梅溪湖壹号房地产项目可行性研究

论文题目:梅溪湖壹号房地产项目可行性研究摘要随着人们生活水平的不断提高和国家宏观政策的调控，我国房地产行业日趋成熟，市场竞争日益激烈，因此对项目进行科学的可行性研究是非常必要的，本文从梅溪湖壹号四期项目的背景、周边条件、项目概况概况等进行了介绍，通过对全国及长沙市房地产宏观环境、长沙房地产市场分析，及对项目进行了市场调查、周边楼盘竞争分析、SWOT分析及项目的定位并制定出了项目开发方案。对项目的投资估算、资金筹措、盈利能力分析、风险分析等一系列系统的分析来评估了该项目的经济技术可行性，最终证明该项目可行。关键词：房地产投资可行性研究市场定位

目录TOC\o"1-3"\h\u43481前言 前言房地产项目由于项目周期长、工程量巨大，需要投入的大量人力物力因此具有一定的风险性，可行性研究是项目开发前期为了有效的避开风险又要抓住投资开发项目机遇的重要手段。项目本身涉及立项、设计、造价预算、施工、销售等一系列复杂的程序，在投资开发之前对其进行可行性研究，能够保证房地产事业以最小的成本和风险获得更多的利益，是房地产项目开发取得成功的关键[1]。国外可行性研究在50年代后得到了快速的进步，逐渐成为了一门综合性科学，它吸收了科学技术的最新成果、运用了最新经济理论和现代管理科学理论，来提高收益降低成本。目前而言国外可行性研究比国内成熟的多。在我国，房地产项目可行性研究比西方晚起步30多年，直到90年代随着我国经济的快速发展，国家对其支持力度的不断增加，使得我国房地产得到快速发展近年来，国家计委从全国各地收集建设项目经济评价经验，发现问题，以期规范和指导项目、国家计委和建设部的初步可行性研究。《建设项目经济评价若干规定》、《房地产开发项目经济评价方法》和《投资项目可行性》已逐步采用。同时也取得了明显的经济效益和社会效益。国内许多研究者也进行了理论上的研究尝试，但与西方国家相比，我国的房地产项目可行性研究尚处于起步阶段。本项目的可行性研究针对项目的地理位置、政策影响、市场分析和定位、建设方案、实施进度、财务评价、风险评估等各方面做出详细的调研分析。市场调查是关键的步骤，我采取资料收集、人员访谈、实地考察、问卷调查的方式，主要调查了目前岳麓区楼市的供求状况、相关竞争楼盘的基本情况、设施的配备情况以及消费人群的特点，以此来更加精准地了解目前长沙房地产市场的需求。综合分析该项目市场需求旺盛、周边环境及配套设施完善、政策支持，从社会角度分析，本报告认为该项目可行；该项目各项财务指标可行，具有很强的盈利能力和贷款清偿能力，抗风险能力强，经济效益好。项目概况本项目为梅溪湖壹号四期项目，项目位于长沙市岳麓区梅溪湖近湖一路与环湖路交汇处的西北角，项目南为梅溪湖路，中间环湖路穿过，东邻城市景观中央，北临梅溪湖，另有一条柳堤路从D8路与环湖路交界处形成十字形路口。梅溪湖壹号全期项目拟由别墅、高层及超高层住宅、公寓、写字楼等多种物业类型组成，并包含低层商业、幼儿园、会所等配套设施。本期项目为拟建高层和超高层，项目具体位置见图1如下：图1项目地理位置周边的市政配套较完善，能较好地满足居住者对日常生活的需求。学校：周边教育水平极高，启蒙学校有国际双语幼儿园，岳麓区实验小学和博才实验小学，长郡中学和师大附中，湖南大学、湖南师大等。综合商场：大型超市有步步高广场、各类商场和繁华的风情商业街医院：湘雅附三医院、省肿瘤医院、市四医院周边交通：乘坐916区间、367区、W107路线、68路、211路到HYPERLINK"/doc/5392604-5629444.html"梅溪湖近湖一路口站下车直达项目，距离地铁2号线仅两个站。其他：风景优美的桃花岭、梅溪湖、五大城市公园群和超大面积的72洞高尔夫球场，国际文化艺术中心、商业中心、研发中心。小区内部配套：健身设施、公共泳池，豪华临湖双会所、运动场地。