知名房企2022版《品质管控敏感点案例》

品质敏感点问题分布品质敏感点案例解析1设计类问题PART品质敏感点问题分

2营造类问题3产品其他问题4营销服务类问题 配套用空 景观硬空 景观安

机动车部 停车部 其他共性问

卫生 阳

入部 电梯部

线条脱落问

外墙渗 阳露台渗

基坑问问 开裂问问 沉降问

土建施 幕墙施 安全设施问 其他问

公共部问 户内空问 门窗系 告承变服知诺更务

单体空

题 类

题PART品质敏感点案例解

1设计类问题园区公共空间地库公共部位户内空间单体公共部位外立面 园区公共空间

1、园区内存在高差的场地、通道及出

案例简述：非机动车坡道位置过于偏

1、缩短园内流线：地下非机动车坡道2、在园区外围布置：在园区外围设置

1、非机动停车就近停放；地面非机动2、停车雨棚尺寸需满足要求：雨棚应长于停车区域不小于1米，保证遮阳遮2、建议采用双跑形式，缩短坡道长3、物业应做好温馨提示以及雨雪天的防滑措施，如及时清雪和铺设稻草垫

1、机动车道、非机动车坡道、出地面2、应在坡道起坡点、楼梯最低一级踏1、排屋车库坡道未考虑转弯半径，进2、排屋车库入口通道受绿植影响，停提景观厚度要求，请建筑设计提前考

计，规避道路正对户门，若确无法避

1、消防场地需确保满足国家规范要2、设计时应对消防通道、登高面进行

宅区分离，业主投诉其降低了小区品

设计时不应将大体量商业置于园区内

1、园区配电房噪音对临近楼幢底层住2、园区垃圾房距离住宅过近，其气味

1、总图设计时应合理布置附属用房位2、营销阶段也应充分就各种配套所引 1、垃圾分类政策出台后，垃圾房预留2、园区垃圾房距离住宅过近，其气味

1、总图设计时应充分考虑到符合业主2、设计前期阶段，项目公司应及时了

1、儿童戏水池与成人池应尽量分开设2、当场地限制儿童池与成人池不得不

1、在主要人行通道区域，如入口、主2、当植物以自然式种植为主时，需关人员正常修剪的宽度范围。种植区域（超过2米）未设修剪通道，后期养护

在灌木带的边缘增加200mm宽硬质修1、未考虑首层住宅室内标高与室外标2、建筑周边无建筑明散水，或维护不

1、正对室内功能区和视觉面的外部空1、加强景观绿化施工图评审，避免大2、施工过程中，应将遮挡采光、通风

1、草坪灯放置位置不当，易被地被植2、草坪灯设置在大草坪中央，设计点1、设计时应合理选择灯具点位，可就2、草坪灯宜设置在硬质铺装边或灌木公共空间夜晚照明问题，灯具配置较

1、设计时应合理选择灯具点位，根据2、园路照明应根据道路的宽度和功能确定，庭院灯间距应控制在15-25米，得电缆线、电缆套管直接暴露在绿地1、设计阶段要进行室外综合管网评审2、严格按施工图纸要求敷设电缆线套管，做好灯体接地保护，杜绝安全隐

1、园区内取水口高于地面10厘米，不2、取水口离园路较远，使用时踩踏草1、在景观施工图阶段对综合管网图进行2、根据集团综合管网布置的相关要求，1、配电箱设置在休憩活动场地附近，

植物组团未结合管井位置进行优化设1、综合管井叠图优化设计，在评审工2、井盖需进行景观化处理，面层覆盖1、园区内较多塑料下沉种植井盖断

1、设计阶段要进行室外综合管网评审2、可结合室外综合管网的优化节点做

1、设置与报规不符的围墙，存在较高2、因市场原因确需设围墙的项目，可3、根据最终方案有针对性地编制说

1、在易积水部位（道路转弯、消防登2、后续设计中使用点式排水、线形排

园区道路、庭院及地库积水，引发群1、园区排水管网设计时应充分考虑短2、排水走向应避免排水最低点设置在3、施工时务必严格监管排水管的管口4、庭院、地库等关键部位应强化安装

