《建设工程估价》课件

《建设工程估价》建设工程估价建设工程项目总投资一、建设工程项目总投资的概念建设项目总投资是指为完成工程项目建设并达到使用要求或生产条件，在建设期内预计或实际投入的总费用。

生产性建设工程项目总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分；非生产性建设项目总投资则只包括建设投资。

建设投资由设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费（包含基本预备费和价差预备费）和资金筹措费组成。增值税计算税率：（1）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除（2）（4）（5）项另有规定，税率16%。（2）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产、转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率10%。1、粮食等农产品、使用植物油、食盐2、自来水、暖冷气、热水、煤气等能源制品（不含汽油等）3、图书等音像制品4、饲料、化肥、农机、农药5、国务院规定的其他货物。（3）纳税人销售服务、无形资产，除（1）（2）（5）另有规定外，税率6%。（4）出口货物，税率为0；国务院另有规定的除外。（5）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为0进口设备抵岸价的构成及其计算：1.进口设备的交货方式分为内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。2.进口设备抵岸价的构成进口设备如果采用装运港船上交货价(FOB)，其抵岸价构成为：进口设备抵岸价=货价＋国外运费十国外运输保险费十银行财务费＋外贸手续费十进口关税十增值税十消费税

工程建设其他费用项目组成一、土地使用费(一)农用土地征用费农用土地征用费由土地补偿费、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税等组成。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。(二)取得国有土地使用费取得国有土地使用费包括：土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁补偿与临时安置补助费等。二、与项目建设有关的其他费用(一)建设管理费1.建设单位管理费2.工程监理费(二)可行性研究费(三)研究试验费(四)专项评价费(五)勘察设计费(六)场地准备费和临时设施费(七)引进技术和进口设备材料其他费(八)特殊设备安全监督检验费(九)市政公用配套设施费(十)工程保险费(十一)专利及专用技术使用费三、与未来企业生产经营有关的其他费用(一)联合试运转费

是指新建项目或新增加生产能力的项目，在交付生产前按照批准的设计文件所规定的工程质量标准和技术要求，进行整个生产线或装置的负荷联合试运转或局部联动试车所发生的费用净支出（试运转支出大于收入的差额部分费用)。联合试运转费不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。不发生试运转或试运转收入大于(或等于)费用支出的工程，不列此项费用。(二)生产准备费(三)办公和生活家具购置费

建设工程定额的分类一、接生产要素内容分类(一)人工定额也称劳动定额(二)材料消耗定额(三)施工机械台班使用定额

二、接编制程序和用途分类(一)施工定额

施工定额是编制预算定额的基础。(二)预算定额

预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象编制的定额。预算定额是编制施工图预算的主要依据。预算定额是社会性的。(三)概算定额

概算定额是以扩大的分部分项工程为对象编制的。概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。一般是在预算定额的基础上综合扩大而成的。(四)概算指标是概算定额的扩大与合并，它是以整个建筑物和构筑物为对象。(五)投资估算指标技资估算指标通常是以独立的单项工程或完整的工程项目为对象。三、按编制单位和适用范围分类(一)国家定额、(二)行业定额、(三)地区定额、(四)企业定额四、按投资的费用性质分类(一)建筑工程定额、(二)设备安装工程定额、(三)建筑安装工程费用定额、(四)工具、器具定额、(五)工程建设其他费用定额。人工定额的编制一、人工定额的编制编制人工定额主要包括拟定正常的施工条件以及拟定定额时间两项工作。(一)工人工作时间消耗的分类按其消耗的性质分为两大类：必需消耗的时间和损失时间。1.必需消耗的工作时间(1)有效工作时间，包括基本工作时间、辅助工作时间、准备与结束工作时间。(2)不可避免的中断时间。(3)休息时间。2.损失时间中包括多余和偶然工作、停工、违背劳动纪律所引起的损失时间。（1）多余工作是指工人进行了任务以外而又不能增加产品数量的工作。(2)停工时间接其性质分为施工本身造成的停工时间和非施工本身造成的停工时间两种。(3)违背劳动纪律造成的工作时间损失。(二)拟定正常的施工作业条件拟定施工的正常条件包括：拟定施工作业的内容；拟定施工作业的方法；拟定施工作业地点的组织；拟定施工作业人员的组织等。(三)拟定施工作业的定额时间

