房地产工程结算编制标准化流程说明

房地产工程结算编制标准化流程说明房地产工程结算作为项目成本管控的关键环节，直接关系到开发企业的投资效益与合作方的利益平衡。建立标准化的结算编制流程，既能规范造价成果的形成过程，又能通过流程化管理降低争议风险、提升结算效率。本文结合行业实践，梳理房地产工程结算编制的标准化流程，为造价管理从业者提供实操指引。一、前期准备：夯实结算基础结算编制的准确性始于对项目全貌的充分认知。编制人员需优先完成三项核心工作：（一）合同与计价规则研读逐字梳理施工合同中的结算条款，明确计价方式（如清单计价、定额计价或包干价）、调整范围（如材料价差、设计变更的计价原则）、计量规则（如建筑面积计算规范、土方开挖计量方式），尤其关注合同中“风险范围”“争议解决条款”等易引发纠纷的内容。（二）图纸与现场的双向校验对比施工蓝图、竣工图与现场实际完成情况，标记出图纸与现场不符的部位（如实际施工的装饰做法、设备安装位置与图纸偏差）。对于隐蔽工程，需调取验收记录或影像资料，确保结算工程量与现场实际一致。（三）编制团队与工具准备组建包含造价师、施工技术人员的编制小组，明确分工；配置专业造价软件（如广联达、斯维尔），并更新最新的计价定额、材料价格库，确保工具支持流程高效推进。二、资料收集与整合：构建结算依据链结算资料的完整性决定了成果的可信度。需按“时间线+类型化”方式整理资料：（一）基础资料清单施工合同、招投标文件、施工图纸（蓝图、竣工图）、经审定的施工组织设计（如大型机械进出场方案、降水方案）。（二）过程变更资料设计变更单、工程洽商记录、签证单（需关注签证的“五要素”：时间、部位、原因、工程量、计价方式，缺失项需补充完善）；材料认价单（需区分甲供材、甲指乙供材的计价逻辑）。（三）验收与计量资料分部分项工程验收记录、隐蔽工程验收单、第三方检测报告（如桩基检测、节能检测）、监理工程师确认的工程量计量单。（四）资料校验要点对资料的“合法性、关联性、真实性”进行审核——签字盖章是否完整（如签证需建设方、监理方、施工方三方签认），资料时间是否符合施工逻辑（如冬季施工的签证需匹配当地气候周期），工程量表述是否清晰（避免“适量”“若干”等模糊表述）。三、工程量计算：精准还原工程实体工程量是结算的核心数据，需遵循“规则清晰、逐层分解”的原则：（一）计量规则选用优先执行合同约定的计量规则，无约定时按国家现行规范（如《房屋建筑与装饰工程工程量计算规范》GB____）执行。例如，土方工程需明确是按天然密实方还是压实方计量，装修工程需区分墙面装饰的计算高度（如有无吊顶时的高度差异）。（二）分层分部位计算按建筑结构层次（地下、地上）、功能区域（住宅、商业）、专业工程（土建、安装、幕墙）拆分工程量，避免漏项。以高层建筑为例，可先计算地下室结构，再逐层计算主体结构、二次结构、装饰装修，最后汇总机电安装工程量。（三）软件与手工结合校验利用造价软件建模计算（如BIM模型导入），同时对关键工程量（如混凝土总量、钢筋用量）采用手工抽量复核。例如，通过“图纸比例+钢尺量取”复核平面图中的建筑面积，对比软件计算结果，排查误差来源。（四）特殊工程处理对于园林景观、钢结构等异形工程，需结合现场实测（如全站仪测量地形标高、钢构件实际长度），补充设计图纸未明确的尺寸数据。四、计价与组价：平衡成本与合规性计价环节需兼顾合同约定、市场行情与政策要求：（一）计价方式落地清单计价项目需按投标报价的综合单价执行（除非合同约定可调价），定额计价项目需套用最新的地区定额（如某省建筑工程预算定额），并按规定计取管理费、利润、规费、税金。（二）材料价格调整对于合同约定可调价的材料，需按“施工期平均价”或“信息价+签证价”调整。例如，钢筋价格可采用当地造价信息网发布的月度加权平均价，非标材料需附采购合同、发票作为调价依据。（三）措施项目计价区分“总价措施”（如安全文明施工费）与“单价措施”（如模板、脚手架），总价措施按费率计取，单价措施按实际工程量计算。需注意措施费的计取基数（如人工费+机械费）是否符合定额规定。（四）风险费用管控对于合同约定的风险范围（如材料价格波动±5%以内不调整），需严格执行，超出部分按约定调整。同时，需将风险费用单独列项，便于成本分析。五、争议项沟通与处理：化解结算梗阻结算过程中难免出现争议，需建立“证据导向+协商优先”的解决机制：（一）争议项分类分为“计量争议”（如土方开挖的放坡系数）、“计价争议”（如新增项目的组价方式）、“资料争议”（如签证的有效性）三类，分别制定应对策略。（二）证据链梳理针对争议项，重新核查合同条款、施工图纸、签证资料、现场影像，形成“问题描述-合同依据-现场证据-解决方案”的文档，为协商提供支撑。（三）多方协商机制组织建设方、监理方、施工方召开专题会议，以“公平合理、符合行业惯例”为原则协商解决。例如，对于设计变更导致的新增工程，可参考同期类似项目的报价或市场询价确定综合单价。（四）争议升级处理若协商无果，可按合同约定启动第三方造价咨询机构评审，或通过仲裁、诉讼解决，但需评估时间与经济成本，优先以非诉方式化解。六、成果审核与提交：确保结算质量结算成果需经过“自检-互检-终审”三级审核，确保数据准确、逻辑清晰：（一）编制组自检对工程量计算书、计价表、费用汇总表进行交叉复核，重点检查“量价一致性”（如清单工程量与计价工程量是否匹配）、“费用计取合规性”（如规费是否按规定费率计取）。（二）企业内部审核由造价管理部门或聘请的第三方咨询机构进行审核，审核重点包括：合同条款执行情况、变更签证的计价合理性、材料价格的真实性、费用计取的合规性。审核意见需形成书面报告，反馈编制组整改。（三）最终成果提交整改完成后，按合同约定的格式（如PDF版+Excel版+计算书）提交结算文件，包含封面、目录、编制说明（说明编制依据、争议处理结果、特殊事项说明）、工程量计算书、计价表、资料附件等，确保成果文件完整、可