鄂州凤凰大道项目投资分析报告

鄂州凤凰大道项目定位及投资分析研究报告报告目录第一部分：项目本体分析……03第二部分：项目总体开发思路………………12第三部分：项目定位建议……20第四部分：项目经济分析……432PART1：项目本体分析项目区位项目四至周边配套地块现状经济指标3项目区位老城区城南新区本案鄂城新区未来规划利好：体育中心的建设将完善城东片区的文体配套和生活环境凤凰桥的建设将接近城东片区与中心城区的距离城际铁路，20分钟直达武汉，交通便捷……区域未来发展潜力较大！4项目地块位于鄂州东城新区，是鄂州未来发展的主要方向，交通便捷地块位于鄂州新城中心地带的新庙镇英山村，总面积约561亩。项目地块东连鄂黄大桥接线西侧、西临滨湖东路、南接滨湖南路、北通市体育中心。项目区位项目四至曼晶酒店市党校银龙管业中国烟草人民银行公汽停车项目南至党校，西接曼晶大酒店，北通市体育中心，东至葛山大道连接鄂黄大桥中国烟草中国烟草中国烟草曼晶酒店鄂黄连接线市党校5本案司徒小学加油站中心城区城南中心区鄂州大学鄂州高中武商量贩卧虎山庄（农家餐饮）体育中心（待建）曼晶大酒店（五星级）建设中党校当前，项目分别距中心城区、城南中心区2.5公里；周边配套极其缺乏，商业、医疗、交通等生活配套明显不足；未来，随着城东片区房地产开发如火如如荼，各楼盘小区的逐渐建成，片区生活配套设施将逐渐改善。6凤凰大桥（筹备）至黄冈2.5KM项目周边配套比较缺乏，但随着周边大型配套的逐步完善，片区价值潜力巨大周边配套凤凰大桥是明年鄂市重点城建工程；该桥将是沟通城东的重要纽带，畅通城区内环的重要动脉；是连接凤凰广场、凤凰山庄、牛头山湿地公园的城市景观轴线。凤凰大桥设计方案鸟瞰图凤凰大桥起于滨湖北路东端，跨越洋澜湖后，连接滨湖东路、鄂东大道、司徒路3条大道7鄂州体育中心东临大桥连接线（106国道），濒临美丽的洋澜湖，位于本项目地块以北体育中心设计方案鸟瞰图鄂州体育中心地处东城新区，鄂州新的商贸物流和文化休闲长廊；拥有休闲、旅游、会展、商务的功能及体育认筹的教学和培养；建成后是鄂州的标志性工程和窗口。8项目地块以西2.5公里是鄂州的知识殿堂鄂州大学和省重点中学鄂州高中，人文教育氛围浓厚鄂州高中是鄂州市基础教育的最高学府，位于洋澜路与滨湖路交汇处，抱山襟湖，风景秀丽，环境幽雅；校园占地340亩，总建设面积达63780平方米，教学、生活、运动设施完备。鄂州职业大学创建于1984年，由鄂州职业大学、鄂州教育学院、鄂州广播电视大学等合并而成，是公办全日制普通高等院校；学校环境优美，依山傍水，拥绿叠翠，被湖北省人民政府评为“园林式学校”。鄂州大学鄂州高中9地块内大部分为耕地和林地，带有少量山地，山地保留，自然环境较好；地块形状规则方正，利于规划；地势有一定起伏，起伏不大，可利用形成错落有致的建筑格局；地块内有一定的拆迁量，部分民房和厂房等。10地块现状项目地块地势起伏，有部分山地，内部有一定的民房和厂房等经济指标整个项目地块由三个地块组成，总面积约589.4亩，净用地面积约400.7亩地块1地块2地块3地块1：地块面积：130480平方米（约195.7亩）净用地面积：91985平方米道路绿化带面积：10484平方米道路用地面积约：28011平方米地块2：地块面积：186388平方米（约279.6亩）净用地面积：129008平方米绿化带面积：21419平方米道路广场面积：35961平方米地块3：地块面积：76096平方米（约114.1亩）净用地面积：46123平方米绿化带面积：5084平方米道路用地面积：24889平方米地块规划使用性质：居住（兼容商业）用地使用强度：容积率：≤2.0建筑密度：≤25%（地块2：≤30%）绿地率：≥35%（地块2：≥30%）11项目用地及拆迁还建情况一、项目用地情况：地块总面