博物馆设施维护管理方案

博物馆设施维护管理方案

第一节维修服务承诺与规范.................2

一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度.2

二、维修服务承诺......................2

三、维修服务规范要求..................3

第二节设施设备维修服务要求...............4

一、设备维修维护范围..................4

二、各岗位职责........................4

三、机电设备、设施的运行管理...........8

四、机电设备、设施、房屋的管理目标....8

第三节主要设施设备维修管理...............8

一、电梯的运行与管理..................9

二、中央空调系统的管理...............10

三、电力系统维修管理.................14

第四节设施设备维修服务标准..............14

一、房屋建筑的日常养护维修...........15

二、低压电器设备的维修服务...........15

三、中央空调系统的设备维护...........16

四、电梯维修服务.....................17

第五节其他附属设施维修养护..............19

一、道路管养..........................20

二、排水设施..........................25

三、路灯管养..........................28

四、下水道养护........................29

第一节维修服务承诺与规范

日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作。工程

部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要

求：

一、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

1.工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及

时发现设备故障及故障隐患，并予排除。

2.建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要

求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快

处理解决。

二、维修服务承诺

与有关部门建立良好的联系，报修或设施设备故障可报

管理处，也可直接通知工程部，统一协调安排。如果紧急的

可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话

后应该在10分钟内之内派员工到现场,并按以下要求操作：

（一）属一般性零修或设备故障应立即排除。

（二）涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解

释，并另约定维修时间后，按约完成维修。

（三）属复杂故障应立即向物业公司汇报，由其组织力

量或协调物业公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体

承诺如下：

1.实行博物馆工作人员报修电话接待，将报修电话向博

物馆工作人员公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部

派人员维修。

2.水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内

修复。

3.其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修

项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，

按约定时间给予修复。

4.有偿维修：10分钟到达现场查勘，与博物馆工作人员

洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。

5.做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。

6.维修完毕应要求博物馆工作人员签名确认，并征求满

意度。

7.维修服务应达到：

(1)临修急修及时率100%；

(2)维修质量合格率99%以上；

(3)博物馆工作人员满意率95%以上；

(4)有偿服务回访率100%,

(5)回访中发现维修质量问题，及时预约整改。

三、维修服务规范要求

要求工程部员工到博物馆进行维修保养时，着装整齐,

乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音,

严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响博物馆工作人员办

的申购。

5.负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参

予大、中修计划实施。

6.负责外委维修的联系工作。

7.负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的

收集、建立、整理，交综合管理处保管。

8.负责水电节能工作，确保电气设备安全运行。

9.负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。

10.负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。

11.负责所有机电设备台帐的建立，并及时交管理处保

管。

12.负责对所申购物品的检查。

13.负责对装修用水、电的监督管理。

14.负责为博物馆工作人员提供维修服务。

（二）供电消防监控值班岗位职责

1.负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安

全供电。

2.对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。

3.严格贯彻执行电气规章制度。

4.必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。

5.及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将

事故因素清除在萌芽之前。

6.处理突然发生的停电事故。

7.办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。

8,正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。

9.对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。

10.坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离

UL1

冈。

11.负责供配申,、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、

维修、保养。

12.熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按

量准时地完成维修任务。

13.负责供配电设备运行的操作、监控、记录。

14.供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协

助下排除故障。

15.负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行

维护保养。

16.牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。

17.经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及

时处理并向领导报告。

18.负责责任区域内的清洁卫生工作。

