龙口市房地产市场形势分析

题目：龙口市房地产市场形势分析摘要近几年来，我国经济和城市化水平都得到了明显提高，人口向城市转移，城市购房需求量的迅猛增长，使房地产行业获得了快速进步，并逐渐成为我国的支柱行业之一。龙口市作为一个全国百强县，在中国房地产发展的影响带动下，房地产市场也蒸蒸日上。论文对龙口市房地产市场发展现状进行详细的分析，指出当前存在的主要问题，并提出促进龙口房地产市场优化和发展的建议。关键字：城市转移、需求目录TOC\o"1-3"\h\u第1章龙口市经济社会概况 11.1面积人口情况 11.2经济发展状况 11.3城市规划与发展建设状况 2第2章房地产市场现状 32.1土地供应稳中有降 32.2房地产投资不断增长 32.3市场各区域发展不平衡明显 32.4房地产业重要性越来越突出 42.5房地产价格增长过快 42.6物业类型多样化 42.7二手房市场活跃 42.8相关政策在一定程度上刺激房地产市场发展 52.9龙口市以外来开发商为主，本土较少，企业竞争激烈 5第3章龙口市房地产市场存在的主要问题 73.1供应量过大导致风险加大 73.2户型设计存在不合理性 73.3商品房价格与当地居民收入差距较大 73.4市场监管不严，消费者购买风险非常大 83.5新兴项目周边配套不完善 8第4章龙口市房地产市场平稳健康发展的建议 94.1根据消化量合理控制土地放量 94.2根据客户需求合理设计户型 94.3控制地价上限积极提供优惠政策控制房价 94.4加强房地产市场监管 94.5加强城市基础设施及小区配套设施建设 9参考文献 11致谢 12第1章龙口市经济社会概况1.1面积人口情况山东省龙口市地处胶东半岛西北部，总面积893.32平方千米。截至2010年，龙口市总人口68.83万人，其中城镇人口30.24万人，人口城镇化率55.4%。龙口市地处胶东半岛西北部，隶属于烟台市。东临烟台，南近青岛，北与大连、天津、秦皇岛隔海相望，是环渤海经济带上一颗璀璨的明珠。1.2经济发展状况龙口市经济发展迅速。2010年，在全国综合经济实力百强县评比中居第23位。城乡居民收入水平持续提高，生活水平明显改善。农民人均纯收入11312元，比上年增长14.4%；农民人均生活消费支出5421元，比上年增长8.8%。城镇居民人均可支配收入22956元，比上年增长13.8%；城镇居民人均消费性支出15418元，比上年增长10.7%。GDP为680.1亿元，同比增长14.1%。其中：第一产业实现增加值27.3亿元，下降6.2%；第二产业实现增加值437.8亿元，同比增长13.3%；第三产业实现增加值215亿元，同比增长18.6%。一、二、三产业结构比为4.0%:64.4%:31.6%。人民生活水平逐年提高。2012年，GDP达到623亿，人均GDP达到98889元/年。人均公共绿地面积和住宅居住面积分别达到7.62平方米和16平方米；年末城乡居民储蓄余额达到121亿元，比年初增加9.5亿元，人均1.9万。1.3城市规划与发展建设状况山东省龙口市辖5个街道、8个镇：东莱街道、龙港街道、新嘉街道、徐福街道、东江街道、黄山馆镇、北马镇、芦头镇、下丁家镇、七甲镇、石良镇、兰高镇、诸由观镇。目前，城市规划区面积达128平方公里，建成区80.5平方公里。2001年，市委、市政府适时提出了在东城区以西建设城市新区的设想，并对城市总体规划进行了局部调整，调整后的城市总体规划形成了“东城西城相融、南山北海呼应、新区居中、组团式发展”的城市发展格局。2005年，市政府对城市总体规划进行了新一轮修编，规划近期城市发展框架为“三城布局，一轴展开，山海呼应，组团发展”，到2020年，经过各个城镇不断的对接融合，最终形成“一城一区”。城市建设方面，各个方面日臻完善。楼房建设方面，楼房建设步伐不断加快，机关办公、文化教育、医疗卫生、商贸流通、金融邮电等多层建筑、高层建筑相继建成投入使用，特别是城市新区的兴建，使城市面貌发生了深刻变化。在公共建筑建设不断加快的同时，龙口市从1999年开始，对北巷村实施了拆迁改造，拉开了城区旧村改造的序幕。城市绿化方面，先后完成了港城大道带状公园、林苑、文化广场、绛水河公园、龙口广场、龙矿文化公园、海滨公园等10多处公共绿地建设，共增加公园绿地面积100多万平方米。第2章房地产市场现状龙口是一个比较发达的县级市，城市建设迅速，各个项目的整体品质较优，开发商理念相对超前，宣传力度和策划思路都很好。