积约589.4亩其中：一建公司用地40亩学校用地20亩绿化用地55.5亩道路用地面积133.3亩净用地面积约340.8亩二、项目拆迁还建面积总拆迁面积约为70550平方米其中：民房拆迁面积约61000平方米毗房拆迁面积约2500平方米厂房拆迁面积约7050平方米还建面积按照1：1标准还建12SWOT区位优势：项目四面临路，紧邻106国道，滨湖南路和滨湖东路，交通便捷规模优势：项目占地面积589亩，在当地属规模较大楼盘，易于打造品质；环境优势：项目有山有水，环境优美配套劣势：当前项目周边商业、交通、医疗等各种生活配套设施较为缺乏项目毗邻待建中的体育中心，凤凰大桥建成后将给项目片区聚集人气，改善环境，提升项目价值周边各个小区的建成将逐渐完善片区生活配套、营造生活氛围，给项目带来了后发制上的机会南城新区及城东片区大规模的楼盘开发，吸引了城市的中坚购房人群城东片区的发展建设还需要一定时间项目优势项目劣势项目机会项目威胁发挥优势，抢抓机会！克服劣势，转化威胁！13SWOT分析项目SWOT分析PART2：项目总体开发思路开发理念及战略物业组合建议开发顺序及周期14本案本项目核心价值提炼使本项目处于东城区板块最得天独厚的优越地段位置西北处为老城商业中心区；正西为鄂州大学和鄂高的文教区；西南为规划的南部新城区片；正东为规划的鄂城新区片；独享三大城市引擎商业引擎教育引擎枢纽引擎容积率：2.0项目开发策略15项目整体定位：新都市-休闲生活样板社区16项目区位特征项目地块特征消费者需求竞争分析连接鄂州城南与黄冈的枢纽地带未来鄂州高档住宅小区聚集区未来鄂州行政、文化和居住的新城市中心规模相对周边地块较大，所以项目的可塑性很强东城区离主城相对较远，周边配套生活配套相对稀缺，建议我们在配套建设上针对性解决新城市核心成熟配套认政府的发展规划追求有城市魅力和内涵的生活对社区环境和社区氛围关注程度不断提高新城市魅力以驰恒之城、三江航天为代表的大盘项目出现周边资源共享，可复制性较强，需要在自身产品细节如环保与人性功能上作出考虑样板社区新城市-休闲生活样板社区17项目的目标是打造东城区的居住精品，要成为鄂州新生活的典范，加上鄂州大学、鄂州高中的教育人文资源，必将以独特的品牌优势和学术氛围影响进而提升本案的内涵价值，而本案的商业中心区又使本案形成新城市时尚生活的板块，由此可将本项目打造成鄂东领袖品质大盘。本项目核心主题鄂东领袖品质大盘项目开发时序项目地块分期分组团滚动开发，先易后难，开发顺序从北往南开发开发顺序项目净用地面积为26.7万方项目容积率为2.0项目开发规模为53.4万方项目开发周期约6年项目开发顺序：从北往南项目南段商业价值最大，当前还未形成居住氛围，商业价值很难体现，若开发则占用资金较大；地块北段基本无拆迁，并且有驰恒之城等项目的片区价值基础，项目开发住宅，可以快速启动。18物业组合建议项目开发物业主要以小高+高层的住宅为主，商业为集中型商业、临街底商和邻里商业集中型商业临街底商风情商业街邻里商业邻里商业街容积率为2.0住宅物业建议：以18层的高层为主，辅以少量洋房或小高层，可以打造出舒适的生活空间。商业物业建议：滨湖东路和滨海南路交汇处，依托五星级的曼晶大酒店，商业价值较高，打造4层集中型商业+投资型公寓或产权式酒店；106国道和滨湖南路交汇处，打造以特色餐饮和休闲娱乐为2-3层的欧式风情商业街，有非常好的展示形象；临滨湖东路和106国道的其他部分打造为2层的社区底商；地块内的学府路和一条规划路打造为1层的邻里商业，主要为社区居民服务。19PART3：项目定位建议住宅定位建议商业定位建议20住宅定位建议21住宅地产四步定位法客群定位——找到一群人品牌定位——解析他们的梦产品定位——制造梦中的理想家园形象定位——设计出更好的产品包装22客群定位——找到一群人

