掘金城投公募REITs：基于关键价值研判指标的回溯观察

内容目录城投公募价值研判指标 6运营指标 6当期营业收入 6当期可供分配金额 6估值指标 6预期分红率 6中债估值收益率 7P/FFO倍数 7流动性指标 7成交价指标 7小结 8城投公募分指标解构配置价值 8交通基础设施类 8运营指标近期表现 8估值指标近期表现 10流动性与成交价指标近期表现 12推荐关注标的 14园区基础设施类 14运营指标近期表现 14估值指标近期表现 16流动性与成交价指标近期表现 18推荐关注标的 20保障性租赁住房类 20运营指标近期表现 20估值指标近期表现 21流动性与成交价指标近期表现 23推荐关注标的 24能源基础设施类 25水利设施类 27市政设施类 30仓储物流类 33风险提示 36图表目录图1：交通基础设施类营业收入时序图（单位：亿元） 10图2：交通基础设施类可供分配金额时序图（单位：亿元） 10图3：交通基础设施类预期分红率时序图（单位：%） 图4：交通基础设施类中债估值收益率时序图（单位：%） 图5：交通基础设施类的P/FFO倍时序图 12图6：交通基础设施类日换手率时序图（单位：%） 13图7：交通基础设施类日涨跌幅时序图（单位：%） 13图8：园区基础设施类营业收入时序图（单位：亿元） 16图9：园区基础设施类可供分配金额时序图（单位：亿元） 16图10：园区基础设施类预期分红率时序图（单位：%） 17图园区基础设施类中债估值收益率时序图（单位：%） 17图12：园区基础设施类的P/FFO倍时序图 18图13：园区基础设施类日换手率时序图（单位：%） 19图14：园区基础设施类日涨跌幅时序图（单位：%） 19图15：保障性租赁住房类营业收入时序图（单位：亿元） 21图16：保障性租赁住房类可供分配金额时序图（单位：亿元） 21图17：保障性租赁住房类预期分红率时序图（单位：%） 22图18：保障性租赁住房类中债估值收益率时序图（单位：%） 22图19：保障性租赁住房类的P/FFO数时序图 23图20：保障性租赁住房类日换手率时序图（单位：%） 24图21：保障性租赁住房类日涨跌幅时序图（单位：%） 24图22：能源基础设施类中债估值收益率时序图（单位：%） 26图23：能源基础设施类预期分红率时序图（单位：%） 26图24：能源基础设施类日换手率时序图（单位：%） 27图25：能源基础设施类日涨跌幅时序图（单位：%） 27图26：银华绍兴原水水利REIT营业收入时序图（单位：亿元） 28图27：银华绍兴原水水利REIT可供分配金额时序图（单位：亿元） 28图28：水利设施类预期分红率时序图（单位：%） 29图29：水利设施类中债估值收益率时序图（单位：%） 29图30：水利设施类的P/FFO倍数序图 29图31：水利设施类日换手率时序图（单位：%） 30图32：水利设施类日涨跌幅时序图（单位：%） 30图33：国泰君安济南能源供热REIT预期分红率时序图（单位：%） 31图34：国泰君安济南能源供热REIT中债估值收益率时序图（单位：%） 31图35：国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO倍数时序图 32图36：市政设施类日换手率时序图（单位：%） 32图37：市政设施类日涨跌幅时序图（单位：%） 32图38：仓储物流类营业收入时序图（单位：亿元） 34图39：仓储物流类可供分配金额时序图（单位：亿元） 34图40：仓储物流类预期分红率时序图（单位：%） 34图41：仓储物流类中债估值收益率时序图（单位：%） 34图42：仓储物流类的P/FFO倍数序图 35图43：仓储物流类日换手率时序图（单位：%） 35图44：仓储物流类日涨跌幅时序图（单位：%） 35表1：交通基础设施类运营指标（单位：亿元；%） 9表2：交通基础设施类估值指标（单位：%） 表3：交通基础设施类流动性与成交价指标（单位：%） 13表4：交通基础设施类指标评析表 14表5：园区基础设施类运营指标（单位：亿元；%） 15表6：园区基础设施类估值指标（单位：%） 17表7：园区基础设施类流动性与成交价指标（单位：%） 19表8：园区基础设施类指标评析表 20表9：保障性租赁住房类运营指标（单位：亿元，%） 21表10：保障性租赁住房类估值指标（单位：%） 22表保障性租赁住房类流动性指标、成交价指标（单位：%） 23表12：保障性租赁住房类指标评析表 25表13：能源基础设施类运营指标（单位：亿元，%） 26表14：能源基础设施类估值指标（单位：%） 26表15：能源基础设施类流动性指标、成交价指标汇总表（单位：%） 26表16：能源基础设施类指标评析表 27表17：水利设施类运营指标（单位：亿元，%） 28表18：水利设施类估值指标（单位：%） 28表19：水利设施类流动性指标、成交价指标（单位：%） 29表20：水利设施类指标评析表 30表21：市政设施类运营指标（单位：亿元，%） 31表22：市政设施类估值指标（单位：%） 31表23：市政设施类流动性指标、成交价指标（单位：%） 32表24：市政设施类指标评析表 32表25：仓储物流类运营指标（单位：亿元，%） 33表26：仓储物流类估值指标（单位：%） 34表27：仓储物流类流动性指标、成交价指标（单位：%） 35表28：仓储物流类指标评析表 35城投公募价值研判指标为深度剖析城投平台公募20251015（7REIT7或可作为投资者分析城投运营指标当期营业收入对城投平台发行的公募当期可供分配金额可供分配金额是指估值指标预期分红率预期分红率是

