建设工程抵押合同法律文本范本

建设工程抵押合同法律文本范本建设工程抵押作为不动产融资担保的核心方式，其合同文本的规范性与合法性直接影响抵押权设立效力及后续权利实现。本文结合《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》等法律法规，梳理建设工程抵押合同核心要素，并提供实务性文本范本，助力市场主体防范法律风险。一、建设工程抵押的法律内涵与适用场景建设工程抵押（含在建工程抵押）是指抵押人以合法拥有的建设用地使用权、在建工程（含已完工未竣工部分）为抵押物，为债务履行提供担保的行为。根据《民法典》第395条、第402条规定，此类抵押需办理抵押登记方可设立抵押权，抵押财产范围需结合土地使用权、建设工程规划许可、施工进度等综合认定。适用场景包括：房地产开发企业以在建楼盘融资、工程承包人以完工未结算的建设项目担保工程款、企业以自有厂房及土地使用权组合抵押等。二、抵押合同核心要素的法律解析（一）抵押财产的精准界定合同中需明确抵押财产的“四至范围”：土地使用权：注明土地坐落、使用权证号、用途、面积及剩余使用年限；在建工程：描述工程名称、建设进度（如“主体结构已封顶”“已完成±0.00以下施工”）、规划许可文件编号、施工许可证信息；附属设施：明确是否包含地下车位、配套商业、设备用房等，避免权属争议。示例表述：“抵押财产为：坐落于××市××区××路××号的国有建设用地使用权（权证号：××国用〔2023〕第××号，面积××㎡），及该地块上在建的‘××花园’项目1-5号楼（建设工程规划许可证号：××规建字〔2023〕××号，施工进度：主体结构完工，建筑面积合计××㎡）。”（二）担保范围的明确约定担保范围需涵盖主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用（如诉讼费、评估费、拍卖佣金）等。若存在“最高额抵押”，需明确债权确定期间及最高债权限额。示例条款：“本合同担保范围为主合同项下的债务本金人民币××万元及利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）。”（三）抵押登记的强制性约定因建设工程抵押自登记时生效，合同需约定：抵押人应在合同签订后××日内，配合抵押权人办理抵押登记；若抵押人迟延或拒绝办理，需按日支付违约金（如“每日按主债权金额的万分之五支付违约金”）；登记费用由抵押人承担（或双方约定分担方式）。（四）债务履行与抵押权实现1.债务清偿触发条件：明确主债务的履行期限、还款方式（如分期/一次性偿还）；2.抵押权实现方式：约定“债务到期未清偿时，抵押权人有权与抵押人协议以抵押财产折价，或申请法院拍卖、变卖抵押财产，所得价款优先受偿”；3.优先受偿权的排除情形：若抵押财产已预售，需约定“已预售部分的房产不纳入抵押财产范围，或预售需经抵押权人书面同意并解除对应抵押”。（五）权利瑕疵与责任承担合同需约定：抵押人保证抵押财产无权属争议、未被查封/扣押、未设定其他抵押（或已披露顺位）；若因抵押财产瑕疵导致抵押权无法设立或受损，抵押人需赔偿抵押权人全部损失（含直接损失及可得利益损失）。三、建设工程抵押合同范本（实务版）建设工程抵押合同合同编号：××抵字〔2024〕第××号甲方（抵押权人）：××银行股份有限公司××分行住所地：××市××区××街××号法定代表人：×××乙方（抵押人）：××房地产开发有限公司住所地：××市××区××路××号法定代表人：×××鉴于条款乙方因开发“××商业广场”项目需融资，甲方同意向乙方提供贷款。为保障债权实现，乙方自愿以其合法拥有的建设工程及土地使用权设定抵押。第一条抵押财产1.土地使用权：坐落于××市××区××大道××号，权证号××国用〔2024〕第××号，用途为商业/住宅，面积××㎡，使用年限至××××年××月××日。2.在建工程：项目名称“××商业广场”，建设工程规划许可证号××规建字〔2024〕××号，施工许可证号××建施〔2024〕××号，当前进度为地下二层施工完成，建筑面积××㎡（最终以竣工测绘为准）。3.附属设施：含地下车库××个（规划编号××-××）、配套商业××㎡（规划编号××）。第二条担保范围本合同担保的主债权为甲方依主合同（编号××贷字〔2024〕第××号）向乙方发放的贷款本金人民币××万元，及利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费）。第三条抵押登记1.乙方应于本合同签订后15日内，配合甲方办理抵押登记手续，登记费用由乙方承担。2.若乙方迟延办理登记，每逾期一日，按主债权金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权宣布主债务提前到期。第四条债务履行与抵押权实现1.主债务履行期限为2024年××月××日至2027年××月××日，乙方按季付息、到期还本。2.债务到期（含甲方宣布提前到期）后，乙方未清偿债务的，甲方有权：（1）与乙方协议以抵押财产折价；（2）申请人民法院拍卖、变卖抵押财产，所得价款按以下顺序受偿：①实现抵押权的费用；②利息（含复利、罚息）；③主债权本金。第五条权利瑕疵担保乙方保证：抵押财产权属清晰，无查封、扣押、重复抵押等权利瑕疵；若因乙方隐瞒瑕疵导致抵押权受损，乙方应赔偿甲方全部损失（含直接损失及可得利益损失）。第六条违约责任1.乙方违反本合同约定（如迟延还款、拒绝配合登记、抵押财产被擅自处置），应按主债权金额的10%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。2.因乙方原因导致抵押登记无效或被撤销，甲方有权立即要求乙方提供其他担保或提前清偿债务。第七条争议解决本合同履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成的，向甲方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。第八条其他条款1.本合同自双方签字（或盖章）并办理抵押登记之日起生效。2.本合同一式肆份，甲乙双方各执壹份，登记机关留存贰份，具有同等法律效力。甲方（盖章）：××银行股份有限公司××分行法定代表人（签字）：×××签订日期：2024年××月××日乙方（盖章）：××房地产开发有限公司法定代表人（签字）：×××签订日期：2024年××月××日四、实务注意事项与风险防范（一）抵押财产的合规性审查土地性质：确认土地为“出让”（划拨土地抵押需经主管部门批准，且需补缴出让金）；工程进度：在建工程抵押的“形象进度”需符合当地规定（如部分地区要求主体结构完工）；预售限制：若抵押财产已预售，需核查《商品房预售许可证》，并约定“预售需经抵押权人书面同意，且解除对应房产的抵押”。（二）抵押登记的时效性建设工程抵押自登记时设立，若未办理登记，抵押权不生效。实务中需注意：登记机关的选择（一般为不动产登记中心）；登记内容与合同约定的一致性（如抵押财产范围、担保金额）；续贷时需重新办理抵押登记（最高额抵押除外）。（三）在建工程抵押与商品房预售的冲突若抵押人需预售已抵押的在建工程，需满足：1.抵押权人书面同意预售；2.预售款优先用于偿还抵押债务（可约定“预售款进入监管账户，优先清偿本合同项下债务”）；3.解除对应房产的抵押登记（逐套或批量解除）。（四）抵押权的顺位风险若抵押财产存在多个抵押权，需在合同中明确：本抵押权的顺位（如“第一顺位抵押权”）；若后续新增抵押，需经抵押权人书面同意；债务清偿时，按“登记先后顺序”受偿。（五）动态风险监控定期核查抵押财产的施工进度、权属变更（如是否被法院查封）；要求抵押人提供工程进度报告、预售情况说明；若发现抵押财产被擅自处置，立即启动法律程序（如申请财产保全、行使撤销权）。五、结语建设工程抵押合同的起草需兼顾“合法性”与“实操性”