宣城市“多测合一”技术规程（试行）

宣城市“多测合一”技术规程（试行）目录5509第一章前言 625501第二章规范性引用文件 620859第三章术语 814015第四章基本规定 2469994.1坐标系统 24327544.2测量精度 24323624.3成果质量检查 295078第五章资料收集 3082025.1规划核实测量资料收集 30228415.2不动产测绘（地籍、房产）资料收集 302747第六章控制测量 32152876.1一般规定 325566.2平面控制测量 32257916.3高程控制测量 355286第七章建筑面积计算规则 37209247.1一般规定 37309807.2计算细则 4022717第八章地籍调查 6095558.1一般规定 60304678.2准备工作 61111458.3预测宗地划分 62249318.4权属调查 6253748.5地籍测量 68195568.6宗地图样式及编制要求 7331361第九章房产测量和房产图的绘制 74211049.1一般规定 74179849.2房屋预测的数据采集 75206469.3房屋实测数据的采集 75137989.4共有建筑面积的分摊与计算 7958899.5房屋的变更测算 8898729.6房产图的分类 89284029.7房产分层草图的绘制 89167819.8房产分层平面图的绘制 94214149.9房屋平面图的绘制 966153第十章规划核实测量 972087110.1规划核实测量条件 972791410.2一般规定 972834710.3规划核实测量图 981035010.4建筑面积测算 991963210.5建筑物占地面积测算 10071810.6绿地面积计算 1002943010.7建筑高度测算 1001469910.8建筑立面及夜景亮化 1013019510.9机动车停车位 1012113810.10提交成果 10160附录A房产测量成果示例 10332285附录A-1测绘责任人样式 10315244附录A-2测量说明样式 10415097附录A-3共用部位分摊计算表 10516057附录A-4房屋楼盘表信息汇总表 10829141附录B-1竣工核实技术报告 10915246附录C-1不动产权籍调查表 12431752附录C-2指界委托书 7817303附录C-3法定代表人（或负责人）身份证明书 79

第一章前言为了满足城乡现代化建设发展、信息化管理和信息资源综合应用的需要，统一我市建设工程领域地籍调查、房产测量、规划核实测量技术标准，确保测绘成果质量，制定本规范。本规范是把行政审批中同一个建设工程项目所需的规划核实测量和不动产测绘（含房产测量、地籍调查）等多项测绘业务合并为一个综合性测绘项目，由建设单位委托一家具备相应资质的测绘服务机构统一测绘，并在行政审批中分别向各业务主管部门提供测绘成果，人防竣工测量、绿地测量、消防测量等相关技术要求暂按相关职能部门要求执行，经充分征求意见后补充至该技术规程。本规范规定了相关测绘业务的总体要求以及控制测量、要素测量、面积计算、图件绘制、质量控制、报告编写与成果交付等的基本要求，适用于“多测合一”的技术设计、作业实施及质量控制。本规范适用于我市宣州区行政区划范围内所有新建、改建、扩建的房屋建筑和市政基础设施等工程涉及的地籍调查、房产测量、规划核实测量等测绘业务，交通、水利、能源等特殊领域的重大工程及属国家、省级审批权限的事项除外。“多测合一”作为一项测绘服务，建设单位可根据自身实际情况，自行选择所需测绘服务项目，鼓励地籍调查、房产测量、规划核实测量“一次委托、统一测绘、成果共享”。建设工程项目“多测合一”工作除应遵循本规范外，还应符合国家、行业和地方现行有关标准规范的要求。第二章规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T12898国家三、四等水准测量规范GB/T17986.1房产测量规范第1单元:房产测量规定GB/T17986.2房产测量规范第2单元:房产图图式GB/T20257.1国家基础比例尺地图图式第1部分：1∶5001∶10001∶2000地形图图式GB/T20257.2国家基础比例尺地图图式第2部分：1∶50001∶10000地形图图式GB/T20257.3国家基础比例尺地图图式第3部分：1∶25000 1∶500001∶100000地形图图式GB/T18314全球定位系统(GPS)测量规范CH/T2009全球定位系统实时动态测量（RTK方法）技术规范CH/T6001城市建设工程竣工测量成果规范CJJ/T73卫星定位城市测量技术规范CJJ61城市地下管线探测技术规程CJJ/T8城市测量规范GB/T18316数字测绘成果质量检查与验收GB/T24356测绘成果质量检查与验收GB/T37346不动产单元设定与代码编制规则GB/T50353建筑工程建筑面积计算规范GB/T21010土地利用现状分类TD/T1001地籍调查规程宣城市城市控制性详细规划通则2019年修订版宣城市城市园林绿化导则2020年4月版第三章术语3.1自然层按楼板、地板结构分层的楼层。3.2结构层整体结构体系中承重的楼板层。释义：结构层特指整体结构体系中承重的楼层，包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部荷载，并对楼层的隔声、防火等起主要作用。3.3结构层高/层高楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。见图3-1所示。图3-1结构层高示意图3.4结构净高/室内净高楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。见图3-2所示。图3-2结构净高示意图3.5围护结构围合建筑空间的墙体、门、窗。3.6围护设施为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。3.7建筑空间以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。释义：建筑空间是“具备可出入、可利用条件的围合空间”。3.8假层指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。3.9夹层在一个楼层内，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。3.10阁楼位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。3.11架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。见图3-3所示。图3-3架空层3.12结构转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。3.13设备层建筑物中专为设置暖通、空调、给排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。3.14避难层建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。3.15阳台附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。3.16凸窗（飘窗）凸出于建筑外墙面的窗户。见图3-4所示。图3-4凸（飘）窗室内3.17落地窗窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度小于0.45米的窗。3.18露台设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。3.19雨篷建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。见图3-5。图3-5有柱雨篷顶板跨层释义：雨篷系指建筑物出入口上方、突出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。雨篷划分为有柱雨篷（包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨篷）和无柱雨篷（悬挑雨篷），见图3-6。图3-6雨篷示意图（1-悬挑雨篷；2-独立柱雨篷；3-多柱雨篷；4-柱墙混合支撑雨篷；5一墙支撑雨篷）3.20门斗建筑物入口处两道门之间的空间。释义：门斗是建筑物出入口两道门之间的空间，它是有顶盖和围护结构的全围合空间。见图3-7所示：图3-7门斗3.21门廊建筑物入口前有顶棚的半围合空间。释义：门廊是指在建筑物出入口，无门、三面或二面有墙，上部有板（或借用上部楼板）围护的部位。门廊划分为全凹式、半凹半凸式、全凸式。