19.负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器

材料。

20.负责本岗位用电设备的监护管理。

（三）设施设备维修岗位职责

1.负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为博物馆

工作人员提供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。

2.遵守物业公司各项规章制度。

3.服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意

安全操作，保证维修质量，尽量让博物馆工作人员满意。

4.遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维

修任务。

5.努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务

意识。

6.对博物馆工作人员文明礼貌，以优质服务为物业公司

创效益。

7.注意“工完场地清”，节约用料。

8.发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物

业公司多做贡献。

9.着装整洁，佩戴工牌，建立、保持物业公司良好形象。

10.积极完成领导交办的其它工作任务。

11.严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件

设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。

12.熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现

问题，及时处理。

13.负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防

水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水

箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工

作。

14.负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。

15.做好各种检修、保养纪录。

16.发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工

作任务。

三、机电设备、设施的运行管理

各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际

情况,，制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、

管理规定、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、

做之有理，进一步保障XX博物馆机电设备、设施及房屋的

安全、可靠、正常运行。

运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日

常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题

及时通知有关人员进行处理。

维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养

工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设

备、设施故障及时上报水电工程部主管，由各专业工程师组

织有关人员进行分析、研究，制定解决办法，各系统所辖设

备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档

案中做好记录。

四、机电设备、设施、房屋的管理目标

L设备、设施、房屋的完好率：不小于98%

2.设备、设施、房屋的维修及时率：100%

3,设备、设施、房屋的维修合格率：100%

第三节主要设施设备维修管理

一、电梯的运行与管理

（一）目的

乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。

（-）适用范围

项目所属全部电梯。

（三）管理职责

工作负责人：电梯维修工、监控室值班人员及相关秩序

维护员。

（四）内容

客梯以承载游客工作人员为主，工作梯以承载高层进出

货物，工作人员为主。严禁易燃、易爆等危险品和超长、超

重等物品进入电梯。维修、保养、清洁等原因造成停梯，应

在基站设置告示牌。

任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。候梯大厅附

近不要放置妨碍博物馆工作人员、游客进入的货物。雨天时，

保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免游客、博物馆工作人员

滑倒受伤。积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上

面，并排除积水C机房内外及其通道不能堆放杂物。机房内

必须有消防设施。机房内有足够照明，及应急照明，室温

28-30℃,湿度70%,空气通爽。电梯钥匙由专人保管。

轿内装设闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。

电梯故障或停电困住游客时，监控中心及时通过轿内电话安

慰被困人员，告诫博物馆工作人员切勿强行打开厅门，并马

上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。

二、中央空调系统的管理

（-）空调系统的组成

中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、及附

属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、

送风机（新风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、

冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

（二）空调系统设备房的环境要求

1.天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房,

应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。

2.地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。

3,冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样,

并用不同的颜色标示出其介质流向，如“冷却上水管”“冷

却回水管”、“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样。

4.所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标

示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正

常状态下的规定状态等内容。

5,主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置

的地面应有良好的排水明沟。

6.属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），

其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏

水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

（三）空调系统的标识

1.在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交

换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电房（柜）”

