房产集团工程组织精细化管理手册

房产集团工程组织精细化管理手册

一、工程部管理架构及岗位职责

(-)工程管理部门构架

1.部门组织架构

1.1.组织架构框图一(普通型)

经理

副经理

精

安

内

景

土

装

业

装

观

建

管

修

工

工

工

理

工

程

程

程

员

师

程

师

师

师

1.2.组织架构框图二（专业组型）

经理主任工程师

副经理（副主任）工程师

f-------

±

建

组

1.3.项目公司可根据项目建筑类型、开发规模及具体情况，参照

上述组织架构框图组建适合的工程管理部。

1.4.项目公司根据项目类别，按下表配置工程管理部人员。

1.4.1.项目工程管理部人员配置表1

项目工程部人员配置表（试行）

类别

岗位、别孽（排屋）多层高层

经理1人1人1人

视工程情况可设土建、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专

副经理

业岗位定员中。

不少于2人，1

不少于2人，1人/I.5不少于2人，1人/3万户在

土建管理人/5万门在建

万m2或1人/15栋建面积

面积

给排水、暖通

合计不少于1

给排水、暖通合计不少

给排水、暖通合计不少于1人，1人/15万

于1人,排屋1人/5万

人，1人/1O万肝的在建面m2的在建面

肝，别蟹1人/60栋；

毛坯积；电气、弱电合计不少于积；电气、弱

安电气、弱电合计不少于1

1人，1人万户的在建面电合计不少于

装人，排屋1人/5万行，

积。1人，1人/人

管别墅1人/60栋。

万门的在建面

理

积。

给排水、暖通、

给排水、暖通、强弱电电气、弱电各

给排水、E爰通、电气、弱电

各专业不少于1人，排屋专业不少于1

精装修各专业不少于1人,4人/1O

3人/5万m?的在建面积，人,4人/15万

万而的在建面积；

别墅3人/60栋;m2的在建面

积：

1人/3万行的

精装修管理1人/I.5万户装修面积1人/3万W的装修面积

装修面积

市政管理可由土建、安装专业人员兼管

不少于1人，1

不少于1人，不少于1人,1人/3万行的

景观管理人/3万户的景

1人/3万m2的景观面积景观面积

观面积

工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于1人（专

客服人员

职）

不少于1人，别墅1人不少于1人，1

不少于1人，1人/15万nV

资料员/1OO栋，排屋1A/1O人/20万面的

的在建面积。

万行的在建面积。在建面积

注：

1.精装修项目，各专业人员应配置齐全；

2.毛环项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集中采暖工程，

应另配置暖通专业管理人员，配置标准按1人/10万而的在建面积；若弱电专业管理

人员具有较高的强电专业知识，建议强弱电兼管，否则应单独配置；

3.若项目建筑面积超过20万宜设项目总工程师或技术负贡人；

4.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制；

5.对成熟项目、开发面积小于5万平方米不配置工程分管领导；

6.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当贮

备人员。

1.4.2.项目工程管理部人员配置表2

项目工程部人员配置表（试行）

类

别岗斫创新别墅创新（法式）排屋城市综合体

经理1人1人1人

视工程情况可设土荚£、安装、精装修、景观副经理，但应纳入相关专

副经理

业岗位定员中。

不少于1人，1人

不少于1人，1人/10万户不少于2人，1人/8

设计管理/10万行项目建筑

项目建筑面积万肝项目建筑面积

面积

不少于2人，1人

不少于2人，1A/1.5万户不少于3人，1人/3

土建管理/I万m2或1A/12

在建面积万行在建面积

栋

给排力（、暖通合计不少于

给排水、暖通合计不少于1给排水、暖通、电气、

毛1人,1人/5万疔或1人

安人，1人/5万ID,；电气、弱弱电各专业不少于

坯1

/60科以电气、弱电合计

装电合计不少于1人，1人/5人,4人/15万面的在

不少）二1人，1人/5万m?

