临潼爱琴海协议书价

临潼爱琴海协议书价1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：西安临潼爱琴海置业有限公司，住所地位于陕西省西安市临潼区秦陵大道与西临路交汇处西北角。甲方系依法设立并有效存续的有限责任公司，法定代表人为张伟，联系电话甲方系临潼爱琴海项目开发主体，该项目系高端度假公寓及商业综合体，由甲方投资开发并负责运营管理。根据市场发展需求及战略规划，甲方拟通过本次合作实现项目资产优化配置及价值提升，特依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，与乙方达成如下协议。

甲方经营范围涵盖房地产开发、物业管理、旅游服务及商业投资领域，具备完整的项目开发、运营及资产处置资质。临潼爱琴海项目占地面积约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，包含2000套度假公寓、5万平方米商业街区及配套娱乐设施。甲方现需引入战略合作伙伴共同推进项目后续开发、租赁运营及品牌推广工作，以实现资产保值增值目标。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：北京蓝海商业管理集团有限公司，住所地位于北京市朝阳区光华路1号蓝海国际大厦A座15层。乙方系依法设立并有效存续的股份有限公司，法定代表人为李娜，联系电话乙方系国内领先的商业管理及运营服务商，拥有丰富的度假公寓租赁管理经验及高端商业项目运营案例，曾服务过多个知名地产项目及旅游品牌。

乙方成立于2010年，注册资本1亿元人民币，主营业务包括商业地产顾问、租赁代理、物业管理及品牌策划，服务网络覆盖全国20余座城市。乙方具备国家一级物业管理资质及商业运营甲级资质，核心团队拥有平均8年以上行业经验，擅长度假公寓全周期运营管理及商业资产价值提升。基于乙方在高端度假地产运营领域的专业能力及市场资源，甲方特邀请乙方参与临潼爱琴海项目的合作开发与租赁运营，共同打造区域度假标杆项目。

3.协议背景及前提条件：

临潼爱琴海项目作为甲方核心资产，自2018年启动开发以来，已完成主体工程及部分配套设施建设，市场反响良好。为加速项目资产变现及提升运营效率，甲方需引入具备专业能力的合作方负责后续租赁推广、物业管理和增值服务。经双方前期多次磋商，基于平等互利原则，甲方拟委托乙方提供项目度假公寓租赁管理及商业街区运营服务，并就具体合作模式、权利义务及费用标准达成一致。

合作前提条件包括：

（1）甲方承诺临潼爱琴海项目所有权清晰，不存在产权纠纷或查封限制，且已完成相关审批手续；

（2）乙方承诺具备本协议项下服务的全部资质，且无重大经营风险或法律诉讼；

（3）双方共同确认合作范围涵盖租赁招商、物业服务、客户关系维护及商业活动策划等全链条服务；

（4）合作期限暂定为5年，自本协议生效之日起计算，期满前6个月可协商续约。

双方基于上述背景及前提条件，经充分协商，特订立本协议，以资共同遵守。本协议内容与后续章节权利义务条款具有内在关联性，任何一方均应严格履行。

第一条协议目的与范围

本协议目的在于明确甲方（西安临潼爱琴海置业有限公司）与乙方（北京蓝海商业管理集团有限公司）就临潼爱琴海项目度假公寓及商业街区合作开发与运营的权利义务关系，核心目标是通过双方专业化分工，实现项目资产价值最大化及可持续运营。具体范围包括：

1.乙方负责项目度假公寓的租赁招商、租户管理及物业服务，包括但不限于市场推广、客户接待、租赁谈判、合同签订、物业管理及增值服务；

2.乙方负责商业街区的品牌策划、商户引入、运营管理及活动，确保商业氛围与项目定位匹配；

3.双方共同制定项目运营标准，建立定期沟通机制，协调解决运营中的重大问题；

4.合作期限为五年，自协议生效日起计算，期间双方可根据市场情况及实际收益协商调整合作内容或续约条件。本协议范围与后续章节关于价格支付、违约责任等条款构成整体，任何一方均须严格履行各自职责。

第二条定义

1.“项目”指由甲方开发并持有的临潼爱琴海度假公寓及商业综合体，具体范围以甲方提供的《项目资产清单》为准；

2.“度假公寓”系指项目内面向游客出租的精装修公寓单元，包含基础家具家电配置；

3.“商业街区”指项目配套的5万平方米商业运营区域，涵盖零售、餐饮、娱乐等业态；

4.“运营管理费”指乙方提供本协议约定服务所应收取的管理报酬，具体标准以第五条约定为准；

5.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、疫情等自然灾害或政府行为；

6.“重大损失”指因一方违约导致对方直接经济损失超过合同总价5%的情形。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权监督乙方履行本协议约定内容，要求乙方按照行业标准及项目定位提供服务，并有权对服务质量进行定期评估；

