光明MORE文创森林投标方案

光

明

置

地GUANGMINGZHIDI致颢投资HAOCAPITAL-文创森林-光明

MOREPart1：背景分析Part2：运营方案Part3：招商方案Part4：管理标准Part5：管理配置Part6：优化建议地块情况+背景分析光明

MORE文创森林AB项目地块项目位置地块用地类型用地面积(m²)产证面积(m²)光明口径现有面积(m²)光明口径已拆除面积(m²)A国有建设用地2558811172206022813B集体土地9236586.8SUM34824117592060223415

地铁13号线项目位置金运路金沙江西路地铁2号线淞虹路虹桥2号航站楼虹桥火车站华江大桥项目区位与交通+背景分析光明

MORE文创森林区位：项目位于嘉定区江桥镇距离虹桥交通枢纽4.0公里

驾车12分钟南侧为西侧为华江大桥地铁：距13号线金运路站1.5公里驾车5分钟，步行15分钟宅：项目2km范围内住宅新村居多，新房分布在项目西北方向，西南方向主要为园区和工厂房屋均价4.2万元居民7万以上绿地新江桥城爱德佳苑三街坊爱德佳苑华庄中心村澜茵华庭缘圆宝邸小区某著名企业城市公寓泰宸沙河茗苑金华新村大宅风范城金色西郊城西郊东苑华漕新村2km项目位置绿地新江桥城公寓宅+背景分析光明

MORE文创森林金色西郊城项目户数

(户)房价

(万元/㎡)年份华漕新村953370001994-2012金色西郊城2085380002005金华新村1048350001994某著名某省市公寓1336520002010大宅风范城3304420002007缘圆宝邸1533480002008澜茵华庭1872430002005绿地新江桥城6133400002011爱德佳苑707380002012泰宸沙河名苑1555480002007总户数20526

居民人数71841

贝菲特健身瑜伽舞蹈育培训中心贝菲特健身篮球训练营足球俱乐部健身中心智能健身足球俱乐部圈：项目2km范围内有大型商场某著名企业广场及如海生活购物中心体育资源：项目着丰富的健身运动资源，包括健身俱乐部以及篮球、足球、网球、羽毛球、游泳等多种体育项目培训中心龙腾羽毛球育培训中心某著名企业广场如海生活购物中心项目位置圈2km+背景分析光明

MORE文创森林虹桥商务区凌空商务区长风生态商务区。业+背景分析光明

MORE文创森林产业组成：要商务区为虹桥商务区、凌空商务区、长风商务区，形成了科技、能源等新兴产业的集聚中心；产业现况：距离本案最近的虹桥商务区、凌空商务区，因政策导向，重点容纳如携程等大型企业总部；产业潜力：凌空SOHO所在的上海虹桥临空经济园区，毗邻虹桥综合交通枢纽，区域内有超过800家企业总部，是连接整个泛长三角地区的国际化商贸总部聚集区。地块分析·本项目位处虹桥商务区，同时兼具良好的生活配套和公共交通资源；·响应产业升级要求，引进文化创意产业和创新商业内容，打造以文创为主题的公园园区；·本项目民密集，但社区商业配套比较单一；·在本项目内，补充创新的商业品牌，助力当地消费升级；·本项目占地面积较大，但建筑形态较为老旧；·借助项目低密度基底，在园区肉类批发的历史文化之上，与北岸生态环境整治相结合，启动修缮工作，打造江桥新地标；形象升级产业升级NewNew内容升级New光明More文创森林光明

MORE文创森林项目诊断+Part1：背景分析Part2：运营方案Part3：招商方案Part4：管理标准Part5：管理配置Part6：优化建议商业运营规划方案建筑规划、动线规划、运营规划运营方案项目定位规划方案－文创产业升级，打造区域新地标－缤纷商业某省市集＋体育公园+景观餐饮+创意办公＋精品酒店嘉定区江桥镇-光明MORE文创森林2.文创产业重组升级：在肉某省市场的历史基底之上，借助虹桥商务区的区域特点，某省市集、体育、餐饮、办公、酒店为融合的文创园区；3.全面品质的品牌组合：甄选从装修风格、品牌定位、产品设计均具有标杆效应的品牌，打造标杆品牌聚集地；1.打造区域新地标：建筑形态升级、业态规划升级、消费能级升级，打造区域新地标；4.社群运营联动：通过新颖活力的社群运营手段，连接各个业态及品牌的商家、消费者，打造有自我生长力的社区，提升园区活力。+光明

