商业综合体电梯维护管理操作手册

商业综合体电梯维护管理操作手册商业综合体作为集购物、办公、休闲等多元功能于一体的大型建筑载体，电梯系统是保障人流高效运转、提升运营体验的核心设施。科学规范的电梯维护管理，既是确保设备安全可靠运行的关键，也是践行安全生产责任、维护商业运营秩序的重要保障。本手册结合商业综合体电梯使用特点与行业规范要求，从管理职责、日常维护、故障处置到应急管理等维度，梳理全流程操作指引，为电梯安全管理提供系统性参考。一、总则（一）目的规范商业综合体电梯（含客梯、货梯、扶梯、观光梯等）的维护管理流程，降低设备故障风险，保障乘梯人员安全，提升电梯使用寿命与运行效率。（二）适用范围本手册适用于商业综合体内所有在用电梯的使用管理、维护保养、故障处置及应急管理工作，涵盖物业管理方、维保单位、运营方及相关作业人员。（三）遵循标准严格遵循《中华人民共和国特种设备安全法》《电梯维护保养规则》（TSGT5002）等法规标准，结合设备厂家技术要求制定操作细则。二、管理职责（一）物业管理部门职责1.统筹协调：牵头制定电梯维护管理计划，协调维保单位、运营方及商户的工作衔接，确保维护工作有序开展。2.日常监督：每日抽查电梯运行状态，核查巡检、保养记录的真实性与完整性，对违规操作及时纠偏。3.应急响应：接到故障或困人报警时，第一时间启动应急流程，协调维保单位救援，同步向运营方及属地监管部门报备（如需）。4.投诉处理：受理乘客关于电梯运行的投诉建议，联合维保单位分析原因并落实整改，反馈处理结果。（二）维保单位职责1.专业维保：按合同约定的周期（半月、季度、年度）开展维护保养，作业内容覆盖导轨清洁、制动器检查、安全回路测试等核心环节，确保设备性能符合安全要求。2.技术支持：向物业管理方提供电梯结构、故障排查等技术培训，定期提交设备运行分析报告，提出预防性维护建议。3.应急抢修：接到故障报修后，须在30分钟内（或合同约定时效）抵达现场，优先处置困人、停梯等紧急情况，事后提交故障分析与修复报告。（三）运营方（使用单位）职责1.主体责任：依法办理电梯使用登记，设置专职安全管理岗位（持《特种设备安全管理证书》），落实“三落实、两有证、一检验、一预案”要求（即落实管理机构、人员、制度；设备有使用登记证、作业人员有证；定期检验；制定应急预案）。2.安全保障：在电梯轿厢、层站张贴安全乘梯须知、应急救援电话，设置监控装置并确保数据留存≥30日；禁止在电梯井道、机房堆放杂物，保障设备运行环境合规。三、日常维护管理（一）日常巡检1.巡检周期与内容每日：检查轿厢照明、风扇、层门/轿门开关平顺性，测试应急呼叫装置（与监控中心通话功能），记录运行异响、抖动等异常。每周：查看导轨油杯油位、钢丝绳磨损程度，检查厅门门锁啮合状态，清理轿厢/层站杂物（避免卡阻门系统）。每月：验证安全钳、限速器联动功能（模拟触发），检查缓冲器油位，测试消防返回、应急平层等特殊功能。2.记录与处置巡检人员须填写《电梯日常巡检表》，发现轻微故障（如按钮失灵、显示异常）立即报维保单位；若遇突发停梯、困人等紧急情况，启动“故障处理流程”（见第四章）。（二）定期保养1.保养分类与要求半月保：清洁导轨、对重导轨，检查制动器间隙、接触器触点，润滑厅门滑轮、轿厢导靴。季度保：调整门机皮带张力，测试安全回路绝缘电阻，紧固控制柜接线端子，检查限速器钢丝绳张紧度。年度保：全面检测电梯平衡系数（偏差≤8%），校准平层精度（误差≤±5mm），模拟火灾、地震等工况验证应急功能。2.过程监督维保单位作业时，物业管理方须派专人旁站监督，核对保养项目与标准是否一致；保养完成后，双方签字确认《电梯保养报告》，存档备查。（三）清洁与润滑轿厢/层门清洁：每周至少1次深度清洁，重点擦拭按钮、显示屏、镜面等高频接触区域，避免积尘、油污影响操作或传感器灵敏度。关键部件润滑：导轨、钢丝绳、轴承等部位按厂家要求使用指定油品（如导轨油、锂基脂），润滑后标记日期与油品型号，严禁混用不同品牌润滑剂。