大冶滨湖K城项目市调报告

宏观环境大冶市场竞品分析大冶市场环境分析报告宏观环境虽然2012年下半年市场有所回暖，也没有更严厉的政策，但是调控基调基本没不动摇2“国五条”完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资型购房增加普通商品房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管，推进城镇个人住房信息系统建设国五条刚出台时，一度被认为是原有调控政策的小规模强化与重申，实质意义不大，警示作用大于实际调控作用……2013年年初的“国五条”如重磅炸弹3细则完善稳定房价工作责任制制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度坚决抑制投机投资性购房限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。增加普通商品住房及用地供应对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管和预期管理严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。要点“国五条”细则要点4在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求政策落脚点压需求以抑制投资性需求为纲强化信贷政策，结构性收缩

二套房贷限购升级，明确统一标准促供给2013年住房供应量应不低

于过去5年平均实际供应量信贷上优先支持中小户型

商品房建设落实2013保障的任务5*由于国五条对二套房的限制，刺激了新房成交价与成交量增加新政对本项目影响预判总体来说，新“国五条”对本项目来说，影响不大：影响不大：项目受未来政策影响相对较小，而新版国五条提高了二手房交易门槛，促进短期的销售成交量。67大冶楼市发展状况大冶市场楼盘开发特征：楼盘容积率大多较高，楼盘内部配套较缺乏，物业管理水平滞后。建筑形态特征：以小高层、高层为主，户型设计以三房为主，两房和四房为辅，户型面积多半在100平米以上。大冶人普遍认为高层物业管理费高，价格也相对较高，但是大冶购房者对于高层居住的意识较弱，但随着近几年大冶市场大多以电梯高层开发为主的事实，市民对电梯房的接受度相对有些提高。大冶市场特性：大冶城区面积很小，城区内自驾车至其他地方，均可控制在十分钟以内，目前大冶市场的楼盘开始以走精品路线，向大城市看齐。当地落后的市场环境：到目前为止，大冶整个市场仍然规范度不够，在城中村仍可见私人开发建房、私人卖房的现象。8大冶市区楼盘城东区域以凤凰城为代表，均价在4200左右。城中心区域，以紫荆国际为代表，均价预计在4600元/㎡左右。城北以清和花园和本案为代表，均价在4500元/㎡左右竞品分析本案凤凰城和德汇达天下雨润国际广场紫荆国际靓景名居二期金兴金井明珠万城家园一品人家二期云顶花园二期万园小区二期馨逸家园嘉禾华府清和花园大冶楼盘概况表名称物业类型建筑面积（万㎡）在售户型（㎡）销售均价（元/㎡）卖点当前销售情况和德汇达天下高层12-未售-馨逸家园多层、高层10-未售-嘉禾华府高层1080-140预计4600配套、凯旋门目前未销售，不收现金，登记中凤凰城高层996-1664200配套9.9折优惠，剩余25F以上房型紫荆国际商业+高层8三房为主未售西班牙风情登记为主，后期认筹预交10万一品人家二期高层10-未售-云顶花园二期高层6-未售-靓景名居二期小高层、高层8-未售-雨润国际广场高层399-145最高均价4400商业5000抵两万金兴金井明珠多层、小高层2-未售万城家园多层3-未售-万园小区二期高层2-未售-清和花园高层680-1664500智能化、商业已售90%彩虹大厦高层3认筹收10万据调查，未来的一年内除政府一些企事业单位会建房（将会占据市场份额）外，还有以下一些楼盘均进入不同程度的前期准备。竞品分析page10区域竞争楼盘凤凰城竞品分析发展商黄石市正宏房地产开发有限公司占地面积14267㎡总建筑面积104951.2㎡总户数700左右（2*31F、33F）位置大冶市矿业大厦东侧进度出地面不到三分之一车库(车位)300左右户型组成96-166㎡开盘时间热销中2015年底交付使用销售率剩余25F以上房型销售价格均价4200，最高价4800，最低价3900商铺情况2层共计4000㎡商业非临街租赁可能性较大优势分析周边公交、超市、学校、银行、酒店、菜场云集近期推广与优惠99折优惠11位置大冶新冶大道三鑫花园东侧发展商湖北正阳置业有限公司占地面积12332㎡总建筑面积66703㎡容积率5.32总户数505（31F、33F、11F)绿化率30%户型组成80-166M2小区配套大型中央园林开发进度出地面三分之一开盘时间2013年初开售销售率劲销90%销售价格均价4500，最高价4900，最低价4100商铺情况1-2F为商业单体100㎡以上价格1-2W优势分析智能安保系统/环保节能系统/屋面排水系统/外墙保温系统紧邻雨润国际广场近期推广与优惠无优惠热销中清和花园：小区环保、智能化竞品分析12位置大冶市观山路城北装饰广场对面（原带钢厂）发展商大冶市景瑞房地产开发有限责任公司总建筑面积10万方容积率绿化率总户数600多户4*（29-32F）车库(车位)1:2300多户型组成80-140㎡开发进度未出地面开盘时间下月起认筹，预计年底开盘2015年中交付使用销售率未开售销售价格均价预计4600左右商铺情况4层商场总面积7000余㎡优势分析十分钟穿梭新老城区、5分钟银行医院酒店学校超市等生活圈、四周底层建筑云集视野宽广、高车位配比、90米高凯旋门大气磅礴近期推广与优惠不收现金登记蓄客嘉禾华府竞品分析13位置育才路8号(原食品厂处)发展商湖北徐风置业有限公司总建筑面积10万方总户数3*30F车库(车位)8000㎡地下停车场户型组成三房为主小区配套西班牙风情街开发进度未出地面开盘时间预计今年年底明年年初，2015年中交付使用销售率未开售销售价格未开售商铺情况4层商铺，1-2层黄金珠宝服饰装扮，3F美食电玩，4层电影城，共计28000㎡优势分析西班牙风情街，沿袭武汉光谷步行街构架（原班人马倾力打造）正在洽谈超市、金融机构及肯德基等知名企业近期推广与优惠目前宣传物料还未成品，登记为主，后期认筹预交10万紫荆国际，打造西班牙风情街示意效果，目前宣传物料还未成品竞品分析14市调小结宏观环境区域市场目前有几个楼盘，在打异域风情的，但其体量均都较小。以小高层、高层为主，户型以三房为主，两房和四房为辅，户型面积多半在100平米以上。；以项目动工时