物业管理公司安保工作规范手册

物业管理公司安保工作规范手册一、总则（一）目的为规范物业管理区域内安保作业流程，明确安保人员职责边界，提升安全防范能力与服务质量，维护业主/使用人生命财产安全及公共秩序，特制定本规范手册。（二）适用范围本手册适用于本公司管辖范围内各物业项目的安保团队（含保安队长、值班岗、巡逻岗、监控岗人员），指导日常安保作业、应急处置及团队管理工作。（三）基本原则1.安全优先：以保障辖区人员、财产安全为核心目标，将安全防范贯穿管理全流程。2.预防为主：通过常态化巡逻、隐患排查、设备维护，提前规避安全风险。3.服务导向：兼顾业主合理服务需求，展现专业文明的服务形象。4.依法依规：严格遵守国家法律法规、物业管理条例及公司规章制度。二、岗位职责（一）保安队长团队管理：统筹安保团队日常调度，制定巡逻计划、排班方案，组织例会总结优化工作，提升团队协作效率。制度执行：宣贯并监督执行安保制度，定期检查岗位工作记录（如巡逻日志、监控台账），确保流程合规。培训演练：每季度组织1次专业技能培训（如消防操作、应急处置），每年牵头开展2次以上应急演练，提升团队应急能力。对外协作：与属地派出所、消防部门建立联动机制，及时通报隐患或突发事件，配合社区开展安全联防。（二）值班岗（门岗/岗亭）人员管控：业主/住户：核对身份（或门禁识别），礼貌问候并快速放行；遇业主携大件物品，主动协助搬运（需确认授权）。访客：填写《访客登记表》（含姓名、事由），电话核实后发放临时通行卡，离场时回收并登记时间。可疑人员：礼貌询问身份，必要时联系巡逻岗协助核查，严禁冲突。车辆管理：业主车辆：车牌识别快速放行，引导规范停放；遇故障协助联系维修或提供工具。外来车辆：登记车牌、事由，发放临时停车凭证，引导至指定区域；离场时核对凭证并记录时间，按规收费（如有）。岗亭值守：保持岗亭整洁，设备（对讲机、道闸系统）运行正常；每小时填写《岗亭值班记录》，记录人员车辆出入、异常处置结果。（三）巡逻岗巡逻要求：频次：住宅项目每2小时巡逻1次，商业项目每1小时巡逻1次（可依风险等级调整）；恶劣天气或重大活动期间加密巡逻。路线：按规划路线（含消防通道、车库、园区死角）执行，使用巡逻棒/APP打卡，覆盖所有重点区域。巡查内容：设施设备：检查消防器材、监控摄像头、电梯、公共照明等是否正常；排查通道堵塞、井盖损坏等隐患。秩序维护：劝阻违规停车、占用通道、高空抛物等行为，必要时联系业主/管家沟通。安全隐患：排查可疑人员、不明包裹；发现漏水、漏电等隐患，立即上报并设置警示标识，配合工程处置。记录反馈：每次巡逻后填写《巡逻日志》，记录问题及处置结果；重大隐患立即上报队长，跟进处置闭环。（四）监控岗设备监控：实时监控：紧盯屏幕，重点关注出入口、电梯、停车场等区域，发现异常立即通知巡逻岗/值班岗核实。设备维护：每日检查监控设备运行状态，清理灰尘；发现故障立即报修，记录故障时间及进展。应急响应：接警处理：接到报警（如火灾、盗窃），立即调取录像，锁定事件时间、地点及涉事人员特征，同步上报队长并配合调阅。录像管理：按规保存录像（不少于30天），严禁私自删除、拷贝；调阅录像时登记调阅人信息、事由及时间。三、工作流程规范（一）人员与车辆出入管理1.业主/住户：步行：门禁刷卡/刷脸/密码通行，岗亭保安礼貌确认身份。驾车：车牌识别自动抬杆，引导至固定车位；无车牌车辆按“外来车辆流程”登记。2.访客（步行/驾车）：岗亭保安询问事由，电话联系业主确认；登记信息后发放临时通行卡（驾车访客登记车牌），引导至访客区域；离场时回收通行卡，核对信息无误后放行。