（2）甲方应向乙方提供项目完整的技术资料及运营所需基础设施，包括但不限于建筑纸、消防验收报告、水电接入方案等，确保乙方开展工作不受障碍；

（3）甲方负责办理项目整体运营所需的部分行政许可，如旅游经营许可证、特种行业许可证等，并承担相关审批费用；

（4）甲方有权按照本协议第五条约定收取运营管理费，并有权参与乙方制定的年度预算及重大营销活动的审批；

（5）甲方应保证项目资产权属清晰，如因甲方原因引发产权纠纷导致乙方损失，由甲方承担赔偿责任。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方享有项目度假公寓及商业街区运营管理权，有权根据市场变化制定租赁策略及商业规划，但重大调整需经甲方书面同意；

（2）乙方应组建专业团队负责项目运营，核心管理人员需具备3年以上高端度假地产从业经验，并定期向甲方汇报工作进展；

（3）租赁管理方面，乙方应通过自有渠道完成年度租赁目标不低于80%，单套公寓月均租金不低于市场指导价的90%，并承担租赁过程中的广告推广费用；

（4）物业服务应达到《物业管理条例》规定的二级标准，乙方需建立24小时应急响应机制，客户满意度不低于85%；

（5）商业街区运营方面，乙方负责制定商户组合方案，主力店招商比例不低于60%，并需每年至少2次大型主题活动，活动预算需经甲方审核；

（6）乙方有权按照本协议第五条约定收取运营管理费，并有权要求甲方配合完成租赁签约、物业交接等需要甲方配合的事项；

（7）乙方需建立完善的财务制度，运营成本支出需事先获得甲方书面批准，年度审计报告需同时提交双方存档，如甲方发现财务异常，乙方应立即整改并提供说明。

第四条价格与支付条件

1.运营管理费计算标准：甲方应向乙方支付运营管理费，费率采用基础费加比例费的模式。基础费为每年人民币500万元，比例费按年度租赁收入及商业收入分别计算，度假公寓租赁收入比例费为10%，商业街区经营收入比例费为8%。年度运营管理费总额不超过人民币1500万元。

2.支付方式：乙方应在每月10日前提交上个月运营报表及费用明细，经甲方审核确认后，于次月15日前通过银行转账方式支付当期运营管理费。支付账户信息由乙方首次书面提供并经甲方盖章确认，变更需提前30天通知。

3.预付款条款：本协议生效后7日内，甲方应支付首期运营管理费人民币300万元，作为乙方启动工作的保证金，合作期满后乙方完成清算且无违约情形，该款项抵作最后两个月运营费结算。

4.税费承担：运营管理费为不含税价格，乙方需代扣代缴增值税及附加，实际税负由双方分摊，具体比例在合作第一年按6:4分摊，第二年调整为5:5。甲方应在收到乙方发票时一并支付。

第五条履行期限

1.本协议有效期为五年，自2024年1月1日起至2028年12月31日止。期满前六个月，如双方无书面异议，视为自动续约两年，续约条件参照本协议条款另行协商。

2.关键时间节点：

（1）乙方需在协议生效后30日内完成项目现场交接及团队组建，并向甲方提交《项目运营实施方案》；

（2）度假公寓首单租赁签约应在协议生效后180日内达成，商业街区首个主力店签约应在210日内完成；

（3）每月5日前提交运营报告，每季度最后一个月25日前提交季度审计报告初稿，年度结算需在次年2月底前完成；

（4）重大市场活动（投入超过50万元）需提前90天提交方案报甲方批准，临时性促销活动（投入低于20万元）需提前15天报备。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）未按期支付运营管理费：每逾期一日，应按逾期金额千分之五支付违约金，逾期超过30日，乙方有权暂停服务直至支付到位，并解除协议，甲方需承担乙方已产生合理成本（不超过100万元）；

（2）未提供必要协助：因甲方原因导致乙方工作延误超过60日，乙方运营管理费减半计算，并有权要求延长合作期限相应月份；

（3）产权纠纷影响运营：如因甲方资产权属问题导致乙方产生诉讼或行政处罚，甲方应承担全部责任及乙方实际损失，包括但不限于律师费、罚款等，且乙方有权解除协议并要求赔偿。

2.乙方违约责任：

（1）租赁目标未达标：年度度假公寓租赁率低于85%或商业街区出租率低于80%，乙方应向甲方支付违约金，金额为（目标租金-实际租金）×10%，累计违约金不超过500万元，且甲方有权要求乙方补充租赁方案；