23核心客户——鄂州企事业单位白领、公务员、个体工商户等中高收入群体重要客户——外出务工经商者、周边乡镇中等收入，想在鄂州安家等人群偶得客户——武汉投资者、黄冈置业者等客户区域划分24客户特征模拟他们年龄在26-50岁，有稳定的社会收入和积蓄，属于社会中上层人群；他们生活阅历丰富，见多识广，追求生活品质；他们工作比较繁忙系数适中，希望有自己的时间与空间，喜欢休闲、愉悦的居家环境；他们一部分人是年轻的首次置业者，也有一部分是改善型置业者；他们比较注重居住环境、社区品质和服务配套。社会中坚阶层他们是——25品牌定位——解析他们的梦

26楼盘定位广告导语然梦园西班牙阳光美墅滨湖·美墅·公园家古城明珠城市核心科技豪宅城市核心科技豪宅上层社会一个王者的诞生东方名居鄂州首席人车分流示范小区尚品名居金领人生月畔湾南城心洋澜湖岸贵胄华宅城南都心瞰湖地标洋澜湖Ⅰ号鄂州城中心罕有的具有内河内湖的滨湖豪宅城市中心凌湖名邸万佳凯旋城洋澜湖畔·25万m2法式水岸生活尊享金质人生领秀1+8尊属领地高层府邸畔山观湖宽景阔宅东江国际8万平米尚东国际生活特区观滚滚长江以静其心离国际生活以安其体长江天下鄂州超大规模现代国际居住社区占领无敌江景第一线，享受城市现代生活最核心鄂州市部分楼盘品牌定位27本案品牌定位导图案名假日公馆广告导语回家就是度假形象定位自由、浪漫、闲适品牌定位鄂州首席普罗旺斯风情大盘异点源自普罗旺斯的生活蓝本28定位阐述鄂州首席：强调项目的独特性和唯一性；普罗旺斯：诠释的是一种自由、闲适，如度假般的生活状态，突出了项目舒

适的环境和宜居性；大盘：突出项目的体量和规模优势。策略引导本案在定位和营销传播上，我们传达的不仅仅是项目本身，更重要的是传达项目代表是一种生活态度和生活方式。鄂州首席普罗旺斯风情大盘29产品定位——制造他们梦中的产品

30建筑设计项目建筑风格以法式风格为主，呈现出浪漫典雅格调在外立面的处理上，建议使用米黄色的石材；在细节的处理上，运用圆顶或尖顶、法式廊柱、

雕花等元素，31小区景观小区入口处设置艺术广场，契合法式艺术气质，同时打造喷泉景观32小区园林景观的打造充分展示普罗旺斯风情——薰衣草花海、梵高向日葵林33特色小品爱情骑士雕塑、法式钟楼、罗马休闲廊、名人文化景墙34产品形态建议物业组合花园洋房小高层高层以高层产品为主，配以少量小高层和花园洋房，丰富产品形态；35户型设计建议户型设计由于高层的公摊和价格都比多层高，为了增加住宅项目的卖点，在产品设计方面必须创新，通过大面积赠送吸引客户。大阳台大赠送退台洋房户型36形象定位——设计出更高的产品包装