累计实际分红金额+最新财报可供分配金额×分红比率×年度自然天数实际分红对应计息天数+最新财报对应计息天数估值日总市值对城投平台发行的公募REITs而言，该指标可以体现资产分红水平与市场风险偏好的匹配度，是衡量投资吸引力和资金配置取向的重要依据。中债估值收益率通过金融模型计算出的P/FFO倍数P/FFO对应的（EP/FFO流动性指标成交价指标本报告选取日涨跌幅作为城投平台REITs的成交价指标。REITs产品的日涨跌幅衡量其当日市场价格相较前一交易日的变化比例，系最直观的市场表现指标。若REITs产品价格上涨，则反映市场对项目基本面或预期分红的认可；若REITs产小结7P/FFO通过对各城投平台发行的公募城投公募分指标解构配置价值不同底层资产类型的公募交通基础设施类202510316REIT、中金安徽交控REIT、工银河北高速REITREIT宁波交投REIT。运营指标近期表现运营端表现是衡量交通基础设施类从营业收入来看，1-220251.33–5.35EIT收入5.500RET.33（0EIT收入1.37.5EIT收入.00（7REIT与华夏南京交通REIT1.281.33亿元100从可供分配金额来看，1-22025REIT1.96（90EIT、浙商沪杭甬RET、工银河北高速RET分别为1595116（62511050REIT3.58亿元（0RET0REITREITREIT分表1：交通基础设施类REITs运营指标（单位：亿元；%）底层资产类别运营指标交通基础设施（亿元）（%）当期可供分配金额（亿元）（%）平安广州广河REIT2.0075.001.5975.00浙商沪杭甬REIT1.9387.501.1662.50中金安徽交控REIT2.3370.001.9690.00工银河北高速REIT1.2850.001.1050.00华夏南京交通高速公路REIT1.33100.000.680.00平安宁波交投REIT5.35100.003.580.00注：表中数据均为2025年第三季度数据图1：交通基础设施类REITs营业收入时序图（单位：亿元）6

图2：交通基础设施类REITs可供分配金额时序图（单位：亿元）44222021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q32021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q22025Q3平安广州河REIT 浙商沪杭甬中金安徽控REIT 工银河北速华夏南京通高公路REIT 平安宁波投

平安广州河REIT 浙商沪杭甬中金安徽控REIT 工银河北速华夏南京通高公路REIT 平安宁波投估值指标近期表现20251031202510%-20%20251031REIT17.83%（92.0ETEIT35.9和0.3（27.80浙商沪杭甬REIT、中金安徽交控REIT与平安广州广河REIT分红率分别为9.62%（43.08.85（3.5）和.05（72302023年-2024年20251031-0.82%REITREITREITREITREITREIT6.06.50、360（7.70、.31（8.0、0.8（8.00从P/FFO6.61–12.156REITREITREITEIT以1.15（6.91201（4.50130（63.08.969.00）REITREITREITP/FFO6.61（18.80%）和8.13.40EIs表2：交通基础设施类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标交通基础设施预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO倍数历史分位数（%）平安广州广河REIT8.0572.309.3642.0012.1526.90浙商沪杭甬REIT9.6243.203.607.708.413.40中金安徽交控REIT8.8537.507.2222.0011.3063.60工银河北高速REIT10.3427.806.206.5012.0140.50华夏南京交通高速公路REIT13.1235.901.318.508.9699.00平安宁波交投REIT17.8392.50-0.8228.006.6118.80注：表中数据日期均为2025年10月31日图3：交通基础设施类REITs预期分红率时序图（单位：%）403020102022-12-222023-02-062022-12-222023-02-062023-03-132023-04-182023-05-292023-07-052023-08-092023-09-142023-10-272023-12-072024-01-312024-04-022024-05-312024-07-252024-09-192024-11-192025-01-132025-03-142025-05-132025-07-072025-08-282025-10-31