见图3-8所示图3-8门廊示意图（l一全凹式门廊，2一半凹半凸式门廊，3一全凸式门廊）3.22中庭（共享空间）建筑中贯通多层的室内大厅。3.23前室设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。3.24设备用房独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。3.25永久性顶盖经规划批准设计的永久使用的顶盖。3.26楼梯由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。3.27走廊建筑物中的水平交通空间。3.28回廊围绕中庭或庭院的走廊。见图3-9所示。图3-9大厅内设置的走廊（回廊）示意图3.29连廊连接建筑之间的走廊。3.30架空走廊设置在二层或二层以上，专门作为不同建筑物之间水平交通的空间。见图3-10和图3-11：图3-10有顶盖和围护结构的架空走廊示意图（1—架空走廊）图3-11无围护结构、有围护设施的架空走廊示意图（1—栏杆；2—架空走廊）3.31檐廊设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。见图3-12所示：图3-12檐廊3.32挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间。释义：室外走廊（包括挑廊）、檐廊都是室外水平交通空间。其中挑廊是悬挑的水平交通空间；檐廊是底层的水平交通空间，由屋檐或挑檐作为顶盖，且一般有柱或栏杆、栏板等。底层无围护设施但有柱的室外走廊可参照檐廊的规则计算建筑面积。无论哪一种廊，除了必须有地面结构外，还必须有栏杆、栏板等围护设施或柱，这两个条件缺一不可，缺少任何一个条件都不计算建筑面积。图3-13中一至四层的水平交通空间均属于室外走廊。图3-13室外走廊（挑廊）A图3-14中二、三层的室外水平交通空间为挑廊。底层虽然有地面结构，但无栏杆、栏板或柱，不属于室外走廊，不计算建筑面积。图3-14室外走廊（挑廊）B图3-15中左侧部分虽无栏杆、栏板等围护设施，但有柱、有地面结构，按檐廊的规则计算建筑面积。右侧部分无栏杆、栏板，也无柱，不属于室外走廊，不计算建筑面积。图3-15室外走廊（挑廊）C3.33天井被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。3.34主体结构接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。3.35变形缝为防止建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。3.36管道井建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。3.37烟道建筑物中设置用于排放烟尘的竖向井道。3.38核心筒建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其他建筑空间的结构体系。3.39骑楼建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。图3-16骑楼（1—骑楼；2—人行道；3—街道）3.40过街楼 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。见图3-17所示。图3-17过街楼（1—过街楼；2—建筑物通道）3.41勒脚在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。3.42台阶室外或室内在地坪与同一楼层不同高度处设置供人行走的阶梯形踏步。见图3-18所示：图3-18台阶3.43围护性幕墙直接作为外墙起围护作用的幕墙。见图3-19所示：图3-19围护性幕墙3.44装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。见图3-20所示：图3-20装饰性幕墙图3-21围护性幕墙与装饰性幕墙示意图3.45跃层式住宅套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼梯的住宅。3.46裙房在高层建筑主体投影范围外，与建筑主体相连且建筑高度不大于24米的附属建筑。3.47功能区根据房屋的用途而划分的使用范围称为功能区。3.48公共（消防）通道建筑物内用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。3.49眺望间设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。3.50地下室室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。3.51半地下室室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的空间。3.52房屋总层数房屋的地上层数与地下层数之和。3.53地上层数指室内地坪±0.00m以上的房屋层数。地坪（自然）以上不小于1.50m的半地下室，计入地上层数。3.54地下层数室内地坪±0.00m以下的房屋层数。地坪（自然）以上小于1.50m的半地下室，计入地下层数。3.55用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。3.56房屋独立成栋、有固定界线的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界线的封闭空间。3.57房屋面积测算成果房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。3.58房屋套内建筑面积套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。3.59房屋套内墙体面积成套房屋套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.60建筑占地面积建筑物与室外地面相连接的外围护结构或柱子外边线所包围区域以及部分悬挑建筑外围的水平投影面积。3.61共有（公用）建筑面积建筑物内由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢内共有（公用）建筑面积和非幢内共有（公共）建筑面积。共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。3.62房屋专有建筑面积建筑物内由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。3.63房屋建筑面积预测算 依据规划和建设主管部门核准的规划设计方案、建筑施工图，按本指南，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。3.64房屋建筑面积实测算房屋竣工后，根据本指南，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。3.65房屋面积的变更测算房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。3.66不动产单元权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。3.67地籍记载土地的权属、位置、界址、面积、用途等基本状况的图簿册及数据库。3.68地籍调查针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。3.69地籍总调查在一定时间内，对辖区内或者特定区域内土地进行的全面地籍调查。3.70日常地籍调查因宗地设立、灭失、界址调整及其他地籍信息的变更而开展的地籍调查。3.71宗地土地权属界址线封闭的地块或空间。3.72宗地图描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是不动产证书和档案的附图。3.73宗地草图描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的现场记录。3.74过程检查（一级检查）作业组（人员）完成自查互检基础上，由具备一级检查资格的检验人员根据产品质量检查的依据对过程产品所进行的全面检查。3.75最终检查（二级检查）在产品经过程检查、修改完善和通过一级检查复查的基础上，由具备二级检查资格的检验人员根据产品质量检查的依据对最终产品所进行的检查。第四章基本规定4.1坐标系统平面坐标系统采用2000国家大地坐标系。高程系统采用1985国家高程基准。