地库公共部位

案例简述：地下车库坡道与车道存在

门底部固定门槛高出地坪10-15厘米，12、人防门安装前必须核对图纸，明确 保持500

项目毗邻的三个车位划线后，中间车位宽度明显小于两侧车位尺寸（两侧车位划线中对中尺寸为2.4米，中间车位划线中对中尺寸为2.2米），引发中间车位业主不满，导致客诉。原因1

1、地下车库进入地下室单元门厅有高2、个别楼栋由单元门厅到另一侧电梯3、结构设计未提前确认建筑装修面层1、设计时应充分考虑使用的人性化，2、施工图设计应梳理地坪标高系统，

案例简述：地下室门厅门直接开向车

地下室门厅出入口与行车道间应有≥1500mm

应重点考虑安装位置的合理性及安全性，建议安装在物业管理的设备用房始端；2）涉水/有冲洗要求的功能房2、排水沟断面应按雨水设计流量计算，且最小设计流速不宜小于3、常规项目机动车库排水措施优先可

1、排水沟断面应按雨水设计流量计算，且最小设计流速不宜小于2、必须穿过无障碍通道的排水沟，其

目外，严禁采用地库承台底与底板底

户内空间

2、强化安装专业与精装修专业的叠图

厨房需安装吊柜一侧宜留出400mm宽

1、应按《绿城中国工程做法与常用建筑构造（精装修篇）》节点要求实施（图2），倒水坡度宜为102、门扇需核对底部与止水坎留空尺

1、在深化图纸中，对龙头安装位置、2、因提拉杆内弹簧及密封圈易损坏，

供回水管线支架缺失，固定安装不规

1、阳台户与户之间采用透明玻璃的半2、高层基座大线条部位户与户之间无

1、采用从阳台底部到顶部的全封闭实2、建筑立面横向大线条（如三层和顶

开敞交付的阳台长度大于5m或面积大于8㎡需设置两处地漏；露台长度大于4m或面积大于6㎡需设置两处地漏。借用设备平台地漏，应注意设置过水

1、批量精装项目前期设计需根据《公墙垛增加宽度至700mm，满足阳台柜

宽度应≥600mm。

1、空调机位空间过小，空调室外机安2、边套北侧设备平台无法到达，无法3、空调室外机局部位置被玻璃栏板阻（W*B*H）分体空调不小于

设备平台检修门存在以下问题影响安2、开启扇开启半径内被水管遮挡，无）≥350mm，高度≥600mm；中央空调

2、设备平台面积狭小，设备布置拥

净尺寸（W*B*H）分体空调不小于1500*800*2000mm,（该尺寸使用于

1、空调室外机平台百叶宽度不应小于800mm，百叶通风率应满足80%，不应使

主要界面硬开检修门，影响装修和使

1、设备阳台封闭空间应合理考虑防水2、施工图核图、会审时关注设备平台2、样板间楼梯栏杆因加工时未计算嵌入槽内深度，完成高度不足1m，不满3、室内二楼铁艺栏杆中间空隙过大，