MORE文创森林某省市集业态布局某省市集8000m2

精品酒店

1500m2

停车场某省市集滨江餐厅滨江景观广场创意办公某省市集某省市集创意办公滨江餐厅滨江餐厅滨江餐厅缤纷商业缤纷商业滨江餐厅3500

m2体育公园创意办公800

m2

停车场8000m2规划方案+光明

MORE文创森林体育公园缤纷商业缤纷商业某省市集停车场停车场精品酒店精品酒店缤纷商业5000m2动线规划车行入口酒店车行入口人行入口、人行入口广场空间人行主动线车行主动线人行主动线人行次动线车行入口人行入口广场空间停车车行人行主动线广场空间规划方案+光明

MORE文创森林+改造方案+光明

MORE文创森林改造策略光明IP植入，创建文创标杆打造开放空间，园区某省市空间重组整合，保留时代印记滨水步道

以水来聚集人气：苏州湖畔作为一个包容开放的公共空间，不仅是专属于园区的，也应随时为公众提供休闲空间。通过景观手法创造大小不一的开放空间，吸引游人并且能够让人停留。通过增加了水生植物，柔化了原有的硬质岸线，同时增加了小型的水上咖啡吧等服务性建筑。使之成为整个项目的亮点。运营方案+光明

MORE文创森林体育公园项目利用原有仓库的高大空间，植入体育娱乐、潮流文化和街头艺术等内容，赋予旧建筑新的身份和价值。运营方案+光明

MORE文创森林运营方案+光明

MORE文创森林创意停车场将入口处改造为创意停车场，人车分流，缓解交通拥堵；同时，将停车站打造为最美停车场，既可增加美观性又增加实用性，既可以缓解外部交通压力，又便于园区管理，保证园区内的活动安全。总面积：8000m²缤纷商业总面积：5000m²打造光某省市集，以光明自有内容展厅为主，辅以本地新鲜蔬果、各国特色小食、创意设计咖啡厅、文创手工工艺品等内容，打造某省市；建筑在原有结构上设计更开放的立面，提高商业展示性，提升室内外的互动；室内墙面利用现有建筑的历史形态，形成互动的趣味小景；营造某省市民而生的环境，各种丰富的商业形态，在本地文化休闲的氛围中以度过闲暇时光。运营方案+光明

MORE文创森林某省市集运营亮点+光明

MORE文创森林“转”“承”“起”“合”用整合策略建构场地，打造某省市总面积：2953m²运营方案+光明

MORE文创森林光某省市集在项目入某省市集区域，进行光明展销区域的设计某省市集的特色和主题，将光明的产品进行融合升级，某省市集的模式进行展销。不仅要利用光明的logo特色，更要运用光明的产品特色打动顾客，光明的产品深入大众生活中，历史悠久并不断创新，利用产品打造回忆风格的同时展望新产品的出台，相互结合，相互带动，打某省市集的氛围。结合光明的logo特色，进行VI的升级；结合光明的logo特色，进行展位的设计（参考）市集宣传海报，可以将光明元素与海报设计相结合某省市场营销；运营方案+光明

MORE文创森林光明定制展厅打造特有的展厅空间，利用新颖的方式向顾客展示光明的发展历程，光明拥有深入人心的历史，足以让大众产生共鸣，光明的产品陪伴了一代又一代人；展厅向顾客展示了光明的发展历程，每个产品产生的时间节点以及理念，通过艺术且轻松的方式让大众更进一步了解光明，走进光明。永久自行车店面设计；某展厅设计；永久自行车店设计；展厅设计；运营方案+光明

MORE文创森林光明元素快闪店快闪店是目前最潮流的集零售与营销为一体的商业模式。与展厅不同，快闪店更多呈现的是娱乐化的商品价值，通过光明产品的特点，利用光明特有的logo、颜色导入光明IP，打造属于光明的快闪店，这一模式不仅可以将光明具有年代感的经典明星产品重新亮相，又可以给光明的新品提供一个特有的体验品台。某品牌罐头快闪店；MM巧克力豆快闪店；德芙巧克力快闪店；结合光明产品进行快闪店设计，将产品与快闪店的建筑融合在一起；滨江餐厅

