【《万科股份有限公司盈利能力分析及提升对策》9000字】

PAGEIIIPAGEII万科股份有限公司盈利能力分析及提升对策摘要盈利能力主要是泛指一个企业在某段时间内获得一定收益的能力，也是衡量公司财务报表分析水平的重要指标。对于企业的管理者来讲，通过对企业的盈利能力进行分析，可以很清楚地发现自己在经营和管理各个环节会出现的问题，因为这些企业的经营能力和业绩的优劣，完全可以从企业的盈利能力上得到反映。此外，对于企业的债权人、股东来讲，了解其盈利能力变动趋势，能够帮助他们更好地进行投资决策。文章以房地产行业的万科公司为案例，分析企业各项盈利能力财务指标，万科公司近年来存在着盈利能力增速下滑、成本费用控制和存货管理不当的问题。文章针对存在的问题提出降低财务风险、控制成本费用、强化存货管理等建议，为万科公司提高公司的盈利能力提供了相关对策，同时也为其他公司更全面的研究盈利能力提供了思路。关键词：盈利能力；房地产行业；万科公司目录一、绪论 1（一）研究背景 1（二）研究意义 1（三）国内外研究现状 11.国内研究现状 12.国外研究现状 23.文献评述 2（四）研究思路 2二、相关理论基础 4（一）财务报表分析 4（二）公司盈利能力分析 41.盈利能力的概念及重要性 42.盈利能力指标分析 4三、房地产行业现状介绍 5（一）房地产行业现状 5（二）房地产行业特征 51.房地产不可移动 52.资金的流动性和人才密集性 5四、万科房地产公司盈利能力分析 6（一）公司简介 6（二）公司发展历程 6（三）万科公司盈利能力分析 61.成本费用利润率分析 62.总资产净利润率分析 73.净资产收益率分析 74.营业利润率分析 8五、万科房地产公司盈利能力提升对策 9（一）降低成本费用，加强内部控制 9（二）合理控制存货，提高营业利润率 9（三）以人为本，注重产品的创新 11结论 12参考文献 13一、绪论（一）研究背景房地产作为资金密集型行业，发展在我国一直备受瞩目。由于居民对于住房的需求减少以及房地产业的饱和，所以我国目前对于房地产实行政策的总基调是“稳房价”，而非“降房价”。中国经济即将步入中速增长阶段，存量经济愈发显著，阶级出现固化。经济较为繁荣的地区继续吸引外来人口的流入，然而因为地区房价与收入不对等，大多数人还是不能承担起过高的房价。随着我国房地产市场开放度的程度越来越高，市场竞争与国际市场环境悄然发生变化，我国的房地产企业正在面对这种开放性的大环境，这也就意味着房地产行业迎来了更大的挑战，万科公司作为当前我国房地产行业的标杆，盈利能力始终居于行业前列，然而万科公司的资产负债率一直居于较高的水平，财务上的风险相对较大，由于政策的推行房产库存也呈现供大于求的趋势。最近几年，万科公司的净利润率同以往相比增长速度较低，收入同比增长有所减弱。随着市场的不断发展变化，房地产企业想要继续生存发展，必须在经营管理模式上不断的创新，不断扩宽盈利能力的模式和思路，提高产品和服务质量，用更高级的营销战略提高自身竞争力，降低风险控制成本。（二）研究意义当今市场房地产行业的发展规模快速壮大，房地产行业的竞争也越来越严重，不少企业的盈利能力止步不前。本文以房地产企业万科作为研究案例，通过对万科盈利能力的相关指标结合万科的财务报表进行剖析，发现现阶段公司的盈利能力存在着的主要问题，从而针对存在着的问题提出提升盈利能力的相关对策，借此希望可以在一定程度上推进万科的发展，同时也希望同行业房地产公司能够从中得到一些启发。（三）国内外研究现状1.国内研究现状李红霞（2021）通过对万科企业宏观层面、行业以及消费者与供应商之间的关系进行分析，然后从盈利能力分析的基础上再分析万科的投资策略。