护高度不足的情况。在选择栏杆样式110mm，应尽量避免采用易攀爬的栏

玻璃栏板所在楼地面离地面高度大于5m，安装采用无立柱玻璃栏板，不符

1、栏板玻璃固定在结构上且直接承受2、栏板玻璃最低点离一侧楼地面高度大于5m时，不得采用无立柱栏板系

1、门窗设计时仅考虑立面效果，导致2、卧室山墙面开窗，影响主卧床、衣

发投诉（同一建筑立面约1/4窗户与样

明

过多，增加施工难度和门窗成本。此

案例简述：门窗开启扇受室外栏杆影

1、卫生间淋浴房玻璃与窗交接，无法2、厨房外窗设计不合理，橱柜及吊顶1、卫生间设计时，应充分考虑淋浴2、卫生间洁具及厨房窗洞口不应做落

建筑窗槛墙不足1.2米，不符合消防规

建筑设计阶段应注重同步设计，增加

住宅须保证离地900mm的安全防护高1、排屋露台落地门边出现屋面雨水管2、落水管直排至庭院内，未接入整体

1、多层住宅一层厨房位置与上部户型2、因设计要求排屋烟道不能出斜屋面，导致转弯过多、存在排烟不畅隐 1、住宅烟道应尽量避免位置转换，极限条件下最多转换1次，整个转换段应2、位于吊顶内的油烟道，宜设置防结

机电/结构/精装/燃气/门窗等专业施工1、方案设计阶段应由设备专业提资充2、方案户型设计时应通过功能房间的3、当无法避免设备立管穿越主要功能

烟视使用功能，油烟机距离烟道约3m，

挡水翻边挡水翻边

案例简述：＞15mm

卫生间完成

单体公共部位 属于安全防滑程度低，0.5--0.6为中

空层门厅窗外开时，窗离地900mm，

法避免，可考虑沿窗布置绿植等装饰

1、部分裙房及沿街商业未设防坠落设2、非机动车库坡道及建筑主入口上方1、要求统一立面做法，裙房及商业入2、有坠落风险的人员活动区域，必须1、一层消防楼梯门开启方向与行走流2、空间内动线组织方面，应考虑各门扇开启后的情境，不应产生阻碍和遮

案例简述：公区电梯直接面向开敞外廊，雨水容易发生雨水倒灌电梯的问1、核心筒设计应尽量避免电梯直接面2、电梯与开敞外廊应预留高差，并设3、开敞外廊应设玻璃栏板及侧排地4、开敞外廊尽端入户处，结合外立面宜设置挡雨措施（防雨百叶或玻璃栓、电气控制箱和电缆桥架等设备遮

1、屋面顶盖不应设计成后加盖玻璃顶2、条件不允许而采用玻璃顶棚的情

敞开外廊外立面应外挑不小于600mm户处，设置宽度不少于1000mm的挡雨措施。外廊外侧防雨面应为玻璃栏口与防雨飘板连接，连廊面积大于8㎡或者长度大于5m时，应设两个侧排

1、明沟部位加装金属踏板或其他便利2、施工图核图、会审时关注屋面管

翻的位置，应避免防护高度不足的情况。（上人屋面的栏杆高度不应小于

案例简述：女儿墙采用玻璃和铝板干

案例简述：檐口线条采用EPS粘贴在混

大线条采用钢筋混凝土现浇挑板与EPS

1、设计时应合理选择室外空调机位2、若确无法距离住宅较远，则应采用

外立面

檐口石材大线条处混凝土结构挑板未设1、檐口石材大线条处需设置混凝土结外立面采用GRC、EPS，线条材料强度不足；设计节点不明确，安装未设锚固件，未采用专业粘结剂，粘结面积过小，极易

1、禁止使用GRC线条，南方项目禁止2、窗外有商业屋脊遮挡，窗外正冲檐

1、因造型缘故，大腰线所在层户型相法避免，项目产品应和营销应充分交2、针对园区内其他建筑屋顶的影响，

取消卧室窗户外侧造型连案例简述：同一房间内设置过多开启

1、栏杆设计必须由有幕墙设计资质的2、施工中严格按照设计及规范要求进

PART品质敏感点案例解

2营造类问题渗漏问题门窗问题结构安全问题成品保护问题其他共性问题 渗漏问题

1、檐沟截面尺寸过小，瞬时雨量大时3、檐沟外侧石材干挂埋件螺栓施工，1、檐沟的尺寸在设计时应考虑防水、2、及时清理檐沟垃圾，保证排水畅3、幕墙螺栓位置应在施工图中进行结