图4：交通基础设施类REITs中债估值收益率时序图（单位：%）1510502022-12-222023-02-062022-12-222023-02-062023-03-132023-04-182023-05-292023-07-052023-08-092023-09-142023-10-272023-12-072024-01-312024-04-022024-05-312024-07-252024-09-192024-11-192025-01-132025-03-142025-05-132025-07-072025-08-282025-10-31平安广州河REIT 浙商沪杭REIT中金安徽控REIT 工银河北速华夏南京通高公路REIT 平安宁波投

平安广州河REIT 浙商沪杭中金安徽控REIT 工银河北速华夏南京通高公路REIT 平安宁波投图5：交通基础设施类REITs的P/FFO倍数时序图181614121086422022-01-132022-02-282022-04-082022-01-132022-02-282022-04-082022-05-202022-06-292022-08-052022-09-142022-10-282022-12-062023-01-132023-02-282023-04-072023-05-192023-06-292023-08-072023-09-132023-10-302023-12-062024-01-152024-02-292024-04-102024-05-222024-07-012024-08-072024-09-132024-10-312024-12-092025-01-162025-03-042025-04-112025-05-232025-07-022025-08-082025-09-162025-10-31平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT中金安徽交控REIT 工银河北高速REIT华夏南京交通高速公路REIT 平安宁波交投REIT从日换手率来看，20251031平台发行的交通基础设施类REIT0.57（4360EIT以028（3.50EIT和平安广州广河EIT.18（6.80）和0.08（0.，流REITREIT2%20251031日，交通基础设施类城投-0.46%0.01%REIT0.01（51.5%）RET0.4（870表3：交通基础设施类REITs流动性与成交价指标（单位：%）底层资产类别 流动性指标 成交价指标交通基础设施日换手率（%）历史分位数（%）日涨跌幅（%）历史分位数（%）平安广州广河REIT0.080.20-0.4614.10浙商沪杭甬REIT0.186.800.0151.50中金安徽交控REIT0.5743.60-0.0448.70工银河北高速REIT0.0711.30-0.2526.40华夏南京交通高速公路REIT0.0710.30-0.4021.90平安宁波交投REIT0.2831.50-0.3823.60注：表中数据日期均为2025年10月31日图6：交通基础设施类REITs日换手率时序图（单位：%）4.03.53.02.52.01.51.00.52021-07-222021-08-242021-07-222021-08-242021-09-282021-11-052021-12-082022-01-112022-02-182022-03-232022-04-272022-06-022022-07-062022-08-082022-09-082022-10-192022-11-212022-12-222023-02-012023-03-062023-04-072023-05-152023-06-152023-07-202023-08-222023-09-222023-11-022023-12-052024-01-082024-02-082024-03-202024-04-242024-05-302024-07-032024-08-052024-09-052024-10-172024-11-192024-12-202025-01-232025-03-052025-04-082025-05-142025-06-172025-07-182025-08-202025-09-222025-10-31平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 中金安徽交控工银河北高速REIT 华夏南京交通高速公路REIT 平安宁波交投图7：交通基础设施类REITs日涨跌幅时序图（单位：%）43210-1-2-32021-06-222021-07-262021-06-222021-07-262021-08-272021-10-112021-11-122021-12-162022-01-202022-03-022022-04-072022-05-162022-06-202022-07-222022-08-252022-09-292022-11-092022-12-132023-01-172023-02-272023-03-312023-05-102023-06-132023-07-192023-08-222023-09-252023-11-062023-12-082024-01-122024-02-232024-03-282024-05-082024-06-122024-07-162024-08-192024-09-242024-11-042024-12-062025-01-102025-02-212025-03-272025-05-062025-06-102025-07-142025-08-152025-09-182025-10-30平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 中金安徽交控工银河北高速REIT 华夏南京交通高速公路REIT 平安宁波交投2.1.4.推荐关注标的在城投平台发行的交通基础设施类公募REITs中，浙商沪杭甬REIT和中金安徽交控REIT综合表现良好，建议投资者加以关注。REITP/FFO金安徽交控REIT表4：交通基础设施类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标交通基础设施营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅平安广州广河REIT √ √ √浙商沪杭甬REIT√√√√√中金安徽交控REIT√√√√√√工银河北高速REIT √ √华夏南京交通高速公路REIT √平安宁波交投REIT √ √ √园区基础设施类202510317REIT、华夏和达高科REIT、易方达广开产园REIT、华泰南京建邺REITREITREITREIT20256运营指标近期表现运营端表现反映了园区基础设施类REITs的租赁经营与园区管理效率，系评估此类REITs长期可持续分红能力的核心维度。从营业收入来看，城投平台发行的园区基础设施类REITs的营业收入自上市以来总0.2-0.32025REIT026（0RET0195020250.13–0.19REIT0.7（0RET均为030REsREIT表5：园区基础设施类REITs运营指标（单位：亿元；%）底层资产类别 运营指标园区基础设施当期营业收入（亿元）（%）当期可供分配金额（亿元）历史分位数（%）华夏合肥高新REIT0.200.000.160.00华夏和达高科REIT0.2210.000.130.00中金湖北科投光谷REIT0.210.000.150.00易方达广开产园REIT0.260.000.170.00华泰南京建邺REIT0.1950.000.130.00广发成都高投产业园REIT0.230.000.150.00中金亦庄产业园REIT0.25-0.19-注：表中数据均为2025年第三季度数据图8：园区基础设施类营业收入时序图（单位：亿元）0.40.30.20.1华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT中金湖北投光易方达广产园REIT华泰南京邺REIT 广发成都投产园

