低的情况；华融的资金非常紧张；租户或业主对增值服务的需求比较少。2002年11月5日42文件、综合考虑各种因素，某著名企业认为华融不宜与某些大的某著名企业运营商成立合资的驻地网宽带接入服务公司来控制整个金融街地区的宽带接某省市场，而是针对自己能够控制的物业做逐案分析来开展宽带接入和增值服务的业务金融街地区集中了很多大客户，包括中国某著名企业、中国某著名企业、中国人民银行总行、证监会、保监会、工总行、建总行等。这些入住客户有些本身就是某著名企业运营商，如：某著名企业、某著名企业；有些是国家金融监管机关，如人总行、证监会、保监会；有些是大型行业客户，如各大总行等。这些单位都会拥有自己的专网，任何公司都无力控制他们选择接入服务商，因此，企图通过建立垄断性的接入服务合资公司某省市场的行动很难达到目的；金融街入住的单位包括中国某著名企业和中国某著名企业这两家中国最大的某著名企业运营商，华融的合作对象必定是这两家中的一家，但如果另外一家选择为金融街地区的大客户提供直接服务的话，华融及其合阻止，合资公司的地域垄断性无从谈起；即使对中小客户，从理论上讲，他们也有选择宽带接入供应商的自由某省市场的行为在法律上必将遭遇严峻的挑战；因此，对华融来讲，更现实和风险小的做法是针对自己能够控制的物业做逐案分析来考虑与某著名企业运营商合作开展宽带接入和增值服务业务。2002年11月5日43文件、附录一：主要写字楼宽带接入增值服务简介DIA 语音产品 VPN 宽带电话 视频会议 互联网专线接入服务（DedicatedInternetAccess，简称DIA），通过运营商的全光纤骨干网及各地城域网，利用多种接入方式，为企业级用户提供端口速率为2M-622M各规格的高速接入。同时为用户提供包括用户端设备选型、网络规划设计、引接工程实施、售后支持与维护在内的一体化解决方案。为大客户提供某著名企业运营商开通范围内的国际、国内长途电话；客户的用户交换机或IP电话网关通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，运营商提供E1端口总帐单。VPN（VirtualPrivateNetwork）是利用公共网络资源为客户构成专用网的一种业务。通过对网络数据的封包和加密传输，在公网上传输私有数据、达到私有网络的安全级别，从而利用公网构筑专网（即VPN）。它是一种逻辑上的专用网络，它向用户提供一般专用网络所具有的功能，但本身却不是一个独立的物理网络。

宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的"电话业务"。利用通信网，通过会议终端设备把相隔两地或若干个地点的会议室连接起来，实时传送各种图像、语音信号，同时还可以附加静止图像、文件、传真等信号。2002年11月5日44文件、DIA（互联网接入专线服务）适用范围 适用客户群：楼宇内商户、酒店旅客、工业/科技园区中小企业、校园网等有集中接入需求的企业客户。楼宇资源某省市楼宇具备光纤接入条件，楼内已实施综合布线用户资源：楼内商户对互联网专线接入的用量需求与承受价格有较明显的分档，便于产品的差异化与多样化。拓扑结构 合作方式 指由楼内商户拥有并维护，或运营商拥有并维护的路由器、以太网交换机、调制解调器等数据通信设备。华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧设备，并与运营商谈判业务分成比例，原则是投入越大，潜在收益越大，所承担的经营风险也越大。2002年11月5日45文件、语音产品适用范围 产品种类：大客户专线接入、CLEC接入。大客户专线适用范围：话务量大、信誉度高且具备数字交换机的大型企业。CLEC适用范围：包括ISP、社区和酒店网络等。而CLEC接入是将上述客户通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，计费对该E1电路计费。

拓扑结构 合作方式 用户侧PBX交换机（或网关设备）通过E1电路直接接入前置交换机，从而进入运营商的VOIP网络。运营商只对E1端口计费，由用户交换机完成分机的计费，对原计费系统没有任何影响。在CLEC接入情况下，华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧PBX交换机或网关，并与运营商谈判业务分成比例、与楼内租户谈判收费水平，这时开发商起到了运营商代理商的作用。2002年11月5日46文件、VPN适用范围 产品定义：采用MPLS技术在公共IP网络上构建企业IP专网，实现数据、语音、图像多业务宽带连接。可适用于各类大中型企业，尤其是其中商务活动频繁，数据通信量大，对网络依靠较高，并且有分支机构的企业与组织。例如网络公司、IT公司、金融业、贸、新闻机构等。