37源自普罗旺斯的生活蓝本关键词：自由、浪漫、闲适平面元素：富有普罗旺斯特色的紫色为VI主色3839商业定位建议集中性商业定位集中性商业定位以超市、百货等为主力商家，形成多业态组合复合，完善生活需求。主要突出本项目：文化、潮流、消费、休闲娱乐等多种功能。文化潮流生活馆

大型主力店：1、生活超市——满足周边居民的基本生活需求；2、百货——以流行服饰、运动服饰和儿童服饰为主；40风情商业街定位零售商铺：以特色餐饮、娱乐为主，法式风情街道，满足小区居民及周边小区人群的餐饮娱乐、美容美体、运动健身、休闲娱乐等需求。普罗旺斯商业大道

41生活购物：主要服务于业主及周边居民，包括临葛山大道的4S店、旅行超市、社区超市、药店、诊所、棋牌室等。临街底商定位42PART4：项目经济测算43限制条件※拆赔比：经济测算中全部按照1׃1的面积还建计算，暂不考虑现金补偿。※

物业配比：报告根据地块道路、周边项目对比，初步预测项目的商业大概开发体量。※物业布局：报告不具体确定各物业的布局关系和将来还建房的具体的位置。※物业量：经济测算时根据不同容积率下推算物业量。※经济分析：经济测算主要考虑项目投资与收益，不考虑动态投资问题。开发条件假设441、投资利润率：设定为8%

根据行业平均标准，投资利润率设定为8%。

当投资利润率为8%，表明企业对土地需求程度不高；

当投资利润率为6%，表明企业对土地需求程度较高；当投资利润率为4%，表明企业对土地需求程度非常高。2、盈亏平衡点：设定为80%

一般来说，对于房地产项目盈亏平衡点越低越好。根据行业平均标准和南国公司期望，盈亏平衡点设定为80%。3、财务内部收益率：设定为15%根据2007-2009年中国上市房地产企业财务报表来看，绝大多数财务内部收益率都在15%以上，建议公司内部收益率定在15%以上。财务评价的依据45方案一：容积率2.046项目物业开发假设容积率：2.0序号项目指标（㎡）估算说明1占地面积392964总占地约589.4亩2规划用地面积227067除去绿化面积55.5亩，道路面积133.3亩，一建公司40亩，学校用地20亩，规划用地面积340.6亩3总建筑面积454134容积率取2.04还建面积70550民房、毗房、厂房等，全部按照1：1还建5可售面积3835845.1住宅面积3035845.2商业面积80000集中型商业约2.5万方，街铺约5.5万方47运用市场比较法预测，项目2014年入市时住宅销售均价为4087元/平米选取周边3个可比楼盘的住宅价格，运用市场比较法进行测算，结果参考性较强。根据市场比较法，本项目当前时点下住宅市场销售价格为：（3500*1.06+4200*1.0+4000*0.97）/3=3930元/平方米若项目今年摘得地块，2013年动工，2014年年初入市，此时按照最低4%的涨幅预测入市时价格为：3930*（1+4%）=4087元/平米48比较案例驰恒之城水木清华东江1号可比价格（元/m2）350042004000区位状况繁华程度-1%2%2%交通便捷度2%-2%-2%配套设施-1%1%1%环境1%1%2%自身状况容积率1%-1%-2%规模3%-1%-2%装修0%0%0%档次2%1%-1%智能化-1%-1%-1%综合修正率6%0%-3%修正价格（元/m2）371042003880销售收入预测运用市场比较法预测，项目商铺销售均价保守预测为20000元/平方米周边可比商铺价格较少，选取3个可比楼盘的商铺价格，运用市场比较法进行测算，结果参考性较强。根据市场比较法，本项目当前时点下住宅市场销售价格为：（16000*1.05+20000*0.99+24000*0.97）/3=19960元/平方米商铺销售一般在楼盘住宅销售后期进行销售，项目未来的销售价格肯定会在当前的销售价格之上，为了保守测算需求，项目商铺销售价格为：20000元/平米49比较案例洋澜湖一号国际公馆洞庭国际可比价格（元/m2）160002000024000区位状况商业氛围2%1%1%交通便捷度1%-2%-2%人流量1%-1%-1%形象规划1%0%0%自身状况商业形态-1%-1%-2%商铺面积1%1%1%商铺层高-1%0%1%物业品质1%1%-1%综合修正率5%-1%-3%修正价格（元/m2）168001980023280项目总销售收入为284074.8万元总体而言，此价格估算复合市场情况，在无不可抗因素条件下，这个销售目标是完全可以实现的。50序号费用可售面积（㎡）金额（万元）估算说明1销售收入383584284074.8折合销售均价7406元/平方米1.1住宅收入303584124074.8住宅销售均价4087元/平米，此价格为入市时静态价格，暂不考虑未来销售价格上涨空间2.1商业收入80000160000按照销售均价20000元/平米计51项目总投资约221165.7万元，单方成本为4870.1元/平米注：详细投资估算表如下面所示：序号项目费用金额（万元）单方成本（元/平米）一土地费用68370.41505.5二前期工程费1755.438.7三土建安装工程费用71037.41564.2四基础设施建设费13624.0300.0五行政规费5067.1111.6六不可预见费2131.146.9七开发管理费1728.338.1八财务费用12000.0264.2九营销费用8522.2187.7十开发税金36929.7813.2合计221165.74870.1投资成本估算52项目投资估算表（一）序号项目费用金额（万元）测算标准一土地费用68370.4土地成本为116万/亩，共589.4亩二前期工程费1755.4