高榕佳,陈长瑶（2021）从公司经营业务盈利能力分析以及资产经营盈利能力两个方面来分析A公司，指出公司产品存在毛利少、销售不稳定、同质化等问题，最后根据文中发现的问题提出相应的解决对策。辛宇丰（2020）首先介绍了盈利能力相关理论概述以及盈利稳定性和持久性，提出了盈利能力分析的局限包括财务指标体系自身以及上市企业财务业绩的缺陷，然后剖析了上市企业能力、忽视政策环境、忽视资本结构的问题，其次提出完善制度、提高团队能力建设等对策。唐敏（2020）从通过分析房地产业的特征结合财务报表的相关信息，运用单一及多种指标分析法，提出了企业应该扩展融资渠道、优化股权结构等提升企业盈利能力的对策。徐朝霞（2019）认为我国企业盈利能力存在只讲利益不讲信用，生产经营中一味追求成本最低化或不制定成本计划等问题，从而提出做好成本控制，讲究信用营造良好企业形象等措施。周富龙（2018）分析了现在企业盈利能力的不足之处，提出了综合设计企业的盈利能力分析系统，建立合理的筹资组合等建议和降低企业的成本等措施。2.国外研究现状Aytac等（2020）估计了2003-2014年期间现金转换周期对法国公司资产回报率的影响，发现现金转换周期对公司盈利能力有负面影响。对不同子阶段的稳健性检验表明最近的金融危机对公司的营运资本管理和盈利能力之间的关系产生了重大影响。Nguyen等（2018）研究了公司盈利能力和营运资本管理之间的关系，提出了一个不同的解释的经验证据，有助于建立营运资本管理与盈利能力之间的因果关系，使实证结果解释更有意义，更符合企业的实际。3.文献评述通过对国内外研究企业盈利能力相关文献的查阅与分析，我们可以看出大多学者均从财务相关指标入手来分析企业的盈利能力，并且经常引入杜邦分析理论来进行系统的盈利能力分析。虽然运用指标分析的研究内容和理论基础较为丰富，但对房地产行业的盈利能力来说企业的内外部环境、行业与社会环境等多方面分析也尤为重要。同时房地产行业所处的环境在不停变动，学者对企业盈利能力分析所得出的结论实际意义可能也会有所变动。因此，本文经过对万科房地产公司盈利能力相关指标进行分析，指出企业存在的一些问题，同时结合当下房地产行业局势的变化，提出一些联合实际的对策，以此希望对企业的发展带来一定的启发。（四）研究思路本文一共六个部分:第一部分简单交代了现阶段房地产行业的发展面临的内外环境，说明了研究房地产盈利的能力对企业的相关意义，同时介绍了国内外学者对企业盈利能力的研究观点，然后对引用的国内外相关文献结合房地产作出总结。第二部分为本文的理论部分，介绍了财务报表分析的方法，指出本文所要用到的财务指标。第三部分是房地产行业的概括和市场形势分析，概括描述了房地产行业的现状和特征，论述了房地产行业的市场经济发展现状。第四部分首先对万科公司进行了简单的介绍，阐述发展现状，然后运用相关指标结合当下房地产发展的环境对企业的盈利能力作出分析。第五部分通过对前四部分的分析总结，针对本文对公司盈利能力发现的问题提出具体的解决对策。第六部分总结以上的分析做出结论。二、相关理论基础（一）财务报表分析财务报表是指在收集有关会计核算数据资料的基础上，严格遵循规定的各种格式、内容和方法等因素来对企业进行定期的编制的，可以较为全面地反映一个企业在特定的时期内管理经营成果、现金流量等情况的重要财务信息报告性文件。通过将相关的财务指标与财务报表进行对比分析，再结合企业自身的实际情况，从而可以让使用者判断企业的财务状况是否良好，经营与管理是否健全，业务前景是否光明，同时也可以对企业的风险进行相关的预测等。财务报表分析的方法，主要包括趋势分析法和比率分析法两种。趋势分析法：通过对两期或多期连续性会计报表中相同的指标或比例进行确定基础性的对比和环比分析，揭示增减变动的情况。比率分析法：通过企业财务报表中两个相关数量之间的比例揭示财务状况和管理经营结果。