拓扑结构 合作方式 PE设备由运营商提供，CE设备由客户自己购买或从运营商租用。对CE路由器没有特殊要求。华融可根据楼宇的具体情况投资于CE设备，相对而言，开发商在这项增值业务中的运作空间不是很大。2002年11月5日47文件、宽带电话适用范围 产品定义：宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的"电话业务"。可适用于各类企业，通过多种类型的用户终端，用户可使用不同类型的产品。拓扑结构 合作方式 IAD、IP电话、智能终端；华融可根据楼宇的具体情况投资于用户端设备，起到运营商代理商的作用，如何分成则要看具体的谈判结果。2002年11月5日48文件、视频会议适用范围 会议电视用户群和VPN用户重合度很大写字楼开发商或物业管理方可以投资视频会议系统出租给楼宇内中型客户（自购VC系统不经济）使用。拓扑结构 合作方式 用户终端平面：即各种类型的电视会议终端。如H320/H323/H321可视终端或桌面型/会议室型/机顶盒型可视终端。用户通过VPN接入互联网；华融可根据楼宇的具体情况投资于VC设备，并与运营商谈判业务收入的分成比例。该项业务较有前途，华融可重点考虑。2002年11月5日49文件、附录二：房地产商与运营商合作的具体案例举例运营商 房地产商 合作涵盖范围 中国某著名企业嘉里中心（包括两座写字楼以及附属配套设施）国际光缆专线服务、光纤租赁服务、国内专线服务、互联网接入服务、MPLS-VPN、FR-VPN、VOICE-VPN互联网数据中心、虚拟ISP业务、虚拟拨号专网VPDN、卫星线路租赁、宽带接入服务。具体做法 某著名企业先和物业签署协议，在楼宇内预先建设好网络设施，其次，某著名企业在后台将所有的应用内容都准备齐全。这除了某著名企业自己的资源整合外，还需要其它一些厂商提供服务朝阳区的设想为：未来北京CBD的宽带接入将采取收取一定运营平台费用的管理模式，建立一个开放的平台，把所有的运营商，包括一级某著名企业运营商和其他一些二级某著名企业运营商资源引入平台，让用户去选择接入服务商2002年11月5日50文件、案例分析：上海新天地概况：总投资约１．５亿美元，１９９９年初动工，于２００１年建成。作为开发商的瑞安集团为动迁这个地块上居住的２３００户近万名居民，花费了超过６亿元的人民币。由汇丰银行、东亚银行、某著名企业上海分行和恒生银行组成的银团提供了４５００万美元贷款，新天地每天接待数万名来自海内外的旅游者，已经成为某省市观光的名牌产品。