针对项目滨江延展面，打造优越的景观视线，一方面将原有建筑单元式格局改造为连通的餐饮空间，另一方面，在河道蓝线之外，充分利用滨水资源，作为室内餐饮空间的延续。总面积：3353m²运营方案+光明

MORE文创森林创意办公

项目利用原有的连续商铺作为办公、创作和展示空间。在立面上增加简洁金属框架构图的玻璃和不同材质的百叶装饰，与原有砖墙形成虚实对比，为室内空间提供向外的视野和自然采光。另外，充分利用坡屋面的高度，形成局部二层空间，丰富空间层次，营造生动的空间氛围。总面积：2868m²运营方案+光明

MORE文创森林精品酒店使用视线最好的一栋建筑作为精品酒店，重新梳理立面窗墙关系，充分发挥建筑的景观资源优势；通过引入酒店业态，提升园区的商务及休闲旅游属性，拓展全国性客流，打造跨区域影响力。总面积：6213m²运营方案+光明

MORE文创森林+运营亮点光明

MORE文创森林创意办公精品酒店+因地制宜，营造怡人院落空间Part1：背景分析Part2：运营方案Part3：招商方案Part4：管理标准Part5：管理配置Part6：优化建议招商业态组合规划业态规划、品牌组合、运营亮点招商规划招商规划一：某省市集从空中看，由西班牙建筑师昂里克·米拉勒和贝妮代塔·塔利亚布设计的新圣卡某省市场就像一块斑斓的画布，引人瞩目的波浪形的屋顶再次强调了这是巴塞罗那第一座有屋某省市场。原有建筑是建于1845年的新古典样式建筑，长方形平面，四边皆有街道巷弄环绕。建筑师将正面及左右两面的白色石栱墙保留下来，拆掉了后面的石墙，并将墙线内移，挪出部分空间兴建公有某省市场和住宅间则留设了一个广场做为区隔。某省市集——西班牙巴塞罗那圣卡某省市场招商规划+光明

MORE文创森林先进、前卫、整洁的圣某省市场，里头有贩卖鱼鲜、肉品、蔬果和鲜花等60个摊某省市场的摊位陈列和布置都足以和购物商场媲美，时髦而整洁，菜贩也都穿戴整齐，形象某省市场内设有酒吧和餐厅，在令人愉悦的环境中购买完食物之后，还某省市场内的餐厅或酒吧里吃点Tapas或喝上一杯。某省市场里还提供无线上网及地下停车场，免费让顾客使用。某省市集——西班牙巴塞罗那圣卡某省市场招商规划+光明

MORE文创森林1993年，IrwinCohen和几个朋友合资接手了这家工厂并进行改造，现在ChelseaMarket成为了曼哈顿的新地标—纽约最热闹的美食街某省市场所在大楼的前身是著名的纳贝斯克（Nabisco）——著名的饼干休闲食品公司的工厂，如今人们还可以通过裸露的天花板、水井和斑驳的墙壁等一窥当年工厂的情景。某省市集——美国纽约曼哈顿某省市场招商规划+光明

MORE文创森林“黄小厨”成立于2015年9月21日，是黄磊创办的生活方式品牌，目前主要在微博微信平台以“黄小厨”自媒体的形式呈现；2016年6月1日，《黄小厨的美好日常》某省市；2016年6月8日，黄小厨与腾讯视频生活频道联合出品的《黄小厨的春夏秋冬》第一季上线；是国内首档网络食+生活方式类脱口秀节目，2016年9月7日，《黄小厨的春夏秋冬》第二季上线。“黄小厨”是一个生活方式品牌，同时也是明星IP。围绕该品牌，会发展出一系列的内容产品、社群产品、实物产品及其他商业形态。某省市集——某省市集招商规划+光明

MORE文创森林某省市集作为国内目前规模最大、已举办场次最多、最具品牌影某省市集，深受年轻人的喜爱。某省市集致力于帮助初创设计师品牌的成长，为之搭建体验式的消费场景，提供渠道、推广、寄售、结算等多种服务，通过个性化商品展售与孵化平台的定位，具有众多的设计师品牌资源。通过某省市集品牌的合作，引入个性化的设计师品牌，覆盖零售、手工艺、艺术等多种业态。某省市集——某省市集招商规划+光明