等功能标示牌。

2.机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、

绿色）的色彩识别。

3.冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有

水流方向和供水区域的标志。

4,冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统

唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬

挂启闭状态标识牌。

5.空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。

（四）空调系统的管理要点

1,配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。

2.建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严

格执行。

3,空调系统安仝、正常，保持状况良好。设备及环境整

洁，无异常噪声及滴漏水现象。

4.定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在博

物馆内的传播。

5.有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维

修养护记录齐全，并归档保存。

6.制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。

7.系统设备完好率达99%以上。

（五）空调系统的运行管理

1.当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范，严

禁盲目操作。

2.操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联

络操作程序和操作方法，并确认无误后方可操作。

3.保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫除一

次。

4,空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管

理员进行监督。

5.每班当值人员每2h巡查空调机组和外围设备一次，

并将运行情况记录在空调系统运行表上，未经空调班长批准,

不得擅自更改运行参数。

6.按管理处空调运行时间表准时启停空调系统。

7.在不影响博物馆正常运营的前提下，积极探索并实施

有效的节能方法。

(六)空调系统的应急处理方案

空调工必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故

障，应立即判定故障类别，马上通知工程部主管。

1.冷水机组发生故障

(1)空调运行人员立即启动备用空调，恢复供冷。

(2)其他空调工必须在出现故障后5分钟以内赶至现

场，确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机

组正常工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3分钟

内通知专业维修单位，专业维修单位在30分钟内赶至现场

处理。

(3)故障不能在10分钟内处理的，工程部须及时通知

博物馆工作人员，并说明故障原因。

2.制冷机组附属设备

（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等）发生故障。空调

运行人员立即起动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢

复设备正常使用G

3.空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修,

维修时应尽量减小影响供冷的范围。

4.水泵

（1）巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的

主机，后停异常水泵，开起备用水泵，并起动主机继续供冷。

（2）发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即

时修复并记录在当值日志上。

（3）水泵故障较严重，应报告工程部主管，由其安排

组织维修，并在事后作维修报告。

（4）冷却塔。

5.水塔电机故障。

（1）巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该

机。

（2）发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修

复，并记录在当值日志上。

（3）属较严重的故障应报告工程部主管，由其组织维

修，并在事后作维修报告。

三、电力系统维修管理

（一）修理电器设备，应聘请持证的合格技师。

（-）应明了博物馆各种电力供应的设备所在。

如：博物馆的电力总掣、博物馆工作人员的电路分线、

保险丝、消防电泵掣、电表及各水泵掣等，并FL明了其紧急

开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总掣、电

表及各水泵掣等，以备急修时使用。

（三）公共使用的电力设备，如电梯、总掣走廊及电梯

之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或

有过热现象，应立即派人修理。

（四）经常检查、水保养弱电系统，如：电梯监视系统

必须保持完好正常运行。发现问题立即处理。

