容积率及总图规划课题研究分享（可编辑版）

容积率及总图规划课题研究分享PART一、容积率与项目规划的逻辑关系PART二、不同容积率的策略强排模式PART三、案例分享目录损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过管控性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以运行的。2、作用容积率有几个客观因素：日照标准、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为运行因素：产品对中、不利地块的利用度、单体楼型选择等。如何用足容积率：PART一、容积率与项目规划的逻辑关系损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉2、底层挖掘和分率原则中论述-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。如何用足建筑密度：PART一、容积率与项目规划的逻辑关系1、不平衡利用容积率，是加强货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能研制不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积如何货值最大化：PART一、容积率与项目规划的逻辑关系6日照及间距运算的作用PART

二、不同容积率的策略强排模式7户型选择模式PART

二、不同容积率的策略强排模式8PART

二、不同容积率的策略强排模式9容积率小于1：PART

二、不同容积率的策略强排模式10容积率：1.0~1.5PART

二、不同容积率的策略强排模式11容积率：1.5~2.0PART

二、不同容积率的策略强排模式12容积率：2.0~2.8PART

二、不同容积率的策略强排模式用足指标货值最大化复制组件配套用房最小化赠绿规划和底层挖掘管控地库降低入口PART

三、案例分享1、用足容积率和建筑密度用足容积率用足建筑密度2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效提升实际容积率；利用2.0米以下不计面积的规定。PART

三、案例分享总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；PART

三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE设计前将不作用地块以外楼房日照的立体空间裁切出来，之后按标准填充建筑物，得出最大容积率。PART

三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布端头转角户型设计部分

90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标PART

三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE楼型的选择大大加强了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局PART

三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。PART

三、案例分享用足密度--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。PART

三、案例分享双层高可变空间的利用

优势：零面积变2房，3房户型成5房功用：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏阁楼平面剖面图双层阳台赠送验收后修成房间，有效提升实际容积率PART

三、案例分享：用足法规PART

三、案例分享：用足法规1、利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.0米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。PART

三、案例分享：用足法规“肚里有货”---货值最大化1、不平衡利用容积率，是加强货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围。4、尽可能研制不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。PART

三、案例分享不平衡利用容积率案例A建设用地111.32亩建设用地77.88亩地

块

经

济

技

术

指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%PART

三、案例分享含金量高容积率面积收益地价外造价＝容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外造价＝前期工程费＋基础设施及配套费这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外造价容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元新城案例各业态市场解析规划要求：容积率:4.1覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业

3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商17+111高层加强覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8联排无电梯洋房电梯洋房5+1替代7655442+1替代33222新城案例总体规划业态配比花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉；2、形成点、线、面丰富城市空间；PART

三、案例分享电梯花园洋房34层高层多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）社区商业 不平衡利用容积率后的总货值为

40亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右 本策略占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7本策略可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9新城案例地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%市政停车场建设用地虎溪河建设用地1.2不平衡利用容积率案例B各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业

3层2~367~100%普通联排

3层0.6~0.725~30%大院别墅

2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层7层7层7层7层洋房 洋房 洋房 洋房20.5层2.5层2.5层2.5层别墅 别墅 别墅高层间距项目案例总图—配比研究1、不平衡利用容积率，是加强货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（解析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能研制不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。0.61.51类独栋别墅500W2

3

4联排大院类联排洋

高town房200W

100W1800W50W容积率：0.3独独0.5联0.8

2.0花花

高高二、货值最大化0－3090－10590－10590－10590－10550－100

半地附送阁楼四层三层二层首层楼附送阁二楼一楼0－3090－12090－12060－150

半地下室（带采光庭院）附送阁楼二层首层赠送车库赠送半地下室后花园前花园联排别墅剖面图叠拼户型解析送阁楼送阁楼独立入户楼梯后花园赠送车库赠送半地下室前花园空中花园重庆睿城大院联排：200－250（实得350~400）送:2F＋阁楼，半地下层庭院下室（带庭院）

叠拼：180－220（实得220~300）送:4F＋阁楼，半地下层庭院叠拼别墅剖面图联排户型解析案例：赠送半地下室和阁楼面积严格管控物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。会所应布置在沿街位置， 便于对外经营，总图报建 时，会所要标注为商业用 房。会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层,网球场下沉，布置在地下室底板上,底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米.地下泳池“削减龙套”---配套用房最小化在不占用容积率的前提下， 尽量将车库抬到地上一层

或采用停车桥优化车库柱网，管控车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于35平米。“地下黄金”---管控地库将车库抬到地上一层案例抬高一层的城市街道的界面架空一层车位：通风采光；降低埋深；降低防水工程量等初步估算节省1300万元；6%左右坡道车辆直接入库采光通风降低埋深抬高架空地下室解析

北京

中粮假日紫苑

停车解析-地上，半地下两层车位集中分布-减小下挖工程量，大幅降低造价-框架结构，开放式，无管线（停车专题将展开研究）中央集中车位外围地上车位停车桥同一