4.2测量精度4.2.1规划核实测量精度要求4.2.1.1图根平面精度图根控制点的精度要求，见下表4-1：图根控制点相对于图根起算点的点位中误差（单位：cm）等级与精度测图比例尺1:5001:1000一级图根点位中误差±5±5二级图根点位中误差±5±10表4-14.2.1.2图根高程精度图根高程点相对于图根起算点的点位中误差，不应大于测图基本等高距的1/10。4.2.1.3测站点平面精度要求测站点相对于邻近图根点的平面点位中误差，应符合下表4-2规定：表4-2测站点相对于邻近图根点的点位中误差（单位：cm）精度项目测图比例尺1:5001:1000点位中误差±5 ±5 4.2.1.4测站点高程中误差:A、平地不应大于1/10基本等高距；B、丘陵地不应大于1/8基本等高距；C、山地、高山地不应大于1/6基本等高距。4.2.1.5地物点测量精度（一）地物点分类根据不同的精度要求，地物点总体上按三大类进行划分:A、一类地物点。又称主要地物点，指道路、街道、巷道两侧明显建筑物拐点。B、二类地物点。又称次要地物点，主要指设站施测困难的明显建筑物拐点及农村居民地明显建筑物拐点。C、三类地物点。除上述两类地物点的其它地物点。（二）地物点平面测定精度地物点相对于邻近图根点的点位中误差，应符合下表4-3规定：表4-3地物点相对邻近图根点的点位中误差(单位：cm)地物点分类点位中误差与间距中误差1:5001:1000点位间距点位间距一类地物点5.05.08.08.0二类地物点7.57.512.012.0三类地物点15.020.050.040.0注：间距中误差为同类邻近地物点间距的中误差，特殊困难地区可放宽50%。4.2.1.6地形图高程精度1、城市建筑区和基本等高距为0.5m的平坦地区，其高程注记点相对于邻近图根点的高程中误差不应大于+0.10m.2、其它地区地形图高程精度应以等高线插求点的高程中误差来衡量。3、等高线插求点相对于邻近图根点的高程中误差，应符合表4-4的规定。表4-4等高线插求点的高程中误差表(单位：cm)项目地形类别平地丘陵地山地高山地高程中误差(等高距)≤1/3≤1/2≤2/3≤l注：对于森林隐蔽等特殊困难地区，可根据上表中的规定值放宽50%。4.2.1.7涉及建筑面积计算的建筑物边长实地丈量时，采用钢尺或手持测距仪独立量测两次较差不大于5mm。4.2.2界址和房产测量精度4.2.2.1解析界址点和实测房角点精度解析法获取界址点坐标和界址点间距的精度应符合表4-5的规定，如果要求实测房角点坐标，其精度可参照表4-5的规定执行。表4-5解析界址点和实测房角点的精度级别界址点或房角点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点或房角点间距误差（cm）中误差允许误差一±2.0±4.0二±5.0±10.0三±7.5±15.0四±10.0±20.0注1：对于土地使用权宗地，明显界址点精度不低于三级，隐蔽界址点精度不低于三级。注2：对于土地所有权宗地，界址点可选择二、三、四级精度。注3：当需要采用坐标法计算建筑面积时，则实测房角点坐标的精度可按照本表的规定执行。4.2.2.2图解界址点的精度图解法获取界址点坐标和界址点间距的精度应符合表4-6、表4-7和表4-8的规定。表4-6图解界址点精度指标（全野外数字测图）序号项目图上中误差（㎜）图上允许误差（㎜）1相邻界址点的间距误差±0.3±0.62界址点相对于邻近控制点的点位误差±0.3±0.63界址点相对于邻近地物点的间距误差±0.3±0.6注：本表规定的是平原、丘陵地区明显界址点精度指标。荒漠、高原、山地、森林及隐蔽地区等可放宽至1.5倍。表4-7图解界址点精度指标（数字摄影测量法成图）序号项目图上中误差（㎜）图上允许误差（㎜）1相邻界址点的间距误差±0.4±0.82界址点相对于邻近控制点的点位误差±0.5±1.03界址点相对于邻近地物点的间距误差±0.5±1.0注：本表规定的是平原、丘陵地区明显界址点精度指标。荒漠、高原、山地、森林及隐蔽地区等可放宽至1.5倍。表4-8图解界址点精度指标（数字编绘法成图）序号项目图上中误差（㎜）图上允许误差（㎜）1相邻界址点的间距误差±0.6±1.22界址点相对于邻近控制点的点位误差±0.6±1.23界址点相对于邻近地物点的间距误差±0.6±1.2注：本表规定的是平原、丘陵地区明显界址点精度指标。荒漠、高原、山地、森林及隐蔽地区等可放宽至1.5倍。4.2.3房屋面积测算精度要求4.2.3.1房产图上的房产要素点和地物点精度，相对于邻近控制点的点位中误差不大于0.05m。4.2.3.2房屋的边长、面积的误差、限差应符合以下规定：A、各类房屋边长必须独立测量两次，其较差应在规定的限差内，取中数作为最后结果。B、房屋面积以平方米为计量单位，所有面积计算结果保留至小数点后2位。C、共有建筑面积分摊系数保留至小数点后6位。D、房屋边长测量的中误差与限差应符合表4.1的规定。E、房屋面积测量中误差与限差应符合表4.2的规定。表4-9房屋边长测量中误差与限差精度等级中误差限差适用范围一级±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D）一般地区的房屋二级±（0.014+0.0007D）±（0.028+0.0014D）隐蔽地区、毗连房屋和不规则房屋注：表格内D为边长，以m为单位。当D＜10m时，以10m计；当实测边长与图纸设计尺寸较差符合以上规定时可采用图纸尺寸；房屋层高的误差与限差可参照本条款二级精度执行。表4-10房屋面积测量中误差与限差精度等级中误差限差一级二级三级注：表格内S为房屋测算面积，以㎡为单位。表4-11房产面积测算的精度等级面积测算的精度等级不同房屋选用的等级不同地段使用的手段一特殊房屋，或产权人要求的城市的特殊地区或特殊建筑物二商品房，其他上市房屋大城市的市区，中小城市的中心区三低价房屋，房改房小城镇的部分房屋4.3成果质量检查测绘单位对测绘产品成果质量的检查严格执行“二级检查”制度，即过程检查和最终检查。各级检查工作必须独立进行，不得省略或代替。测量成果应按GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》和GB/T18316《数字测绘成果质量检查与验收》的规定进行检查和质量评定，并应按要求编写检查报告。不合格的测量成果经整改后，应重新进行检查。作业组（人员）对完成的产品必须切实做到全面自查互检，在作业过程中减小错漏发生的概率，在此基础上由生产部门组织检查人员进行过程检查，过程检查采用全数检查（检查比例100%）；测绘单位质量管理部门（如总工办）负责组织检查人员进行最终检查，最终检查一般采用全数检查，涉及外业检查项的可采用抽样检查，样本量按照不低于GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》表4的规定从产品中抽取，样本以外的应实施内业全数检查，最终检查在抽样检查外，还应注重产品的关键环节和指标的全面检查。生产作业人员对其所完成产品的作业质量负责；在产品生产实现全过程中，上工序对下工序负责，下工序对上工序检查；各级检查人员应对其所检查的产品质量负责；测绘单位对测绘产品成果质量负责。第五章资料收集建设工程项目“多测合一”各项生产任务实施前均需收集相关资料，同一生产项目的多项测量任务实施时，同一资料仅需收集一次。5.1规划核实测量资料收集A、放、验线报告；B、建设工程规划许可证（含附件、附图）；C、不动产权属证书；D、规划设计条件；E、规划管理部门批准的详细规划及建筑单体设计方案原件及电子图（含经批准的变更设计方案，总平面图、平面定位图）；F、经备案的建筑施工图（含经批准的变更施工图，平面图、立面图、剖面图），与房屋面积计算有关的大样图原件及电子图。5.2不动产测绘（地籍、房产）资料收集5.2.1初始地籍调查（净地发证）开展前应收集如下材料：A、出让合同或划拨决定书等用地批准文件、含宗地红线附图；B、土地勘测定界报告；C、企业营业执照、法人身份证明书、组织机构代码证；D、其他相关资料。5.2.2房屋预测绘开展前应收集如下材料：A、不动产权属相关证书；B、预售许可证；C、建设工程规划许可证（含附件、附图）；D、地名办批文；E、门牌地址证明（如有则提供）；F、规划管理部门批准的详细规划及建筑单体设计方案纸质及电子图（含经批准的变更设计方案，总平面图、平面定位图）；G、经备案的建筑施工图（含经批准的变更施工图，平面图、立面图、剖面图），与房屋面积计算有关的大样图及电子图；H、经批准的人防红线图（含电子图）；I、提供房屋的分摊协议和其他合法分摊文件或经规划设计单位和建设单位出具的说明，明确划分公共部位的使用功能和服务范围（其功能和名称以设计图纸的标准为依据进行确认，目的是明确公共建筑的分摊关系）；J、其他相关材料。