管万户建面积；

栋。

理或1）J60

给排水、暖通、强弱电各给排水、暖通、电气、

精给排水、暖通、强弱电各专

专业不少于1人,3人/4弱电各专业不少于

装1

业不少于1人,3人/4万的

万行的在建面积或人人,4人/8万肝的在

3在建面积；

/50栋;建面积；

1人/L2万成装修1人/2万户的装修面

精装修管理1人/I.2万肝的装修面积

面积积

市政管理可由土建、安装专业人员兼管

不少于1人，1人不少于1人，1人

不少于1人，1A/2.5万

景观管理/2.5万m2的景观/2.5万户的景观面

的景观面积

面积积

工程营造过程中，可由工程管理人员兼管，竣工验收后不少于人（专

客服人员1

职）

不少于1人，1人

不少于1人，1人/8万户的不少于1人，1人/15

资料员/80栋或1）37万

在建面积。万行的在建面积

近的在建面积。

注：

1.精装修项目，各专业人员应配置齐全；

2.毛坯别墅、排屋项目，给排水、暖通、强电专业人员可调剂；若设有中央空调和集

中采暖工程，应另配置暖通专业管理人员，配置标准按1人/8万而的在建面积,；若弱

电专业管理人员具有较高的强电专业知识，建议强弱电兼管，否则应单独配置；

3.对城市综合体，幕墙管理人员已列入土建管理人员编制；

4.若项目公司成立设计管理部，设计管理人员不纳入工程管理部编制；

5,若项目建筑面积超过15万而,宜设项目主任工程师；

6.若项目公司配置材料、成本、质量督导管理人员，不纳入工程管理部编制；

7.规模比较大且分期开发的项目，开发初期人员配置可放宽，为后续开工项目适当贮

备人员。

工程管理部成员名册表

序姓名性别冈UU位>主要工作职责备注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

(二)部门职责及岗位职责

1.部门职责

1.1.按照公司统一部署，全面负责项目工程的具体实施。

1.2.按照公司要求，做好团队建设工作。

1.3.负责项目工程开工前的各项准备工作。

1.4.负责对勘察、施工、监理等的招标和年度考核工作，参与设

计、材料设备等的招标工作。

1.5.负责工程施工过程中质量、进度、成本、安全文明的控制管

理。

1.6.负责工程文件、资料、档案的管理。

1.7.负责工程各项验收管理工作。

1.8.负责与公司内外各单位、部门的沟通、联系、协调工作。

1.9.配合公司各部门前期、规划、项目定位、营销策划、成本测

算等管理工作。

1.1().配合项目工程交付及交付后维保管理工作。

1.11.配合项目工程客户服务、质量督导、园区服务体系建设等管

理工作。

2.岗位职责

2.1.工程部经理岗位职责

一、工作标识

岗位名称工程部经理岗位编号

所在部门工程管理部岗位级别

副总经理/总经理助

直接上级所辖人数

理

岗位定员1版本号

二、工作联系

直接上级

工程分管领导

外部联系

内部联系

本职位

集团各职能部门、项目公

政府各职能部门、设计、监

司各部门及专业公司各

工程部经理理、勘察、施工等合作单位

级人员

1

直接下级

工程部及专业公司派驻项

目的管理人员

三、主要工作职责

序号职责描述

1掌握集团公司1S09000质量管理体系文件及工程精细化管理要求，按照公司统

一部署，全面负责项目工程的管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、

成本、安全文明目标。

主持部门管理工作，负责工程管理部组织架构的建设，明确管理人员的分工职

2

责，建立、健全工程管理各项规章制度。

参与项目设计、勘察、监理、施工、材料设备的招标工作。组织项目工程各项

3

招标工作，及合同的起草、评审、签订工作V

根据质量管理.目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具

4

体质量职责，检查、督促、指导工程管理人员实现质量目标。

全面负货工程管理部内部团队建设和本体建设工作，制定并落实企业文化学

5

习、各项培训、考核计划。

根据进度管理目标，制定本项目总体及分阶段进度计划和具体进度控制.方案，