施工作业的定额时间，是在拟定基本工作时间、辅助工作时间、准备与结束时间、不可避免的中断时间以及休息时间的基础上编制的。计时测定的方法有许多种，如测时法、写实记录法、工作日写实法。二、人工定额的形式(一)按表现形式的不同人工定额按表现形式的不间，可分为：1.时间定额2.产量定额时间定额与产量定额互为倒数，即：时间定额×产量定额=1(二)按定额的标定对象不同按定额的标定对象不同，人工定额又分单项工序定额和综合定额两种。三、人工定额的制定方法常用的方法有四种：(1)技术测定法(2)统计分析法(3)比较类推法(4)经验估计法材料消耗定额的编制一、材料消耗定额的编制(一)材料净用量的确定材料净用量的确定，有以下几种方法：1.理论计算法2.测定法3.图纸计算法4.经验法。(二)材料损耗量的确定材料的损耗一般以损耗率表示。材料损耗率可以通过观察法或统计法计算确定。损耗率＝损耗量/净用量

总消耗量=净用量十损耗量=净用量×（1十损耗率)

二、周转性材料消耗定额的编制周转性材料消耗一般与下列四个因素有关：1.第一次制造时的材料消耗(一次使用量)2.每周转使用一次材料的损耗(第二次使用时需要补充)3.周转使用次数4.周转材料的最终回收及其回收折价。周转材料消耗量指标的表示，应当用一次使用量和摊销量两个指标表示。施工机械台班使用定额的编制一、施工机械台班使用定额的形式(一)施工机械时间定额(二)机械产量定额机械产量定额和机械时间定额互为倒数关系二、机械台班使用定额的编制(一)机械工作时间消耗的分类机械工作时间也分为必需消耗的时间和损失时间两大类。1.在必需消耗的工作时间里，包括有效工作、不可避免的无负荷工作和不可避免的中断三项时间消耗。而在有效工作的时间消耗中又包括正常负荷下、有根据地降低负荷下的工时消耗。2.损失的工作时间，包括多余工作、停工、违背劳动纪律所消耗的工作时间和低负荷下的工作时间。施工定额和企业定额的编制一、施工定额的编制（一）、施工定额的作用1.施工定额是企业计划管理的依据2.施工定额是组织和指挥施工生产的有效工具。3.施工定额是计算工人劳动报酬的依据。4.施工定额有利于推广先进技术。5.施工定额是编制施工预算。(二)施工定额编制施工定额的编制原则：1.施工定额水平必须遵循平均先进的原则。2.定额的结构形式简明适用的原则。施工定额包括劳动定额、材料消耗定额和施工机械台班使用定额二．企业定额编制企业定额是施工企业生产力水平的体现。也是企业核心竞争力的具体表现。（一）、企业定额的作用1.企业定额是施工企业计算和确定工程施工成本的依据2.企业定额是施丁今企业进行工程投标、编制工程投标价格的基础和主要依据。3.企业定额是施工企业编制施工组织设计的依据。（二）、企业定额的编制方法

编制企业定额最关键的工作是确定人工、材料和机械台班的消耗量，以及计算分项工程单价或综合单价。

人工价格也即劳动力价格，一般情况下就按地区劳务市场价格计算确定。材料价格按市场价格计算确定，其应是供货方将材料运至施工现场堆放地或工地仓库后的出库价格。

施工机械使用价格最常用的是台班价格，应通过市场询价确定。预算定额与单位估价表的编制一、预算定额预算定额是在施工定额的基础上进行综合扩大编制而成的。预算定额是编制施工图预算的主要依据。预算定额项目包括：人工、材料和施工机械台班消耗量指标。(一)人工消耗量指标的确定人工消耗指标的组成：预算定额中人工消耗量指标包括完成该分项工程必需的各种用工量。（1)基本用工(2)其他用工

(二)材料耗用量指标的确定材料耗用量是材料消耗定额为基础。

(三)机械台班消耗指标的确定概算定额与概算指标的编制一、概算定额也叫做扩大结构定额。它规定了完成一定计量单位的扩大结构构件或扩大分项工程的人工、材料、机械台班消耗量的数量标准。(一)概算定额的作用概算定额是在初步设计阶段编制设计概算或技术设计阶段编制修正概算的依据，是确定建设工程项目投资额的依据。概算定额也是编制概算指标的基础。(二)编制概算定额的一般要求1.概算定额的编制深度要适应设计深度的要求。2.它必须反映在正常条件下，大多数企业的设计、生产、施工管理水平。二、概算指标概算指标是以每100m2

