2025年全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题附答案

2025年全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试练习题附答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1.某公司通过法院拍卖取得一栋工业厂房，需办理不动产转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，该登记类型的申请主体应为（）。A.原产权人单方申请B.拍卖公司与该公司共同申请C.该公司单方申请D.法院与该公司共同申请答案：C解析：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得不动产权利的，当事人可单方申请登记。2.李某购买预售商品房并办理了预告登记，后开发商将该房屋再次出售给张某并办理了转移登记。关于预告登记的效力，下列说法正确的是（）。A.预告登记失效，张某取得所有权B.预告登记仍有效，李某可要求撤销张某的登记C.预告登记自张某登记时自动失效D.预告登记不影响张某的所有权取得答案：B解析：预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。开发商未经李某同意转移登记，张某无法取得所有权，李某可申请撤销。3.王某继承其父母遗留的一套住宅，申请转移登记时，登记机构要求其提供被继承人的死亡证明。根据规定，下列材料中不能作为死亡证明的是（）。A.公安机关出具的死亡注销证明B.医院出具的《居民死亡医学证明（推断）书》C.居委会出具的“下落不明满四年”的证明D.人民法院宣告死亡的判决书答案：C解析：死亡证明需为公安机关、医疗机构、人民法院等法定机构出具的正式文件，居委会证明不具备法律效力。4.某不动产登记机构在办理抵押权首次登记时，发现抵押合同约定的担保范围仅包括主债权，而不动产登记簿记载的担保范围包含主债权及利息。根据规定，应以（）为准。A.抵押合同约定B.登记簿记载C.双方补充协议D.登记机构自由裁量答案：B解析：不动产权属证书或登记证明与登记簿不一致的，以登记簿为准。5.赵某申请办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构经审查发现其房屋未取得乡村建设规划许可证。根据规定，登记机构应（）。A.予以登记，注明“未取得规划许可”B.不予登记，并书面告知理由C.要求赵某补缴相关费用后登记D.先予登记，待补办规划许可后更正答案：B解析：未依法取得规划许可的房屋，不符合登记条件，应不予登记并书面告知。6.某企业以建设用地使用权抵押向银行贷款，后因经营需要，拟将抵押的土地分割为两块并分别抵押给两家银行。关于分割登记，下列说法正确的是（）。A.可直接申请分割登记，无需抵押权人同意B.需经原抵押权人书面同意后申请分割登记C.分割后原抵押权自动消灭D.分割登记后，原抵押权仅对其中一块土地有效答案：B解析：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产；分割属于对抵押财产的处分，需抵押权人同意。7.张某申请办理不动产更正登记，主张登记簿记载的面积与实际测量不符。根据规定，张某需提供的关键材料是（）。A.不动产权利证书B.利害关系人同意更正的书面材料C.测绘机构出具的面积测量报告D.居委会出具的面积证明答案：C解析：更正登记需提供证实登记簿错误的材料，面积不符需专业测绘报告。8.某登记机构在办理异议登记时，申请人未提供初步证据证明登记簿错误。根据规定，登记机构应（）。A.予以办理异议登记B.不予办理，并书面告知C.要求申请人补充证据后办理D.先予办理，事后核查答案：B解析：异议登记需申请人提供登记簿可能错误的初步证据，无证据的应不予办理。9.甲、乙按份共有一套房屋（甲占60%、乙占40%），甲拟将其份额转让给丙。根据规定，办理转移登记时（）。A.仅需甲、丙共同申请B.需甲、乙、丙共同申请C.需乙书面同意D.乙有优先购买权，需提交放弃优先购买的书面材料答案：D解析：按份共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权，登记需提交其他共有人放弃优先购买的证明。10.某登记机构在办理预告登记时，发现申请人提供的商品房买卖合同未备案。根据规定，登记机构应（）。A.不予办理，要求先备案B.予以办理，备案非预告登记必要条件C.要求提供备案回执后办理D.先予办理，事后通知备案答案：B解析：商品房买卖合同备案是行政管理要求，非预告登记的法定材料，登记机构不得以此为由拒绝办理。二、多项选择题（每题2分，共20分，每题至少2个正确选项，错选、漏选均不得分）1.下列情形中，可由当事人单方申请不动产登记的有（）。A.继承取得不动产权利B.不动产灭失导致的注销登记C.人民法院判决生效的转移登记D.预售商品房的预告登记答案：ABC解析：单方申请情形包括继承、生效法律文书、不动产灭失等；预告登记一般需双方申请。2.不动产登记机构在办理登记时，应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC解析：登记机构职责包括查验材料、询问、登记等，不得要求评估。3.下列材料中，属于不动产转移登记必要申请材料的有（）。A.不动产权属证书B.转让方与受让方的身份证明C.不动产价值评估报告D.依法需要缴纳税费的凭证答案：ABD解析：转移登记需权属证书、身份证明、税费凭证；评估报告非必要材料。4.