调节协议书可以再审

调节协议书可以再审1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司，注册地址位于北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层1801室，统一社会信用代码：91110108MA01XXXXXXXX。甲方法定代表人：张伟，性别：男，出生日期：1975年6月15日，联系电话甲方经营范围：房地产开发、销售、租赁及物业管理。甲方系依法成立并有效存续的有限责任公司，具备履行本协议项下全部义务的合法主体资格。

甲方在本协议签订前，通过合法途径取得了位于上海市浦东新区世纪大道XX号XX商业广场一层1000平方米商业用房的所有权，并计划将该物业整体出租给乙方用于经营XX品牌连锁超市。甲方已就该物业的权属、结构、消防、环保等事项完成全面尽职，确认其符合国家相关法律法规及商业出租标准，并已取得必要的营业执照、消防验收报告及不动产权证书。根据双方前期协商，甲方同意以本协议约定的条件将该物业出租给乙方使用。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX连锁超市有限公司，注册地址位于深圳市南山区科技园科苑路XX大厦15层1501室，统一社会信用代码：91440300MA5RXXXX9。乙方法定代表人：李娜，性别：女，出生日期：1980年3月22日，联系电话乙方经营范围：连锁超市经营、商品零售、仓储服务及相关供应链管理。乙方系依法成立并有效存续的股份有限公司，具备履行本协议项下全部义务的合法主体资格。

乙方为国内知名连锁超市品牌运营商，拥有超过10年的大型超市连锁经营经验，旗下“XX”品牌市场占有率高，品牌影响力强。为实现扩大市场份额的战略目标，乙方急需在上海核心商圈获取优质商业物业用于开设新店。经多方考察，乙方确定XX商业广场一层1000平方米物业符合其经营需求，并就租金、租赁期限、装修支持等核心条款与甲方达成初步意向。乙方确认已就本协议项下租赁用途取得所有必要的内部决策及外部审批，具备完全的签约能力。

根据双方前期沟通，甲方现正式将上述XX商业广场一层1000平方米物业出租给乙方经营，乙方同意按本协议约定支付租金并承担相关责任。双方基于平等、自愿、公平的原则，经友好协商，达成本调节协议书。本协议的签订，标志着双方租赁关系的最终确立，旨在通过明确权利义务，确保租赁活动顺利履行，并为后续的物业交接、装修施工及开业运营提供法律保障。协议背景中，双方均确认：甲方提供的物业不存在产权瑕疵或租赁限制，乙方租赁用途合法合规，且双方均无任何违反前期承诺的行为，本次签约系双方真实意思表示的最终体现。双方同意以本协议取代此前所有口头或书面形式的协商记录及补充条款，本协议内容构成双方完整权利义务的最终约定。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方将其合法拥有的位于上海市浦东新区世纪大道XX号XX商业广场一层1000平方米商业用房出租给乙方用于经营XX品牌连锁超市的租赁关系，约定双方在租赁期间的权利义务，确保租赁活动符合国家法律法规及双方商业计划顺利进行。协议范围包括但不限于租赁物的交付标准、租金及支付方式、租赁期限、装修及改造支持、物业管理协调、运营保障、违约责任及争议解决等全部内容，旨在为双方建立稳定、高效、互利的合作关系提供完整的法律框架。本协议构成双方就本租赁事项的最终协议，取代此前所有相关沟通及意向性文件。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"租赁物"：指甲方出租给乙方的位于上海市浦东新区世纪大道XX号XX商业广场一层1000平方米商业用房，包括但不限于地面、墙体、天花板、门窗、水电管线、消防设施及附属固定设备。

（2）"租赁期限"：指本协议约定的乙方占有、使用租赁物的起止时间，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止，共计XX年。

（3）"租金"：指乙方根据本协议约定向甲方支付的租赁费用，包括基础租金、管理费及其他约定费用。

（4）"装修期"：指本协议约定乙方对租赁物进行装修、改造并达到经营条件的期间，自租赁期限起始日起至XX年XX月XX日止。

（5）"保证金"：指乙方为保障履行本协议义务而向甲方支付的一定金额的货币担保。

（6）"经营用电"：指乙方在租赁物内为超市经营目的消耗的电力，其计量以甲方安装的电能表读数为准。

（7）"政府规费"：指因租赁物或乙方经营活动产生的应由乙方承担的、以政府名义征收的税费，具体范围以实际发生并经甲方书面确认的税种及税率为准。

（8）"不可抗力"：指本协议不可抗力条款中定义的事件，其发生及影响非任何一方当事人所能预见或避免。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方保证其对本协议项下租赁物拥有合法、完整的所有权或处分权，且租赁物不存在任何抵押、查封、租赁权利冲突或其他可能影响乙方正常使用的权利负担。甲方应在协议签订后XX日内向乙方提供租赁物的不动产权证书及其他权属证明文件的复印件，并配合乙方完成租赁登记手续。