定位：上海传统的石库门建筑与现代设施相结合，融海派文化和欧陆风情为一体，面向年轻高薪白领和驻沪外商。

商务模式：项目建成后出租，租户须配合整体设计规划，长线发展，估计七至八年可以回本，三年後不排除将其包装成一个旅游概念的项目某省市某省市。土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析2002年11月5日51文件、案例分析:上海多伦路概况：由上海虹口区政府和某著名企业共同斥资２０亿元人民币打造的这条“文化名人街”，是上海继“新天地”后实施的又一“修旧如初”的大型开发工程。多伦路至今保留着人故居，如鲁迅、茅盾、郭沫若、叶圣陶、柔石、冯雪峰及日本友人内山完造等。在一期开发取得成功的基础上，虹口区政府与星科联手制定了多伦路二期改造蓝图，拟用三至五年的时间，在多伦路圆八十万平方米范围内，逐步建成一个以名人为核心，集商贸、文化、旅游和居住为一体的国际性、多功某省市休闲及文化社区，使多伦路这一文化品牌成为上海乃至中国的亮点。定位：在保持“名人故居、海上旧里、某省市、休闲社区”区域特色的基础上，使这一地区在文化上成为孕育未来的艺术熔炉，在商业上成为时尚中心，在居住、休闲功能上成为国际化社区。商务模式：项目建成后出租。2002年11月5日52文件、案例分析：天津鼓楼概况：某著名企业斥资12亿兴建，总规划建筑面积２３．９７万平方米，是集“旅游、文化、休闲、娱乐、购物”于一体的大型商业步行街，商业街一期商业用房已出租、出售近９０％，入驻客商逾４００家定位：天津老城厢文化与商业文化结合，以重修的鼓楼为中心，向南、北、东三方延伸，北街延续津派古迹文脉，形成工艺品古董一条街；东街吸纳国内外知名品牌进驻，建成精品购物街；南街为天津风情街，汇聚众多津门老字号商务模式：租售结合。广泛采用了产权酒店（客栈）和某省市概念。2002年11月5日53文件、新天地、多伦路和鼓楼都有开发时间短、与文化底蕴结合的好、迅速聚集人气和商气的特点。通过对这三个成功功能街区开发经验的分析，某著名企业认为关键成功因素在于：清晰的定位、先进的管理和取得政府的政策支持目标人群统一管理文化内涵新天地多伦路鼓楼高收入的白领阶层旅游和文化人群中低消费能力的旅游客源香港瑞安香港和黄香港才富海派文化名人文化民俗文化2002年11月5日54文件、某著名企业建议：阜景街北侧定位为：选择民俗文化为切入点，兼顾帝广济寺的客流需要，借鉴鼓楼文化商业街的经验，以房地产开发带动综合服务业的发展开发理念：在有限的资金人力投入下，迅速聚集人气和商气，形成富景良性开发的趋势目标人群：一般旅游人群开发顺序：由于富景旅游资源特点，建议民俗文化、佛教文化，然后是皇城文化和名人故居建议举措：争取西城区政策扶持，包括贴息、财政返还及优惠政策挖掘宫门口东西岔古老庙会，引导侧某省市井民某省市场转换通过拆迁、收购和置换一部分房产以引导经营，租赁、合资、合作等多种方式朝着民俗文化经营方向转变。如开展中国传统手工艺制作，表演等招揽游客通过政府行政手段及华融经济手段，加大资源整合力度2002年11月5日55文件、某著名企业建议：阜景街南侧定位为：借鉴新天地和多伦路的一些经验，开发为现代文化休闲区。但对未来某省市场规模和租户需求需要进一步研究开发理念：以文化名人遗迹为底蕴，兼顾金融街的时代气息，突出国际化、艺术化、时尚化特色（参照巴黎的“沼泽地”、纽约的SOHO等国际著名文化社区的建设经验）目标人群：白领阶层和外籍人士建议举措：可以通过引进外资和专业管理来降低投资和经营风险招商对象不应仅限于书吧、茶吧和酒吧，广义范围的文化娱乐都可以包含：如影吧，特色音像店，艺术馆、艺术画廊、小剧场、音乐茶座等引进一批国际知名的艺术代理公司，设计事务所和各种文化创意类公司等，以活跃这里的文某省市场氛围争取国际著名连锁书店如Border、Barnes&Noble的加盟，他们正考虑进入中国发展业务，吸引他们入驻可以对北京的外籍人群形成号召力2002年11月5日56文件、议程一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日57文件、华融评估总结一1、华融的历史用三句话来概括：（1）政府任务很重；（2）遗留问题很多；（3）发展目标很大。2、华融的现状用三句话来概括：（1）从“政府任务型某省市场导向型”转变（2）从“资源优势型”向“能力优势型”转变（3）从“本埠型公司”向“全国性公司”转变3、华融的成功关键因素用三句话来概括：“天时、地利、人和”4、华融的现有能力分析表明，华融目前的能力是“四有四没有”（1）有“房地产公司核心能力”，但没有“控股投资公司核心能力”；（2）有“房地产项目公司的战术性开发运作能力”，但没有“房地产公司的某省市场营销能力”；（3）有“股东资源竞争力”，但没有“客户资源竞争力”；（4）有“良好的学习能力”，但没有“突出的创新能力”；5、从华融最近三年的营业收入和利润构成看，华融目前还不是一个真正意义上的集团，还只是一个房地产公司；而且，从管理上看，华融中高层的一个多数看法是，华融还只是一个“房地产项目物理混合体”，不是一个“房地产公司化学反应体”，在集团下面，每一个独立的项目公司是一个独立的单体。