MORE文创森林招商规划二：艺术展览2013年3月，位於上海K11购物艺术中心B3占地3000平方米的上海chiK11艺术空间正式开幕。这里定期举办艺术展览；有多元的艺术交流交流，也为大众创造了和艺术家不期而遇的机会。大众还可以参与艺术家开设的工作坊，同时，艺术文化教育和儿童教育课程，也为顾客提供了学习艺术，提高美学素养的机会。

艺术展览——K11艺术村招商规划+光明

MORE文创森林艺术展览——艺术展厅艺术展览—在当代艺术语境与现在的消费意识下，中国当下的艺术展览呈现出多元化的现状，越来越多的商业成为艺术的展览载体，利用商场的公共空间以及商铺进行展览合作，打造艺术空间。通过与杭州美术学院、上海美术学院等多家艺术院校，以及龙美术馆等美术馆合作，将独立艺术家的作品以及工作室进行导入，增加园区的艺术氛围。招商规划+光明

MORE文创森林Pop-upStore--利用中庭以及室外广场，把新奇、时尚、潮流的各类业态通过快闪店的方式体现，让顾客体验最新潮的品牌，LINE

FRIENDS、梦龙、ZARA…快闪店不仅包含时尚零售、网红餐厅，还会定期举办潮流展览、开心农场等沉浸式的场景体验，也可根据不同的节日进行快闪店的调整，增加顾客的体验感和互动感。艺术展览——Pop-up快闪店招商规划+光明

MORE文创森林招商规划三：沉浸式体育公园体育公园——有YOUMASPORTS招商规划+光明

MORE文创森林体育公园——有YOUMASPORTS招商规划+光明

MORE文创森林体育公园——爬客攀岩馆PARKINGCLIMBING招商规划+光明

MORE文创森林ParkingClimbing爬客攀岩馆强势进入上海，不仅可以供儿童游玩还提供成人的攀爬高度，墙面设计也非常丰满，且可以根据建筑特点进行场馆设计结合攀岩墙面的色彩，颇受欢迎。吸血鬼古堡风格游戏馆——Pulupulu主题游戏馆，于2013年9月起神秘亮相魔都上海浦西世博园。Pulupulu总占地面积5000平方米，由400平方古堡风格大厅、众多主题游戏场馆、亚洲非常复杂镜子迷宫、水吧、售票区等组成，形成集“互动游戏”、“真人角色体验”和“文化主题”为一体的全新实体、实景游戏场馆。体育公园——Pulupulu主题游戏馆

招商规划+光明

MORE文创森林招商规划四：河滨餐饮河滨餐饮——補時咖啡私人影院招商规划+光明

MORE文创森林補時EXTRATIME这个名字，是创始人取自一个艺术展览的题目，而这个项目的原始空间现场情况，基本上就决定了今后的形态和内容。这个隐匿在路口转角门面之后的神秘空间，被赋予各种“风格”上的定义：“工业风”、“美术馆”、“电影厅”甚至“复古咖啡店”。補時EXTRATIME环境更是比，除了有高颜值的下午茶甜品之外，更拥有私人影院。现在私人影院已成为主流，除了舒适的环境，极高的私密度，影片更新也很效率，绝对是情侣间又多了一个选择约会的好地方。共禾食谱是共禾京品旗下创意食肆品牌。自2015年5月创立，共禾食谱一直延续共禾理念，甄选世界各地优质食材，集结多国美食工艺，正式开启一场无国界的美食创意之旅。餐厅创始人Barry，曾任纽约米其林三星餐厅JeanGeorge行政副厨。他相信，融合与创新必须要求厨师对不同菜系都有相当高的造诣与考究。河滨餐饮——共禾食谱招商规划+光明

MORE文创森林兰心餐厅在进贤路上已经开了整整20几个年头，被评为米其林推荐。仅有四不接受预定，所以每天门口都是要大排长龙，据说连是兰心的食客之一。环境与其说陈旧，不如说是怀旧。老式五斗橱、收音机、单开门电冰箱……凡是25岁以上的人，总能在这里找到自己的回忆。红烧肉是每桌必点的招牌，选用肥瘦相间的五花肉，用铁锅、大火将酱汁熬至浓稠，甜津津的滋味，自是惹人喜爱。河滨餐饮——蘭心餐厅