建筑面积、每1000m3

建筑体积或每座构筑物为计量单位，规定人工、材料、机械及造价的定额指标。设计概算的内容和作用一、设计概算的内容设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算三级。(一)单位工程概算单位工程概算由直接费、间接费、利润和税金组成。(二)单项工程综合概算(三)建设工程项目总概算二、设计概算的作用1.设计概算是国家制定和控制建设投资的依据。2.设计概算是编制建设计划的依据。3.设计概算是进行贷款的依据。4.设计概算是签订工程总承包合同的依据。5.设计概算是考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算和施工图设计的依据。6.设计概算是考核和评价建设工程项目成本和投资效果的依据。施工图预算的作用一、施工图预算对建设单位的作用1.是施工图设计阶段确定建设工程项目造价的依据，是设计文件的组成部分。2.是建设单位在施工期间安排建设资金计划和使用建设资金的依据。3.是招投标的重要基础，既是工程量清单的编制依据，也是标底编制的依据。4.施工图预算是拨付进度款及办理结算的依据。二、施工图预算对施工单位的作用1.是确定投标报价的依据。2.是施工单位进行施工准备的依据。3.是控制施工成本的依据。4.是进行“两算”对比的依据。施工图预算的编制依据主要包括：国家、行业、地方政府发布的计价依据等有关法律或规定；建设项目有关文件、合同、协议等；批准的设计概算；批准的施工图设计图纸及相关标准图集和规范；相应预算定额和地区单位的稳定估价表；合现的施工组织设计和施工方案等文件；项目有关的设备、材料、供应合同、价格及相关说明书；项目所在地区有关的气侯、水文、地质地貌等的自然条件；项目的技术复杂程度，以及新技术、专利使用情况等；项目所在地区有关的经济、人文等社会条件。施工图预算的编制方法可以分为定额单价法、工程量清单单价法和实物法。

施工图预算的审查内容一、施工图预算审查的内容1.审查工程量。2.审查单价。3.审查其他的有关费用。二、施工图预算审查的方法(一)逐项审查法(二)标准预算审查法(三)分组计算审查法(四)对比审查法(五)“筛选”审查法(六)重点审查法工程量清单编制工程量清单的作用一、工程量清单计价规范概述《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2013规定全部使用国有资金投资或国有投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。二、工程量清单的作用1．工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础2．工程量清单是建设工程计价的依据3．工程量清单是工程付款和结算的依据4．工程量清单是调整工程价款、处理工程索赔的依据工程量清单编制的方法工程量清单由分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单组成。一、分部分项工程量清单的编制分部分项工程量清单应包括项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量。分部分项工程量清单应根据附录规定统一项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量计算规则进行编制。(一)项目编码分部分项工程量清单项目编码以五级编码设置，用十二位阿拉伯数字表示。一到九位应按附录规定设置；十到十二位编码由工程量清单编制人根据拟建工程的工程量清单项目名称设置。1.第一级表示工程分类顺序码(分二位)建筑工程为01、装饰装修工程为02、安装工程为03、市政工程为04、园林绿化工程为05。2.第二级表示专业工程顺序码(分二位)3.第三级表示分部工程顺序码(分二位)4.第四级表示分项工程项目顺序码(分三位)5.第五级表示工程量清单项目顺序码(分三位)二、措施项目清单的编制措施项目清单是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工准备和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目清单。措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程量清单的方式编制，如混凝土浇筑的模板工程；不能计算工程量的项目清单，以“项”为计量单位，如大中型施工机械进、出场及安、拆费，文明施工和安全防护、临时设施等。三、其他项目清单的编制(1)暂列金额；(2)暂估价：包括材料暂估单价、专业工程暂估价；(3)计日工；(4)总承包服务费。1．暂列金额暂列金额是指招标人在工程量清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。2．暂估价暂估价是指招标人在工程量清单中提供的用于支付必然发生但暂时不能确定价格的材料价款以及专业工程金额。四、规费项目清单的编制五、税金项目清单的编制工程量清单计价的方法（一）工程造价的计算采用工程量清单计价，建设工程造价由部分项工程费、措施项目费、其它项目费用、规费和税金组成。工程量清单计价主要有三种形式：工料单价法；综合单价法；全费用综合单价法。工料单价法=人工费+材料费+施工机械使用费综合单价=人工费+材料费+施工机械使用费+管理费+利润全费用综合单价=人工费+材料费+施工机械使用费+措施项目费+管理费+规费+利润+税金《计价规范》规定：分部分项工程量清单应采用综合单价计价，利用综合单价法计价，需分项计算清单项目，再汇总得到工程总造价。