图9：园区基础设施类REITs可供分配金额时序图（单位：亿元）0.30.20.1华夏合肥高新华夏合肥高新REIT华夏和达高科REIT中金湖北投光谷易方达广产园REIT华泰南京邺REIT 广发成都投产园REIT估值指标近期表现从预期分红率来看，20243%-6%202510317.6RE（8.0517.8EIT.46（95.0EI、易方达广开产园RET和中金湖北科投光谷EIT分别以6.19%（00.0%、5.89%（100.00%）5.57%（57.70%）REITREIT504（79.3和4.3（8.0同园区类32025202510311.138.0RET800%（92.0RET、华夏合肥高新REITT7.4（10.007.0396.0和7.0（9020REITREIT金亦庄产业园REIT5%从P/FFO倍数来看，REITREIT20242024;REITREITP/FFOREITREITREITREITP/FFO20251031P/FFO17.24.9RE（6.6–12.5倍REITREIT位居同249（12.0和3.4（1.30REITREIT、华夏和达高科REIT和中金湖北科技光谷RET分别为1.50倍（5.0%、17.88倍（28.0204331.0与192962.5REIT表6：园区基础设施类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标园区基础设施预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO倍数历史分位数（%）华夏合肥高新REIT6.19100.007.0396.7017.8828.20华夏和达高科REIT5.0479.307.0790.2020.4331.60中金湖北科投光谷REIT5.5757.708.0092.1019.2962.50易方达广开产园REIT5.89100.007.64100.0018.505.00华泰南京建邺REIT4.3584.304.4585.3024.0912.50广发成都高投产业园REIT7.4695.103.7891.7023.541.30中金亦庄产业园REIT4.4887.901.1386.70--注：表中数据日期均为2025年10月31日图10：园区基础设施类REITs预期分红率时序图（单位：%）1086422022-11-042022-12-072023-01-102022-11-042022-12-072023-01-102023-02-172023-03-222023-04-252023-05-312023-07-052023-08-072023-09-072023-10-232023-12-112024-01-292024-03-262024-05-202024-07-092024-08-262024-10-232024-12-102025-02-062025-03-262025-05-202025-07-082025-08-262025-10-31

图11：园区基础设施类REITs中债估值收益率时序图（单位：%）1086422022-11-082022-12-132022-11-082022-12-132023-01-182023-03-012023-04-062023-05-162023-06-202023-07-272023-08-312023-10-172023-12-072024-01-312024-04-012024-05-302024-07-232024-09-132024-11-142025-01-082025-03-102025-05-072025-06-302025-08-212025-10-31华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT中金湖北投光谷易方达广产园REIT华泰南京邺REIT 广发成都投产园中金亦庄业园REIT

