2025年大学（房地产经济与管理）房地产估价阶段测试题及答案

2025年大学（房地产经济与管理）房地产估价阶段测试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共40分）答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确答案的序号填在括号内。1.房地产估价的基本原则中，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则是（）A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则2.下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的C.各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的D.房地产价格是由众多影响因素共同作用的结果，其中某一个因素的变化一定会引起房地产价格的变动3.房地产的供给曲线表示（）A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的需求量与其价格之间的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益将稳定在25万元左右。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近（）万元。A.276B.283C.284D.2915.运用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m²，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m²。A.7262B.7380C.7500D.86706.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m²。A.2385B.2393C.2955D.29647.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.94.12B.92.94C.91.76D.89.238.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.50B.250C.300D.3509.某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、20万元，从未来第4年起，每年净收益将稳定在20万元左右。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近（）万元。A.217B.227C.237D.24７10.某宗房地产的土地面积为1acre，建筑面积为squarefeet，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用每squarefeet为30美元，残值每squarefeet为5美元，建筑费用每squarefeet为600美元，专业费用为建筑费用的6%，管理费用为建筑费用与专业费用之和的3%，销售费用为售价的4%，投资利息为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的15%（年利率为12%，开发期为2年，第一年投入60%，第二年投入40%），销售税费为售价的6%，开发利润为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的20%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的价值为（）美元/squarefeet。（1acre=43560squarefeet）A.520.7B.530.7C.540.7D.550.711.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年起，每年净收益将稳定在35万元左右。如果该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格最接近（）万元。A.300B.310C.32０D.33０12.某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1200m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为200元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.150B.200C.250D.30013.某宗房地产预计未来每年的净收益为6万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.85.71B.84.29C.83.33D.82.1414.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2800元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的4%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m²。A.3000B.3023C.3040D.305615.运用假设开发法中的动态分析法评估某写字楼在建工程的市场价值，预测取得在建工程后1年开始建设，建设期2年，假设建成后3年一次售出，同类写字楼现行市场价格为15000元/m²，预测未来4年内同类写字楼价格每年递增5%。若折现率为10%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m²。A.12130B.12355C.12780D.1312516.某宗房地产预计未来每年的净收益为10万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.125B.120C.115D.11017.某宗房地产的土地面积为500m²，建筑面积为800m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为250元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（）元/m²。A.200B.250C.300D.35018.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方3200元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由卖方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m²。A.3400B.3419C.3438D.345719.运用假设开发法中的动态分析法评估某商业房地产在建工程的市场价值，预测取得在建工程后2年开始建设，建设期3年，假设建成后4年一次售出，同类商业房地产现行市场价格为20000元/m²，预测未来5年内同类商业房地产价格每年递增6%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m²。A.15820B.16030C.16240D.1645020.某宗房地产预计未来每年第1年的净收益为12万元，第2年的净收益为15万元，第3年的净收益为18万元，从第4年起，每年净收益将稳定在２０万元左右。如果该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格最接近（）万元。A.195B.205C.215D.225第II卷（非选择题共60分）答题要求：请将答案写在相应的答题区域内，书写要工整、清晰。（一）简答题（共2题，每题10分，共20分）1.简述房地产估价的市场法及其适用的条件。2.简述假设开发法的概念、理论依据、适用对象和条件。（二）计算题（共2题，每题20分，共40分）1.某宗房地产的土地面积为2000m²，建筑面积为3000m²，现状价值为4500万元，若拆除重建，预计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，建筑费用及专业费用为1500元/m²，管理费用为建筑费用及专业费用之和的5%，销售费用为售价的6%，投资利息为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的15%（年利率为12%，开发期为2年，第一年投入60%，第二年投入40%），销售税费为售价的6%，开发利润为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的20%，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的重建价值。2.某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、24万元，从未来第4年起，每年净收益将稳定在25万元左右。如果该类房地产的报酬率为8%，试计算该宗房地产的收益价格。（三）案例分析题（共1题，每题20分，共20分）某房地产开发公司欲将其开发的一宗房地产出售，委托某房地产估价机构进行估价。估价机构在估价过程中收集到以下资料：该宗房地产的土地面积为10000m²，建筑面积为20000m²，土地取得成本为3000万元，开发成本为4000万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为售价的4%，投资利息为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的15%（年利率为10%，开发期为3年，第一年投入40%，第二年投入30%，第三年投入30%），销售税费为售价的6%，开发利润为土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用之和的20%。该类房地产的报酬率为12%。1.请根据上述资料，计算该宗房地产的成本价值。2.若市场上同类房地产的售价为12000元/m²，试分析该宗房地产的市场价值与成本价值之间可能存在差异的原因。答案1.B2.D3.C4.A5.A6.D7.A8.B9.B10.C11.C12.A13.A14.C15.C16.A17.A18.C19.C20.B（一）简答题1.市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。适用条件：在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。这些类似房地产的交易情况正常，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值或价格的方法。理论依据：预期原理。适用对象：具有开发或再开发潜力的房地产。适用条件：估价对象是必须同时满足下列条件的房地产：（1）估价对象是可开发建设或再开发建设的房地产；（2）估价对象的开发建设或再开发建设成本、费用、税金等可以合理预测；（3）估价对象的未来开发完成后的价值可以合理预测。（二）计算题1.1.拆迁费用及残值：3000×（300-50）=750000（元）=75万元2.建筑费用及