（2）甲方有权按照本协议约定收取租金、保证金及其他应付款项，并有权监督乙方对租赁物的使用是否符合本协议约定及消防、卫生等法律法规要求。

（3）甲方应在租赁期限起始日向乙方交付符合本协议附件《交付清单》所列内容及状态的租赁物，确保水电、消防等基础设施具备正常商业运营条件。交付前存在的租赁物瑕疵，除自然损耗外，甲方应负责修复或承担相应赔偿责任。

（4）在租赁期间，甲方应保证租赁物本身及其附属设施的基本正常使用状态，对于因甲方原因导致的租赁物主体结构、关键设备（如空调、电梯）的重大损坏，应负责维修或提供同等条件的替代方案。

（5）甲方应确保租赁物符合国家及上海市关于商业租赁的消防安全、环保等强制性标准，并应配合乙方办理相关经营所需证照的申请，甲方不承担因乙方经营资质问题导致的行政罚款责任。

（6）如需对租赁物进行结构性改造或增加附属设施，甲方应提前XX日书面通知乙方，改造方案需征得乙方同意，且改造费用由甲方承担，改造期间造成的乙方经营不便应给予相应补偿。

（7）甲方授权乙方在租赁物内安装必要的经营设备，但乙方安装行为不得损害租赁物结构安全及影响其他商户正常经营，安装方案需事先征得甲方书面同意。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权按照本协议约定租赁、占有、使用租赁物，用于经营XX品牌连锁超市，未经甲方书面同意，不得改变租赁物的结构及用途，不得擅自转租、分租或整体出租租赁物，但可经甲方同意后引入符合本协议条件的关联方。

（2）乙方应按照本协议第五条约定按时足额支付租金、物业费、水电费等全部费用，逾期支付超过XX日，甲方有权解除本协议并要求乙方承担违约责任，甲方有权从保证金中直接抵扣相应款项。

（3）乙方应在租赁期限起始日向甲方支付保证金人民币XX万元，租赁期满或因乙方原因提前终止本协议时，经甲方确认乙方无任何违约行为及应付款项，甲方应无息返还保证金。

（4）乙方有权在本协议约定的装修期内，根据其经营需求对租赁物进行装修、装饰及内部布局调整，但装修方案需符合消防、环保等法律法规，并不得损坏租赁物主体结构。装修期间产生的垃圾清运、施工噪音等应遵守商场管理规定，避免影响其他商户及公共区域环境。

（5）乙方应自行负责租赁物内部经营所需设备的采购、安装、维护及运营，并承担因经营活动产生的全部税费及行政责任，包括但不限于食品安全、消防安全、员工工伤等。乙方应在经营前取得所有必要的营业执照、卫生许可证、消防安全证明等，并将复印件交甲方备案。

（6）乙方应遵守甲方制定的商场管理规定，包括但不限于营业时间、公共区域使用、促销活动审批等，并应配合甲方进行日常物业管理，如配合进行消防检查、设备巡检等，相关检查费用由责任方承担。

（7）租赁期间，乙方应确保其工作人员及顾客的人身、财产安全，如因乙方原因发生安全事故或造成第三方损失，乙方应独立承担全部赔偿责任，甲方不承担任何连带责任，但甲方应协助处理紧急情况。

（8）乙方应在租赁物内设置符合品牌形象的标识、招牌，其设计及尺寸需事先征得甲方同意，且不得妨碍商场正常通行或宣传秩序。招牌的维护及拆除由乙方负责，拆除时需恢复原状或经甲方同意后按甲方要求处理。

（9）租赁期满或提前终止时，乙方应将租赁物恢复至约定交付状态或经甲方同意后的合理使用状态，包括拆除乙方增设的非结构性装修部分，并将租赁物内的全部财物搬离，腾空交付给甲方。如乙方未按要求恢复或造成租赁物损坏，应承担修复费用或赔偿责任。

第四条价格与支付条件

1.租金：乙方同意向甲方支付租金，租金标准为每月人民币XX元（大写：人民币XX元整），该价格为固定租金，包含租赁物本身的使用权，但不包含物业管理费、水电费、燃气费、空调费及其他政府规费。租金按月支付，自租赁期限起始日的次月起计算，每自然月5日前支付当月租金。

2.支付方式：乙方应通过银行转账方式将租金支付至甲方指定银行账户。甲方指定账户信息如下：开户名称：XX房地产开发有限公司，开户银行：XX银行XX支行，账号：XXX。乙方应于收到甲方书面收款通知后XX日内完成支付，逾期支付构成违约。