华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT中金湖北投光谷易方达广产园华泰南京邺REIT 广发成都投产园中金亦庄业园REIT图12：园区基础设施类REITs的P/FFO倍数时序图30282624222018162023-02-022023-02-282023-02-022023-02-282023-03-242023-04-202023-05-192023-06-142023-07-122023-08-072023-08-312023-09-262023-10-302023-11-232023-12-192024-01-152024-02-082024-03-132024-04-102024-05-092024-06-042024-07-012024-07-252024-08-202024-09-132024-10-182024-11-132024-12-092025-01-032025-02-062025-03-042025-03-282025-04-242025-05-232025-06-192025-07-152025-08-082025-09-032025-09-292025-10-31华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT 中金湖北投光谷易方达广产园REIT 华泰南京邺REIT 广发成都投产园REIT2025“高20251031日，体远高于交通基础设施类REIT和华夏和达高科REIT换手457（9.10和2.8（95.0REIT40.4%园区类城投2%REIT和REIT）REIT20251031-5.47%至-0.08%，成REITREITEIT5.47（0.1、1.574.90、11214.001EIs表7：园区基础设施类REITs流动性与成交价指标（单位：%）底层资产类别流动性指标成交价指标园区基础设施日换手率（%）历史分位数（%）日涨跌幅（%）历史分位数（%）华夏合肥高新REIT4.5799.10-5.470.01华夏和达高科REIT2.8895.00-1.574.90中金湖北科投光谷REIT1.1762.50-0.3634.00易方达广开产园REIT0.3023.30-0.7113.10华泰南京建邺REIT0.3942.20-1.1214.00广发成都高投产业园REIT0.107.60-0.0845.10中金亦庄产业园REIT0.2111.70-0.7610.50注：表中数据日期均为2025年10月31日图13：园区基础设施类REITs日换手率时序图（单位：%）6543212022-10-202022-11-102022-10-202022-11-102022-12-012022-12-222023-01-132023-02-102023-03-032023-03-242023-04-172023-05-112023-06-012023-06-262023-07-172023-08-072023-08-282023-09-182023-10-172023-11-072023-11-282023-12-192024-01-102024-01-312024-02-292024-03-212024-04-152024-05-092024-05-302024-06-212024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-152024-11-052024-11-262024-12-172025-01-082025-02-062025-02-272025-03-202025-04-112025-05-072025-05-282025-06-192025-07-102025-07-312025-08-212025-09-112025-10-102025-10-31华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT 中金湖北投光易方达广产园REIT 华泰南京邺REIT 广发成都投产园中金亦庄业园REIT图14：园区基础设施类REITs日涨跌幅时序图（单位：%）43210-1-2-32022-10-202022-11-102022-10-202022-11-102022-12-012022-12-222023-01-132023-02-102023-03-032023-03-242023-04-172023-05-112023-06-012023-06-262023-07-172023-08-072023-08-282023-09-182023-10-172023-11-072023-11-282023-12-192024-01-102024-01-312024-02-292024-03-212024-04-152024-05-092024-05-302024-06-212024-07-122024-08-022024-08-232024-09-132024-10-152024-11-052024-11-262024-12-172025-01-082025-02-062025-02-272025-03-202025-04-112025-05-072025-05-282025-06-192025-07-102025-07-312025-08-212025-09-112025-10-102025-10-31华夏合肥新REIT 华夏和达科REIT 中金湖北投光REIT易方达广产园REIT 华泰南京邺REIT 广发成都投产园中金亦庄业园REIT推荐关注标的在城投平台发行的园区基础设施类公募REITs中，中金湖北科投光谷REIT与易方达广开产园REIT综合表现良好，建议投资者加以关注。具体而言，中金湖北科投光谷REIT在估值维度的预期产园REIT分红率指标上表P/FFO表8：园区基础设施类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标园区基础设施营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅华夏合肥高新REIT√√√华夏和达高科REIT√√中金湖北科投光谷REIT√√√√易方达广开产园REIT√√√√√√华泰南京建邺REIT√广发成都高投产业园REIT√√√中金亦庄产业园REIT√保障性租赁住房类202510314REIT、中金厦门安居REIT障房REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT。运营指标近期表现20254性租赁住房类REIT0.7（1003233.30REIT2025年内032100.2（100EITEIT的营收和分配虽存在规模劣势，但走势保持平稳，少有波动，突出其运营能力稳定性。表9：保障性租赁住房类REITs运营指标（单位：亿元，%）底层资产类别 运营指标保障性租赁住房当期营业收入（亿元）历史分位数（%）当期可供分配金额（亿元）历史分位数（%）红土创新深圳安居REIT0.1445.400.129.00中金厦门安居REIT0.1945.400.1545.40华夏北京保障房REIT0.32100.000.22100.00国泰君安城投宽庭保租房REIT0.47100.000.3233.30注：表中数据均为2025年第三季度数据图15：保障性租赁住房类REITs营业收入时序图（单位：亿元）