6明确各阶段具体工程管理人员的进度管理职责，检查、督促、指导工程管理人

员实现进度目标。

根据安全生产文明施工管理目标制定本项目的具体实施方案，明确各工程管理

7人员的具体职责，检查、督促、指导工程管理人员实现安全生产文明施工管理

目标

8负责对监理的协调管理工作，督促工程管理人员对监理工作的检查和考评。

负责与政府职能部门、公用事业单位、集团职能部门、项目公司各部门和设计、

9

施工、监理等各参建方的沟通、联系和协调工作。

配合项目前期、规划、产品策划、成本测算、营销策划等管理工作；项目工程

10

交付及交付后维保管理工作；负责组织完成项目工程营造总结及后评价工作。

负责召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记录、部门

11

日志及各类会议纪要的编制。

12完成领导安排的其他工作

四、补充工作要求

主持、召开工程部周例会、每日晨会，根据会议要求，会后形成会议纪要，督

1

促资料员每月底汇总上报集团总工程师办公室；

2每月组织工程质量安全大检查，形成检查记录并录入部门管理者报告；

3每周工地现场巡查不少于3次，并形成检查记录；

4每周组织不少于一次企业文化、制度或业务学习，并形成记录；

5严格执行公司工作笔记制度，每月签批部门员工工作笔记；

与部门员工沟通交流每月不少于3人次，每位员工每年不少于2次，并

6

在工作笔记上按月列表记录；

7每月完成部门管理者报告：

8对部门办公环境、员工行为规范进行检查督导；

9完成对部门员工月度、半年度、年度的工作考核；

10参加各类设计、样板评审；

11组织或参加各类技术交底和专题会议；

12参加各类施工方案评审；

13组织或参加各类工程验收工作；

14参加每周的监理例会；

15每月二十五日前完成监理月报的审批；

16对监理、施工单位上报的各类文件，三个工作日内完成批复或流转。

五、任职条件

需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作5年以上，司龄

1宜3年以上，具备相应的理论和实践经验，并有客服投诉处理的工作经

历，经公司工程部经理资格认证通过、综合考评合格后取得上岗资格。

深刻理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理

2

念，对社会的突发事件有自己的独立观点和认识。

3品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。

4工作认真负责，勇于承担责任。

5具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。

6善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。

7五十岁以下，身体健康，精力充沛。

2.2.工程部副经理岗位职责

一、工作标识

岗位名称工程部副经理岗位编号

所在部门工程管理部岗位级别

直接上级工程部经理所辖人数

岗位定员根据项目实际需要设置版本号

二、工作联系

直接上级

工程部经理

—

内部联系1

外都联系

本职位

<----------►

集团各职能部门、项目公分管范围相对应的政府各职

工程部副经理

司及专业公司各级人员能部门及合作单位

1r

直接下级

分管范围相对应的专业公

司派驻人员

三、主要工作职责

序号职责描述

掌握集团公司IS09000质量管理体系文件及精细化管理要求，协助部门经理做

1好前期管理、现场工程管理.、组织协调、内部团队建设、信息管理、工程营造

总结等工作。

负责所分管工程的质量、进度、成本、安全文明的把控及与其他专业的协调工

2

作。

3负责检查、督促、指导下属员工的工作，并做好下属员工的日常考评工作

负责组织所分管工程的各项招标工作，参与所分管工程合同起草、评审、签订

4

工作。

负责审查所分管工程施工组织设计，主持组织施工图纸技术交底会，提出建设

5

性意见，负责分管工程的重大技术方案评审°

6负责组织收集、整理建筑'四新”技术，对其应用进行把控。