梅溪湖壹号项目全期由市政道路划分为五幅地块，其中项目南为梅溪湖路，中间环湖路穿过，另有D7、D8、E1、E2市政路，本期四期b区工程，位于项目的西南部位，共包含2栋45层高层、2栋46层高层、1栋30层高层、一栋24层高层。四期B区具体技术指标如下表1所示：表1梅溪湖壹号四期B区项目具体经济指标序号项目单位指标1建筑用地面积m²16209.952总建筑面积m²120976.383地上建筑面积m²96070.384地下建筑面积m²24906.005人防面积m²6906.116容积率-5.77绿化率%41市场环境分析房地产行业整体状况房地产宏观调控政策目前政府对房地产长效机制进行分析，推动着市场平稳发展，两会政府工作报告明确指出将加快建立和完善促使房地产市场平稳发展的长效机制。3月23日,国务院办公厅围绕促进房地产市场稳定发展的长效机制。强调准确、及时建立统一规范、定期的房地产市场信息发布机制，做好房地产政策等工作；差别化信贷，因地制宜调控，做好舆论引导和市场预期稳定工作。政治局会议强调，要转变和提升传统动力，发展新动力，振兴中国实体经济，加速形成促使房地产市场稳定发展的长效机制。“房子是用来住的，不是用来炒的”是“十九大”为房地产业的定位。2017年由于政府调控不断加码，使得我国房地产行业总体出现了向下趋势，政策、市场和个体经营也都发生了新的变化。展望2018年行业变革促使房地产项目加快发展，中国政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策，政策的不放松并不会使行业和企业进入寒冬。全国房地产行业发展状况房地产项目投资对象具有区域性和不可移动性，具有竞争性、市场垄断性、投资技巧性强等特点，房地产开发主要注重于信息、市场、筹划、风险[5]。分析目前全国房地产发展状况能更好的预测市场、减少风险。目前全国房地产发展平稳，在省会城市中广州房价居全国第一，每平高达30535元，杭州居第二，南宁、福州高达2.6万元以上，其他省会城市房价相差不大，但北上广等一线城市销售增速发生了回落，其他二三线城市也在2017年调控下缓慢平稳发展。具体如图2：图22017年全国省会城市房价情况近几年我国住宅成交楼面均价持续上升，溢价率平稳回落2017年中全国300个城市住宅用地成交均价4069元/平，同比升了22.5%，溢价率平均33.7%，同比下降21.2%.具体如下图3：图32011年-2017年全国成交楼面均价和溢价率近七年分析发现，我国成交楼面价在不断的上升，住房上升幅度比商办的大，住宅溢价率在2017年发生了回落，价格方面新建住宅均价环比持续下降，整体较平稳，三四线城市在政策宽松的环境下，楼市回升，拉动着全国总体水平上涨。政府重点控制的城市，市场降温。2018年中国房地产市场发展趋势预测宏观经济方面，政策报告中指出要坚决落实全国工作会议和十九大精神部署，更集中于质量效益的提高和经济结构的优化，宏观政策保持稳定性和连续性。展望2018年，经济增长向好趋势发展，物价存在着一定的上涨压力，内外因素决定着短期内货币政策不会放松，而国内经济结构调整需适度的调控。2018年全国房地产市场预测指标如图4：图42018年全国房地产市场预测然而政府着重建设长效机制，市场中短期调控将不放松稳预期，长期运行环境正在逐步确立。未来楼市政策仍会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一主线，保持调控政策的连续性和稳定性，市场发展趋势分析：成交回落，价格平稳，新开工、投资逐增长。长沙房地产状况湖南房地产开发投资额持续增长，其中长沙占比巨大，近几年除2015年同比增长下降外，其余年份都保持着一定速度的增长，2017年湖南总投资高达3426.13亿，比2016年增长15.9%，其中长沙房地产占额巨大，具体情况如下图5、6。长沙经济相对湖南其他城市较好，越来越多的人选择在湖南长沙购房，长沙房地产市场较宽广。