龙口房地产开发密度相对较大。由于龙口市当地人口数量限制，目前龙口市房地产竞争十分激烈。但是随着城市的发展，外来人口的进驻，房地产的前景十分值得期待。2.1土地供应稳中有降2010年龙口市共出让65宗土地，住宅用地面积392.6公顷（存在部分处理历史遗留地块在内），容积率主要集中在2-3.5之间。2011年出让住宅用地面积272.5公顷。2012年出让住宅用地面积296.4公顷。2013年出现供应地块6-8个地块（可备案），并且有潜在供应土地，整体龙口市场年消化量近30万平米消化量，而年供应量在60万㎡以上。表1各区域土地供应基本状况成交价（万元/亩）供应量（百分比）容积率物业类型东海区12051%1.2-1.8多层，小高层南山区2018%1.4-1.7多层，小高层滨海度假区3012%1.2-1.8多层，小高层新城区12010%2.0-3.5小高层，高层西城区906%2.0-3.0小高层，高层东城区1203%1.4-1.7多层，小高层2.2房地产投资不断增长龙口市房地产行业的投资规模逐渐扩大，占社会固定资产投资的比例也逐年增加。其次，开发规模快速增长。龙口市房地产施工面积每年以25%的速度递增，房地产开发的规模逐渐加大，而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%，最高的达到了30%。2.3市场各区域发展不平衡明显龙口市不同城区的增长速度和发展规模不同，东城区的经济发展水平较高，发展更为完善，虽然中西城区近年来也得到了飞速的发展，但是地区间仍旧存在着不小的差距。东城区的经济发达，居民较高的可支配收入使房地产行业在这一地区表现异常活跃，西城区的居民可支配收入较少，因此房地产行业的发展并不完善。表2龙口市各区域住宅市场均况(2011年)分类区位西城板块新城板块东城板块南山板块东海板块资源及规划优势沿海区域，城市基础较好政务新区，升值空间较大老城区，各项配套完善依山旅游景区，物业完善沿海旅游景区，物业完善价格区间（元/㎡）3500-42003500-50004000-50003000-50003000-5000户型面积区间（㎡）60-9091-14070-100101-14080-12060-9091-14060-9090-140主要客群投资、刚需、改善性需求本地消费群体本地消费群体投资，本地消费群体投资，本地消费群体2.4房地产业重要性越来越突出近几年，龙口市GDP呈稳步增长趋势，而房地产在其中占了不小的比重，而且此比重有逐年增加趋势。2010年，全市GDP为680.1亿元，商品房销售额58.3亿元，所占比重为8.57%。在刚刚过去的2012年，全市GDP达到623亿，商品房销售额69.96亿元，所占比重为11.23%。商品房销售额在GDP中所占比例来提高了近3个百分点，再加上与房地产销售学等相关的上下游产业链条，房地产业的影响越来越重。2.5房地产价格增长过快2008年中央宏观政策调控，各市房价均受到一定影响。但从2009年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。龙口市房价也跟上了这个涨价热潮，房价一路上涨。2011年，龙口市总体房价在3300元/㎡左右；2012年，房价如雨后春笋，由3000元/㎡涨到5000元/㎡，使人们认识到房地产的回暖之势；2013年房价维持在5000元/㎡到6000元/㎡。当前房价跟两年前相比，翻了一番。2.6物业类型多样化在龙口这样的沿海城市，物业类型比较多，普通住宅、公寓、QQ复式、海景房、商铺等等，其中普通住宅所占比例最大，在70%左右。旅游地产也占了不小的比例，南山区的旅游风景区旅游地产，东海区的海景房都比较受大家的欢迎。商业地产方面，博商广场、振华商厦、九鼎大厦、龙鼎广场一期、中华历史博览园、国际会议中心等一批重点商贸旅游设施的陆续建成和投入使用，进一步提高了第三产业的发展层次。2.7二手房市场活跃在龙口，二手房市场也占有一定的地位，虽然没有像济南这样的二线城市市场庞大，但是二手房机构为数不少，包括个人交易数量也不少。高层在龙口的发展历史有三年左右，大部分高层社区都还没有入住，大家对高层的接受需要一段时间，而现在市场上已经没有新的多层小区，所以就刺激了二手房市场多层住宅的交易。