关于抵押权变更登记，下列说法正确的有（）。A.主债权数额变更需办理变更登记B.抵押权人姓名变更需办理变更登记C.变更登记需抵押人与抵押权人共同申请D.变更登记后原抵押权消灭答案：ABC解析：抵押权变更登记不导致原抵押权消灭，仅登记内容变更。5.下列情形中，登记机构应当实地查看的有（）。A.房屋等建筑物的首次登记B.因不动产灭失导致的注销登记C.在建建筑物抵押权登记D.不动产查封登记答案：AC解析：首次登记、在建建筑物抵押需实地查看；注销登记、查封登记一般不实地查看。6.预告登记失效的情形包括（）。A.债权消灭B.自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记C.预告登记权利人放弃预告登记D.不动产被查封答案：ABC解析：债权消灭、超期未申请、权利人放弃均导致预告登记失效；查封不直接导致失效。7.关于异议登记的法律后果，下列说法正确的有（）。A.异议登记期间，登记机构暂停办理处分登记B.异议登记不当造成权利人损害的，申请人需赔偿C.异议登记有效期为30日D.异议登记失效后，当事人可就同一事项再次申请答案：AB解析：异议登记有效期为15日；失效后同一事项不予受理。8.下列不动产登记类型中，需缴纳登记费的有（）。A.宅基地使用权及房屋所有权首次登记B.不动产查封登记C.营利法人的抵押权登记D.因继承取得的转移登记答案：AC解析：宅基地首次登记、继承转移登记免征；查封登记不收费；营利法人抵押需缴费。9.不动产登记代理机构及其从业人员的禁止行为包括（）。A.伪造、变造申请材料B.泄露委托人个人信息C.同时代理双方当事人D.收取约定外的费用答案：ABCD解析：以上均为《不动产登记代理管理办法》禁止的行为。10.某公司申请办理建设用地使用权及房屋所有权合并登记（原两宗土地相邻），需提交的材料包括（）。A.合并后的不动产权属来源材料B.测绘机构出具的合并后的宗地图C.原两本不动产权属证书D.规划部门同意合并的批准文件答案：ABCD解析：合并登记需权属来源、测绘成果、原权属证书及规划批准文件。三、案例分析题（共3题，50分）案例一（15分）：2024年5月，王某通过中介购买李某名下位于XX市XX区的住宅一套，双方签订《房屋买卖合同》，约定王某支付首付款后办理预告登记，余款在过户后支付。王某按约支付首付款并办理了预告登记。2024年8月，李某因债务纠纷被债权人张某起诉，法院判决李某向张某偿还50万元，张某申请强制执行，法院拟查封该房屋。2025年1月，王某与李某共同申请办理转移登记时，登记机构发现该房屋已被查封。问题：1.预告登记对法院查封行为是否有影响？说明理由。（5分）2.登记机构应如何处理王某与李某的转移登记申请？说明依据。（5分）3.王某可采取哪些法律措施维护自身权益？（5分）答案：1.预告登记不影响法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，预告登记仅限制处分行为，不排除法院对不动产的查封。2.登记机构应不予办理转移登记。因房屋已被查封，根据《不动产登记暂行条例》，查封期间禁止办理转移登记。3.王某可向法院提出执行异议，主张预告登记权利；若异议被驳回，可提起执行异议之诉；同时可依据《房屋买卖合同》要求李某承担违约责任。案例二（20分）：某制造企业（以下简称“甲公司”）以其名下工业用地（面积5000㎡）及地上厂房（建筑面积3000㎡）为抵押，向A银行贷款2000万元，办理了抵押权首次登记（登记簿记载担保范围为主债权及利息）。2025年3月，甲公司因扩大生产需追加贷款，与A银行协商将主债权数额增加至2500万元，同时拟将该工业用地分割为两宗（宗A：3000㎡，宗B：2000㎡），其中宗A继续抵押给A银行，宗B抵押给B银行。问题：1.甲公司与A银行申请抵押权变更登记（主债权数额增加），需提交哪些材料？（5分）2.甲公司申请工业用地分割登记，是否需要A银行同意？说明理由。（5分）3.分割后，宗B抵押给B银行办理抵押权首次登记时，登记机构需重点审查哪些内容？（5分）4.若分割登记完成后，甲公司未告知A银行，A银行的抵押权效力如何？（5分）答案：1.需提交：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；抵押权变更的材料（主债权数额变更协议）；其他必要材料（如原抵押合同、登记证明）。2.需要A银行同意。根据《民法典》，抵押期间抵押人处分抵押财产（分割属于处分）需经抵押权人同意，否则不得办理登记。3.重点审查：宗B的权属是否清晰（是否为分割后的独立宗地）；甲公司是否有权处分宗B；抵押合同是否合法有效；是否存在重复抵押或权利限制；宗B的规划用途是否与分割前一致。4.A银行的抵押权仍然有效，但效力范围仅限于分割后的宗A。因分割未通知抵押权人，抵押权人可要求抵押人提前清偿债务或提供担保；若未提前清偿，抵押权及于分割后的抵押物全部，但当事人另有约定的除外（本题中约定宗A继续抵押，故效力仅限于宗A）。案例三（15分）：2023年10月，陈某（单身）通过遗嘱继承其祖父遗留的商铺一间（祖父2023年5月去世，遗嘱明确商铺由陈某继承），陈某未及时办理转移登记。2024年12月，陈某拟将该商铺出售给郑某，双方签订《商铺买卖合同》，郑某支付定金后，陈某申请办理继承转移登记，登记机构要求其提供遗嘱公证书，陈某称遗嘱未公证，但有祖父自书遗嘱及两名无利害关系见证人签字。问题：1.陈某是否自祖父去世时取得商铺所有权？说明依据。（5分）2.登记机构要求提供遗嘱公证书是否合法？说明理由。（5分）3.若陈某无法提供公证书，可通过哪些方式完成继承转移登记？（5分）答案：1.是。根据《民法典》