5.2.3房屋实测开展前应收集如下材料：A、不动产权属证书；B、建设工程规划许可证（含附件、附图）；C、地名办批文；D、规划管理部门批准的详细规划及建筑单体设计方案原件及电子图（含经批准的变更设计方案，总平面图、平面定位图）；E、经备案的建筑施工图（含经批准的变更施工图，平面图、立面图、剖面图），与房屋面积计算有关的大样图及电子图；F、经批准的人防红线图（含电子图）；G、提供房屋的分摊协议和其他合法分摊文件或提供经规划设计单位和建设单位出具的说明，明确划分公共部位的使用功能和服务范围（其功能和名称以设计图纸的标准为依据进行确认，目的是明确公共建筑的分摊关系）；H、商品房预测绘成果（已预售的项目须提供）；I、其他相关材料。5.2.4不动产补充测绘（含日常变更测绘）开展前应收集如下材料：A、不动产权属证书；B、涉及宗地或房屋分割、合并等调整的，需经主管部门批准或提供相关规划意见；C、其他相关材料。第六章控制测量6.1一般规定各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则，城市首级控制网应一次全面布设，加密网可越级布设。1、B、C、D级控制网点且大部分网点联测了二、三等水准；2、一、二、三等平面控制网点；3、Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ等水准控制网点；4、JSCORS和其他单位建设的连续运行参考站服务系统；5、区域似大地水准面精化成果。以上已有控制资料可合理利用，宣城市区“多测合一”项目不再建设高等级控制网。6.2平面控制测量6.2.1平面控制测量依据地形及作业区条件可采用卫星定位测量（包括静态、RTK测量等）、电磁波测距导线测量。6.2.2平面控制测量应在城市等级平面控制点的基础上测量加密。控制点密度不足时应按CJJ/T8《城市测量规范》的要求根据地形条件来布设平面控制点，以满足不同测量项目的需要。6.2.3平面控制点相对于起算点的点位中误差不得大于5cm。6.2.4宣城市区主要采用JSCORS实时动态作业模式（RTK）进行平面控制点测量。6.2.5采用RTK模式进行平面控制测量作业时，技术指标应满足下表规定。表6-1 GNSSRTK平面测量技术要求等级相邻点间距离（m）点位中误差（cm）边长相对中误差测回数一级≥500≤5≤1/20000≥4二级≥300≤5≤1/10000≥3三级≥200≤5≤1/6000≥3图根≥100≤5≤1/4000≥2具体工作时，RTK测量应符合下列要求：A、RTK测量时，作业前后，应至少在一个已知点上进行检核，其平面位置较差不应大于5cm，高程较差不大于5cm；B、RTK控制测量应符合下列规定：控制点应布设不少于3个或不少于2对互相通视的点；控制点测量应采用三角支架方式架设天线进行作业；测量过程中仪器圆水准气泡应严格稳定居中；控制点应采用常规方法进行边长、角度或导线联测检核，导线联测应按低一个等级的常规导线测量的技术要求执行。RTK平面控制点检核测量技术要求应符合表6-2的规定。表6-2GNSSRTK平面点检核测量技术要求等级边长检核角度检核导线联测检核测距中误差（mm）边长较差相对中误差测角中误差（″）角度较差限差（″）角度闭合差（″）边长相对闭合差一级151/140005141/10000二级151/70008201/6000三级151/400012301/4000图根151/250020601/2000注：表中n为测站数。C、RTK一测回观测应符合下列规定：观测前应对仪器进行初始化，观测值应在得到RTK固定解且收敛稳定后开始记录；每测回的自动观测个数不少于10个观测值，并取平均值作为定位结果。D、RTK观测前设置的平面收敛阈值不超过2cm，垂直收敛阈值不超过3cm；测回间应对仪器重新初始化，间隔大于60秒；E、测回间的平均坐标分量较差不超过2cm，垂直坐标分量较差不超过3cm，并取各测回间的平均值作为最终观测成果。6.2.6对于不适宜采用RTK方式测量的作业区域可以采用电磁波测距导线测量的方式，具体技术要求按CJJ/T8《城市测量规范》第四章4.4和第六章6.3（I）的规定执行。主要技术指标如下：表6-3 采用电磁波测距导线测量方法布设平面控制网的主要技术指标等级（km）平均边长（m）测距中误差（mm）测角中误差（”）导线全长相对闭合差测回数一级≤3.6300≤15≤5≤1/140002二级≤2.4200≤15≤8≤1/100001三级≤1.5120≤15≤12≤1/60001表6-4图根电磁波测距导线测量的技术指标测图比例尺附合导线长度（km）平均边长（m）导线相对闭合差方位角闭合差（”）仪器类别方法与测回数1:500≤0.980≤1/4000II级单程观测11:1000≤1.8150注1：导线网中结点与高级点或结点与结点间的导线长度不应大于附合导线规定长度的0.7倍；注2：导线相邻边长之比不宜大于1：3；注3：当导线较短，由全长相对闭合差折算的绝对闭合差限差小于±13cm时，其限差按±13cm计；注4：附合导线总长和平均边长可放长至1.5倍，但其绝对闭合差不应大于26cm；注5：当附合导线的边数超过12条时，其测角精度应提高一个等级；注6：在图根导线测量时，原则上不宜布设支导线，确因地形条件限制布设支导线时，支导线总边数不应多于4条边，总长度不应超过表6－4中规定长度的1/2,最大边长不应超过平均边长的2倍。支导线边长采用光电测距仪测距，可单程观测一测回。水平角观测首站应联测两个已知方向，采用DJ6光学经纬仪观测一测回，其他测站的水平角应分别测左、右角各一测回，其固定角不符值与测站圆周角闭合差均不应超过±40。6.2.7对于有特殊精度要求、需要采用GNSS静态方式进行控制测量的项目应按照CJJ/T73《卫星定位城市测量技术规范》第五章的规定和要求进行控制点的布设和测量。6.3高程控制测量6.3.1高程控制测量依据地形及作业区条件可采用GNSS高程测量、水准测量、电磁波测距三角高程测量。6.3.2高程控制测量应在城市等级高程控制点的基础上测量加密。控制点密度不足时应按CJJ/T8《城市测量规范》的要求根据地形条件来布设高程控制点，以满足不同测量项目的需要。6.3.3采用GNSS静态或采用连续运行参考站服务系统实时动态作业模式（RTK）结合区域似大地水准面精化模型，进行常规测绘项目高程控制测量，GNSSRTK高程测量一般与GNSSRTK平面控制测量同时进行，具体作业方法和要求见本规范6.2.5的相关内容；采用GNSS静态高程测量与GNSS平面控制同时进行，在面积较小的区域范围内通过数学拟合的方法获取高程异常模型，求取未知点的拟合高程，具体应按照CJJ/T73《卫星定位城市测量技术规范》第七章的规定和要求进行。6.3.4采用GNSS高程测量方法时，主要技术指标如下：表6-2 GNSS高程测量主要技术要求（cm）等级模型内符合中误差高程中误差检测较差观测方法四等2.03.05.0静态图根3.05.05.0静态/RTK当作业区域不适宜采用GNSS高程测量方式时，也可采用水准测量和电磁波测距三角高程测量的方法。主要技术指标如下：A、四等及以下各级基础高程控制的最弱点相对于起算点的高程中误差不应大于2cm，图根点相对于图根起算点的高程中误差不大于5cm；B、采用水准测量方式时，四等水准测量按照CJJ/T8《城市测量规范》第五章的相关技术要求进行；图根水准测量按照CJJ/T8《城市测量规范》第六章6.3.12有关规定执行；C、采用电磁波测距三角高程测量方法时，线路长度不应大于4km，测距边边长不应大于500m，技术要求应符合CJJ/T8《城市测量规范》第六章6.3.13有关图根电磁波测距三角高程测量的规定。

第七章建筑面积计算规则7.1一般规定7.1.1计算全部建筑面积应按下列规定执行：（1）永久性结构的单层房屋其层高大于2.20m（含2.20m）时，应按一层计算建筑面积。多层和高层房屋应按各层建筑面积的总和计算。（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等高度在2.20m以上部位，按其水平投影面积计算。（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅面积均按一层计算建筑面积计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其外围水平投影面积计算。（4）房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层数计算建筑面积。（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（6）挑楼、封闭的阳台按其围护结构的外围水平投影计算面积；建筑物中类似于阳台的空中花园、入户花园、观景平台、设备平台等建筑空间，封闭的按其围护结构的外围水平投影计算面积。