3.物业管理费及水电费：除租金外，乙方应承担租赁物内发生的全部物业管理费（每月人民币XX元/平方米，按实际使用面积计算）、水电费（按实际计量数乘以约定单价）、燃气费及空调使用费。上述费用应于实际发生后的XX日内向甲方支付，具体账单由甲方或其委托的物业管理公司提供并经乙方确认。

4.保证金：乙方应在签订本协议后XX日内向甲方支付保证金人民币XX万元（大写：人民币XX万元整），该保证金用于担保乙方履行本协议项下全部义务。保证金不计息，自租赁期满或因乙方违约导致协议解除时，经甲方确认乙方无任何应扣款项后无息返还。

5.支付货币：本协议项下所有款项均以人民币支付。

第五条履行期限

1.租赁期限：本协议项下租赁物的租赁期限为XX年，自XX年XX月XX日（含当日）起至XX年XX月XX日（含当日）止。租赁期限届满前XX个月，如双方均无书面异议，本协议可自动续租XX年，续租租金按届时市场行情及双方协商确定。

2.装修期：乙方应在租赁期限起始日前XX日完成租赁物的装修准备工作，并达到能够满足超市正常经营的基本条件。装修期内，乙方应遵守甲方关于施工时间、噪音控制、垃圾处理等商场管理规定，装修期间产生的费用由乙方承担，但甲方应提供必要的协助，如协调施工时间、提供水电接口等，具体协助范围由双方另行书面确认。

3.开业期：乙方应在租赁期限起始日后XX日内完成超市开业前的全部准备工作，包括但不限于商品陈列、人员招聘、系统调试等，并正式对外营业。如因乙方原因导致开业延迟超过XX日，甲方有权要求乙方支付每日XX%的违约金，并保留解除协议的权利。

4.关键时间节点：本协议项下所有时间节点均指工作日时间，非法定节假日或休息日。甲方交付租赁物、乙方支付款项、双方办理登记手续等均应在约定时间内完成，任何一方逾期完成的，应承担相应违约责任。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）如甲方未能按照本协议约定的时间、状态交付租赁物，每逾期一日，应向乙方支付每日租金XX%的违约金，违约金总额不超过半年租金总额。逾期超过XX日，乙方有权解除本协议，甲方除支付相应违约金外，还应退还乙方已支付但未使用的租金及保证金，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

（2）在租赁期间，如因甲方原因导致租赁物主体结构或关键设备（如消防系统、电梯）出现无法修复或严重影响使用的损坏，乙方有权要求甲方立即修复或提供同等价值的替代物业，甲方逾期未处理的，乙方有权解除协议，甲方应赔偿乙方因此遭受的全部损失。

（3）如甲方违反本协议约定，擅自提高租金或增加与租赁无关的收费项目，乙方有权拒绝支付，并有权解除协议，甲方应退还乙方已支付但未使用的租金及保证金，并支付相当于XX倍月租金的违约金。

2.乙方违约责任：

（1）租金支付违约：如乙方未能按照本协议约定按时足额支付租金，每逾期一日，应向甲方支付每日逾期金额XX%的违约金。逾期超过XX日，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付相当于X个月租金的违约金。甲方还有权从保证金中直接扣除相应款项，保证金不足部分，乙方应在XX日内补足。逾期超过XX日，甲方仍有权向乙方追偿剩余款项及利息。

（2）保证金使用：如乙方发生本协议约定的应扣除保证金情形，甲方有权从未经扣除的保证金中优先抵扣，保证金不足以弥补损失的，乙方应在XX日内补足差额。保证金在扣除相关款项及违约金后剩余部分，应在租赁期满或协议解除后XX日内无息返还。

（3）擅自转租、分租或改变用途：如乙方未经甲方书面同意擅自转租、分租租赁物或改变租赁物用途，甲方有权立即解除本协议，并要求乙方支付相当于X个月租金的违约金。乙方还应承担因此给甲方造成的全部损失，包括但不限于寻找新承租人的费用、市场差价损失等。

（4）装修及恢复义务违约：租赁期满或协议解除时，乙方未能按照本协议约定恢复租赁物原状或经甲方同意后的状态，甲方有权自行修复或委托第三方修复，费用由乙方承担。修复费用超过XX万元的，甲方有权要求乙方支付相当于X个月租金的违约金，并保留向乙方追偿超额部分的权利。

（5）违反商场管理规定：如乙方因违反甲方制定的商业广场管理规定，造成其他商户投诉、商场停业整顿或甲方受到行政处罚，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于罚款、赔偿金、声誉损失等。