2.1地质勘察费393.0按占地面积10元/平方米计2.2规划及施工图设计费1362.4按建筑面积30元/平方米计三土建安装工程费用71037.4按建筑面积1300元/平方米计，商业按2800元/平米计四基础设施建设费13624.04.1给排水1816.5按总建筑面积×40元/平方米计4.2小区道路681.2按总建筑面积×15元/平米计4.3绿化景观3633.1按总建筑面积×80元/平米计4.4供电工程5449.6按总建筑面积×120元/平方米计4.5供水工程1362.4按总建筑面积×30元/平方米计4.6小区智能化681.2按总建筑面积×15元/平方米计五行政规费5067.15.1土地登记费1.61000m2以下100元/宗，每超500m2加收40元，50%以下计费5.2用地勘查费9.03万元/幅5.3城市基础设施配套费2497.755元/平方米53项目投资估算表（二）5.4白蚁防治费90.8按建筑面积2元/平米预缴5.5维修基金534.1商业20元/平米，住宅10元/平米5.6房产交易服务费200.2商业11元/平米，住宅3元/平米5.7测量费72.6住宅按1.36元/平方米计；综合按2.72元/平方米计5.8建筑工程质量监督费99.5工程造价的1.4‰5.9工程定额测定费68.2工程造价的0.96‰5.10建设工程施工安全技术服务费124.3工程造价的1.75‰5.11工程勘察文件审查17.0工程造价5000万元以上的按0.24‰计5.12新型墙体材料专项费用317.9按建筑面积7元/平米计5.13散装水泥专项基金681.2按建筑面积15元/平米计5.14环境影响评价费2.01-2万元，本案按2万元计5.15抗震设计费27.2按建筑面积0.6元/平米计5.16计委可行性研究报告68.1按建筑面积1.5元/平米计5.17水土保持设施补偿费、水土流失防治费68.8水土保持设施补偿费按占地面积0.75元/平方米计；水土流失防治费按占地面积1元/平方米计54项目投资估算表（三）5.18消防审查3.0赞助2-3万，本案按3万计5.19预售证和综合验收费用45.4按建筑面积1元/平方米计5.20商品房交易手续费136.2按建筑面积3元/平方米计5.21竣工档案整理综合服务费2.0最高不超过2万元六不可预见费2131.1按照工程造价的2%-5%计，本案为3%七开发管理费1728.3按（二、三、四）的2%计八财务费用12000.0短期贷款2年，融资2亿元，融资利率30%九营销费用8522.2占总销售收入的3%十开发税金36929.7项目综合税率以销售额的13%计

