租赁合同解除及退租流程指南

租赁合同解除及退租流程指南在房屋租赁关系中，租赁合同的解除与退租环节若处理不当，极易引发纠纷。一份清晰的流程指南，能帮助租赁双方依法依规、高效妥善地完成解约与退租，保障自身权益。以下从解除前提、流程步骤到风险防范，为您详细梳理相关要点。一、租赁合同解除的前提与情形租赁合同的解除需满足法定或约定的条件，并非任意一方可单方终止。常见的解除情形分为协商解除与法定解除两类。（一）协商解除：基于双方合意若租赁双方对解除合同达成一致，无论合同是否到期，均可通过协商终止租赁关系。这种方式的核心是“自愿平等”——出租人可能因房屋出售、自用等原因提出解约，承租人也可能因工作变动、居住需求改变等希望提前退租，只要双方就解除时间、押金退还、费用结算等细节达成共识，即可启动解除流程。（二）法定解除：基于法律规定的事由当一方存在违约行为或出现不可归责于双方的客观情况时，守约方或受影响方可依据法律行使解除权：1.承租人违约触发解除：若承租人拖欠租金超过合同约定的宽限期、擅自转租/改变房屋用途/损毁房屋主体结构、利用房屋从事违法活动等，出租人可依据《民法典》相关规定，主张解除合同。2.出租人违约触发解除：若出租人未按约定维修房屋（如漏水、电路故障影响正常居住）、擅自提高租金或干扰承租人正常使用房屋，承租人可依据《民法典》相关条款，要求解除合同。3.不可抗力或情势变更：如房屋因地震、火灾等不可抗力损毁，或因政策调整（如房屋被纳入征收范围）导致合同无法继续履行，双方可依据《民法典》协商或诉请解除合同。二、租赁合同解除的具体流程（一）协商解除的操作步骤1.沟通协商：一方提出解约意向后，双方需就解除时间、房屋返还状态、押金及费用结算、违约责任（如是否需支付违约金）等细节进行沟通。建议通过书面形式（如微信、邮件、函件）记录协商过程，避免口头约定引发争议。2.拟定解除协议：达成一致后，需签订《租赁合同解除协议》，明确：原合同编号、解除日期、房屋返还要求（如是否需修复、清空物品）、押金退还金额及时间、费用结算（如水电气物业费的截止日期）、双方无其他争议等条款。协议需双方签字（或盖章）确认，各执一份。3.告知相关方（如物业）：若房屋涉及物业管理，建议书面告知物业解除事宜，避免后续因物业费、门禁权限等产生纠纷。（二）法定解除的操作步骤1.固定证据：主张解除的一方需留存对方违约或客观情况变化的证据，例如：承租人拖欠租金的转账记录、催款函；出租人拒绝维修的聊天记录、维修单据；房屋损毁的照片/视频等。2.发送解除通知：以书面形式（函件、EMS快递并留存回执）向对方发送《解除租赁合同通知书》，明确解除事由、依据的法律条款、合同解除日期及后续要求（如腾房时间、费用结算方式）。若对方拒收或拖延，可通过短信、微信同步送达并保留记录。3.启动法律程序（如协商无果）：若对方对解除通知有异议，或拒绝配合后续退租流程，可向法院起诉或申请仲裁（若合同约定仲裁条款），请求确认合同解除并要求对方履行腾房、结算等义务。三、退租的详细步骤与要点解除合同后，承租人需按约定或法定要求完成房屋返还，出租人则需配合结算与押金退还。（一）提前告知与准备根据合同约定的“提前通知期”（如“提前30日告知退租”），承租人需在解除协议约定的腾房日期前，书面告知出租人具体的搬离时间，便于双方安排验收。同时，承租人需开始清理房屋，区分“合理损耗”（如墙面轻微划痕）与“故意损毁”（如砸坏门窗），对损毁部分提前修复或协商赔偿方案。（二）房屋清理与物品搬离1.清空物品：承租人需在约定日期前搬离所有个人物品，确保房屋内无遗留财物。若有无法带走的物品（如定制家具），需提前与出租人协商处置方式（如折价转让、无偿留存），避免被认定为“遗弃物”。2.清洁与修复：按合同约定恢复房屋原状（如拆除自行安装的隔断、还原墙面颜色），并对房屋进行全面清洁（如打扫卫生、清洗家电）。若合同未约定“原状”，需保留房屋交付时的照片/视频作为参照，避免过度维修。（三）验收与交接1.双方到场检查：出租人（或其代理人）与承租人共同到场，对照房屋交付时的《物品清单》或照片，检查房屋及设施（如家电、门窗、水电燃气设备）的状态。若存在争议（如是否属于合理损耗），可邀请物业或第三方见证。2.填写交接单：制作《房屋交接单》，记录：交接日期、房屋地址、水电气表读数、房屋及设施现状、遗留问题（如未修复的损坏）、双方签字确认。交接单需明确“承租人已清空房屋，无遗留物品”，避免后续纠纷。（四）押金及费用结算1.费用清算：结算租赁期间的水、电、燃气、物业费、供暖费等，通常以交接当日的表数为准。若承租人拖欠费用，出租人可从押金中扣除；若出租人多收费用，需退还承租人。2.押金退还：扣除欠费、合理维修费用（需提供维修单据）后，出租人应在约定时间内（如“交接后3日内”）退还剩余押金。建议通过银行转账退还，并要求承租人出具《押金收据》或在交接单上注明“押金已结清”。四、注意事项与风险防范（一）证据留存的重要性全程保留书面沟通记录（如函件、微信聊天、邮件）、合同及解除协议、缴费凭证、房屋照片/视频（交付时、退租时）、维修单据等，作为纠纷发生时的举证依据。（二）警惕“擅自解约”的法律风险若未满足解除条件（如合同未到期且无协商/法定事由），单方搬离可能被认定为“违约”，需承担违约金、赔偿损失（如出租人另行招租的空置期损失）。因此，解约前务必确认自身是否有权解除。（三）费用结算的细节把控水电气物业费的结算需明确“截止日期”（通常为交接日），建议现场抄表并拍照留存。若出租人以“房屋清洁费”“折旧费”为由克扣押金，需核查合同是否有相关约定——无约定的，此类扣款无法律依据。五、纠纷解决途径若租赁双方在解除或退租环节产生争议，可按以下顺序尝试解决：1.协商优先：再次沟通，明确争议点（如押金扣除的合理性、房屋损毁的责任），寻求折中方案。2.第三方调解：向居委会、街道办、住建部门或消费者协会申请调解，由第三方居中协调。3.仲裁或诉讼：若合同约定仲裁条款，向约定的仲裁机构申请仲裁；若无约定，可向房屋所在地法院起诉，