（6）经营资质问题：如乙方因未取得或丢失营业执照、卫生许可证等经营所需证照，导致无法正常经营，乙方应立即采取补救措施，并承担由此产生的全部责任。如因此导致协议解除，乙方应支付相当于X个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的直接损失。

3.违约金上限：本协议项下所有违约金条款均构成双方对违约后果的预先约定，任何一方实际损失超过违约金总额的，违约方还应赔偿超出部分，但违约金总额不超过本协议总租金的XX%。

4.协商补救：本协议约定违约责任旨在约束双方履行义务，任何一方在违约情形发生后，仍有机会通过积极补救、协商解决等方式避免协议解除，非违约方应优先考虑采取协商方式处理，但非违约方保留随时根据本协议约定采取进一步行动的权利。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：地震、台风、洪水、海啸、火灾、战争、动乱、政府行为（如征收、征用、政策调整）、法律变化、疫情及其防控措施等。不可抗力事件应经双方书面确认，或通过有影响力的第三方机构（如政府部门、行业协会）的正式文件证明其发生及影响。

2.责任免除：如因不可抗力导致本协议无法履行或延迟履行，遭遇不可抗力的一方应立即通知对方，并在合理期限内提供证明文件。根据不可抗力事件的影响，双方可协商延期履行、部分履行或解除本协议。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应及时采取措施减少损失，因未采取合理措施扩大损失的，仍应承担相应责任。

3.协商恢复：不可抗力影响消除后，双方应协商恢复本协议的履行。如不可抗力持续超过XX日，双方均有权根据协议约定或法律规定解除本协议，双方互不承担违约责任，已产生的费用按实际履行情况结算。保证金在协议解除后，经确认无其他应扣款项的，应无息返还。

4.不可抗力与免责：本协议虽约定不可抗力免责条款，但遭遇不可抗力一方仍需履行其基本的注意义务和报告义务，确保将不可抗力事件的影响降至最低，并配合对方处理紧急情况。对于因不可抗力导致的租赁物损坏，如双方均有责任（例如，乙方未妥善保护租赁物导致损坏加剧），应按责任比例分担损失。

第八条争议解决

1.协商解决：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商方式解决。双方应指定专门联系人，在收到争议通知后XX日内进行沟通，尝试达成书面和解协议。协商应本着诚实信用原则，寻求互利的解决方案。

2.调解：如协商不成，双方同意在协商失败后XX日内，共同选择上海市浦东新区市场监督管理局或双方认可的第三方调解机构进行调解。调解应遵循自愿、公平、保密原则，调解协议经双方签字盖章后具有约束力。如调解成功，本协议相关争议条款自动失效。

3.法律途径：如协商或调解仍无法解决争议，任何一方均有权在争议发生之日起XX年内，选择以下第XX种方式解决：

（3.1）向租赁物所在地（上海市浦东新区）有管辖权的人民法院提起诉讼。

（3.2）向双方共同认可的具有管辖权的仲裁委员会申请仲裁，仲裁规则适用该会现行有效的仲裁规则，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

4.专属管辖：双方确认，本协议争议解决条款构成完整协议，排他性约定。任何一方在本协议履行过程中就本协议项下争议提起诉讼或仲裁，均应遵守本协议争议解决条款的约定，未经对方书面同意，不得变更管辖方式。对于本协议未约定的事项，双方亦应首先通过协商解决，协商不成的，可适用本条约定解决争议。

5.证据与法律适用：无论采用何种争议解决方式，双方均应遵守中华人民共和国法律及相关司法解释，以事实为依据，以法律为准绳。所有争议均由中华人民共和国法院或仲裁机构管辖并适用其法律。双方同意在争议解决过程中，遵守证据交换规则，提供真实、完整的证据材料。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的传真/电子邮件地址进行发送。以专人递送方式发送的，送达时视为送达；以挂号信方式发送的，寄出后XX日视为送达；以传真或电子邮件方式发送的，发送成功时视为送达。地址变更应及时书面通知对方，否则按原地址发送的通知视为有效送达。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均需经双方协商一致，并以书面形式作出，经双方授权代表签字盖章后生效。任何一方未经对方书面同意，不得单方面修改本协议。

3.分割性：本协议构成双方就本协议标的事项的完整协议，取代此前所有口头或书面的沟通、协议和谅解。本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应尽力使本协议条款有效，如某条款被认定无效，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

4.转让：未经甲方事先书面同意，乙方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给任何第三方。甲方在满足特定条件下（如收到乙方等额保证金、乙方信用良好等）有权将本协议项下的权利义务转让给关联方，但应提前XX日书面通知乙方。

5.可分割性：本协议各条款应视为相互独立的部分。若某条款被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款。

6.附件效力：本协议附件（见第十条）为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有