在传统的财务分析中比率分析法的实际的使用范围比较大。因为只有通过采用与财务趋势相关的数值绝对性进行的对比，才能更加深入地揭示出某一个事物的内部矛盾，它比传统趋势性分析法更科学也更具有可比性。（二）公司盈利能力分析1.盈利能力的概念及重要性企业盈利能力是运用各种手段的经营来使得企业获取利益，是投资者获得投资收益,债权人获得本息的主要依据，它可以全面地反映出企业的经营状况，是企业经营成果的体现。一个企业获取利润的能力，对企业的投资和发展都有着重要影响。2.盈利能力指标分析公司盈利管理能力进行综合分析是企业每一季度、每一年度都必须具备的基本的过程，它的主要内容包括对公司总净资产费用报酬率、资本费用收益率、销售收入毛利率、资产净利率、成本费用利润率等进行分析，从而得出企业现阶段盈利能力的好坏，它关系着企业未来的发展。下面主要介绍本文使用的财务指标，详见表2-1。表2-1相关财务指标表指标公式成本费用利润率利润总额营业利润率营业利润∕全部业务收入×100%总利润总额∕资产平均总额×100%净资产收益率净利润∕三、房地产行业现状介绍（一）房地产行业现状中国城镇化已逐步进入尾声，但由于部分地区发展差异化较为明显，人口依然存在从经济发展水平较低的地区向较为繁荣地区流动的趋势，但真正能买得起房子的只是少部分群体。对于经济相对较不繁荣的地区，房地产开发是当地政府的主要财政收入来源。三四线城市的房企，销量主要在于农民进城购房。而近些年农民对城市住房的需求基本以及饱和而地方政府仍然不断的卖地给房地产开发商，供给的增多而需求的减少，必然导致房价下跌。短期内行业受疫情影响较为严重。在遭遇疫情严重影响的房地产行业中,全国数千家销售楼部门已经关闭，房地产开发的项目由于推迟了开工，房地产开发商以前所买入的土地使用权因为需要资金流通而被重新出让，楼市大多都停止了运营,虽然随着全国许多房企陆续出台优惠政策，但短时间内让房地产行业恢复到以前的发展阶段还是较为困难。房地产业竞争激烈，行业优胜劣汰程度加深。随着社会对住房的观念不断改变，人们越来越以自己的需求为准购房，追求精神层次的丰富，而不是超出自己的实际能力去提前消费背负大额房贷。人们对住房需求的减少，使得市场需求变少这就直接加重了房地产行业的相互竞争。同时，人们对住房的需求也从基础层次向更高层次转变，地产的条件往往需要地理位置、交通条件、基础设施等更好的去结合才能满足消费者的需求。（二）房地产行业特征1.房地产不可移动房地产行业不仅受到公司内部运营的影响，更容易受到环境与政策的影响，房产的销量与所在地的区位好坏有很大联系。房地产商品和服务的价值体积较大，资产流入转移市场需要较长的时间，这样就会使市场上的竞争联系没有办法得到充分展开，因此房地产要想发展的好就必须要准确掌握当地的市场需求。2.资金的流动性和人才密集性房地产行业在房地产开发建设以及后期的项目中对资金的需求量较大。它需要大量的资金运作周转，这也是为什么房地产行业一般都会有较高的资产负债率。同时房地产行业一般都以借入资金作为主要手段去开发房产，也需要更多的依赖于各种财务工具与金融技术。因此房地产行业对技术的要求较高，对于人才的需求也较大。四、万科房地产公司盈利能力分析（一）公司简介万科企业股份有限公司目前是国内在房地产行业中居于前几名的房地产企业，近些年公司不断改造发展现在我国城乡建设的领域有着家喻户晓的名声，同时企业也在向服务居民生活方面转型，公司的业务以一二线城市为主，同时也在发展三四线城镇的建设。万科一直以来都保证能够为广大中国平凡的普通群众提供良好的产品、良好的服务，通过自己的努力，为了满足广大中国平凡的人民群众对于其美好生活的多种要求，做出了力所能及的更大贡献。目前,该公司设计并正在搭建的新型保障性生态系统己经形成了初具规模。