合计221165.755序号费用金额（万元）估算说明1项目销售收入

284074.8

2项目开发成本221165.7

3销售利润

62909.1

4销售利润率22.1%销售利润/总销售收入*100%5投资回报率28.4%销售利润/开发成本*100%6投资利润率4.7%投资回报率/开发周期项目利润表：税后利润为62909.1万元，销售利润率为22.1%，投资回报率为28.4%项目财务评价序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1项目总投资221165.793333.631380.926882.525036.023189.621343.11.1土地费用68370.468370.4

1.2前期工程费1755.4877.7877.7

1.3土建安装工程费用71037.411839.611839.611839.611839.611839.611839.61.4基础设施建设费13624.0

2724.82724.82724.82724.82724.81.5行政规费5067.1844.5844.5844.5844.5844.5844.51.6不可预见费2131.1

532.8532.8532.8532.81.7开发管理费1728.3288.1288.1288.1288.1288.1288.11.8财务费用12000.06000.06000.0

1.9营销费用8522.21420.41420.41420.41420.41420.41420.41.10开发税金36929.73693.07385.99232.47385.95539.53693.02资金筹措221165.793333.631380.926882.525036.023189.621343.12.1资本金44926.144926.1

2.2借贷资金20000.020000.0

2.3预售收入156239.628407.531380.926882.525036.023189.621343.1项目资金筹措计划注：详细资金筹措计划如下：56资金使用计划：★土地费用一次性付清，在第一年付款；★前期工程费前两年平均用款；★土建安装工程费六年平均用款；★基础设施配套费后五年平均用款★行政规费用六年平均用款；★开发管理费用在六年平均用款；★不可预见费在后四年平均用款；★开发税金根据销售计划用款，第一年预计销售10%，第二20%，第三年25%，第四年20%，第五年15%，第六年销售10%；资金筹措：★资金主要来源于自有资金、融资贷款2亿元和预售收入。项目资金筹措计划57序号名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流入284074.828407.556815.071018.756815.042611.228407.52现金流出221165.793333.631380.926882.525036.023189.621343.13净现金流62909.1-64926.125434.044136.231778.919421.77064.44累计现金净流量62909.1-64926.1-39492.14644.136423.055844.762909.1项目现金流量表1、财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）为财务净现值（FNPV）等于0时的贴现率ic。即=0时的ic。ic=33.52%由于项目计划在六年内完成，收益明显大于投资支出，那么财务内部收益率明显大于当前房地产行业基准收益率15%，因此，本项目在财务上是完全可行的。2、项目财务净现值（FNPV）=

￥22,674.38万元>0，财务净现值明显大于0，在财务上可行的。3、投资回收期包括建设期的投资回收期(PP)=累计净现金流量第一次出现正值的年份-1＋该年初尚未回收的投资÷该年净现金流量静态投资回收期t=3-1+39492.1/44136.2≈2.9，即本项目的静态投资回收期为2.9年，即约3年时间。项目财务评价：财务内部收益率大于15%，财务净现值大于0，静态投资回收期为3年58由于房地产开发项目的特殊性，与一般工业生产项目不同，房地产具有保值、增值作用。项目的盈亏平衡分析主要是测算营销价格和最低营销面积，对项目盈亏平衡点的影响。盈亏平衡分析表明，项目只需要销售77.84%，就可以收回成本，这说明项目具有比较强的抗风险能力。盈亏平衡分析：项目盈亏平衡点为77.84%，不超过80%，抗风险能力较强序号分项名称数

额单位分析说明1项目开发成本221165.7万元2项目开发面积45.41万m22-1项目可售面积38.36万m23项目营销收入284074.8万元4项目盈亏平衡测算