(二)分部分项工程费计算利用综合单价法计算分部分项工程费需要解决两个核心问题，即确定各分部分项工程的工程量及其综合单价。1．分部分项工程量的确定招标文件中的工程量清单标明的工程量是工程量清单编制人按施工图图示尺寸和清单工程量计算规则计算得到的工程净量。2．综合单价的编制工程量清单综合单价是指完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费和企业管理费与利润，以及一定范围内的风险费用。综合单价的计算可以概括为以下步骤：(1)确定组合定额子目。(2)计算定额子目工程量。(3)测算人、材、机消耗量。(4)确定人、材、机单价。(5)计算清单项目的直接工程费。招标控制价的编制方法一、招标控制价的概念招标控制价是招标人对招标工程项目限定的最高工程造价，也可称其为拦标价、预算控制价或最高报价等。(1)国有资金投资的工程项目进行招标，招标人可以设标底。当招标人不设标底时，应编制招标控制价。(2)招标控制价国有资金投资的工程项目原则上不能超过批准的投资概算。(3)投标人的投标报价高于招标控制价的，其投标应予以拒绝。(4)招标控制价应在招标文件中公布，不应上调或下浮。招标控制价的作用决定了招标控制价不同于标底，无需保密。二、招标控制价的编制内容招标控制价的编制内容包括：分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。投标价的编制方法一、投标报价的概念投标价是投标人希望达成工程承包交易的期望价格，但不能高于招标人设定的招标控制价。二、投标价的编制原则投标人的投标报价不得低于成本。“在评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底的，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人做出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作为废标处理。”工程合同价款的约定方法一、工程合同类型的选择一般可以划分为总价合同、单价合同和其他价格形式三种类型。对使用工程量清单计价的工程，宜采用单价合同，但并不排斥总价合同。采用单价合同形式时，工程量一般具备合同约束力(量可调)，工程款结算时按照合同中约定应予计量并实际完成的工程量计算进行调整。而对总价合同形式，工程量清单中的工程量不具备合同约束力(量不可调)。二、工程合同价款的约定实行招标的工程合同价款应在中标通知书发出之日起30天内，由承发包双方依据招标文件和中标人的投标文件在书面合同中约定；招标文件与中标人投标文件不一致的地方，以投标文件为准。索赔与现场签证的方法一、索赔的方法(一)索赔的成立条件、索赔事件成立必须满足其三要素：正当的索赔理由；有效的索赔证据；在合同约定的时间时限内提出。(二)索赔处理程序1．承包人索赔的处理(1)承包人在知道或应当知道索赔事件发生后28天内向监理人递交索赔意向通知书，并说明索赔事件的理由，28内未提出，丧失追加付款和延长工期的权利。

(2)承包人应在发出索赔意向通知书后28天内，向监理人正式提交索赔报告；索赔报告应详细说明索赔理由以及要求追加的付款金额和延长的工期，并附必要的记录和证明材料；(3)索赔事件具有持续影响的，承包人应按合理时间内继续递交延续索赔通知，说明持续影响的实际情况和记录，列出累计追加付款金额和延长工期天数；(4)在索赔事件影响结束后28天内，承包人应向监理人递交最终索赔报告，说明最终要求索赔的追加付款金额和延长的工期，并附记录和证明材料。2．发包人索赔的处理(1)发包人应在确认引起索赔的事件发生后28天内向承包人发出索赔通知。(2)承包人在收到发包人索赔报告后的28天内，应作出回应。二、现场签证的方法现场签证，是指发、承包双方现场代表（或其委托人）就施工过程中涉及的责任事件所作的签认证明。（一）现场签证的范围1.适用于施工合同范围以外零星工程的确认；2.在工程施