四、故障处理管理（一）故障上报乘客/员工发现电梯异响、困人、急停等故障时，可通过轿厢应急呼叫、层站报警按钮或手机联系物业管理中心；监控系统自动识别的故障（如门区故障、过载保护），值班人员须立即核查。报修信息须包含：故障电梯编号、位置、现象（如“1号客梯困人于3-4层之间”“扶梯梯级卡阻”）、报警时间，便于维保单位精准处置。（二）应急抢修1.现场处置：维保人员抵达后，须先通过对讲机安抚被困人员（“请保持冷静，我们正在救援”），再切断电梯主电源（保留应急照明），按“盘车救援流程”（见第五章）施救。2.故障修复：排查故障原因（如门机变频器故障、安全钳误动作），优先更换易损件（如光幕、接触器）恢复运行；若涉及重大部件更换（如曳引机、主板），须同步向运营方提交《故障分析报告》，说明故障根因与预防措施。（三）故障记录与分析每次故障须记录“故障现象-原因-处置措施-修复时长”，按月汇总形成《电梯故障台账》，重点分析高频故障（如门系统故障占比超60%时，需优化门机保养周期或更换老化部件）。每季度召开“故障复盘会”，邀请维保单位、设备厂家技术人员参与，针对重复故障制定专项整改方案（如调整维保工艺、升级控制系统）。五、应急管理（一）困人救援1.救援流程接警后，值班人员通过监控确认轿厢位置，通知维保人员携带三角钥匙、对讲机、万用表赶赴现场。维保人员抵达后，先切断电梯主电源（保留应急照明），再通过层门观察窗确认轿厢平层状态（若未平层，手动盘车至最近层站），最后用三角钥匙打开层门、轿门，引导乘客有序撤离。2.注意事项严禁非专业人员（如保安、商户）擅自撬门救援，避免轿厢坠落或人员触电。救援全程须录音/录像，事后填写《困人救援记录》，分析故障原因（如门锁故障、断电保护）并落实整改。（二）特殊场景处置1.火灾/地震火灾时，电梯自动迫降至首层并开门，值班人员立即切断电梯电源，启动消防电梯（如有）供救援人员使用；所有人员须通过楼梯疏散，禁止乘梯。地震发生时，电梯触发“地震感应装置”（或人工触发）应急平层，开门放客后切断电源；地震结束后，须由维保单位全面检测（含导轨垂直度、钢丝绳张力），确认安全后方可恢复使用。2.停电/市电故障启用柴油发电机（或UPS电源）保障应急照明、监控系统运行，维保人员通过手动盘车将轿厢移至最近层站，疏散乘客。市电恢复后，须空载试运行3次（检查平层精度、门系统联动），确认无异常后方可投入使用。（三）应急演练每半年组织1次“电梯应急演练”，场景覆盖“困人救援”“火灾疏散”“停电处置”，参与人员包括物业、维保、商户员工及乘客代表。演练后召开总结会，优化应急预案（如缩短救援响应时间、明确各岗位分工），并将演练视频/照片存档备查。六、档案管理（一）档案内容1.设备档案：电梯出厂合格证、安装验收报告、使用登记证、定期检验报告（每年1次）、改造/大修记录。2.维护档案：日常巡检表、半月/季度/年度保养报告、故障台账、维修更换部件清单（含品牌、型号、更换日期）。3.人员档案：安全管理人员证书、维保人员资质证明、培训记录（含考核结果）。（二）保管要求纸质档案存放于防火、防潮的专用文件柜，电子档案备份至云端（或移动硬盘），避免数据丢失。档案借阅须登记（注明借阅人、用途、归还日期），严禁涂改、损毁原始记录。（三）更新机制设备改造、大修后7日内更新档案；维护记录按月整理归档；每年12月对档案进行“查漏补缺”，补充缺失的检验报告、培训记录等。七、安全培训与宣传（一）培训对象与内容1.安全管理人员：学习《特种设备安全法》《电梯使用管理规则》，掌握“风险分级管控”“隐患排查治理”方法，提升应急指挥能力。2.维保人员：开展“新国标解读”“故障诊断技术”培训，每半年进行1次实操考核（如模拟门系统故障排查、手动盘车救援）。3.员工与商户：通过“安全乘梯海报”“短视频科普”等形式，宣传“禁止超载、扒门、踢门”“被困时勿惊慌，按应急按钮等待救援”等常识。（二）培训考核管理人员、维保人员培训后须通过闭卷考试（80分合格），实操考核不合格者须补考直至通过。员工与商户通过“情景问答”（如“电梯突然下坠怎么办？”）检验学习效果，正确率低于70%的须重新培训。八、附