图16：保障性租赁住房类REITs可供分配金额时序图（单位：亿元）0红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT

0红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT估值指标近期表现从预期REITs分红率来看，各保租房类城投REITs的分红走势大体一致，个别项REIT20251031332（2.2REITREIT2025年0月312.2（3.1和268（4.30REIT从中债估值收益率来看，保租房类城投REITs的收益率走势均于近期进入触顶后的202510311.037.0RET4.63.60从P/FFO倍数来看，P/FFO2025REIT20251031P/FFO53.37REITP/FFO30.174表10：保障性租赁住房类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标保障性租赁住房预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO倍数历史分位数（%）红土创新深圳安居REIT2.6834.302.8417.1037.3684.10中金厦门安居REIT2.7230.103.4411.6036.8286.80华夏北京保障房REIT1.421.503.5121.1053.3790.60国泰君安城投宽庭保租房REIT3.3242.204.6137.6030.1744.90注：表中数据日期均为2025年10月31日图17：保障性租赁住房类（位：%）76543212022-08-312022-11-022022-12-272022-08-312022-11-022022-12-272023-02-282023-04-252023-06-262023-08-182023-10-202023-12-142024-02-082024-04-152024-06-132024-08-072024-10-102024-12-042025-02-062025-04-022025-06-032025-07-282025-09-19

图18：保障性租赁住房类REITs中债估值收益率时序图（单位：%）765432022-08-312022-10-312022-08-312022-10-312022-12-312023-02-282023-04-302023-06-302023-08-312023-10-312023-12-312024-02-292024-04-302024-06-302024-08-312024-10-312024-12-312025-02-282025-04-302025-06-302025-08-312025-10-31红土创新深圳安居REIT 中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 国泰君安城投宽庭保租房

红土创新深圳安居REIT 中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT图19：保障性租赁住房类REITs的P/FFO倍数时序图6560555045403530252023-01-032023-02-072023-01-032023-02-072023-03-072023-04-042023-05-082023-06-052023-07-052023-08-022023-08-302023-09-272023-11-022023-11-302023-12-282024-01-262024-03-042024-04-012024-05-062024-06-032024-07-022024-07-302024-08-272024-09-262024-10-312024-11-282024-12-262025-01-242025-03-032025-03-312025-04-292025-05-302025-06-302025-07-282025-08-252025-09-222025-10-28红土创新深圳安居REIT 中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT中金厦门安居RET于205年0月1148（673REITREIT0.74%28.2%31.6%投宽庭保租房RET031（42.0从日涨跌幅来看，REIT20251031（8.0RET和中金厦门安居EITREIT表11：保障性租赁住房类REITs流动性指标、成交价指标（单位：%）底层资产类别 流动性指标 成交价指标保障性租赁住房日换手率（%）历史分位数（%）日涨跌幅（%）历史分位数（%）红土创新深圳安居REIT0.7428.200.5178.00中金厦门安居REIT1.4867.30-0.1243.10华夏北京保障房REIT0.7431.60-0.987.50国泰君安城投宽庭保租房REIT0.3142.400.0048.70注：表中数据日期均为2025年10月31日图20：保障性租赁住房类REITs日换手率时序图（单位：%图20：保障性租赁住房类REITs日换手率时序图（单位：%）109876543210543210-1-2-3-4-5红土创新深圳安居REIT华夏北京保障房红土创新深圳安居REIT华夏北京保障房REIT2.3.4.推荐关注标的在城投平台发行的保障性租赁住房类公募REITs中，国泰君安城投宽庭保租房在城投平台发行的保障性租赁住房类公募REITs中，国泰君安城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT综合表现良好，建议投资者加以关注。REITREIT在估值维度的预期上表现占优，在价格波动维度的指标上表现尚可。中金厦门安居REIT中金厦门安居REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT24/3724/37