二手房市场多层住宅的价格并不低，一般在3500-4600元/㎡，二手房客群大多数是工厂工人和刚步入社会的年轻人，是刚需客群，投资者较少。2.8相关政策在一定程度上刺激房地产市场发展龙口市政府的相关政策措施在一定程度上刺激了房地产市场发展，比如先后开通改造了牟黄路城区段、柳莺大道延伸段等13条城区主干道，新增城市道路总面积5.62万平方米，城市道路总长度达187.6公里，道路交通更加便利。同时，坚持“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”和“以人为本、创建精品”的城市建设方针，进行龙口市基础设施建设。这些措施使房地产项目具备更多的外部优势，吸引购房客群购房。烟台市公积金管理中心称，拆迁安置房可办理公积金贷款。这一政策增加了购房者的资金来源，减轻了购房者的购房压力，一定程度上刺激了房地产市场的发展。龙口作为烟台市下属的县级市，房地产市场也受到相应的影响。2.9龙口市以外来开发商为主，本土较少，企业竞争激烈目前房地产市场上多数开发项目均是高层社区，以外来开发商为主，本土较少，各企业间竞争激烈。表3龙口市东城区外地开发商开发的代表性楼盘情况项目名称工程进度当前价格当前活动项目特点销售现状龙族峰景主体封顶最低价：4400最高价：5300预约2万抵2.3万，5万抵5.5万价格较低，迎合刚需客户，三室房源总价低；位置靠南临道，噪音较大，空气较差目前预约2栋楼松隽阳光城主体封顶4400元起价，均价4600元1000抵5000，贷款99折，一次性98折相对价格较低，靠近实验学校，周边配套成熟；与拆迁户交叉，密度较大预约中万豪伊顿预售证办理中4300元起价，均价48004900元贷款99折，一次性98折，4月13日集中抽奖。一等奖买房半价。暗推3000元优惠紧邻新一中，打造学府房概念；位置较远，周边配套不完善，远离生活区预约中松涛苑刚拆迁传递价格5000-6000贷款99折，一次性98折离实验小学较近，紧邻文化广场，靠近黄城商业；附近配套拥挤，宣传建设的银座商城造成噪音影响，交通安全问题，工期不确定拆迁工作正在进行中天韵尚城一期封顶3600元起均价4500-4600元贷款99折，一次性98折价格比较便宜，当地开发商客群信任度高；位置较远，周边配套不完善在售嘉元学城一期封顶5月交房4200元起均价4700-4800元贷款99折，一次性98折紧邻新一中，打造学府房概念；主打小复式，平层比较少并且户型相对单一在售各开发商为了吸引客户购房，运用了多元化的营销手段。除了坐销外，也有直销即销售人员主动上门拜访推荐产品。很多项目采取分销，把现有的房源资料交给不同的房产中介商或销售人员销售。另外，大量的印刷DM单找固定的派发人员进行定点、定时、不定时的进行派单宣传吸引消费客群购买。还有在龙口经常采用的车体广告、电视传媒、广播类传媒、宇内传媒（就是写字间、酒店、商场等电梯旁的电视宣传）现场看板、路旗广告、灯箱广告、报纸媒体、房交会现场、户外大型看扳、专业的房产类杂志等相关的宣传。在当前激烈的竞争中，预约优惠、首付达到一定比例总房款打折、抽奖、幸运半价房等等也被各项目广泛应用。第3章龙口市房地产市场存在的主要问题3.1供应量过大导致风险加大截至2010年，龙口市人口68.83万，而目前龙口市总的建筑面积有1046.22万平（包括城镇拆迁安置住宅）。龙口市是位列全国百强县的县级市，城市经济、城市建设各方面比较先进，吸引了大批外来人员，包括毕业大学生前来就业，他们都是需要购房的群体，不少开发商看到了龙口这块宝地，纷纷前来投资。龙口市目前的房地产市场是买方市场，供大于求。而且，龙口市沿海城市，环境是很多人所向往的，所以很多外地的有钱人，本地外出创业的人会在这边买房用作养老房。龙口市场年消化量近30万平米消化量，而年供应量在60万㎡以上。自2010年的限购，打击投机性购房政策以来，海景房销售受到严重影响。近几年，海景房市场的快速发展吸引了很多开发商前来投资，市场风险加大。3.2户型设计存在不合理性在龙口，开发商数量比较多，项目比较多，每个项目都有自己的销售推广策略，包括户型设计方面，很多开发商利用项目本身一方面的优势去掩盖另一方面的劣势，这一方法运用好可以得到很好的效果，但是很容易适得其反。包括户型大小方面，应该根据客户需求合理设计。下面拿一案例来说明这个问题：位于龙口市东城区紧邻龙口市政府的龙城国际项目，占地226亩，总建筑面积55万㎡，是一个各项标准比较高的项目。