（五）在博物馆内出入口处，应备有充电式紧急照明设

备，管理处亦应常备手电筒。

（六）博物馆内的总掣房、机房及各层的电表均应保持

整洁，不得放置各种杂物。

（七）博物馆供电系统由专业人员定期检查保养，以保

证安全正常供电。

第四节设施设备维修服务标准

一、房屋建筑的日常养护维修

房屋日常养护维修是指为保持博物馆房屋原有完好等

级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维

护管理工作。

（一）每年进行一次房屋安全普杳和房屋完损等级评定,

保证房屋完好率达100%o

（二）要爱护博物馆内设施，未经被服务方批准，不得

对博物馆内结构、设施等进行改动。

（三）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%,

一般维修任务不超过24小时。

二、低压电器设备的维修服务

（一）按照国家和XX地区相关电气管理规范，由电气

工程师根据设备性能、技术资料等，合理制定《低压电气设

备检修计划》及相关操作、维护保养规程，报被服务方用电

管理部门审核同意后执行。

（-）值班人员必须严格按照《值班管理规定》实行24

小时值班制，对有关低压设备、设施进行巡回检查，同时做

好相应记录。

（二）物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等，要

及时安排相关人员对其进行检查、维修。

（四）物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况，

须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电

管理部门处理解决。

（五）物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行

检查，发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题，

须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排

一次低压电气设备的集中清扫、检修，不留死角。

（六）在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师

须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视,

同时做好抢修工作准备，灾情过后，对所有供电系统全面检

查一次，发现问题及时处理。

（七）发生火灾时，值班人员应立即报警并切断火灾区

域电源，积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方

可恢复供电。

（八）物业接到报修电话后，须尽快安排维修人员在15

分钟内到达现场开展维修，做好维修记录。一般故障维修不

应超过30分钟，活完场净，被维修单位在维修单上签字。

（九）维修需要停电时，物业需提前告知被服务方用电

管理部门，得到批准后方可进行。

（十）被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任

岗位要求的维修人员进行更换。

（十一）遇紧急任务或突发事故等，物业维修人员须服

从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。

三、中央空调系统的设备维护

（一）在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行

一次全面保养、检修，清洗风道及末端设备，确保设备运行

正常。

（二）中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作

期间，对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作；根据

使用情况，每年最少更换一台冷冻机组的冷冻油等相关保养。

（三）值班人员每4小时对冷水机组（冬季为热交换系

统）、循环水系统、通风系统设备进行一次巡视检查并填写

记录，发现的问题、隐患等须及时处理。

（四）根据中央空调系统运行情况，定期检测、调整软

化水指标，清洗循环水、通风系统过滤器具，每月冲洗冷却

塔。

（五）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设

备用房的消杀灭鼠工作。

（六）根据天气变化，合理调节空气的温度、湿度。

（七）空调工程师每年须按照《空调通风系统运行管理

规范》等国家、地方标准制定中央空调系统运行方案及保养、

维护计划。

四、电梯维修服务

电梯维保：公司对博物馆电梯实行清包维保（只提供维

保所需工具和劳务，不提供任何电梯零部件）。公司应按规

定规范操作或聘请有相应资质的机构操作。

（一）质量及技术要求：

1.按照TSGT5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》

并根据电梯的使用情况和设备状况，经双方协商确认后，提

供全年保养计划和各项定期保养计划的具体实施时间表。每

台每次保养时间不得少于合同约定的相应最少保养时间。如

需调整原保养计划，应提前30日通知甲方并经甲方同意后

方可调整，但应保证保养时间间隔不得超过15日。

2.物业对其维保的电梯安全性能负责，应当在本合同签

订后对电梯是否符合安全技术规范要求进行确认，发现上个

维保周期中电梯存在安全隐患的，应书面通知使用单位，并

及时进行维修。维保后的电梯应当符合相应的安全技术规范,

并且处于正常的运行状态。

3.物业提供24小时的紧急救援服务，提供物业维俣负