（2）服务质量不达标：客户满意度连续两个季度低于80%，或发生重大服务事故（如客户投诉金额超过1万元），乙方应立即整改并支付违约金10万元/次，甲方有权降低运营管理费10%，情节严重者解除协议；

（3）财务违规：存在虚列成本、侵占收入等行为，乙方需全额退还非法所得，并支付等值罚款，甲方有权解除协议并追究刑事责任，乙方承担全部赔偿责任。

3.违约金上限：任何一方累计违约金总额不超过本协议运营管理费总额的200%，超出部分双方协商解决。

4.解除协议后果：提前解除协议的，违约方应支付对方相当于三个月运营管理费的赔偿金，并承担已产生的不可撤销支出。

第七条不可抗力

1.定义：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：

（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、海啸、火山爆发等；

（2）政府行为，如战争、动乱、法律政策重大调整、行政强制措施等；

（3）公共卫生事件，如传染病疫情（参照《突发公共卫生事件应急条例》界定）；

（4）其他不可归责于任何一方的社会事件或技术故障（如重大系统瘫痪）。

2.异常状态认定：不可抗力事件发生后，遭受影响一方应在48小时内书面通知对方，并提供政府部门或权威机构的证明文件。双方应就不可抗力影响范围及持续时间进行协商，协商不成的，以不可抗力发生地法院裁定为准。

3.责任免除：

（1）因不可抗力导致协议部分或全部不能履行的，受影响一方可相应免除违约责任，但需采取措施减少损失；

（2）不可抗力影响超过30日的，双方可协商调整合作期限或解除协议，双方互不承担赔偿责任；

（3）不可抗力导致合同目的无法实现的（如项目被政府征用），双方可解除全部协议，已产生费用按实际贡献比例分担。

4.不可抗力解除条件：不可抗力消除后15日内，双方应恢复履行协议，如条件发生根本性变化（如项目被拆除），协议自动终止，双方就剩余财产或补偿方案另行协商。

第八条争议解决

1.协商解决：双方因本协议产生的任何争议，应首先通过书面形式进行友好协商，协商期间协议其他条款继续履行。协商应指定不少于3轮会谈，每轮会议应有双方授权代表参与。

2.调解机制：协商未果的，双方可在30日内共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC）所在地的省级人民政府调解委员会进行调解，调解协议经确认后具有约束力。

3.仲裁或诉讼：调解失败的，争议应提交仲裁或诉讼：

（1）仲裁：选择中国国际经济贸易仲裁委员会，按照届时有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁地点为甲方住所地（西安市临潼区），仲裁语言为中文，仲裁裁决为终局裁决，对双方均有约束力；

（2）诉讼：任何一方均有权向项目资产所在地（西安市临潼区）人民法院提起诉讼，适用中华人民共和国法律。选择仲裁或诉讼的，应在争议发生后6个月内书面明确，逾期未选择的视为选择诉讼。

4.证据规则：争议解决过程中，双方应提交书面证据，仲裁或法院可自行取证，但鉴定费用由责任方承担。任何一方伪造、隐匿证据的，对方有权请求排除该证据，并要求赔偿损失。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件等均应以书面形式送达至本协议首部列明的地址或双方另行书面指定的地址。电子送达需通过双方确认的邮箱或合同管理系统，送达视为有效。邮寄送达以挂号信发出后第五日视为送达，公告送达需在省级报纸或项目公示栏公告30日。

2.协议变更：本协议的任何变更需经双方授权代表签署书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。口头约定不作为变更依据，但双方均认可的重大事项可通过邮件确认。

3.分包与转包：乙方不得将本协议项下核心服务（如租赁招商、物业服务）转包给第三方，可分包非核心业务（如清洁、维修），但分包方需符合同等资质要求，并承担连带责任。分包需事先获得甲方书面同意。

4.保密义务：双方应对合作中知悉的对方商业秘密（包括财务数据、客户名单、运营方案等）承担保密责任，保密期为本协议终止后5年，但法律法规强制披露的除外。违反保密义务的，应支付违约金50万元，并承担对方实际损失。

5.协议终止条件：除本协议另有约定外，以下情形导致协议终止：

（1）合作期满且双方未续约；

（2）一方破产、解散或被吊销营业执照；

（3）因不可抗力导致协议目的无法实现；

（4）严重违约导致协议被解除。

6.法律适用：本协议适用中华人民共和国法律解释，任何争议均以中国法律为依据，不适用外国法律或国际惯例。

第十条附则

1.附件效力：本协议附件包括但不限于《项目资产清单》