2002年11月5日58文件、1、企业没有建立起完整的战略管理体系。2、企业缺乏愿景、使命，定位不清，缺乏长远目标，这不有利于企业凝聚力的形成和激励员工。3、“三年做大，六年做强”的战略目标描述不清晰，缺乏指导性。4、“四业”的发展战略执行的过程中，由于企业的现有资源不相匹配，目前华融系统还是一业（房地产开发业）独大的局面。5、华融目前的集团管理模式是“混合型”：既有财务管理型，又有战略管理型，还有操作管理型。6、华融目前的公司管理资源分配调度能力是“强二级子公司，弱总部职能部门”的状况。7、高层领导危机意识很强，中低层员工的危机意识不够，管理上存在“高低配置”现象，不利于从培养人才，造成华融高级管理人才培养的不足，公司战略实施能力落后。华融评估总结二2002年11月5日59文件、国家土地政策分析总结土地供应总量将受到严格的限制土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价某省市场化、理性化房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力新土地政策对华融短期经营有利，在北京以外经营长期有利2002年11月5日60文件、房地产行业分析总结我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段”房地产开发业的产业特性可以总结为：、关联性、地域性、政策性我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低。因为房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低，房地产业的高利润吸引着投资商不断进入，整体层次较低现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长长远来看，中国居某省市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐某省市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件中国房地产企业未来发展走向规模化、品牌化的道路2002年11月5日61文件、北京某省市场分析总结通过某省市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级某省市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级某省市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢北京某省市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化金融街某省市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，发展顶级某省市场，完善商圈配套设施，提高商圈档次，在夹缝某省市场占有率根据某著名企业对北京某省市场未来供需关系的三种预测：建议华融某省市场应该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位2002年11月5日62文件、北某省市场分析总结城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北某省市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进某省市某省市场统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北某省市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从必需品变成奢侈品：北京住宅5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住某省市场和政策面的缘故，可能将会成为未某省市场的主流品种高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其某省市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈某省市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断对华融某省市场的建议是：主要定位中某省市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理平台2002年11月5日63文件、物业管理行业分析总结中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时某省市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关中国物业管理行业存在四大问题：行业规范某省市场化