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，层高在2.20m以上时，按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性封闭的架空通廊，层高在2.20m以上时，按其柱的外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上时，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算面积。（12）玻璃幕墙，金属板幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按外围水平投影面积计算。既有主墙，又有幕墙时，以主墙的外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，层高在2.20m以上时，按柱外围水平投影面积计算。（14）与室内相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。（15）建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算，结构层高在2.20m以下的，不计算建筑面积。（16）对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10米及以上的部位，按其水平投影计算面积；（17）对于立体书库、立体仓库和立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平计算面积；无围护结构、有围护设施的，应按其围护设施水平投影计算面积；无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层水平投影分别计算面积。（18）有围护结构的舞台灯光控制室，结构层高在2.20米及以上的部位，应按其围护结构外围水平投影计算面积。（19）对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20米及以上的，按其围护结构外围水平投影计算面积。（20）住宅、体育、文化、教育和医疗建筑的底层作公共开放空间的架空层，以及用地与市政道路等开放空间无分隔的公建底层架空层，结构层高2.20米及以上的部位，应按其水平投影面积计算。7.1.2计算一半建筑面积应按下列规定执行：（1）与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构（围护设施）外围平投影面积的一半计算。上盖水平投影超过底板外沿的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；围护结构超过上盖的应按其上盖水平投影面积一半计算。（2）属永久性建筑的独立柱、单排柱车棚、货棚、雨篷、站台、加油站、收费站等，层高在2.20m以上的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的挑廊、阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护向内倾斜时，应按围护上沿外围水平投影面积的一半计算；当围护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积的一半计算；当围护超过上盖投影时，应按其上盖水平投影面积一半计算；上盖投影超过围护时，应按围护结构水平投影面积一半计算。（4）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。（5）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。（6）建筑物中类似于阳台的空中花园、入户花园、观景平台、设备平台等建筑空间，不封闭的按其结构底板的水平投影计算的一半计算。（7）窗台与室内楼地面高差在0.40米以下其结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积的一半计算。（8）室内单独设置的有围护设施悬挑看台，有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的一半计算。（9）出入口外墙侧出入口外墙侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的一半计算。7.1.3不计算建筑面积应符合以下规定：结构层高小于2.20米不计算建筑面积的情形为：夹层、插层、技术层、立体书库、立体仓库、立体车库、坡地建筑物吊脚架空层、门厅（大厅）内设置的走廊、有围护结构的舞台灯光控制室、附属在建筑物外墙的落地橱窗、场馆看台下的建筑空间、地下室、半地下室。设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房；建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊；与室内不相通的挑廊、走廊、平台、挑台等。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑设施。（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行（主要通道，边上无人行道）的，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。（7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。（10）与房屋内不相通的房屋间伸缩缝。（11）结构净高小于2.1米的场馆看台下的建筑空间、斜面结构屋顶结构净高小于2.10米的部位。（12）装饰性幕墙、外墙装饰、保温隔热材料。（13）室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；无围护结构的观光电梯；舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等。（14）窗台与室内地面高差在0.4米以下且结构净高在2.1米以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.40米及以上的凸（飘）窗。7.2计算细则7.2.1层高及净高的计算应按下列规定执行：（1）层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。结构面可包含厚度不大于0.02m的结构找平面层（图3-22）。（2）同一楼层外墙以内的建筑空间中，当结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足够2.20m的部分，其层高应取所在楼层的层高值；当局部净高度不足2.10m的部分，其净高值应取所在楼层的净高值（图3-22）。图3-22层高与净高7.2.2阳台、平台（露台）、复合阳台的区分应符合以下规定：（1）阳台与平台的区分：包括底板是借助于下层屋面或者独立悬挑、台下方是房间或者阳台，台上方有盖者应为阳台，无盖者应为平台或露台。（图3-23）。图3-23阳台与平台（2）凸、凹阳台的区分：具有两个以上（含两个）连续对外开敞面的阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台应为凹阳台。详见图3-24。图3-24凸、凹阳台（3）凸、凹阳台的计算按下列规定执行：A、有顶盖的不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。B、有顶盖的不封闭凹阳台，进深≥2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深＜2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。C、有顶盖的不封闭阳台，当独立矩形阳台的进深或开间不大于0.60米，该阳台不计算建筑面积。在主体阳台旁因造型等需要而设置突出主体阳台之外的局部建筑空间，当其局部建筑空间的进深不大于0.60米时，距离该阳台进深变化交接处0.60米以外部位的局部建筑空间，不计算建筑面积。如图3-25所示。图3-25上层阳台投影D、居住类建筑不封闭阳台的进深不大于2.00米按其上盖和底板结构外围的水平投影面积计算一半建筑面积；进深超出2.00米的部分应按其水平投影面积计算全部建筑面积。住宅类上盖高度达到或超过两个自然层的有顶盖阳台参照本款执行。（4）复合型阳台：由凸、凹两部分构成的阳台为复合型阳台（图3-26）。