2022-08-31红土创新深圳安居REIT图21：保障性租赁住房类REITs日涨跌幅时序图（单位：%红土创新深圳安居REIT图21：保障性租赁住房类REITs日涨跌幅时序图（单位：%）2022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-30中金厦门安居REIT中金厦门安居REIT2023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-312024-01-312024-02-29华夏北京保障房REIT华夏北京保障房REIT2024-04-302024-05-312024-06-302024-07-312024-08-312024-09-302024-10-312024-11-30国泰君安城投宽庭保租房REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT2025-01-312025-02-282025-03-312025-04-302025-05-312025-06-302025-07-312025-08-312025-09-302025-10-31表12：保障性租赁住房类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标保障性租赁住房营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅红土创新深圳安居REIT√√中金厦门安居REIT√√√√华夏北京保障房REIT√√√国泰君安城投宽庭保租房REIT√√√√√√能源基础设施类202510311REIT20257从运营维度来看，2025年三季度华夏华电清洁能源REIT4.87亿元，0.24从估值维度来看，华夏华电清洁能源REIT10102025年10月314.51%，1.92%74.5%从流动性维度来看，REIT202510310.65%，与多数城投公募REs10.1从成交价维度来看，20251031REIT0.81%6.70%REIT以关注。表13：能源基础设施类REITs运营指标（单位：亿元，%）底层资产类别运营指标能源基础设施当期营业收入（亿元）历史分位数（%）当期可供分配金额（亿元）华夏华电清洁能源REIT 4.87 - 0.24 -注：表中数据均为2025年第三季度数据表14：能源基础设施类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标能源基础设施预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO倍数历史分位数（%）华夏华电清洁能源REIT 4.51 74.50 1.92 74.50 - -注：表中数据日期均为2025年10月31日图22：能源基础设施类REITs中债估值收益率时序图（单位：%）

图23：能源基础设施类REITs预期分红率时序图（单位：%）2.5 4.82 4.61.5 4.41 4.20.5 42025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-302025-08-012025-08-062025-08-112025-08-142025-08-192025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-302025-08-012025-08-062025-08-112025-08-142025-08-192025-08-222025-08-272025-09-012025-09-042025-09-092025-09-122025-09-172025-09-222025-09-252025-09-302025-10-132025-10-162025-10-212025-10-242025-10-29底层资产类别 流动性指标 成交价指标能源基础设施日换手率（%）历史分位数（%）底层资产类别 流动性指标 成交价指标能源基础设施日换手率（%）历史分位数（%）日涨跌幅（%）历史分位数（%）华夏华电清洁能源REIT 0.65 10.10 -0.81 6.70注：表中数据日期均为2025年10月31日图24：能源基础设施类REITs日换手率时序图（单位：%）35302520151052025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-3002025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-30

图25：能源基础设施类REITs日涨跌幅时序图（单位：%）302520151052025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-3002025-08-012025-08-112025-08-212025-08-312025-09-102025-09-202025-09-302025-10-102025-10-202025-10-30-5表16：能源基础设施类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标能源基础设施营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅华夏华电清洁能源REIT √ √ - √水利设施类截至2025年10月31日，城投平台发行的公募REITs中仅有1只银华绍兴原水水利REIT属于水利设施类，该产品于2024年10月发行，已上市交易1年。从运营维度来看，REIT20250.65100025年Q20.4666.6%从估值维度来看，20251031REIT率达6.74（860REs22.03倍（96.0%）且近期不断攀升，提示其估值溢价明显，定价相对偏高，价差空间和静态收益回报均有限。从流动性维度来看，银华绍兴原水水利REIT的日换手率自上市以来整体向低位收敛，近期保持在低水平平稳窄幅波动，截至2025年10月31日，其日换手率为0.48%（10.0EIs从成交价维度来看，REIT20251031REIT表17：水利设施类REITs运营指标（单位：亿元，%）当期营业收入（亿元）历史分位数（当期营业收入（亿元）历史分位数（%）当期可供分配金额（亿元）历史分位数（%）水利设施运营指标底层资产类别银华绍兴原水水利REIT 0.65 100.00 0.46 66.60注：表中数据均为2025年第三季度数据图26REIT（亿元）

图27：银华绍兴原水水利REIT可供分配金额时序图（单位：亿元）0

2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3

0

2024Q4 2025Q1 2025Q2 2025Q3表18：水利设施类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标水利设施预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO倍数历史分位数（%）银华绍兴原水水利REIT 6.74 86.90 1.92 38.30 22.03 96.00注：表中数据日期均为2025年10月31日图28：水利设施类s（