项目四周都是路，交通非常方便，尤其是项目北边的府北一路，直通市政府。但是这一优势也正成为人们购房的障碍，担心靠大道会吵。开发商在采纳户型设计时采取四周靠道楼座全通透，中间位置比较好的楼座不通透的设计方法。对于很多人的中间位置好的楼座为什么没有全通透的好户型的疑问，开发商称如果中间全都是全通透的好户型，四周靠道的会很难消化。虽然开发商这样做有一定的道理，但是许多客户在接受户型或位置的时候有很大的问题，好户型位置不好，好位置户型不好。近而导致销售遭遇困境。3.3商品房价格与当地居民收入差距较大龙口市2012年GDP达到623亿，人均GDP达到9889元/年。虽然从这些数据上看龙口作为一个县级市的经济指标并不低，但是人均GDP并不代表人均收入。2012年，龙口市城镇居民人均可支配收入25412元。人们只有在保证生活质量的前提下，才会去满足购房需求。龙口市的商品房价格区间是4000-6000元/㎡不等，有些位置比较好的甚至达到7000元/㎡。一套100㎡左右的房子在55万左右，这就决定了大家的购买力水平。大多数普通购房者心里5000元/㎡这样的价格已经够高了，即使是对房子非常满意，经济实力达不到的话，也只能是“望房兴叹”了。3.4市场监管不严，消费者购买风险非常大在龙口，虽然没有没有出现过烂尾楼这样的情况，但是还是有很多开发商得不到大家的信任。有些开发商实力有限，工程进度缓慢，延迟交房现象非常普遍。工程质量不能保证，风险性加大，消费者不敢买这样的房子。于是，开发商资金回笼较慢，资金紧张，进度就更不用提了，陷入一个这样的恶性循环。这样的项目往往是换了一家又一家的代理公司，结果却是不理想。这种情况在龙口市不少见。3.5新兴项目周边配套不完善在龙口，新老城区发展时间不同，进展不同。现在，新兴的项目大多数都在新城区，而新城区的发展刚刚起步，大多数的外部配套像学校、医院、商场、超市、农贸市场等不是很完善。部分项目周边医疗设施完善，但是缺少与生活有关的设施；部分项目周边教育设施完善，但是娱乐设施不完善；部分项目生活配套齐全，但是交通设施不完善……多种设施不完善，极大地影响了市民购房的积极性。第4章龙口市房地产市场平稳健康发展的建议4.1根据消化量合理控制土地放量龙口市房地产市场项目大量涌现现象是近几年才出现的。随着经济危机的离去，房地产市场逐渐回暖，但是很多政策比如二套房首付最低60%，且利率上浮10%等一系列政策使投资投机性购房受限。目前，市场上大多数客群都是刚需客户或改善性购房，投资性购房较少。龙口市房地产市场供过于求，空置率逐渐增长。所以，应该合理控制土地放量，以便房地产市场健康平稳发展。4.2根据客户需求合理设计户型对于客户群体来说，选择购房项目时，不仅会考虑位置、配套、价格等方面，户型也是非常重要的。所以开发商在开发初始项目设计、户型设计时就应该充分考虑到客户心理、客户需求。做好市场调研，建设最切合客户需求、市场现状的好房子。4.3控制地价上限积极提供优惠政策控制房价土地价格已经成为推动房地产价格上升的重要因素。在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。再者，适当减免房地产开发过程中各项税费。前几年受金融危机影响，大多数房地产企业经营不景气，现在是房地产业的复苏阶段，政府有关部门应该对房地产业的各种税费进行新的梳理，根据国家有关政策，该停的停、该免得免、该减的减、该缓的缓，切实帮助房地产业快速成长。还有，国有银行给予房地产企业优惠的贷款政策，适当支持普通商品房和节能环保型住宅开发建设。4.4加强房地产市场监管建立科学有效的房价监测和预警体系，规范房地产市场建设，按照规划、制度健康发展。同时，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，公开房地产交易信息和房地产开发成本，对房地产价格实行有效的监测，促进房地产业持续健康发展。对房地产开发商进行有效监督，政府各部门应该加大监管力度，促使开发商合理经营，最大限度的保护消费者的利益。尽量避免再出现当前龙口市场上存在的建筑质量、工期延后等开发商容易出现的问题。4.5加强城市基础设施及小区配套设施建设项目周边的配套设施比如教育设施、道路设施、基本生活设施等要加强完善。市政府应该加大对城市交通道路