7根据项目总体开发计划，负责制定所分管工程的阶段性进度计划，并督促落实。

8负责做好分管工程各类变更的把控和签证工作。

负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，明确各管理人员的具体

9

职责，检查、督促、指导下属员工落实安全生产文明施工。

负责定期或不定期对勘察、施工、监理等供方进行评价和考核，并上报部门经

10

理，督促其落实改进；

协助部门经理召开工程部周例会、晨会、各类专题会议，督促完成部门晨会记

11

录、部门日志及各类会议纪要的编制。

12负责协调组织分管工程的各项验收工作。

13完成领导安排的其他工作。

四、木、充工作要求

1参加工程部周例会、每日晨会，审核下属员工周计划、总结；

2参加母周的监理例会；

3每月参加工程质量安全大检查，形成所分管工程的检查记录；

每周工地现场检查不少于5次，发现并解决问题，做好检查记录，对问

4

题整改结果进行验证；

5对监理、施工单位上报的各类文件，二个工作日内完成批复或流转；

6每周协助组织不少于一次制度或业务学习；

7严格执行公司工作笔记制度，经授权每月签批下属员工工作笔记；

参加各类设计评审、样板评审、施工方案评审，以及组织或参加各类技

8

术交底和专题会议、组织或参加各类工程验收工作；

9协助部门经理完成对下属员工月度、半年度、年度的工作考核；

10检查、督促、指导、支持下属员工各项工作。

五、任职条件

需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作4年以上，司龄

1宜2年/I年以上，具备相应的理论和实践经验，经公司综合考评合格后

取得上岗资格。

理解公司企业文化理念和价值观，能够向下属讲解宣贯公司文化理念，

2

对社会的突发事件有自己的独立观点和认识。

3品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。

1工作认真负责，勇于承担责任。

5具有较强的管理能力和协调能力，善于沟通和应变。

6善于学习，具有较强的文字和语言表达能力。

7身体健康，精力充沛。

23专业工程师/专业管理员岗位职责

一、工作标识

专业工程师/专业管理

岗位名称岗位编号

员

所在部门工程管理部岗位级别

直接上级工程部副经理所辖人数

岗位定员版本号

二、工作联系

直接上级

工程部副经理

内部联系外部联系

本职位

集团各职能部门、项目公(----------------►

司及专业公司各级人员分管范围相对应的政府各职

专业工程师/能部门及合作单位

1

直接下级

无

三、主要工作职责

序号职责描述

掌握集团公司TS09000质量管理体系文件及精细化管理要求，负责分管工程的

1

质量、进度、成本、安全文明的把控。

2负责处理本专业设计相关问题和联系工作，将设计意图传达至施工、监理方。

3负责对分管工程进行日常质量检查和控制，对出现的问题督促整改。

负责分管工程的讲度检杳和控制，按照既定的工作计划和时间节点，比对工程

4

实际进度状况，出现偏差时督促相关单位及时采取措施。

5参与分管工程的各项招标工作。

负责对所分管工程，审核工程签证并对工程量进行复核。做好分管工程各类变

6

更的把控、签证和相关原始状况的实测记录°

负责审核施工单位上报的安全生产文明施工专项方案，检查工地的安全文明施

7

工落实情况，维护工地形象，避免出现安全事故。

8负责分管工程与其他专业的协调工作。

9负责对所分管工程监理单位的管理，并考核；

10负责收集、整理本专业建筑“四新”技术，对其应用进行过程控制。

11协助做好前期管理、内部团队建设、信息管理、工程营造总结等工作。

12完成领导安排的其他工作。

四、未、充工作说明

1参加工程部周例会、每日晨会，周例会前1天上报周计划、总结。

每天工地现场检查不少于2次，累计时间不少于4小时；对所分管工程的隐蔽

工程进行重点把控、检查、验收，发现并解决问题，遇到特殊问题及时上报上

2

一级领导，对问题整改结果进行验证；每周对所分管工程完成不少于一次的全