责人联系方式及24小时紧急救援服务热线电话；当电梯发

生故障，甲方应停止使用，同时保持现状并通知物业检修。

4.现场作业人员应当取得相应的《特种设备作业人员

证》。为有效实施保养计划，物业应安排熟悉所维保电梯原

理、结构、性能、安仝要求的特种设备作业人员负责维保工

作，并督促其严格按照产品工艺要求、安全及技术规范进行

维保。

5.作业过程中应服从甲方现场安全管理，落实现场安全

防护措施，保证作业安全。需要安全监护作业的内容应书面

告知甲方，作业时，作业人员不得少于二人。

6,现场需采取停梯措施时，应立即通知甲方并及时组织

抢修。

7.根据甲方的故障统计记录，物业应至少每季度一次提

出故障分析报告。报告中应包含电梯故障的统计分析、整改

措施和预防措施，以及有关电梯使用管理的合理化建议。

8.物业应在本合同签订后对电梯进行一次全面的年度

自检，若发现上个维保周期中电梯存在的安全隐患，须报送

使用单位，及时进行维修。应当配合电梯检验检测机构对电

梯的定期检验，并参与电梯安全管理活动。负责完成年检中

发生的属于本合同范围内的整改工作。

9.物业应在每年1月31日前向市质监局报备本单位所

承担维保电梯清单，如维保情况有变动，在变动后5个工作

日内向市质监局申报变动情况。

10.物业应在维保后3日内将规定格式的电梯维保记录,

张贴在电梯轿厢、电梯过道、博物馆公告栏或在轿厢内电子

显示屏内滚动公示，接受用户监督。此外，需将维保记录公

示情况拍照留存备查。

11.物业应当妥善保管电梯图纸及相关资料，并在合同

终止后交还甲方。应当协助甲方建立健全安全管理制度、安

全技术档案、应急救援预案，配合甲方开展应急救援演练。

12.应按照XX省特种设备协会拟定的《XX省电梯维保行

业自律公约》及《电梯维护保养最低成本指导价》要求对使

用单位进行维保价格公示。同时与甲方签订合同中日常俣养

期限不能少于一年。

第五节其他附属设施维修养护

一、道路管养

（一）道路管养作业规范

1.道路巡查

（1）物业管养道路时安排固定巡查人员至少一名，人

行道实行徒步方式，车行道实行车巡方式。

（2）巡查人员每人每日不少于两次巡查，特殊时段要

全天在道路上不间断巡视。如遇节假日、重要节日、会议等。

白天正常巡视外，夜间应安排车辆和人员进行防盗巡视等工

作，并做好巡查记录，发现存在安全隐患的，应做好安全围

挡，立即通知上级主管部门及综管办管理人员。

2.道路设施巡查内容

（1）路面损毁，裂缝、松散、壅包、车辙、沉陷、剥

落、坑槽、啃边等。

（2）人行道石专缺失、沉陷、破损、松动、无高差等。

（3）侧石断裂、翘头、损毁、缺失、松动、沉陷等。

（4）客井盖破损、缺失、检查井排水冒溢，车辆碾压

后发出噪音、与路面高差较大等。

（5）路名牌损坏、歪斜、锈蚀、画面破损、字体脱落、

丢失、有无牛皮薛等。

（6）无障碍设标志牌歪斜、破损、有无牛皮癣。

（7）挡墙护栏等附属设施是否损坏、缺失。

（8）隔离栏（墩）是否歪斜、破损、缺失。

（9）道路或人行道上是否有垃圾。

（10）是否有施工单位占道堆放材料、拌和砂浆、泵送

混凝土未做铺垫处理、私自向道路排水，私开道口等损坏道

路现象。

（11）关键时段的夜间巡查。

（12）采购人安排的其他巡查任务。

3.信息反馈

巡查人员应做好巡查记录（时间、地点、存在问题），

填写日报表内容详实，对存在的问题由管理人员每日上报给

项目部，项目部汇总后上报采购人。

4.问题处理

（1）对危险较大的问题（如道路大面积沉陷、井盖丢

失、路灯损坏、灯杆倾斜、桥梁出现结构性破坏、通道大面

积积水等）要求立即上报上级主管部门及综管办管理人员并

在现场看守，待围挡后方可离开，并在指定时间内实施修复。

（2）对一般巡查问题（如路面、人行道板损坏、侧石

松动缺损、护栏破损等）按程序进行测量、拍摄照片上报采

购人确认后修复°

（3）对其他单位破坏道路、路面上搅拌砂浆、侵占道

路、排放污水等现象要求立即制止并上报上级主管部门及管

理人员。

（二）水泥混凝土道路

1.水泥混凝土路面应及时清除嵌入路面接缝内的杂物、

补充或更换填缝材料，以保持接缝的使用功能，防止雨（雪）

水渗入，伸缩缝应2年更换一次，并上报计划及完成情况至

米购人备案。

2,水泥混凝土路面出现裂缝,坑槽，错台，破碎，表面

剥落，翻浆等损坏时应及时维修,保证路面的结构强度，做

到不影响车辆行人通行。

3.水混混凝土路面保养方法

水泥混凝土路面的养护方法,有保养、修理、翻修、灌

注等。目前主要工作内容是路面、接缝、裂缝保养、填缝料

更新。

（1）路面保养

1）经常清除路面上的砂、石、泥土和污物，不受车辆

碾压而破坏路表。

2）在雨季和冰冻前3〜4周内，应仔细检查路面，修补

好一般破损，冬季及时清除冰雪。

3）及时清除进水口处杂物，保持路面排水畅通。

（2）接缝保养

1）在不同季节时填充或铲除填缝料，保持接缝完好，

表面平顺，使行车不颠跳。

2）当气温下降，接缝扩大有空隙时灌缝，当气温上升

填缝料挤出缝外时，应适当切除并防止砂、石、泥土挤在接

缝内，影响碎板块的伸缩。

（3）对混凝土板块裂缝的保养

1）对缝宽在0.5mm以下，非扩展性裂缝，用低粘性沥

青、乳化沥青或环氧树脂等材料进行灌注。

2）如为扩展性裂缝则沿裂缝凿槽，注入灌缝料。

3）灌缝料更新：填缝料一般经过3年左右使用期需更

新，以避免填料老化后失去弹性及粘性，使雨水、雪水下渗，

破坏基层和土基造成板块断裂。

（三）沥青混凝土道路

1.沥青路面出现裂缝、松散、坑槽、破碎、麻面、拥包、

啃边、翻浆等破损应及时维修，沥青路面零星挖补保养，应

符合槽型规则，凿边作方，整齐垂直，密实平整，接茬平顺。

2.沥青路面保养应结合气候特点，按照“预防为主、防