3.特殊人员（外卖/快递/施工）：外卖/快递：引导至指定存放点，禁止进入楼栋核心区域（业主授权除外）。施工人员：查验《施工许可证》《人员出入证》，核对身份后放行，提醒遵守施工规范。（二）日常巡逻流程1.准备阶段：检查装备（对讲机、巡逻棒、手电筒），确认通讯畅通；领取《巡逻日志》，熟悉当次巡逻重点（如装修户监管）。2.巡逻实施：按既定路线巡查，重点检查消防设施、公共设备、可疑人员/物品；发现问题立即记录，能现场处置的及时处理，无法处置的上报队长。3.收尾阶段：返回岗亭整理《巡逻日志》，补充处置结果；装备归位充电，向队长汇报当日巡逻情况。（三）监控操作流程1.开机检查：每日早班提前10分钟到岗，启动设备，检查画面清晰度、存储状态；发现异常立即报修并记录。2.实时监控：每15分钟扫视所有画面，标记异常区域（如人员聚集），通知巡逻岗核实。3.录像管理：调取录像时输入准确时间、区域，导出文件并登记；定期清理过期录像，确保存储正常。（四）消防管理流程1.设施检查：每周查消防器材，每月查消防通道，每季度测报警系统；发现问题立即报修。2.消防演练：每年联合物业、业主开展2次演练（含火灾报警、疏散、灭火），演练后总结优化。3.火灾处置：接警：拨打119并上报队长，通知所有安保人员赶赴现场。处置：携带灭火器赶赴火场尝试初期灭火（确保安全）；引导人员疏散，设置警戒线；监控岗持续提供实时画面。四、应急处置规范（一）治安突发事件（盗窃、斗殴、纠纷）1.现场控制：发现事件立即呼叫支援，控制现场避免事态扩大。2.报警上报：确认性质后拨打110，向队长及经理汇报事件信息；监控岗调取录像提供证据。3.配合处置：协助警方维护秩序，登记证人信息，提供巡逻记录、录像等资料；事件后填写《处置报告》。（二）消防突发事件（火灾、燃气泄漏）1.火灾处置：参照“消防管理流程”，重点引导疏散（捂口鼻、低姿前行，禁乘电梯）、初期灭火（对准火焰根部喷射），配合消防调查。2.燃气泄漏：现场处置：关闭气源、开窗通风，禁止使用电器/明火，疏散人员至安全区域。报警上报：拨打燃气抢修电话及119（泄漏严重时），向队长汇报；监控岗锁定泄漏区域。后续跟进：配合抢修，检测合格后通知业主恢复使用，填写报告。（三）自然灾害（暴雨、台风、地震）1.预警响应：收到预警后启动预案，通知安保人员备战：台风/暴雨：加固设施，检查排水，准备沙袋、抽水泵。地震：检查电梯、通道，准备应急照明、急救物资。2.灾害处置：台风/暴雨：每半小时巡查园区，清理倒伏树木、疏通排水；监控岗关注车库、电梯井水位。地震：组织人员疏散至空旷区域，禁入建筑/电梯；震后检查设施损坏，配合抢修。3.灾后恢复：协助清理园区、修复设施，统计损失上报；急救受伤人员，安抚业主情绪。五、考核与培训管理（一）考核机制1.考核内容：纪律性：考勤、着装规范、岗位纪律（脱岗、睡岗等）。业务能力：流程执行、应急处置、隐患排查有效性。服务质量：业主投诉率、协作评分。2.考核方式：日常检查：队长每日抽查岗位工作，记录违规并纠正。月度考核：月末综合评分，结果与绩效、岗位调整挂钩。年度评优：评选“优秀安保员”“最佳应急团队”，给予荣誉及奖励。（二）培训体系1.培训内容：法律法规：《治安管理处罚法》《消防法》等，提升合规能力。专业技能：门禁操作、消防器材使用、急救知识（心肺复苏）。服务礼仪：礼貌用语、冲突化解，塑造文明形象。应急演练：模拟火灾、盗窃等场景，提升协同处置能力。2.培训频率：新员工培训：入职7天