面检查；做好日常管理中的记录和影像资料留置、存档工作。

3参加每周的监理例会，每月二十四日前协助完成所分管工程监理月报的审核。

4每月参加工程质量安全大检查，形成所分管工程的检查记录。

5对监理、施工单位上报的各类文件，一个工作日内完成批复或流转。

严格执行公司工作笔记制度和工程部内务电子化管理要求，保证工程营造过程

6

记录的完整性和可追溯性。

参加各类设计、样板评审，熟悉和审核施工图纸，参加图纸会审、各类施工方

7

案评审，及时发现和解决问题。

8组织或参加各类技术交底、专题会议及质量通病防治研讨工作；

9参与分管工程的阶段性进度、质量、安全文明施工验收并负责落实。

熟知合同条款，并在工程实施过程中严格执行，及时处理所分管工程的工程联

10

系单。

11做好对所分管工程监理单位的管理，并对其进行考核。

12完成月度、半年度、年度的工作考核。

五、任职条件

需具备大专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作3年以上，具备相应的

1

理论和实践经验，经公司综合考评合格后取得上岗资格。

2认同公司企业文化理念和价值观。

3品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。

4工作认真负责，勇于承担责任。

5具有一定的管理、协调、沟通和应变能力。

6善于学习，具有一定的文字和语言表达能力°

7身体健康，精力充沛。

2.4.内业管理员

一、工作标识

岗位名称内业管理员岗位编号

所在部门工程管理部岗位级别

直接上级工程部理/副经理所辖人数

岗位定员版本号

二、工作联系

直接上级

工程3“经理

内部联系1外部联系

集团各职能部门、项目公本职位

gi4

司及专业公司各级人员档案馆等相对应的政府各职

1能部门及合作单位

资料员

1

-BL0CI'4X

三、主要工作职责

序号职责描述

掌握集团公司IS09000质量管理体系文件及精细化管理要求，按施工技

1

术资料文件管理制度，负责对部门内部执行情况进行监督与检查。

负责部门所有工程图纸、资料、文件（图集、规范、标准等）、合同的整

2

理、归类、收发、登记、存档及保管工作。

3负责部门印章的保管，严格按程序使用。

1负责部门各类会议纪要的及时整理、打印和发放。

5负责部门日常费用的报销登记。

6负责部门各类信息、通知的及时下发和传达。

负责部门公共物品、工具等的保管及借用登记，协助负责工程办公设施

7

设备的维护和管理工作。

8协助部门经理做好工程部内务管理及团队建设工作。

9完成领导安排的其他工作。

四、补充工作说明

学习掌握集团公司IS09000质量管理体系文件和工程资料管理标准，收集并熟

1

悉项目所在地档案管理要求及标准。

督促部门管理人员按集团质量管理体系文件的要求执行，定期对资料文件的符

2

合性进行检查。

督促各分管人员根据工程实际情况完成各阶段质量记录及其他工程资料的填

3

写工作，杜绝事后补资料的现象发生。

4协助部门经理做好部门内部管理工作，检查部门制度执行情况。

5督促工程分管人员及时上报周、月工作计划C

6每月25日督促部门员工及时上交工作笔记。

协助组织召开工程周例会、每日晨会，负责每日晨会记录、周例会纪要及部门

7日志的撰写，按集团公司要求，周例会纪要经汇总审核后于每周一前上报集团

总工程师办公室。

8负责与各部门之间有关资料的联系对接，协助收集整理与工程有关的资料。

在施工单位进场时，按照集团工程资料管理标准和当地档案管理要求，对监理、

施工单位进行工程资料交底；工程验收前，督促施工单位、监理单位及时提交

9

竣工资料，并对竣工资料进行检查，发现不符合要求的予以退回，要求整改完

成后重新上报。

在工程竣工验收备案前，负责工程技术类文件资料（原件）的立卷、归档工作，

做好《建设工程档案验收H检报告》，邀请当地城建档案馆对工程档案进行预

10

验收，工程竣工后，及时将竣工资料交至当地城建档案馆，取得《城建档案检

查意见书》和《合格证》。

根据公司相关文件要求，负责做好工程部资料的整理.、组卷及归档工作，及时