2、卷材防水上翻施工到位，收口固定3、层间细石混凝土分两次封堵，根部

施工随意，现场空调冷媒管线预留管埋设反坡，造成雨水倒灌，墙面渗水、霉

1、外墙砌体砌筑砂浆不饱满，抹灰厚2、外墙脚手眼、螺栓孔封堵不密实或1、加强外墙砌体灰缝饱满度、顶塞密2、外墙脚手眼、螺栓孔封堵应专项验

按图纸施工，15厚抹灰层不足5厚，砌1、严格按照图纸要求以及集团工艺工2、加强工序验收，留存影像资料备

1、门窗净洞口安装后，主框外侧与洞

1、窗框安装摇窗机部位需加工厂内开2、摇窗机安装后需采用耐候密封胶进

1、成品檐沟内防水应加强，交接部位2、应对屋面各防水节点做法进行严格

于室外，导致内墙结露，继而导致壁纸、乳胶漆饰面受潮、发霉，产生客1、针对内保温项目冷桥引起的类似现2、铲除内保温板，采用保温砂浆，重

1、卫生间、阳台、（含设备平台）应设置高出建筑完成面≥250mm的混凝2、开敞阳台、露台门框底口应设置高4、加强地漏及下水管清理及检查，防

1、所有电梯底坑积水均应能有组织排2、设计阶段注意复核电梯底坑排水集3、使用阶段应定期检查排水泵，保证

1、自行车坡道上部玻璃顶棚与主体结2、玻璃顶棚打胶收头不到位，存在渗

地下室防水施工不到位，地下室地坪存在1、破除渗漏处地坪，查找渗漏源，首2、加强地下室底板混凝土二次振捣，

1、加强施工图与景观图纸对接，翻边2、玻璃雨棚四周密封胶应密实、连

2、加强外墙混凝土浇筑振捣密实，养3、已发生渗漏的，应剔除面层，找到

案例简述：地下室外墙未采用止水螺

门窗问题

副框未进行45度拼接并满焊，采用塑料2、副框拼角部位不允许采用塑料插接

铝合金窗框45度组角未采用注胶工艺，1、铝合金窗框45度组角应采用注胶工

门窗主框安装不规范，螺钉直接安装1、铝合金门窗安装需采用干法施工方2、安装螺钉严禁施打在铝型材断热条3、窗下口建议采用卡片式安装方式，

2、6mm厚的安全玻璃最大许用面积为化玻璃许用面积仅为0.9㎡

1、二层以上（含有下沉庭院形成实际括内开窗、外开窗）都必须配置儿童

1、推拉窗、外平开窗的窗扇必须装有2、施工中加强过程管控，对施工单位

开启距离大于300mm，存在儿童爬出2、门窗安装时应根据规范要求采取限3、上悬窗需结合摩擦铰链规格型号配

1、对门窗进行全面检查，当五金件有2、外平开窗（除空调出入口）禁止使案例简述：门窗玻璃内侧梁表面未处

1、玻璃安装前应对玻璃内测梁进行粉2、安装中合理排布工序。先封闭内侧墙体与窗型材之间的缝隙，再安装玻3、专项深化设计中需考虑埋板等构件

1、门窗专业深化设计中需明确各功能2、窗执手使用需便利，避免设置在过3、厨房外开窗宜设置摇窗机以方便开

阳台移门外侧执手与另一扇移门存在1、在门窗锁具选型时，应结合具体的2、在大面安装之前，需要进行现场打结构安全问题

1、勘察报告未探明真实的滑移体体积；2、抗滑桩的设计依据与实际滑移体存在较大出入；3、抗滑桩施工管控足设计要求；4、连续暴雨，现场未做

案例简述：1、青海某项目基坑出现局坡率、坡顶超载、未按设设置排水措施、雨水渗入土体；2、广东某项目基3、杭州某项目基坑在开挖至坑底土方孔设在止水帷幕内侧，并打穿承压土