4-1按项目营销均价100%测算7405.5元/m2营销收入/销售面积4-2项目最低销售面积29.86万m2开发成本/营销均价4-3项目最低营销面积比率77.84%最低营销面积/可售面积page59项目经济测算分析结论项目总投资221165.7万元，项目总收入284074.8万元，项目总利润62909.1万元，投资回报率为28.4%，项目销售利润率22.1%，项目投资利润率4.7%；项目财务内部收益率33.52%大于15%，项目财务净现值22674.38万元大于0，静态投资回收期2.9年，项目的盈亏平衡点为77.84%小于80%；因此，项目抗风险能力较强，项目可行的。60方案二：容积率3.061项目物业开发假设容积率：3.0序号项目指标（㎡）估算说明1占地面积392964总占地约589.4亩2规划用地面积227067除去绿化面积55.5亩，道路面积133.3亩，一建公司40亩，学校用地20亩，规划用地面积340.6亩3总建筑面积681201容积率取2.04还建面积70550民房、毗房、厂房等，全部按照1：1还建5可售面积6106515.1住宅面积5306515.2商业面积80000集中型商业约2.5万方，街铺约5.5万方62运用市场比较法预测，项目2014年入市时住宅销售均价为4087元/平米选取周边3个可比楼盘的住宅价格，运用市场比较法进行测算，结果参考性较强。根据市场比较法，本项目当前时点下住宅市场销售价格为：（3500*1.06+4200*1.0+4000*0.97）/3=3930元/平方米若项目今年摘得地块，2013年动工，2014年年初入市，此时按照最低4%的涨幅预测入市时价格为：3930*（1+4%）=4087元/平米63比较案例驰恒之城水木清华东江1号可比价格（元/m2）350042004000区位状况繁华程度-1%2%2%交通便捷度2%-2%-2%配套设施-1%1%1%环境1%1%2%自身状况容积率1%-1%-2%规模3%-1%-2%装修0%0%0%档次2%1%-1%智能化-1%-1%-1%综合修正率6%0%-3%修正价格（元/m2）371042003880销售收入预测运用市场比较法预测，项目商铺销售均价保守预测为20000元/平方米周边可比商铺价格较少，选取3个可比楼盘的商铺价格，运用市场比较法进行测算，结果参考性较强。根据市场比较法，本项目当前时点下住宅市场销售价格为：（16000*1.05+20000*0.99+24000*0.97）/3=19960元/平方米商铺销售一般在楼盘住宅销售后期进行销售，项目未来的销售价格肯定会在当前的销售价格之上，为了保守测算需求，项目商铺销售价格为：20000元/平米64比较案例洋澜湖一号国际公馆洞庭国际可比价格（元/m2）160002000024000区位状况商业氛围2%1%1%交通便捷度1%-2%-2%人流量1%-1%-1%形象规划1%0%0%自身状况商业形态-1%-1%-2%商铺面积1%1%1%商铺层高-1%0%1%物业品质1%1%-1%综合修正率5%-1%-3%修正价格（元/m2）168001980023280项目总销售收入为376877.1万元总体而言，此价格估算复合市场情况，在无不可抗因素条件下，这个销售目标是完全可以实现的。65序号费用可售面积（㎡）金额（万元）估算说明1销售收入610651376877.1折合销售均价7406元/平方米1.1住宅收入530651216877.1住宅销售均价4087元/平米，此价格为入市时静态价格，暂不考虑未来销售价格上涨空间2.1商业收入80000160000.0按照销售均价20000元/平米计66项目总投资约277038.6万元，单方成本为6100元/平米注：详细投资估算表如下面所示：序号项目费用金额（万元）单方成本（元/平米）一土地费用68370.41003.7二前期工程费2436.635.8三土建安装工程费用100556.11476.2四基础设施建设费20436.0300.0五行政规费7453.9109.4六不可预见费3016.744.3七开发管理费2468.636.2八财务费用12000.0176.2九营销费用11306.3166.0十开发税金48994.0719.2合计277038.64066.9投资成本估算67项目投资估算表（一）序号项目费用金额（万元）测算标准一土地费用68370.4土地成本为116万/亩，共589.4亩二前期工程费2436.6