既秉承着保障性住房的实际使用属性，同时万科又向商业、长期租赁公寓、物流仓储、教育等多个行业拓宽，积极响应政府号召，更好地满足人民群众对于美好生活的要求，不断的推动经济可持续发展。（二）公司发展历程2014年，万科把“三好住宅供应商”的发展战略定位逐步扩充至做到了“城市配套服务商”。2016年首次荣登《财富》“世界500强”。2017年,深圳地铁集团成为万科公司的主要投资者，笃定的坚持地铁万科的国有混合经营所有制企业架构，支持纳入深圳城市地铁集团万科的智慧城乡建设和商业生活管理服务集团企业发展战略及其他的事业性投资。支持万科深化“轨道+物业”的综合发展管理模式。2018年万科将“城市配套服务商”进一步更名为“城乡建设与生活服务商”并具体提到了四个重要职业角色，在不久的将来，万科公司结合当下时事致力于把自己逐渐打造成为一家好生活品牌的服务型企业。（三）万科公司盈利能力分析1.成本费用利润率分析成本费用率是企业的利润总额比上成本费用总额，指标越高企业的利润就越大，经营效益越好。同时企业的成本费用总额包括营业成本、营业税金及附加，销售、管理与财务费用。从下表4-1中来看，万科2017年营业成本为16007992万元，2018年为18410622万元，2019年为23455033万元，2017年至2019年营业成本呈上升趋势；营业税金及附加2019年比2018年增长了42%；销售费用与管理费用2017年至2019年也均小幅上涨；利润总额2018年上涨19700510万元，2019年上涨1631827万元；成本费用利润率2017年为25.96%，2018年为28.89%，2019年为26.10%，虽然2019年比2018年有所降低，但总体来看万科公司成本费用利润率均比2017年有所升高。通过上述分析，万科的成本费用利润率处在比较偏低的水平，这在一定程度上影响了企业的盈利能力。表4-1万科2017-2019年成本费用率及相关指标变动表年份201720182019成本费用利润率（%）25.9628.8926.10营业成本（万元）160079921841062223455033营业税金及附加（万元）197222323176063290522销售费用（万元）626198786808904450管理费用（万元）88657110340181101841财务费用（万元）207526599857573594利润总额（万元）511419567460227653929数据来源：网易财经万科公司年报2.总资产净利润率分析总资产净利润率是一个企业的净利润总额和整个公司资产价值的平均收入总额之间的绝对比例，能够直接地反映出一个企业对其他资产进行整体综合运营使用的真正实际效果，是一个衡量企业能否通过使用债权人和其他资产所有者权益的总额而获得盈利程度的重要衡量指标。数据来源：网易财经万科公司年报图4-1万科2017-2019年总资产净利润率分析图从图4-1可以看出万科公司的总资产净利润率从2017年的3.73%下降到2018年的3.66%再到2019年的3.38%，下降幅度较大，很可能是因为公司的房地产建设规模一味的扩大，没有和实际购房需求挂钩，房地产行业与地区饱和，竞争日趋激烈，房地产业优胜劣汰加剧，盈利能力提升空间越来越小。近些年居民对地区住房的需求渐趋饱和，居民的需求对住房的需求降低而万科房产公司住房存货较多，资产不能变现得到有效的利用，公司投资建设的资金不能赚取利益甚至不能收回，从而使得投资的盈利能力也受到小幅下降。3.净资产收益率分析净资产平均收益率可以直接说明它是一个用以衡量任何一家公司能否实现长期盈利目标能力的重要成本指标，这个指标数值越大，说明投资所带来的回报就会越大，体现着公司自有资本在市场中获取净收益的能力。