运作不够、人员素质不强、专业化程度不高中国物业管理行业发展的“五化”某省市场化、品牌化、规模化、专业化、标准化物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变，物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高某著名企业对华融物业管理业务的建议：明确定位主要为中高档写字楼提供物业管理服务；从服务型物业管理向经营型管理过渡；充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌；与华融房地产整体战略相一致2002年11月5日64文件、金融行业分析总结金融业目前处在由管制垄断竞争向有限竞争的过渡阶段，行业的净资产收益率高于社会平均水平；中国GDP高速稳定增长，经济发展水平不断提高，金融行业有着广阔的发展前景；国家对金融行业的监管较严，行业的整体准入壁垒较高；国家现阶段对金融行业仍然实行分业管理，但混业经营是大势所趋；随着中国加入WTO,中国金融行业将逐渐对外资开放，面临着较大的国外竞争压力；在金融行业的银行、证券、保险、信托四大行业中，大型综合类券商和全国性人寿保险公司的行业投资价值较高，如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应选择这两类金融机构；综合考虑金融业各个行业的投资价值和进入壁垒，某著名企业认为华融不应该考虑采用独立经营模式进入金融业；如果华融采取整合经营模式进入金融业的话，可以考虑经营房地产信托投资公司和住宅储蓄银行。2002年11月5日65文件、旅游行业分析总结旅游行业将成为我国的核心支柱产业之一，但目前产业还处在成长期，地域分布极不均衡，西部开发将带动产业逐渐西移加入WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境旅游饭店业经营不良，主要原因是产业结构不合理，供求矛盾突出和较高的退出壁垒，但五星级酒店的经营状况要好于其他低档次酒店旅游社业利润率连年在低水平徘徊，集约化经营成为行业的大趋势，未来小旅某省市场中的竞争地位将进一步减弱旅游景点的特征是地域性资源垄断，某省市场垄断，外资投入加大及景点某省市场化将成为行业趋势旅游景点行业相比旅行社、旅游酒店业更有发展前景。发展旅游景点行业的大前提是能否获得“优质旅游资源”，阜景街区不能说是优质旅游资源，发展旅游景点经营业值得商榷。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。2002年11月5日66文件、高科技行业分析总结我国宽带网络产业建设处在一个低起点加速发展时期随着骨干网和城区网的相继建成，“最后一公里”成为宽带接入的关键问题。宽带产业价值链分析表明某省市场基础较好，后端极为薄弱。在经历了“宽带圈地”热潮后，业界越来越意识到产业链的完整性。投资已经出现由基础设施转向运营和增值服务领域。由于体制和成本的原因，宽带ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术，但有线接入将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势。未来宽带运营商与房地产的合作模式将是风险和收益并存，具体的协议取决于双方的讨价还价能力。在宽带骨干网和某省市场，由于进入壁垒极高，华融基本没有可能进某省市场供求状况分析，某省市场也处于供大于求状态。在小某省市场中，ADSL及有某省市场由于被某著名企业及广电资源垄断，华融同样不可能进入。华融可能进入的小区以太网接某省市场开放程度高，竞争激烈。某省市场参与者全部亏损，未来的幸存者是目前资本某省市场领先者。目前小区接入没有进入和直接运营的价值。华融可以参与写字楼和商业物业宽带的接入。华融可以将宽带的接入和内容服务作为物业增值和可能获取投资收益的手段，但因为不确定因素很多，并且和本身的客户质量以及宽带运营商的讨价还价能力有关，所以这个方向不是战略性业务方向。2002年11月5日67文件、多元行业分析总结经某省市公司行业平均净资产收益率对比发现，2001年华融公司的净资产收益率相对较高达9%，某省市公司平均净资产收益率。平均净资产收益超过或者接近华融水平的几个行业是农业、采掘业、公用事业、金融、交通运输等，主要集中在资源垄断和国家垄断的重要行业。环保产业因为国家环保政策的严格实施，具有良好的成长前景。根据中国加入世界贸的承诺，逐步开放这些严格管制和垄断的行业，给华融提供进入这些行业的机会研究表明这些行业要求比较大的前期投入，投资回报长，而且和华融目前的主业的协同效应较差，囿于华融自身的经济实力和资源结构，某著名企业认为目前没有必要进入这些行业。2002年11月5日68文件、议程一、第一阶段总结第一阶段报告会专家和华融意见汇总补充分析材料土地价格趋势分析商业区宽带接入分析阜景旅游商业房地产分析第一阶段华融评估和行业分析结论二、华融三年战略规划报告2002年11月5日69文件、华融三年战略规划报告框架华融发展宏图 和三年战略目标

