物业安全与维修管理规范范本

物业安全与维修管理规范范本一、前言为切实保障物业服务区域内的人身、财产安全，提升物业设施设备的维护效能，结合物业管理服务的实际需求与《物业管理条例》《特种设备安全法》等法律法规要求，制定本规范。本规范适用于[物业服务区域名称]内的物业管理服务活动，旨在为物业服务工作提供清晰的操作指引，保障业主及使用人的合法权益与物业的长期安全运行。全体物业服务人员、业主及物业使用人均应遵守本规范。二、安全管理规范（一）设施设备安全管理1.特种设备管理电梯、锅炉等特种设备需严格执行“三落实、两有证、一检验、一预案”要求：落实管理机构、责任人员、管理制度；设备及作业人员持有合法有效证件；按规定周期进行法定检验；制定专项应急预案并每年至少演练1次。电梯应每日进行试运行检查，记录运行状况；每月对电梯安全装置、轿厢设施进行全面检查，确保紧急呼叫装置、照明系统功能正常。配电房实行24小时值班或定期巡检制度，每日检查高低压配电柜运行参数、通风及防鼠设施，每季度对备用电源（发电机）进行空载试运行。给排水系统每周检查水泵、阀门运行状态，每月清理二次供水水箱（池）周边杂物，每半年对水箱（池）进行清洗消毒，确保水质符合生活饮用水标准。2.通用设施维护公共区域照明、扶手、井盖等设施每周巡检，发现松动、损坏立即维修；地下车库排水系统每月检查，雨季前清理排水沟、测试抽水泵功能；景观水系、健身器材等设施设置警示标识，每周检查结构安全，夏季开放时段安排专人值守。（二）消防安全管理1.消防设施维护每月检查消防栓、灭火器、应急照明、疏散指示标志等设施，确保器材完好、压力充足、标识清晰；每季度测试火灾自动报警系统、喷淋系统功能，发现故障24小时内修复。消防通道、安全出口严禁堆放杂物，保持24小时畅通；公共区域禁止私拉乱接电线，违规行为应立即劝阻并整改。2.消防宣传与演练每季度组织一次消防知识宣传（如张贴海报、开展讲座），每年至少开展1次全员消防演练，演练内容包括火灾报警、初期火灾扑救、人员疏散等，确保员工熟练使用灭火器材，业主掌握基本逃生技能。（三）治安安全管理1.门禁与监控系统小区主出入口实行24小时值守，访客需登记或验证后进入；单元门门禁系统每日检查，确保刷卡、密码、人脸识别等功能正常。监控系统应覆盖小区出入口、电梯、主干道等重点区域，录像保存时长不少于30天，监控室实行专人值班，发现异常立即处置并记录。2.巡逻与秩序维护保安人员实行定时（每2小时）与不定时巡逻结合，重点检查公共区域设施、可疑人员及车辆。夜间巡逻需佩戴防暴器材，每班次巡逻次数不少于4次，巡逻路线应覆盖地下车库、楼道、天台等区域，发现安全隐患立即上报并跟进整改。（四）公共区域安全管理1.楼道与公共空间每周检查楼道照明、扶手、窗户等设施，发现松动、损坏立即维修；禁止在楼道堆放易燃物、停放电动车，物业应设置专用电动车充电区域并配备灭火器材。2.停车场与景观设施停车场每月检查车位标线、道闸系统、排水设施，恶劣天气前重点检查防洪、防滑措施。景观水池、假山等设施设置明显警示标志，每周检查结构安全，夏季开放时段安排专人值守，防止儿童戏水发生意外。三、维修管理规范（一）日常维修管理1.报修与响应业主可通过电话、APP、微信公众号等方式报修，物业应在接到报修后20分钟内联系业主确认情况，小修（如灯具更换、水龙头维修）应在当日完成，中修（如墙面渗水、电路故障）48小时内制定维修方案并进场施工，大修项目需明确告知业主维修周期及进度。2.维修流程与标准维修人员应佩戴工牌、携带工具包上门，维修前向业主说明方案及费用（费用透明，无隐形收费），维修后清理现场并请业主签字确认。维修材料需符合国家质量标准，更换的零配件应保留样品或票据，便于业主查询。（二）专项维修管理1.维修资金使用涉及屋面防水、电梯大修等需使用专项维修资金的项目，应按《专项维修资金管理办法》流程操作：由业委会（或居委会）组织业主表决，表决通过后报主管部门备案，施工单位需具备相应资质，签订施工合同并明确质量保修期限（不少于2年）。2.施工管理专项维修施工前应公示方案、工期、费用，设置警示标识及防护措施；施工期间每日检查施工安全（如用电、高空作业），每周向业主反馈进度，竣工后组织业主、监理、施工方共同验收，验收合格后公示费用决算。（三）维修质量与费用管理1.质量验收日常维修实行“三级验收”：维修人员自检、班长复检、客服回访（72小时内回访业主满意度）。专项维修邀请第三方检测机构或行业专家参与验收，验收报告存档至少5年。2.费用核算与公示维修费用按“谁受益、谁承担”原则分摊（公共区域维修从专项维修资金列支），每月公示维修费用收支明细，包括材料采购、人工成本、外包服务费用等，接受业主监督。四、应急管理规范（一）应急预案制定针对停电、水管爆裂、火灾、电梯困人、台风暴雨等突发事件，制定专项应急预案，明确应急小组职责（指挥组、抢险组、后勤组）、处置流程及联系方式，每年修订一次预案并组织培训。（二）应急响应流程1.事件报告员工发现突发事件应立即向值班主管报告，主管10分钟内上报项目经理，重大事件（如火灾、人员伤亡）同时报属地应急管理部门。2.现场处置停电后15分钟内启动备用电源（如发电机），优先保障电梯、消防、应急照明供电；电梯困人时，维修人员30分钟内到达现场，按“先救人、后修梯”原则处置，全程保持与被困人员沟通；水管爆裂时，立即关闭总阀，组织抢险并通知受影响业主转移贵重物品。3.后续跟进事件处置后24小时内发布情况说明，3日内完成设施修复及总结复盘，针对暴露的问题修订应急预案或管理措施。（三）应急物资管理建立应急物资仓库，储备灭火器、沙袋、应急灯、抽水泵、急救箱等物资，每月检查物资有效期及完好率，不足时及时补充。每年组织一次应急物资使用培训，确保员工熟练操作。五、监督与考核（一）内部监督1.日常自查物业各部门每日自查安全隐患、维修质量，填写《每日巡查表》；每周由项目经理组织联合检查，重点抽查电梯、消防、配电房等关键部位，检查结果纳入员工绩效考核。2.专项检查每季度开展一次安全与维修专项检查，邀请行业专家或业主代表参与，检查报告向全体业主公示，针对问题项制定整改台账，明确整改责任人及期限。（二）业主监督1.投诉与反馈开通24小时投诉热线、线上反馈通道，业主投诉应在2小时内响应，24小时内给出解决方案，复杂问题7日内反馈处理结果。2.满意度调查每半年开展一次业主满意度调查，内容涵盖安全管理、维修服务、应急处置等方面，调查结果低于80%时，分析原因并制定改进措施，30日内完成整改并公示。（三）考核机制1.员工考核安全与维修工作纳入员工月度考核，考核指标包括隐患排查数量、维修及时率、业主满意度等，考核结果与绩效工资、晋升挂钩。2.外包单位考核对电梯维保、消防检测等外包单位，每季度考核服务质量，考核内容包括响应速度、维修合格率、应急处置能力等，连续两次考核不合格的，终止合作并重新招标。六、附则1