11将已交付工程的工程档案移交至公司综合管理部，并及时与物管做好相关资料

的移交。

12负责部门内务电子电子化管理的构建和日常管理维护工作。

13协助部门经理做好员工的考勤工作。

14负责部门每周半小时互教互学活动的记录。

五、任职条件

需具备中专以上学历，相关专业毕业，从事本行业工作2年以上，具备相应的

1

理论和实践经验，经公司综合考评合格后取得上岗资格。

2认同公司企业文化理念和价值观。

3品行端正，诚实守信，吃苦耐劳，顾全大局，积极乐观。

1工作认真仔细。

5具有一定的管理、协调、沟通和应变能力。

6善于学习，具有较强的文字和语言表达能力C

7具有熟练的电脑操作能力。

（三）部门职责分解表

1.部门职责分解表

1.1.工程职能分解

土建水暖电气精装内务

副经

职责描述经理工程工程工程修工管理

理

师师师程师员

一、团队建设

企业文化学习与实践组织协助参与参与参与参与参与

内务电子化管理与应用组织协助参与参与参与参与参与

工作笔记组织协助参与参与参与参与参与

部门晨会组织协助参与参与参与参与参与

日

常

部门日志组织协助参与参与参与参与负责

管

理工程周例会组织协助参与参与参与参与负责

参

现场巡查组织负责负责负责负责

与

二、工程准备阶段管理

工程现场围蔽、三通一平负责协助

地质勘查负责协助协助

施工组织设计、监理规划细则审批组织协助负责负责负责负责

前期手续办理配合负责协助协助协助协助协助协助

图纸会审组织负责负责负责负责

三、工程招投标管理

土建水暧电气精装内务

副经

职责描述经理工程工程工程修工管理

理

师师师程师员

年度招标计划编制组织负责负责负责负责负责参与

招标文件编制与报审负责负责负责负责

施工合同编制与报审货责负责负责负责

供方单位考察与评价组织负责参与参与参与参与

技术标评审负责参与参与参与参与

商务标评审参与参与参与参与参与

询标参与组织参与参与参与参与

评标资料的审批情况跟踪负责参与参与参与参与

中标通知书发放负责负责负责负责

招标工作资料整理存档负责负责负责负责

四、桩基及基础工程施工阶段管理

塔吊专项方案评审参与负责

基槽验收负责

桩基检测负责

标高轴线复核负责

组织人防质监部门交底组织协助负责

人防隐蔽验收负责

支撑拆除专项方案编制与评审参与参与负责

规划复验参与参与

五、主体施工阶段管理

设计审核参与参与负责

碎原材料负责

碎结

构防保护层厚度负责

开裂

碎浇捣负责

碎收面负责

土建水暧电气精装内务

副经

职责描述经理工程工程工程修工管理

理

师师师程师员

砂养护负责

位拆模强度检查负责

后浇带负责

复核结构放线尺寸负贡

模板支撑体系检查负责

结构

防空复核模板定位、垂直度、平整度负责

间偏楼层层高复核负责

差

楼板厚度控制负责

复核砌体放线尺寸负责

防水方案审核参与参与负责

材料验收负责

露台、样板验收组织协助负责

阳台、

卫生碎二次振捣负责

间防砂翻边设置及振捣负责

渗漏

水蓄水试验负责

防水层施工负责

成品保护负责

六、装饰施工阶段管理

结

碎翻边设置及振捣负责

构

自

防孔洞修补负责

水

外保温施工方案审核参与参与负责

系统防

渗漏水

薄基层处理负责

保温板粘贴负责

抹

灰

抗裂层负责

土建水暖电气精装内务

副经

职责描述经理工程工程工程修工管理

理

师师师程师员

细部做法负责

基层处理负责

体

保温砂浆施工负责

系

抗裂层负责

细部做法检查负责

聚

基层处理负责

合

物

保温砂浆施工负责

保

温

抗裂层负责

砂

浆

体细部做法检查负责

系

铝

箔基层处理负责

岩

棉

岩棉板粘贴负责

板

体

系细部做法检查负责

成品保护负责

粉刷防空鼓、裂负责

地坪防空鼓、裂缝量控制负责

铝合金门窗防渗漏负责

石材幕墙防渗漏、防色差负责

玻璃幕墙防渗漏负责

面砖防空鼓、渗水、泛负责

屋面工程负责

七、安装工程施工阶段管理

管线综合排布三维建模负责

土建水暧电气精装内务

副经

职责描述经理工程工程工程修工管理

理

师师师程师员

施工组织设计审批