愿景使命价值观三年战略目标华融三年战略方案现有业务发展方向进入新业务业务调整方案风险和对策组织结构调整方案组织结构设计组织结构阶段性调整计划华融的品牌战略品牌结构品牌定位品牌管理品牌建设阶段重点华融的财务战略财务战略选择财务战略举措华融的人才战略人力资源现状人力资源规划人力资源战略举措总结华融战略规划总结华融战略实施行动计划2002年11月5日70文件、华融的愿景愿景的概念：愿景是企业每一个员工对于企业未来的共识，是企业未来要达到的图景；愿景不是短期的期望，不是关于明年要成为怎样一个企业，而是企业的长远目标，在一定时间段内可以变化。某著名企业对于华融愿景的建议：成为中国最成功的综合开发经营服务集团这一愿景指明了华融未来不仅要成为一个房地产开发业的强者，还要在综合服务领域、金融业等领域进行多元化的扩张，成为一个跨行业、跨区域的产业巨人。愿景使命价值观三年战略目标2002年11月5日71文件、华融的使命使命的概念：使命是企业赖以生存的方式，是目前企业所经营业务（客户、某省市场、价值、核心能力）和未来想要经营的业务的描述。某著名企业对于华融使命的建议：某省市美好生活

这一使命指明了华融的客户对某省市内工作、生活某省市某省市区域，价值是在为这些人提供是他们能够舒适工作、愉快生活的产品（物业、服务、文化休闲等）中实现的，创造体现了华融要在这一领域成长为先导地位。愿景使命价值观三年战略目标2002年11月5日72文件、华融的价值观价值观的概念：价值观是企业文化的重要组成部分，是公司面临选择时决定优先顺序的基本出发点。价值观的最终确定应由华融企业文化咨询项目来完成。某著名企业对于华融价值观的建议：创新、高效、诚信、服务创新：追求观念和经营理念上的创新，追求管理、产品和服务上的创新高效：速度与质量的完美结合诚信：公司外部某省市场反映（以诚待人、商誉），公司文化的真实体现（相互信任、精诚团结）服务：从房地产开发到综合经营服务的发展，要强调和培养公司整体对服务理念、服务精神、服务方法和服务价值的认同愿景使命价值观三年战略目标2002年11月5日73文件、华融的战略目标（2005年）愿景使命价值观三年战略目标效益目标成长目标管理目标年平均净资产收益率：10%2005年实现销售收入：50亿元2005年实现净利润：3.3亿元2005年实现净资产：18-20亿元确立全国一流的房地产开发和物业管理的品牌地位，金融街品牌达到国际知名，华融品牌做到全国闻名形成核心竞争力，有强的投资策划某省市场营销能力，并形成从投资某省市场营销纵贯价值链的综合能力，企业完成从政府任某省市场主导型、由资源优势型向能力优势型的转变具备走出北京，实现跨区域扩体开发能力形成较强的战略规划和管理能力，完善组织结构和管理机制有健全的考核和激励制度，形成充满活力的企业文化有系统的人力资源管理体系，有较强的专业和管理人才的储备2002年11月5日74文件、战略目标体系—未来三年年度效益指标按照规划，华融在2003-2005年内房地产主营业务收入为31.2亿元、42.7亿元、50.5亿元按照规划，华融系统在2003-2005年内的净利润为2.6亿元、3亿元、3.3亿元，按照股权折算为华融的净利润分别为1.43亿元、1.55亿元和1.86亿元2002年11月5日75文件、在对各公司经营计划分析的基础上，某著名企业提出了未来三年战略目标的效益指标各公司自己提出的销售计划某著名企业提出的销售业绩规划金融街控股：适当控制销售进度和会计入账时间，将原计划中在2003年和2004年实现的3亿元左右的销售收入调整到2005年；争取在2005年实现1.8亿元左右的物业出租收入。金融街开发：原计划缺乏体挑战性，因此某著名企业全面调高了金融街开发的主营业务销售收入目标。

物业公司：自己提出2004-2005年的销售目标缺乏挑战性，因而某著名企业适当调高了物业公司2004年和2005年的销售目标。鉴于金融街控股和金融街开发对华融未来主营业务收入的影响最大，某著名企业在规划中主要对这两家公司提出的预测进行了修改2002年11月5日76文件、某著名企业认为金融街开发自己提出的销售目标偏低，因而在某著名企业的规划中，对金融街开发提出的销售目标更有挑战性金融街开发自己提出的销售计划某著名企业为开发规划的销售目标原计划中未考虑2005年大部竣工的中组部项目和灵境目的销售收入，过于保守；对比金融街控股的销售预测，原计划对2005年能够完工的西直门、德胜科技园和E10项目所作的销售预测显得比较保守，应加快销售力度；此外，2005年，德胜、嘉鸿、金目将基本结束，作为某著名企业规划中华融系统的房地产开发平台之一的金融街开发应该在2004年和2005年间为华融实现区外拓展，因而，需在现在已经开发的项目基础上另开新的项目，创造新的销售收入来源。

