2026年土地估价师执业资格考试题库含答案

2026年土地估价师执业资格考试题库含答案单项选择题（共10题，每题1分）1.某城市商业用地土地使用权出让年限为40年，2026年该地块的土地价值评估中，应采用法定最高剩余年限还是实际剩余年限？A.法定最高剩余年限B.实际剩余年限C.两者取平均值D.由评估机构自行决定2.在农用地分等定级中，某区域耕地质量等别为5等，若该等别耕地在区域中占比超过50%，则该区域耕地综合等别应为多少？A.5等B.6等C.7等D.5等或6等3.某工业用地宗地形状不规则，评估时采用矩形法计算面积，但需对长宽比进行调整，此调整属于哪种误差修正？A.测量误差修正B.估价误差修正C.坐标误差修正D.形状误差修正4.某城市在2026年修订地价标准时，采用基准地价修正法评估宗地地价，若宗地位于基准地价区域内，但用途与基准地价不同，应优先考虑哪种修正系数？A.容积率修正系数B.用途修正系数C.地势修正系数D.交通修正系数5.在土地估价报告中，对估价假设前提的说明应包括哪些内容？A.估价目的、估价方法、估价基准日B.土地用途、容积率、剩余年限C.市场条件、政策限制、假设条件D.评估机构、估价师资质、报告日期6.某宗地评估采用市场比较法，选取了三个可比案例，若三个案例成交价格差异较大，应如何处理？A.直接采用三个案例的平均价格B.仅选取价格最接近的案例C.对案例进行交易日期、区域因素、个别因素修正D.放弃市场比较法，改用成本法7.在土地估价中，若某宗地存在抵押权，则评估价值应如何确定？A.按市场价值评估B.按抵押价值评估C.按剩余价值评估D.由抵押权人自行决定8.某城市在制定土地出让底价时，采用“地价系数修正法”，若某宗地位于市中心繁华地段，其地价系数应为多少？A.1.0B.1.2C.1.5D.2.09.在农用地估价中，若某地块用于建设生态农业园，其评估方法应优先考虑哪种？A.收益法B.市场比较法C.成本法D.收益法与市场比较法相结合10.某宗地评估采用成本法，其重置成本应包括哪些内容？A.土地取得成本、开发成本、税费B.土地取得成本、建设成本、管理费用C.建设成本、装修成本、税费D.土地取得成本、建设成本、财务费用多项选择题（共5题，每题2分）1.在土地估价中，影响地价的因素有哪些？A.土地位置B.土地用途C.容积率D.市场供求E.自然条件2.某城市在编制地价标准时，应考虑哪些内容？A.土地用途B.土地级别C.容积率D.区域因素E.个别因素3.在土地估价报告中，应包含哪些附件？A.估价对象照片B.市场交易数据C.评估机构资质证明D.估价师执业资格证书E.土地权利证明文件4.某宗地评估采用收益法，其收益应包括哪些内容？A.经营收入B.投资收益C.转让收益D.租赁收入E.税费支出5.在土地估价中，哪些方法可以用于评估农用地价值？A.收益法B.市场比较法C.成本法D.基准地价修正法E.成果法判断题（共10题，每题1分）1.土地估价师在评估宗地地价时，必须考虑土地的法定用途限制。（√）2.在土地估价中，基准地价是政府制定的最高地价标准。（×）3.某宗地评估采用市场比较法，若可比案例数量不足三个，则该评估方法无效。（×）4.在土地估价中，重置成本是指重新购建相似土地的成本。（×）5.农用地估价中，耕地质量等别越高，其价值越高。（√）6.土地估价师在出具估价报告时，可以隐瞒估价过程中发现的问题。（×）7.某城市在制定土地出让底价时，应考虑区域因素修正系数。（√）8.在土地估价中，土地权利限制不影响地价评估。（×）9.某宗地评估采用成本法，其开发成本应包括基础设施建设费用。（√）10.土地估价师在评估时，可以随意选择估价方法，无需考虑适用性。（×）简答题（共3题，每题5分）1.简述土地估价中市场比较法的步骤。答：市场比较法步骤包括：①选取可比案例；②建立比较基础（交易日期、区域因素、个别因素等）；③修正比较基础；④确定评估价值。2.简述土地估价报告中应包含的主要内容。答：主要包括：估价目的、估价对象、估价方法、估价过程、估价结果、附件等。3.简述农用地估价的特点。答：农用地估价应考虑土地用途、生态价值、政策限制等因素，方法以收益法、市场比较法为主，需结合区域特点进行评估。案例分析题（共2题，每题10分）1.某城市某宗商业用地，2026年拟出让，土地面积5000平方米，用途为商业，出让年限40年。已知该区域基准地价为800元/平方米，容积率修正系数为1.2，用途修正系数为1.1。请计算该宗地出让底价（不考虑其他修正因素）。答：出让底价=基准地价×容积率修正系数×用途修正系数=800×1.2×1.1=1056元/平方米总底价=1056×5000=5280万元。2.某农村地块拟用于建设生态农业园，土地面积2000平方米，预计年收益20万元，土地还原利率为6%，土地取得成本50万元，开发成本30万元。请采用收益法评估该地块价值。答：土地价值=年收益÷还原利率=20÷0.06=333.33万元评估价值=土地价值+土地取得成本+开发成本=333.33+50+30=413.33万元。答案与解析（最后单独列出）单项选择题答案1.A2.A3.D4.B5.C6.C7.B8.C9.A10.B多项选择题答案1.A,B,C,D,E2.A,B,C,D,E3.A,B,C,D,E4.A,B,D,E5.B,C,D判断题答案1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.√8.×9.√10.×简答题解析1.市场比较法步骤解析：①选取可比案例需满足时间相近、区域相同、用途一致等条件；②建立比较基础需修正交易日期、区域因素、个别因素差异；③修正方法包括价格指数法、因素修正法等；④确定评估价值需综合比较修正结果。2.土地估价报告内容解析：估价目的需明确评估用途；估价对象需描述宗地位置、面积、权利等；估价方法需说明选用的方法及理由；估价过程需详细记录计算步骤；估价结果需清晰展示；附件需提供相关证明文件。3.农用地估价特点解析：农用地估价需考虑土地用途多样性（耕地、林地、草地等）；生态价值评估（如水源保护、生物多样性）；政策限制（如耕地保护红线）；评估方法需结合区域特点，收益法适用于有稳定收益的土地，市场比较法适用于交易活跃的土地。案例分析题解析1.出让底价计算解析：基准地价是区域平均水平，