2.1地质勘察费393.0按占地面积10元/平方米计2.2规划及施工图设计费2043.6按建筑面积30元/平方米计三土建安装工程费用100556.1按建筑面积1300元/平方米计，商业按2800元/平米计四基础设施建设费20436.00.034.1给排水2724.8按总建筑面积×40元/平方米计4.2小区道路1021.8按总建筑面积×15元/平米计4.3绿化景观5449.6按总建筑面积×80元/平米计4.4供电工程8174.4按总建筑面积×120元/平方米计4.5供水工程2043.6按总建筑面积×30元/平方米计4.6小区智能化1021.8按总建筑面积×15元/平方米计五行政规费7453.9110.56648485.1土地登记费1.61000m2以下100元/宗，每超500m2加收40元，50%以下计费5.2用地勘查费9.03万元/幅5.3城市基础设施配套费3746.655元/平方米68项目投资估算表（二）5.4白蚁防治费136.2按建筑面积2元/平米预缴5.5维修基金761.2商业20元/平米，住宅10元/平米5.6房产交易服务费268.4商业11元/平米，住宅3元/平米5.7测量费103.5住宅按1.36元/平方米计；综合按2.72元/平方米计5.8建筑工程质量监督费140.8工程造价的1.4‰5.9工程定额测定费96.5工程造价的0.96‰5.10建设工程施工安全技术服务费176.0工程造价的1.75‰5.11工程勘察文件审查24.1工程造价5000万元以上的按0.24‰计5.12新型墙体材料专项费用476.8按建筑面积7元/平米计5.13散装水泥专项基金1021.8按建筑面积15元/平米计5.14环境影响评价费2.01-2万元，本案按2万元计5.15抗震设计费40.9按建筑面积0.6元/平米计5.16计委可行性研究报告102.2按建筑面积1.5元/平米计5.17水土保持设施补偿费、水土流失防治费68.8水土保持设施补偿费按占地面积0.75元/平方米计；水土流失防治费按占地面积1元/平方米计69项目投资估算表（三）5.18消防审查3.0赞助2-3万，本案按3万计5.19预售证和综合验收费用68.1按建筑面积1元/平方米计5.20商品房交易手续费204.4按建筑面积3元/平方米计5.21竣工档案整理综合服务费2.0最高不超过2万元六不可预见费3016.7按照工程造价的2%-5%计，本案为3%七开发管理费2468.6按（二、三、四）的2%计八财务费用12000.0短期贷款2年，融资2亿元，融资利率30%九营销费用11306.3占总销售收入的3%十开发税金48994.0项目综合税率以销售额的13%计

合计277038.670序号费用金额（万元）估算说明1项目销售收入

376877.1

2项目开发成本277038.6

3销售利润

99838.4

4销售利润率26.5%销售利润/总销售收入*100%5投资回报率36.0%销售利润/开发成本*100%6投资利润率4.5%投资回报率/开发周期项目利润表：税后利润为62955万元，销售利润率为22.2%项目财务评价序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年1项目总投资277038.695711.232709.925994.425994.425994.423544.723544.723544.71.1土地费用68370.468370.4

1.2前期工程费2436.61218.31218.3

1.3土建安装工程费用100556.112569.512569.512569.512569.512569.512569.512569.512569.51.4基础设施建设费20436.0

2919.42919.42919.42919.42919.42919.42919.41.5行政规费7453.9931.7931.7931.7931.7931.7931.7931.7931.71.6不可预见费3016.7

502.8502.8502.8502.8502.8502.81.7开发管理费2468.6308.6308.6308.6308.6308.6308.6308.6308.61.8财务费用12000.06000.06000.0

1.9营销费用11306.31413.31413.31413.31413.31413.31413.31413.31413.31.10开发税金48994.04899.47349.17349.17349.17349.14899.44899.44899.42资金筹措277038.695711.232709.925994.425994.425994.423544.723544.723544.72.1资本金47303.747303.7

2.2借贷资金20000.020000.0

2.3预售收入209734.928407.532709.925994.425994.425994.423544.7