1、设计阶段需考虑大区与无地下室的2、基坑边坡应按设计要求进行加固，

1、地下室底板结构不满足抗浮受力要2、地下室底板混凝土施工质量较差，1、抗浮水位应综合地勘报告、室外地坪标高、周边地形标高等因素选取高2、地下室底板应满足抗浮设计要求，厚度不宜小于400mm，并按规范要求3、地下室混凝土浇捣应连续，不得出4、做好混凝土施工质量管控，提升混

1、混凝土原材料质量不稳定，水灰比2、混凝土结构振捣不密实，养护不到3、结构板支模架拆除过早，未达规定4、地下室顶板后浇带封闭后暴露时间3、拆模符合规范要求，钢筋、钢管等4、地下室顶板后浇带封闭后应马上回外墙采用外保温体系，山墙处外墙涂料开

1、按照集团工艺工法要求及建议选择2、对原材料品牌、规格、有效期进行3、对外墙粉刷的各道工序进行严格验

1、结构设计时应计算沉降差，并采取2、沉降缝应通长设置，沿裂缝方向垂

1、与主楼交接的首层门厅、露台、踏2、单体建筑、地库、围墙等基础由于

成品保护问题

保护高度自地面完成面向上、不低于

1、电梯底口封堵建议采用不易变形、2、门槛石铺贴前，宜采用细石混凝土将门槛处进行浇筑打底，保障基础硬3、电梯门槛石应选用质地较硬的大理

1、易划伤、且划伤后无法修复的五金2、安装完成后应进行覆膜保护，直至3、精保洁阶段，须对监督人员及保洁

1、易磕碰、且磕碰后无法修复的金属2、安装完成后应进行覆膜保护，直至3、该案例解决方案：拆除门扇及木饰面，整体喷漆处理，或直接加工新门

1、橱柜台面安装前，应确保其他周边2、橱柜台面完成安装后，应利用原有3、须对房间进行封闭，并对其他成品

1、加强单元门、入户门钥匙管理，限2、在批量精装修项目后期的成品安装阶段，要求供货品牌提供各类备用产

1、瓷砖空鼓检查工作应在玻璃隔断以3、该案例的解决方案：应拆除淋浴隔

1、在地板完成后应立刻进行覆面保2、加强入户门钥匙管理，限制进出工3、提前地板维修备料，及时更换处1、门窗类产品在安装完成后应先进行2、应寻求专业清理单位进行清理，如

护，且保洁方式不正确导致玻璃面刮

工艺问题

案例简述：因收边部位混凝土结构过场监管不力，致使灌木种植区土方偏1、加强对灌木种植的交底，施工时园2、加强种植区周边结构精准施工管

花境：清除枯死苗木，增加有机土

1、水池施工时石材必须使用胶泥粘2、石材景墙、水景尽可能采用点挂或

1、加强回填土方质量管控，不应使用2、根据地域土壤特性（如：盐碱土、

2、施工过程严控基层结构偏差，干粉案例简述：儿童活动器械安装构件锈

1、应使用镀铝连接件，提高抗腐蚀性2、施工应先行安装预埋件及螺栓，后案例简述：材料进场检查工作不够细

1、在景观施工图评审阶段严格按《景2、加强技术交底、材料验收及现场过

1、基层处理不到位，清理不干净，有2、面层施工时基层过于干燥，水分吸4、卫生间、阳台部位采用聚氨酯防水

1、基层应清理干净，粉刷平整、无空2、加强施工质量管控，做好技术交底屋面存在混凝土面层起皮、脱落现象，原

用重型设备基础（应与结构一次性浇筑，并做好有效连接，配筋与截面尺寸由设计确定），住宅类屋面管道基础宜采用轻型设备基础（设置于屋面建筑完成面），商业综合体空调等管径较大管道基础应单独2、屋面设备管线宜采用BIM综合优化布置，管线排布不得影响人员通行、消防疏