数据来源：网易财经万科公司年报图4-2万科2017-2019年净资产收益率分析图从图4-2中2017年至2019年的净资产收益率来看，2019年较低于2018年和2017年说明2019年企业的负债降低，投资带来的收益较低于前两年。从万科公司2019年的财报来看，万科2019年度净利润同比增长低于15%，低于预期水平。其次，万科企业2016年拿地成本偏高，这些成本多结算到2019年的项目之下。虽然2019年万科的实现营业收入3679亿，但是营业收入的增速和净利润的增速仍略逊于投资者普遍的预期。这可能会导致后期投资者收回对万科企业一部分资金的投入，这会对公司以后的发展产生不利影响。4.营业利润率分析营业利润率是企业的营业利润比上全部业务收入的百分率，营业利润率越高代表企业的营业利润越多，企业的盈利能力也越强。表4-2万科2017-2019年营业利润率分析表年份201720182019营业利润（万元）508129267498617661341全部业务收入（万元）242897112976793336789388营业利润率（%）20.9222.6720.82数据来源：网易财经万科公司年报从表4-2来看，万科公司的营业利润2017年为5081292万元，2018年上涨到6749861万元，2019年又上涨到7661341万元；2018年全部业务收入同比增长18.4%，2019年全部业务收入同比增长19.1%；但是2019年的营业利润率为20.82%，同比2018年的营业利润率降低1.85%,数值比2017年的营业利润率也有所降低，这说明了万科2019年的盈利能力相对于前两年有所降低，万科应该提高自身的营业利润和业务收入，提升企业的营业利润率。五、万科房地产公司盈利能力提升对策本文主要是通过第三章对房地产行业当下市场现状的综合分析和在第四章对万科公司盈利能力的综合分析，结合与公司密切相关的整体财务指标以及公司整体的财务报表,找出公司目前普遍存在的一些突出问题的基础上，提出以下几个主要的发展方向的解决的对策，包括减少成本费用，加强内部控制；合理控制存货，提高营业利润率；以人为本，注重产品的创新。以此希望可以对万科的发展提供一些帮助。（一）降低成本费用，加强内部控制万科企业的销售费用2017年为16007992万元，2018年为18410622万元，2019年为23455033万元，呈逐年上涨的趋势，并且上涨的数值较大，近两年企业的成本费用利润率均高于2017年，其中万科营业成本2018年比2017年增长了2402630万元，2019年又高于2018年5044411万元，万科要实施收缩策略，相应的减少住房建设，使得住房的供给与居民购房的需求相匹配，从而可以减少资金的使用，降低资源的浪费。公司应该从各个环节开始，包括对于项目的定位、人才的培养、以及对于预测收益的投资等各个环节，都会有相应的项目实施情况进行研究；同时对企业的销售费用、管理费用、营业成本等进行规划，尽可能的减少各项费用的支出。同时万科2019年盈利能力增速的下降主要原因就在于2016年拿地成本过高，万科应该追求长期效益，降低拿地的成本，确保企业经营的稳定发展，提高企业的盈利能力。房地产行业受宏观环境影响较大，关键要加强内部的控制。在项目的施工期间，万科公司也加强对投标单位的审核，加强企业的合同管理，控制施工成本，注重施工的效率，缩短工期。加强企业对经营风险、管理风险的控制，提高管理者的素质，加强公司监管人员去工地现场考察的力度，结合实际进行准确高效的管理，从而使得企业的成本利润率总体提高，降低万科的成本，增加企业的经营效益。（二）合理控制存货，提高营业利润率当前，我国的房地产领域以其市场需求与购买能力作为主体支撑，但是其规模与繁荣期正在宣告终止，未来几年我国即将迎来市场资金总量区稳定的储备性存量阶段。