图3-26复合阳台（5）复合阳台的计算按下列规定执行：A、有柱的不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；凸出部分应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；当凹入进深＜2.10m时，复合阳台应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；B、.无柱的不封闭复合阳台，当凹入进深≥2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；当凹入进深＜2.10m时，应按其凹入部分结构外围的水平投影面积一半计算；凸出部分按围护结构外围水平投影面积一半计算；无围护结构的，不应计算建筑面积。（6）有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，应按其围护结构或围护物外围水平投影面积一半计算；当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间范围内，无水平横梁、挂墙等结构时，阳台不应计算建筑面积；否则，应按结构层认定，计算一半建筑面积。详见图3-27。图3-27不封闭的隔层阳台高层中二户共有的消防阳台，由栏杆分隔但阳台底板相连的两个相邻阳台，可按分隔栏杆作为界线，分别计入各户（室）阳台建筑面积；独户（室）中的消防或封闭情况相同的双阳台，可按单阳台计算建筑面积（图3-28）。图3-28消防阳台、双阳台（8）对顶层和非标准层的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00m作为认定标准。当阳台高度在2.20m～6.00m时，认定有顶盖，否则为无顶盖。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离。（9）在一幢房屋上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左右或前后错开）时按以下规定计算（图3-29）：A、当上层顶盖投影进深＜1.00m或重叠部分小于下层阳台面积一半时，不应计算建筑面积；B、当阳台进深≥1.00m且重叠部分不小于下层阳台面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。C、当复合阳台凸出进深＜1.00m或凸出重叠部分小于下层阳台凸出面积一半时，凸出部分不计算建筑面积。当凸出进深≥1.00m且凸出重叠部分不小于下层阳台凸出面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。D、当不封闭阳台上盖（有多块不相连的结构板构成，按最大的上盖板为准，以下同）水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积小于阳台外围水平投影面积一半，该阳台不计算建筑面积；如阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积大于等于阳台外围水平投影面积一半，阳台面积按上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积一半计算。如上图3-25所示。（10）住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本指南中相关阳台的规定计算面积。（11）在建筑物中设置的，与公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接对外开放、用于绿化、休闲的公有建筑空间，且结构与阳台类似的公共阳台，应按本指南中相关阳台的规定计算面积。（12）住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物时，当上方建筑形成为阳台时，则该部分作为阳台，应按本指南中相关阳台的规定计算面积；当上方是房屋建筑时，下方应视为门廊或门斗，按门廊或门斗规定计算（图3-29）。图3-29首层阳台与门廊7.2.3花池、空调机位的计算应符合以下规定（图3-30）（1）结构墙体以外的不计算建筑面积。（2）利用阳台建筑内部分隔形成的花池、空调机位等，应作为阳台部分计算建筑面积。（3）单独向阳台及建筑内部空间凹进，内部隔墙为非结构墙体的，应计算建筑面积；内部隔墙为结构墙体的，不应计算建筑面积。图3-30空调机位7.2.4凸窗、落地窗的计算应符合以下规定：（1）凸窗窗台与地面＜0.30m且净高≥2.10m的，按落地窗计算建筑面积；凸窗窗台与地面≥0.30m时，不论净高多少均不计算建筑面积；凸窗净高≥2.10m且凸窗进深≥1.00m时，凸窗计算建筑面积，否则不计算建筑面积；落地窗净高≥2.10m，不论进深多少，均计算建筑面积（图3-31）。图3-31凸窗、落地窗（2）窗体未凸出外墙的窗（图3-32a）、或窗体上（下）方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗（图3-32b、c）均不视为凸窗，当楼层净高≥2.10m时，计算全部建筑面积。图3-32凸窗、落地窗（3）对上反梁外侧另有结构横梁的窗，取横梁为外墙，其横梁以外部分视为凸窗，当凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应计算全部建筑面积；当凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积；对下反梁外侧另有结构横梁的窗，当凸窗窗台高度≥0.30m且凸窗横梁以内部分净高＜2.10m时，应不计算建筑面积。当凸窗窗台高度＜0.30m且凸窗横梁以内部分净高≥2.10m时，应按落地窗计算建筑面积（图3-33）。图3-33有结构横梁的窗（4）阳台内的凸窗或花池，当凸窗不计算建筑面积时，所占用的阳台或花池空间应计入阳台建筑面积（图3-34）。图3-34阳台内的凸窗或花池7.2.5采光井、管道（井）的计算应符合以下规定：（1）管道（井）应包含：通风、垃圾、排烟、上下水管、暖气、通讯或电缆等。（2）房屋内的各类管道（井），应按自然层数计算建筑面积。（3）位于建筑物主体以外的管道（井），不计算建筑面积。（4）地下室或半地下室所使用的采光井，不计算建筑面积。（5）地下室或半地下室其主体以内的管道（井），在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积，并计入地下室或半地下室共有建筑面积。（6）当管道（井）位于地面建筑物内部时，应计入地上功能区或层共有建筑面积。（7）借助四面建筑围成，中间设置有盖的采光井，当为多户共有的，不计算建筑面积；独户（别墅、自建房）专用时，应计算建筑面积。7.2.6室内楼（电）梯面积的计算应符合以下规定：（1）位于建筑外墙或主体结构以外，与建筑物主体相通且有二面以上围护墙体的楼（电）梯，为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，均视为室内楼梯。（2）室内楼梯无论其本身如何设置梯间，均按建筑物自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。（3）穿越夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，夹层（或非自然层）不使用（不开门）的，其位于夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，不计算建筑面积。（4）与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其出入层数，计算建筑面积（图3-35）。图3-35室内、外楼（电）梯与独立楼（电）梯（5）共享空间内的自动扶梯、旋转楼梯，按所经层次计算建筑面积，当上下自动扶梯之间有间隔时，其间隔≥0.30m时，不论顶盖高度，按一层计算建筑面积；当间隔＜0.30m时，其间隔计入楼梯部分，按楼梯间规定计算建筑面积。（6）当底层（商场、办公楼等）内部设置自动扶梯无回转公共过道时，应按上层回转空间部分，计算建筑面积（图3-36）。图3-36自动扶梯（7）复式建筑的室内楼梯，按自然层数计算建筑面积；通往跃层，假层（阁楼）、夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积。（8）在建造楼梯（旋转式）中形成的净空，其面积≥5.00㎡时，应按建筑物上空计算建筑面积；面积＜5.00㎡时，应按自然层计算建筑面积。（9）错层式建筑的室内楼梯，应选上一层的自然层数计算建筑面积（图3-37）。