图29：水利设施类REITs中债估值收益率时序图（单位：%）9 587 465 34 232 112024-11-082024-11-272024-12-162025-01-032025-01-222025-02-182025-03-072025-03-262025-04-152025-05-072025-05-262025-06-132025-07-022025-07-212024-11-082024-11-272024-12-162025-01-032025-01-222025-02-182025-03-072025-03-262025-04-152025-05-072025-05-262025-06-132025-07-022025-07-212025-08-072025-08-262025-09-122025-10-092025-10-282024-11-082024-12-082025-01-082025-02-082025-03-082025-04-082025-05-082025-06-082025-07-082025-08-082025-09-082025-10-08图30：水利设施类REITs的P/FFO倍数时序图2520151050底层资产类别 流动性指标 成交价指标水利设施日换手率（%）历史分位数（%）底层资产类别 流动性指标 成交价指标水利设施日换手率（%）历史分位数（%）日涨跌幅（%）历史分位数（%）银华绍兴原水水利REIT 0.48 10.50 -0.83 13.50注：表中数据日期均为2025年10月31日图31：水利设施类日换手率时序图（单位：%） 图32：水利设施类日涨跌幅时序图（单位：%）14 2012 15108 106 542 00 -5表20：水利设施类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标水利设施营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅银华绍兴原水水利REIT √ √ √ √市政设施类202510311REIT202512025Q1从运营维度来看，2025年一季度国泰君安济南能源供热REIT实现营收3.73亿元，可供分配金额0.77亿元，二者之间差距或主要与基金成立初期收购基础设施项目的一次性大额支出有关。从估值维度来看，20251031REIT669（9.0P/FFO倍数已持续攀升至24.2497.9%，从流动性维度来看，20251031REIT的日0.06%底层资产自身特点导致投资者倾向于长期持有、流通盘较小有关。从成交价维度来看，20251031REIT的当25.40%REIT（2025表21：市政设施类REITs运营指标（单位：亿元，%）底层资产类别 运营指标市政设施当期营业收入（亿元）历史分位数（%）当期可供分配金额（亿元）历史分位数（%）国泰君安济南能源供热REIT 3.73 - 0.77 -注：因项目收入实现具有季节特殊性，此处仅列出2025年一季度的运营数据表22：市政设施类REITs估值指标（单位：%）底层资产类别 估值指标市政设施预期REITs分红率（%）历史分位数（%）中债估值收益率（%）历史分位数（%）P/FFO数倍历史分位数（%）国泰君安济南能源供热REIT 6.69 39.30 1.41 28.90 24.24 97.90注：表中数据日期均为2025年10月31日图33：国泰君安济南能源供热REIT预期分红率时序图（单位：%）

图34：国泰君安济南能源供热REIT中债估值收益率时序图（单位：%）16 414 3.512 310 2.58 26 1.54 12 0.52025-02-172025-02-282025-03-132025-03-262025-04-092025-02-172025-02-282025-03-132025-03-262025-04-092025-04-222025-05-082025-05-212025-06-042025-06-172025-06-302025-07-112025-07-242025-08-062025-08-192025-09-012025-09-122025-09-252025-10-162025-10-292025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-27图35：国泰君安济南能源供热REIT的P/FFO倍数时序图302520151052025-03-312025-04-152025-04-302025-05-152025-05-302025-06-142025-06-292025-07-142025-07-292025-08-132025-08-282025-09-122025-09-272025-10-122025-10-2702025-03-312025-04-152025-04-302025-05-152025-05-302025-06-142025-06-292025-07-142025-07-292025-08-132025-08-282025-09-122025-09-272025-10-122025-10-27表23：市政设施类REITs流动性指标、成交价指标（单位：%）历史分位数（历史分位数（%） 日涨跌（%）历史分位数（%）日换手率（%）市政设施成交价指标流动性指标底层资产类别国泰君安济南能源供热REIT 0.03 1.7 -0.48 25.4注：表中数据日期均为2025年10月31日图36：市政设施类日换手率时序图（单位：%） 图37：市政设施类日涨跌幅时序图（单位：%）25 353020 2515 201510 105 502025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-272025-02-172025-03-102025-03-312025-04-212025-05-122025-06-022025-06-232025-07-142025-08-042025-08-252025-09-152025-10-062025-10-27表24：市政设施类REITs指标评析表底层资产类别运营指标估值指标流动性指标成交价指标市政设施营业收入可供分配金额预期REITs分红率中债估值收益率P/FFO倍数日换手率日涨跌幅国泰君安济南能源供热REIT √ √ √仓储物流类截至2025年10月31日，城投平台发行的公募REITs中仅有1只华安外高桥REIT属于