招商规划+光明

MORE文创森林河滨餐饮——亁杯烧肉居酒屋『乾杯燒肉居酒屋』為乾杯集團的原點，1999年由一位日本留學生，也就是今天的乾杯集團董事長平出莊司，頂下朋友的店，並與眾多同學及好友一起奮鬥，度過艱難的創業時期。經過19年的淬鍊與進化，發展出乾杯最膾炙人口的親親五花肉、八點乾杯等活動，不僅讓大家感受到乾杯燒肉才有的熱鬧氣氛與感動，更創造屬於台灣的燒肉文化。招商规划+光明

MORE文创森林招商规划五：创意办公

创意办公——无界空间

无界目前在北京和天津已有13个空间，均某省市核心地段，包括望京国际、百子湾、大悦城、望京博泰、三元桥等，共30000+平米，5000+工位，服务300+企业，是已通过备案的国家级重创空间，拥有行业最强的运营优势。无界在上海的第一个空间位于致颢投资的项目——MORE静安，现已有大量企业入驻。招商规划+光明

MORE文创森林

创意办公——氪空间氪空间是以联合办公为载体，社群为纽带的企业服务平台。氪空间诞生的初心是解决小微团队办公难的问题，使命是“让办公更美好”，以空间产品构建线上线下社群，在提供联合办公空间的基础上，从用户需求出发推出更多围绕办公生态的服务，实现“赋能一亿人的快乐办公生活”的愿景。招商规划+光明

MORE文创森林招商规划六：精品酒店亚朵酒店（AtourHotel）是以阅读和摄影为主题的人文酒店。它创立2013年，目前全国已有200家酒店开业，尚有300家门店正在筹备中。亚朵酒店致力于创造一个住宿品牌并形成一种生活方式，能够使旅途客人在紧张、疲惫的差旅途中，通过高品质的酒店设施、书籍、音乐、照片及感悟，获得舒适的住宿环境，放松的居停空间，能够在这里休憩、充电、得到心灵上的放松及人生感悟的共鸣！

精品酒店——亚朵酒店招商规划+光明

MORE文创森林XanaLite希岸·轻雅：一家拥有时尚轻奢设计感客房的轻中端酒店年轻，并不阻挡你活得时尚、优雅。希岸轻雅，让年轻的你也能享受时尚轻奢的生活。在“轻优雅”的理念下，希岸轻雅将垂直切割希岸有价值感的体验，更专注地打造时尚、优雅、轻奢格调客房，以及联合N大品牌打造的以客房为场景的希岸特色跨界体验，用设计及住宿体验让在轻文化下的年轻人更享受自己的自我时光。

精品酒店——希岸酒店招商规划+光明

MORE文创森林Part1：背景分析Part2：运营方案Part3：招商方案Part4：管理标准Part5：管理配置Part6：优化建议

e7d195523061f1c031c703ae827a41d82d848b4543d3ea7289D8E8F86A53FC6163EC8A81A8A66F8C4722339FE4B4358C18D1CC4D5B5DBA40FE7B27962A37062774402BE64D77ED352C2DED658BBCE19289E7D83AAB72A1F7E3C67126F704BDE7739E46631D9447F68D7E611681FADEA0FE078F4FADC54E4E53D655AE4265604830106AAC1BC1CA86我们以项目启动会、月度经济分析会、PMO会三项会议制度进行平台管控。每周PMO例会制度实时管理各项目展：工程改造节点达成成本合约规划招商率PMO会每月分析项目经济表现，从现金流角度管控项目：EBITDA净现金流现金流回正期IRR，收益率月度经济分析会确定项目的规划、定位、设计、目标总成本及项目改造计划、运营策划、收益指标包括收益率、利润率等。项目启动会