图3-37错层建筑楼梯7.2.7室外台阶、楼梯、车道的面积计算应符合以下规定：（1）有永久性顶盖的室外楼梯，按全部建筑面积计算；当房屋顶层上盖高度＜2.20m时，顶层应视为无楼梯，顶层楼梯不计算建筑面积；（2）室外楼梯其顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯应视为无顶盖楼梯，应按楼梯各层水平投影（到达层数减一层）面积的一半计算；（3）室外台阶（坡道）不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其利用部分，按其净高≥2.10m的部分，计算建筑面积；（4）无上盖的直坡车道（含非机动车坡道）不计算建筑面积，有永久性上盖的室外直坡车道按到达层数各层投影计算建筑面积；无上盖的旋转式车道，顶层无上盖时，按到达层数各层投影计算全面积；室内车道按自然层数计算建筑面积。在车道所投影的层内，若车道下方空间设计加以利用的，按其净高≥2.10m的部分，计算建筑面积，其各层内车道所占用的空间，不应重复计算车道面积；（5）地面至裙楼平台或裙楼平台上设置的室外楼梯、自动扶梯，应列为不分摊共有建筑面积（图3-38）。（如果A、B、C、D本身定义为一幢，应分摊至本幢或功能区分摊）图3-38平台上下楼（扶）梯7.2.8幕墙、墙体的面积计算应符合以下规定：（1）当主墙面外又有幕墙时，应视为装饰性幕墙，不计算建筑面积。（2）围护性幕墙按以下情况计算面积（图3-39）：A、当楼面底板外边缘至幕墙外边缘距离＜0.40m时，以该距离为外墙厚度，取中线，其一半作套内半墙，一半为共有半墙；B、当楼面底板至幕墙外边缘距离≥0.40m时，楼板外边缘至幕墙内边缘的空间应按建筑物上空计算。C、当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为本层外墙厚度。D、当上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙时，以材料框架的厚度作为本层外墙。图3-39围护性幕墙外墙（3）楼层内既有主墙又有幕墙的计算，应按以下规定执行（图3-40）：图3-40既有主墙又有幕墙时外墙A、围护性幕墙，按幕墙外围水平投影计算。B、装饰性幕墙，不计算建筑面积。C、当整墙面有主墙又有幕墙时，当主墙总长，超过整墙面长度的2/3时，可取主墙及延伸线为本层外墙；否则，主墙部分和幕墙应分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。D、全幕墙中的零星墙体＜1/3墙面时，可取幕墙为外墙；否则按主墙和幕墙分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。（4）外墙、共有墙中含有柱或其他承重支撑体时取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延长交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙体面积（图3-41）。图3-41柱、垛外墙划分（5）建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。详见图图3-42。图3-42建筑物上空外墙（6）商场、商铺局部以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取主墙体或围护构架的厚度作为外墙厚度计算面积。（7）当外墙上下层墙体厚度不一致时，按各层的墙体厚度分别提取；首层墙体以勒脚以上墙体厚度作为首层墙体厚度。7.2.9走廊（含挑廊、檐廊、连廊等）、架空通廊的面积计算（1）内走廊的划分应符合下列规定（图3-43）：A、沿走廊延伸方向两侧均封闭；B、走廊有一侧开敞，其开放深度≥1.00m的建筑空间；C、条走廊仅局部段一侧或两侧开敞，其余部分均为封闭。图3-43内外、走廊划分图3-44走廊类型划分示意图（2）外走廊（有柱、无柱）的划分应符合以下规定：A、开敞侧有柱或其他类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；B、两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；C、走廊两端的柱或墙体不专向走廊凸出，或柱或墙可以划归其他建筑空间时，该走廊可视为无柱走廊；D、由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端转折处为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分。（3）内、外走廊计算应按符合以下规定：A、内走廊无论层高，无论其两端是否封闭，应计算全部建筑面积；B、有柱走廊不论其层高，均按其柱的外围水平投影面积计算；无柱走廊当层高小于二个自然层时，按其结构或围护物外围水平投影面积的一半计算；层高达到或超过二个自然层时，不计算建筑面积；C、位于地面一层与房屋相连有盖、无柱、无围护结构、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积；凹入建筑主体的有盖、无柱的走廊、檐廊，当底部有平台且上盖宽度≥1.00m时，按其围护结构（两边墙体）外围水平投影面积的一半计算；D、位于屋顶（裙房屋顶）衔接房屋与房屋之间有顶盖的无柱走廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；当围护结构＜顶盖的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；E、通过房屋底层不封闭的通道，若通道仅本幢使用，且唯一出入口通道时，计算建筑面积；若为多幢使用或通道可供车辆通行或与道路相通的，视为公共通道，不计算建筑面积。（4）位于地面层的两建筑物之间的有盖连廊，按以下三种情况分别计算建筑面积：A、双排柱连廊，按柱外围水平投影计算全部建筑面积；B、单排柱连廊，当其上盖檐口高度小于两个自然层时，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；当上盖檐口高度达到或超过两个自然层时，不计算建筑面积；C、无柱连廊，不计算建筑面积。D、有盖架空通廊，全封闭时，通廊计算全部建筑面积；不封闭时，若上盖高度小于两个自然层，通廊计算一半建筑面积，否则，通廊不计算建筑面积。7.2.10门廊、门斗、雨篷的计算应按以下规定执行：（1）无柱的门廊、雨篷不计算建筑面积（见图3-45）。图3-45无柱门廊、雨篷（2）单柱、多柱门廊、雨篷及墙支撑雨篷的计算，应按以下规定执行（图3-46）：A、进深＜1.00m的门廊、雨篷不计算建筑面积；B、单柱凸出的门廊、雨篷及墙支撑雨篷按其柱或围护结构的外围水平投影面积一半计算；C、多柱凸出的门廊、雨篷按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。图3-46单柱、多柱门廊、雨篷（3）门斗、门廊（凹）的计算，应按以下规定执行（图3-47）：图3-47无柱、单柱、多柱门斗、门廊A、无柱、单柱、多柱的门斗、门廊进深＜1.00m的不计算建筑面积；B、无柱、独立柱进深≥1.00m的门斗（重新定义门斗）、门廊按其上盖水平投影面积的一半计算；无柱、单柱进深≥2.10m或多柱的门斗、门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。（4）复合式的门廊、雨篷的计算，应按以下规定执行（图3-48）：A、无柱的复合式门廊、雨篷，凸出部分不计算建筑面积；当凹入进深≥2.10m时，按其凹入部分的上盖水平投影面积计算；当凹入进深＜2.10m时，应按其上盖水平投影面积的一半计算；B、独立柱的复合式门廊、雨篷，当凹入进深≥2.10m时,凹入部分按其上盖的水平投影面积计算；凸出部分按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算；当凹入进深＜2.10m时,复合式门廊、雨篷应按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算；C、多柱的复合式门廊、雨篷，应按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。图3-48复合型无柱、单柱、多柱门廊、雨篷7.2.11加油站、收费站、车棚、货棚、站台等建筑面积计算加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，若其由独立柱或单排柱支撑，或者由多柱支撑，但沿柱外围围合的建筑面积不足上盖水平投影面积的一半，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积；由多柱支撑，且沿柱外围围合的建筑面积大于等于上盖水平投影面积的一半，按柱外围计算全部建筑面积。