治结合”的原则进行。春夏季节气温较高，应抓住时机，及

时防治路面病害，以加铺面层为主；冬季气温低，则以俣养

过冬为主，同时做好排水工作。

3.沥青路面面层严禁采用水泥混凝土进行修补。

（四）人行道、侧（平）石

1.人行道

（1）表面及侧石顶面平整，表面清洁无积水。

（2）表面铺砌块完整、无色差，花色图案一致，砌块

块间缝宽及相邻砌块间高差、表面纵横坡应符合规范要求。

（3）盲道上的导向砖、止步砖位置应安装正确。

（4）人行道养护作业在同一道路、同一时间段进行时，

不得在道路对称两侧同时施工；必须设置行人通道，行人通

道宽度不得小于1米。

2.侧（平）石

（1）侧（平）石维修应当符合规范要求，其规格、材

质应与原路段保持一致。

（2）侧（平）石安装应稳固，外边线直顺；花岗岩、

大理石类的侧（平）石其线宽不小于3mm,最大缝宽不得超

过10mmo

3.人行道、侧平石养护方法

现浇水泥混凝土人行道及进口坡板块的修理方法，同水

泥混凝土路面施工。

（1）预制水泥混凝土道板养护

预制水泥混凝土道板断裂成三块以上或松动、高差超过

1cm都应该翻修、调换。

（2）现浇水泥混凝土人行道养护

断裂或裂缝，造成硅松动，则应及时翻修挖补。

（3）彩色预制块人行道养护

产生松动或高低差，应翻挖修补。

（4）预制水泥混凝土侧平石养护

小块缺角松动，可用碎补角或翻修，大于10cm则应调

换翻排。

4.井圈和井盖

博物馆物业应采用五防井盖，安装位置正确，牢靠，收

水井井壁结构完好，发现沉陷或崩坏，立即修复。客井壁必

须安装铝制身份证标志牌、防坠网。及时清除井底浮泥，及

其它杂物，以防井底淤泥堵塞管道。

5.其他

物业须检查道路标志、隔离桩、防护栏、防撞墩、路名

牌位置正确，保持整齐、清洁、无缺损、结构稳定，构件表

面油漆完好。当损坏或丢失，应按原设计样式、颜色及时修

补。

二、排水设施

(-)排水设施管养作业规范

L排水设施检查

(1)博物馆物业排水设施检查人员至少1名，每天巡

查不少于2次，汛期加大巡查频率，并做好记录。

(2)巡查内容：雨水、污水排水管网、渠沟、检查井、

雨水井、出水口。

(3)巡查标准：排水设施完好，无阻水物，泄水孔畅

通，无积水；排水管道畅通，积泥深度不超过1/3管径；雨

水口篦子不得高于路面影响进水；各类管线井框固定平稳,

井盖与井框吻合，无破损、缺失、异响。

(4)发现缺失、破损的井盖须及时做好安全防护措施

并上报。

(-)排水设施的管理

1.目的

为了规范给排水系统设施的检查保养工作，确保给排水

设备、设施各项性能完好，特制定本办法。

2.适用范围

本办法适用于物业博物馆范围内给排水设备、设施（含

消防供水机组）的维修保养。

3.管理职责与分工

（1）物业经理负责审核给排水身背设施维修保养年度

计划，并检杳该计划的执行情况。

（2）工程部主管负责组织制定费排水设备设施维修保

养年度计划，并组织日常检查、定期养护工作的实施。

（3）特殊情况发生时服务中心负责向有关用户通知停

水的情况。

4.巡视检查内容

（1）泵房有无异常声响或大的震动。

（2）电机、控制柜有无异常气味。

（3）电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道

是否顺畅。

（4）电压表、电流表指示是否正常，控制柜上的信号

灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常。

（5）机械水压表与PC上显示的压力是否满足供水压力

要求。

（6）水池、水箱是否正常。

（7）闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。

（8）主供水管上闸阀的井盖、井群是否完好，闸阍是

否漏水，标识是否清晰。

（9）止回阀、浮球阀、液位控制器是否运行正常。

（10）临时接驳用水情况。

（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

工程部值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设

施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了问

题，应及时详细地汇报给工程部经理，请求协助解决。

（三）给排水系统养护内容

每年的12月15日之前，由工程部制订下一年的给排水

设备设施维修保养年度计划并上报物业经理审批。

1.制订给排水设备设施维修保养年度计划的依据。

（1）给排水设备设施的使用频度。

（2）给排水设备设施运行状况（故障隐患）。

（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

2.制订给排水设备设施维修保养年度计划时，要注意合

理安排时间，注意避开节假日、特殊活动日等。

3.给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容。

（1）备品、备件计划。

（2）具体实施维修保养的时间。

（3）预计费用。

4,排水设施养护方法：人工清掏、真空吸泥车、高压冲

水车。

5.汛期前、后及特大暴雨后须集中对雨水井、检查井、

管道、沟渠（明、暗沟）进行清疏。

6.缺失或损坏的井盖须在24小时内完成补装、更换。

7.及时按排水工程要求做好泄漏、渗漏管道的专项维修。

三、路灯管养

（-）路灯管养作业规范

1.日常巡查

物业应每日安排人员进行日常巡杳，巡杳内容包括设施

完好率、亮灯率、各类故障、设施防盗等，并建立详细巡查

台账。如发现重大故障以及设施被盗，应立即安全处理，并

报主管部门。

（二）路灯维护与复修

1.亮灯率及设施完好率