项目管理保障措施管理标准+光明

MORE文创森林e7d195523061f1c031c703ae827a41d82d848b4543d3ea7289D8E8F86A53FC6163EC8A81A8A66F8C4722339FE4B4358C18D1CC4D5B5DBA40FE7B27962A37062774402BE64D77ED352C2DED658BBCE19289E7D83AAB72A1F7E3C67126F704BDE7739E46631D9447F68D7E611681FADEA0FE078F4FADC54E4E53D655AE4265604830106AAC1BC1CA86项目设立停止检查点，检查完毕改造及运营节奏符合标准，再进入下一阶段，确保项目按计划完成改造及招商运营；质量停止检查点

定义项目的阶段性成果，每一阶段成果审批确认后才能进入下阶段；阶段性成果管理

分阶段预控并比对目标成本，做到实时更新成本单方。执行过程中审核目标成本细目费项及合约规划、监管招投标及成本过程管控；目标成本管理

我们以目标成本管理、阶段性成果管理、质量停止检查点作为三个重要工具精确管理项目。

项目管理保障措施管理标准+光明

MORE文创森林e7d195523061f1c031c703ae827a41d82d848b4543d3ea7289D8E8F86A53FC6163EC8A81A8A66F8C4722339FE4B4358C18D1CC4D5B5DBA40FE7B27962A37062774402BE64D77ED352C2DED658BBCE19289E7D83AAB72A1F7E3C67126F704BDE7739E46631D9447F68D7E611681FADEA0FE078F4FADC54E4E53D655AE4265604830106AAC1BC1CA86设立客流计数器统计客流数据，实时上传商管部门，并对人流量、商铺引流率、消费行为等作出准确的统计和分析，有利于商管部对项目运营不断优化、调整客流统计项目初期阶段设立招商率指标，并在开业前定期追踪商户签约率、进场率、开业率，最大化实现项目开业指标，从而保证项目投资收益招商率追踪建立全案计划表，定期追踪各阶段进度计划，对各个关键节点进行实时把控，使设计、工程、运营等各职能部门协同工作达成目标，从而实现管理上更有效控制，进一步提高效益全案计划表我们以全案计划表、招商率追踪、客流统计作为三个关键指标管控项目。

项目管理保障措施管理标准+光明

MORE文创森林Part1：背景分析Part2：运营方案Part3：招商方案Part4：管理标准Part5：管理配置Part6：优化建议总裁（）投资报建部（付晨）报建中心2人投资中心2人工程部（戴宇航）2人设计部（臧玥）2人成本部（）1人商管部（）招商中心3人运营中心3人推广中心1人物管中心2人财务风控部（）财务中心2人风控中心1人副总裁（何卉娴）e7d195523061f1c031c703ae827a41d82d848b4543d3ea7289D8E8F86A53FC6163EC8A81A8A66F8C4722339FE4B4358C18D1CC4D5B5DBA40FE7B27962A37062774402BE64D77ED352C2DED658BBCE19289E7D83AAB72A1F7E3C67126F704BDE7739E46631D9447F68D7E611681FADEA0FE078F4FADC54E4E53D655AE4265604830106AAC1BC1CA86主要以职能项目矩阵式管理模式。职能平台监控项目实施运作，同时管好资金、资源及人才；项目团队负责项目按照项目启动会的各项指标，保质保量按时交付。

团队架构及配置管理配置+光明

MORE文创森林e7d195523061f1c09e9d68d7cf438b91ef959ecb14fc25d26BBA7F7DBC18E55DFF4014AF651F0BF2569D4B6C1DA7F1A4683A481403BD872FC687266AD13265C1DE7C373772FD8728ABDD69ADD03BFF5BE2862BC891DBB79E831677839DA1A1704E8AE592028226C9E918C0B50881C89B77AB8D1B44EF594EC5FCAA7D071964C2C3832D0F3E7F2E7532694B2E8EF2793F精准的重新定位能力深耕旧改领域，已管理面积达23.6万方。通个全面的了解、精准的定位分析，已成功盘活多个存量资产项目：More静安原为卫浴大厦，后引入知名设计师改造为精品商办项目；More江宁原为家具城，后升级为静安区精品商业中心；将MoreMee原位数码城，后升级为年轻潮流聚集地。强大的运营管理团队运营团队成员来自龙湖地产、凯德置地、正大集团、SOHO3Q、仲量联行、同济院、华东院等知名地产商、商业咨询公司、设计院等，拥有十年以上地产运营管理经验，熟悉国内外商业地产