7.2.12特殊房屋的面积计算应按下列规定执行：（1）建筑物内由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体构成，应按层高在2.20m以上计算建筑面积；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部位的水平投影面积计算。（2）当建筑墙体向内倾斜时，应按其室内净高在2.10m以上的水平投影部位计算；当建筑墙体向外倾斜时，按底板墙体外围水平投影面积计算。（3）坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部分水平投影面积计算（图3-49）。图3-49坡屋顶净高（4）多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,若柱为内倾斜柱，应以柱距离地面2.10m处的连线水平投影面积计算；柱为外倾斜柱，则应以柱最底端外侧连线水平投影面积计算（图3-50）。图3-50斜面支撑的净高（5）在建筑物中的楼层内设置局部夹层的，当夹层或其下方建筑空间的层高小于2.20米时，本楼层计算一层建筑面积。（6）在不全封闭的体育场内，有永久性上盖且层高在2.20米以上（含2.20米）的看台，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。体育场（馆）看台下方空间设计加以利用的，且其层高在2.20米以上（含2.20米）的或净高在2.10米以上（含2.10米）的部分应计算建筑面积。（7）立体书库、立体仓库、立体机械停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高在2.20米以上（含2.20米）结构层分别计算建筑面积。（8）人防工程的建筑面积计算以战时平面图为准。（9）设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。当每套住宅用于放置集中设备平台的结构外檐水平投影面积不大于4.0平方米，不计算建筑面积；当每套住宅用于放置集中设备平台的结构外檐水平投影面积大于4.0平方米，超出部分按其水平投影面积计算全部建筑面积。（10）有围护结构的舞台灯光控制室，层高达到2.20米以上（含2.20米），按其围护结构外围水平投影面积计算。（11）位于坡屋顶层高2.20米以下部位的老虎窗不论其高度多少，该老虎窗部位不计算建筑面积。（12）建筑物内，带电梯的单元与不带电梯的单元应分别计算公摊，电梯数、层数、户型、户室数和公摊面积不一样的单元也分别计算公摊。（13）房屋层高低于2.20米的阁楼、跃层、凸窗等不计算建筑面积的部位及屋面、可使用的露台，应以房屋产权归属界址为界绘制房产分层或分户平面图，其图形以虚线表示，无需标注边长，但在其权属范围内须注记“h＜2.20m”及“屋面”、“XX户室的露台”等示意，有权利归属的应用文字说明其相应的权利归属。（14）仅通过户室内部楼梯到达其它层（包含楼上楼下的层）的，该户室与其它层的建筑空间按跃层处理。（15）位于房屋内的类似夹层、插层、技术层，有楼梯等交通部位直接通达的有维护结构的层高达到2.20米以上（含2.20米）的或净高在2.10米以上（含2.10米）的永久性建筑部位按规定计算建筑面积，否则不计算建筑面积。第八章地籍调查8.1一般规定地籍调查主要工作包括准备工作，土地权属调查，地籍测量，成果资料的检查、整理、变更与归档等。宗地设定与编码的方法按照《不动产单元设定与代码编制规则》GB/T37346执行。8.1.1国有建设用地（净地）宗地设定8.1.1.1国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。权属调查前置在土地供应之前，用地单位通过出让或划拨等方式取得国有建设用地使用权的，除地下空间首次登记、地表宗地界址点发生变更等情形外，不再进行地籍调查。8.1.1.2出让合同、用地批复或划拨决定书明确约定地下空间范围的，首次地籍调查时可对地下空间单独设立国有建设用地使用权宗地（地下）；明确地下空间建筑面积但未明确地下空间范围的，首次地籍调查时按照国有建设用地使用权宗地（地表）设宗，在建设项目用地验收后根据实际情况设立国有建设用地使用权宗地（地下）8.1.1.3同一权利人、土地性质及使用权类型相同、且用途和使用权终止日期一致的相邻宗地，可以合并设立宗地。8.1.1.4同一权利人取得的混合用途国有建设用地使用权宗地（地表），除被自然道路、河流、绿化用地等分隔的应单独设宗外，其他情形的地块在首次地籍调查时依出让合同、土地批复或划拨决定书设立混合宗地。8.1.2国有建设用地使用权按幢分割宗地划分8.1.2.1沿续我市按幢设宗的惯例。国有建设用地使用权按幢设宗。房屋幢占用的国有建设用地使用权宗地以建筑占地范围设立，若有门厅及地下室出入口等服务房屋幢的部分应包含在设立宗地范围内。建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等土地按全体业主共有进行登记。8.1.2.2针对保障性住房、安置房、房地产开发或建设单位在国有建设用地上依法建造的商品房，以及用于出售的商业用房，在其预告登记环节，应依据《建设工程规划许可证》及经审查核准的规划设计总平图、建筑工程施工图和国有建设用地首次登记环节的测绘成果进行叠加，按8.1.2.1原则设定预测宗地，实现房屋落幢落宗，编制不动产单元代码，建立预测绘不动产单元表。预测宗地划分方法按本规范8.3执行。8.1.2.3大型商业办公、商场超市、农贸市场、街坊中心等集中连片的综合体项目，宗地可不进行分割。工矿仓储、科教文卫、公用设施、军事设施等一般不予分割，有其他规定或约定的除外。8.2准备工作8.2.1资料准备：地籍调查开展前应按本规范5.2规定收集资料。8.2.2技术准备：地籍调查技术准备工作包括：（1）档案资料、数据的分析与整理；（2）发放指界通知书；（3）计算测量放样数据；（4）不动产权籍调查表、绘图工具、测量仪器等；（5）调查人员的身份证明等。8.3预测宗地划分用地单位申请办理预售许可证之前或进行预告登记及在建工程抵押的，应及时提交不动产预测成果。预测宗地划分工作，应符合下列规定：（1）预测宗地划分工作，根据经审查核准的规划设计总平图、建筑施工图等标定房屋位置，依据8.1.2.2设定预测宗地，实现房屋落幢落宗，按照《不动产单元设定与代码编制规则》GB/T37346的规定编制不动产单元代码；（2）出具预设分宗划分示意图，经审查后进行预测宗地及不动产单元信息的入库工作，示意图中应充分反映不动产权籍调查信息；（3）预测幢图形与实测幢图形发生变化的，以竣工实测幢图形为准，但其不动产单元代码原则上需保持一致，如涉及规划调整、户室合并分割等导致不动产单元发生变动的，应建立历史单元号与现势单元号对应关系。8.4权属调查8.4.1一般规定（1）对照权属来源资料和档案资料、数据，现场核实土地权属状况；（2）核实指界人的身份；（3）对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，应现场记录并拍摄照片；（4）县级行政区界线变化引起宗地代码变化的，在确定新移交宗地的地籍区和地籍子区后，重编宗地代码，并在原不动产权籍调查表复印件的宗地编码位置上加盖“变更”字样印章，在地籍调查变更记事栏注明新的宗地编码。8.4.2土地权属状况调查8.4.2.1调查内容和方法应按照下列内容和方法开展土地权属状况调查：（1）土地权利人。调查核实土地权利人的姓名或者土地权利人的名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等；（2）土地权属性质及来源。调查核实土地的权属来源证明材料、土地权属性质、使用权类型、使用期限等；（3）土地位置。对土地所有权宗地，调查核实宗地四至，所在乡(镇）、村的名称，所在相应比例尺的图幅等。对土地使用权宗地，调查核实土地坐落、宗地四至、所在相应比例尺的图幅等；（4）土地用途。调查核实土地的批准用途和实际用途。A、对土地使用权宗地，根据土地权属来源材料或用地批准文件确定批准用途，并现场调查确定实际用途；B、对集体土地所有权宗地，不调查批准用途和实际用途。宗地内各种地类的面积及其分布直接引用已有土地利用现状调查成果；（5）其他。包括土地的共有共用、土地权利限制等情况。8.4.2.2调查情况处理土地权属状况与实际情况一致的，按照土地权属状况填写不动产权籍调查表；无土地权属来源资料或土地权属来源资料缺失、不完整，以及土地权属状况与实际情况不一致的，按照实际调查情况填写不动产权籍调查表，在不动产权籍调查的说明栏目中填写情况说明，必要时应附由权利人提供的相关证明材料的复印件。8.4.3界址调查界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。8.4.3.1指界8.4.3.1.1一般规定（1）对土地权属来