2002年11月5日77文件、华融如果在2005年能够实现上述目标，在效益指标上应该能够跻身于全国一流房地产企业的行列根据某著名企业的研究（选取某著名企业、某著名企业、中远等优秀企业为标杆），2001年的一流房地产企业的财务指标为总资产规模至少达到50亿元，主营业务年销售收入至少达到30亿元，净资产收益率至少达到10%。考虑到过去5年全国房地产企业资产平均增长率15%、销售收入平均增长25%的速度，到2005年全国一流房地产企业的财务指标应为总资产规模至少达到90亿元，主营业务年销售收入至少达到70亿元。考虑到金融街控股在2005年至少有近20万平方米的物业计划自己持有（这样减少了销售收入），华融也会拥有一家价值10亿元的酒店，所以2005年华融在财务效益指标上销售收入达到50亿元左右就实际达到了一流企业的水平。华融所需要提高的是在一些软性的管理指标上，以及在地域布局上还没有真正实现摆脱地域性。2002年11月5日78文件、华融三年战略规划报告框架华融发展宏图 和三年战略目标

愿景使命价值观三年战略目标华融三年战略方案现有业务发展方向进入新业务业务调整方案风险和对策组织结构调整方案组织结构设计组织结构阶段性调整计划华融的品牌战略品牌结构品牌定位品牌管理品牌建设阶段重点华融的财务战略财务战略选择财务战略举措华融的人才战略人力资源现状人力资源规划人力资源战略举措总结华融战略规划总结华融战略实施行动计划2002年11月5日79文件、华融发展战略的三个业务层面第一层面房地产开发第二层面金融街综合服务业：-写字楼、公寓、酒店、商铺、剧院、金融家俱乐部，会展、广告、宽带接入增值服务、杂志、房地产信托领域等第三层面有潜力的金融业务：财务公司

大型综合类券商全国性人寿保险公司房地产投资信托华融的核心业务仍然是房地产开发业务。未来3年内，华融应该集中精力将房地产开发业务做强，在这一领域中真正培育出自己的核心竞争力借助华融在金融街中心区良好的物业资源，金融街综合服务业是华融的业务模式从以产品经营为主向产品和服务并重转型的重要业务。金融街综合服务业的发展应以销售收入增长为主要目标，争取在5年内使这一领域成为稳定的现金流来源。属于未来增长型业务：为的是保持华融未来的增长活力。公司在现阶段的工作主要是积累资金、储备人才、评估机会，以待时机成熟时和政策进入。时间2003200520072002年11月5日80文件、现有业务发展方向：房地产开发业务战略定位：房地产开发业是华融今后三年的核心产业产品定位：高档写字楼和商业物业的开发，同时应该关某省市场，建议某省市民的中低档住宅为主市场区域：未来三年内以金融街地区某省市区为主成长方式：以培养核心竞争力为主，着重培养投资策划能力和品牌建设2002年11月5日81文件、现有业务发展方向：物业管理业务战略定位：物业管理业务是华融今后三年应该培养的另一主要业务产品定位：以中高档写字楼和高档住宅公寓的物业管理为主，对普通住宅的物业管理的参与要以为华融房地产开发提供溢价能力为目标市场区域：以金融街地区某省市区为主成长方式：以培养核心竞争力为主，着重品牌建设和经营模式的转变，从单纯服务型的物业管理经营模式向经营型物业管理模式转变2002年11月5日82文件、进入新业务： 金融街综合服务业

一、物业经营业务进入方式：在金融街区域内对部分自持的高档写字楼、公寓和商铺实现出租经营战略定位：物业经营是华融今后三年着重发展的新产业产品定位：高档写字楼、高档公寓，商铺定位为中高档业务模型：高档写字楼和高档公寓以自己经营为主，商铺可考虑采取出租和合资经营方式2002年11月5日83文件、进入新业务： 金融街综合服务业

二、酒店经营业务进入方式：在金融街区域内对自持的酒店实现经营业务战略定位：酒店服务业是金融街区域内有发展潜力的新产业产品定位：高档酒店业务模型：建议华融拥有酒店股权，自己不直接经营，而采取和国际著名酒店专业管理集团合作或合资的经营模式2002年11月5日84文件、进入新业务： 金融街综合服务业

三、