对于目前各个地区较为饱和的普通商品房交易市场，万科必须严格把关普通商品房的安全性和业务要求，在给广大居民提供基本住房的同时，合理控制公司的存货量，注重安全性和服务、医疗卫生服务等安全性层次要求的体现和完善，扩大其服务领域。万科公司营业利润率2019年为20.82%，对比2018年的22.67%有相对幅度的下降。随着近年来我国农村和城镇居民生活和消费水平正在不断提升，居民的生活质量也正在进一步地改善。物质生活水平的上涨使得更多的消费者有了对于住宅有了更高要求。万科应该抓住机遇，迎合当代居民需求，把房地产供给由数量转为质量，从而提高企业的营业收入，提升企业营业利润率。（三）以人为本，注重产品的创新首先，万科公司要特别注重对于员工各方面的素质和技术水平能力的培养与提升，加强对于员工的宣传教育和技能培训，创新用人机制,注重于对人的价值观认识和理念的培养与提升，关注于个人才华的培养与发挥。万科的员工平均公司年龄相对较低，人员流动率相对较高，公司应该更加注重人才的培养发展和人才培养，培育一批具有较强的财务管理意识的高精尖人才，更好促进公司的发展。其次，万科作为管理者，必须掌握员工的真实需要。同时还要高度重视对员工的职责重要性，完善领导班子人事体系。万科可以通过提升公司在职人员的福利待遇，扩宽员工晋升渠道，培养高水平的专业人才，健全员工保障机制，从而去吸引人才、留住人才。同时可以通过入股分红等方式把公司利益与个人利益挂钩，提升员工为公司服务的自主意识。最后，万科公司在进一步加大产品规模效应及产品销售的力度同时，还要更加注重改善和提高自己的质量，提升公司的核心竞争力，注意培养和提高自己的创新能力，采取有效的营销策略，占领更多的消费市场。结论本文以万科公司为研究对象，参考了国内外学者的研究，查阅相关文献，以财务报表和盈利能力作为理论基础，阐述了我国房地产行业面临的现状以及行业特征。通过对万科公司相关的指标进行了盈利能力的分析，找出了万科公司目前存在成本费用率较低、投资风险水平较大、成本和存货控制不当以及净利润增速较慢等问题。其次根据公司的行业特点和行业特征提出了相关对策，主要包括降低成本费用，加强内部控制；合理控制存货，提高营业利润率；以人为本，注重产品的创新。近年来房地产行业的市场竞争日趋激烈，人们的物质生活和居住消费观正在逐步处于不断发生变化之中，行业盈利空间大幅增长的可能性较小。万科公司必须不断提高自己的产品质量，加速发展，注重技术创新，同时控制成本费用和库存，提高营业利润率，才能真正实现万科公司的长久生存和发展。由于万科公司为房地产企业，受宏观经济的影响较大，因此本文得出的相关结论可能存在一定的局限性。未来我们可以在研究中充分结合公司的内外部环境情况来进行分析，从而能够使得结果更加准确、全面、客观地从中对公司的整体经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理预测，从而提升企业的盈利能力。参考文献[1]李红霞.万科A中小投资者投资策略研究——基于万科盈利能力分析[J].商讯,2021(11):3-4.[2]高榕佳,陈长瑶.A公司盈利能力分析[J].商场现代化,2021(04):122-124.[3]中国房地产TOP10研究组中指研究院.2021中国房地产百强企业研究报告[N].每日经济新闻,2021-03-18(007).[4]张培毅.提升盈利和风险抵御能力，筑牢市场生命工程[N].中国石化报,2021-01-27(002).[5]朱启航,夏业茂.论如何分析并提高企业的盈利能力——以上海家化为例[J].生产力研究,2020(03):115-118.[6]马一鸣,余国新.杜邦分析体系下A公司盈利能力影响因素分析[J].中国管理信息化,2020(06):41-43.[7]辛