石材干挂工艺存在质量问题，L型线条1、小尺寸吊顶石材安装时，单块倒挂

1、主要人员出入口吊顶严禁使用石材

1、在施工合同附件中明确瓷砖背栓做2、加强施工前材料加工交底工作，确

1、保证铝板厚度，分格较大的铝板需2、关注铝板幕墙龙骨安装的平整度，确保铝板在加工、运输及堆放中不变形。3、铝板需布置加劲肋，布置形式及间需满足沿长边间距不大于500mm、沿

1、在设计时，应考虑其他专业的相关2、在施工过程中，与其他专业交接的3、严格按公司要求进行样板制作，并

1、加强幕墙图纸审核，后置埋件应固2、在施工前做好相应交底工作，并加

1、幕墙图纸中对拼接石材需明确节点2、加强技术交底及施工过程检查验

1、结构设计中预留石材安装空间（不3、门窗套石材必须采用挂件安装，严4、石材与洞口间缝隙需做好防水砂浆

方通话100%检测，且交付后，未定期因选型有误及厂家供应电子锁品质不佳，导致：1、没电入户门无法正常锁闭；2、电子门锁有电，入户门无法正

1、在供货商选择上应选用知名、常用2、加强样板间展示阶段，对门锁的测3、存在问题的项目需下发函件给门锁

1、项目公司应加强相关规范和地方验

内

案例简述：抢工阶段，新砌墙体未干

进行满背胶处理，墙面粘结剂横向拉2、发现空鼓必须进行整改，避免脱落护包裹，存在锋利角，具有一定危险

1、门厅处的消火栓需根据空间尺寸进）2、空间尺度满足干挂需求，则采用背

PART 3产品其他问01产品标准品质敏感点案例解

分期问题材料问题变更协同 产品标准

项目为追求高端性，可视对讲等电子类产品选用全进口系列，当出现质量问题后，往往存在国内无配件、维修周期长或该型号产品已停产、无法维修等问题，引起分期问题

1、规划设计时，应在首期考虑配套，2、充分论证项目生活配套的可实现时设置在9#一层，导致该单元业主不1、项目物业用房的配置及交付，可根2.、对于物业用房设置在项目尾期开发3、物业临时用房的设置应考虑业主顾材料问题

筋、无色斑）使用时可进行挑选、分

案例简述：交付5年以上项目室外游乐

1、提醒物业公司对存在安全隐患的娱2、加强游乐设施的养护，及时进行防3、进行设施设备的材料优选，对易老化的木制、橡胶制品进行新材料的比

1、外立面不应使用孔隙率较大的材料2、沿海地区之外的项目，确因建筑风

案例简述：地下或半地下空间潮气严

1、批量精装修项目应慎用天然石材，2、如必须选用石材，则须再设计与选高的石材，铺设不紧实，基层存在空1、电梯轿厢地面在设计与选材阶段优2、如选用天然石材，则须慎重选材，

1、同一空间应采用同批次壁纸，材料2、当同批次材料剩余量不满足一户时3、该案例壁纸色差明显，无法满足交案例简述：该项目木质鞋柜直接落地

1、施工质量控制到位，安装后全面清2、加强进场材料验收，原材料符合合

1、各类成品及半成品进场前应进行抽2、过程检查发现该问题，应更换为原3、加强过程监督巡查，交付前对各功变更协同案例简述：项目未报政府部门擅自取消外立面假窗，导致验收无法通过，并引发业主关注及投诉，最终项目重新将假

的设计变更，也未向业主书面通知确

案例简述：已售车位因设施设备安装需要被取消，项目内部未及时交底，导致

PART品质敏感点案例解

4营销服务类问题告知不足问题承