图52013-2017湖南房地产开发投资情况图6湖南各地区房地产投资情况市场供需分析长沙近五年的供销比及近一年长沙市住宅供应量及住宅供应均价情况如下图7、8所示，目前长沙市五区内供应量逐步变小，供不应求，供应比自2014年开始就大于零，表明2014年起长沙市的商品住宅供量少于市场需求量，本项目在长沙岳麓区应该市场宽广，住宅均价也在平稳的上涨。图7长沙市住宅供应面积及均价情况图8长沙市住宅供销比长沙市房价近五年上升幅度小，仅2018年上升幅度相对大些，在国家政策调控下市场发展趋向平稳。由于在长沙随着政府的重视，越来越多的中高端消费群体将目光投向了梅溪湖地块，因此长沙梅溪湖地块均价上涨幅度大，情况对比如下图9：图9长沙市住房均价与梅溪湖地块均价情况图分析岳麓区区域成交可以看出，这与区域内梅溪湖板块、洋湖垸板块、滨江新城板块和金星北板块2017年成交旺盛有很大关系，其中梅溪湖板块更是以成交金额139.08亿元，成交面积106.45万方占据全市各版块第一[6]。具体如下图10：图10长沙各区成交情况长沙楼盘现状，长沙目前的楼市情况是在一系列限购政策后，目前政策稍有放宽趋势，即2016年下半年长沙楼市颠覆性的暴涨以后，2017年整体楼市呈现出疲态，新鲜的客户显示不足，价格也到了一个瓶颈期，并且由于长沙短时间内涨速过快，被点名要求调控，这个时候出台的一系列限购政策主要作用有两点：一是刺激市场，让客户有一种紧张感，对长沙房价上调有信心。二是响应国家政策。据市场调查发现长沙的购房人群主要是以下几类：1、湖南省内其他县、市的。2、在长沙工作的外省籍人口。3、返乡置业的湖南人。4、瞄准长沙市场的投资者。随着地铁的修建、开通以及其他利于城市发展的项目的落成，在北上广房价的重大压力下，很多在一线城市奋斗的湖湘子弟，选择返乡置业，开盘的楼盘甚至都是抢购模式，可谓供不应求，大多数客户求而不得，因此在长沙房地产市场前景广阔。市场调研分析市场调研目的本项目地处岳麓区梅溪湖公园附近，针对岳麓区的市场调研主要有以下方面：调研周边竞争楼盘的经济情况和户型情况，目前人们倾向的户型和面积，分析目前长沙整体市场情况，以此为本项目的整体定位和户型设计等提供一定的依据。调研目前欲在长沙购房人群的年龄、职业、购房计划、购房倾向区域、购房目的、购房主要考虑因素和购房意愿，以此来为定位本项目的客户群提供一定的依据。调研目前欲在长沙梅溪湖地块购房人士能接受的房价，以此来为本项目的定价提供一定的依据。市场调研分析调研结果可以发现，目前的楼盘针对的消费客群主要是中高收入群体，长沙中高端小区市场依旧非常广阔，随着岳麓区梅溪湖及附近地区的快速发展，周边设施将逐渐完善，地块升值较快使得高校教授、企业高管、单位职员等购买梅溪湖地块的房做为投资或置房，梅溪湖地块的市场前景非常广阔。住房面积调研方面，分析随机调查意向住房面积的结果可以发现，由于政策的客观原因和人民生活水平的提升，二胎政策的全面实施，有一定经济实力的人群定位改善型住房，大户型占比也有所增加。具体调研统计结果如表2。表2住房面积倾向占比表住房面积80m2以下80-100m2100-120m2120-140m2140m2以上比例（%）633402011随着国民经济快速发展，人民生活品质的不断提高，人们对于户型的接受能力也在不断的改变。对于年轻人来说，由于经济和各方面因素的影响，他们对于户型的选择主要是两室的小户型。但是对于家庭来说，一居两居户型已经不能满足家人的生活质量，而对于湖南居民来说，家庭观念比较重，也由于本项目在梅溪湖地块升值空间大、地理位置好、开发商实力雄厚，定位客户经济实力较好，故在户型选择上以三室左右的户型为主，二胎政策的放开也使得大户型得到更多消费群体的关注，调查选取样本100人，具体调查结果如图11。图11住房户型需求调查统计图调研中意向购房的目标客户群的主要年龄在25-45岁有一定经济基础的成熟客户。在随机的抽样调查分析中发现，项目周边活动人群主要是企业的职工、事业单位的公务员、高校老师、单位职员和一些个体工商户。他们的职业构成及各种职业有购房需求的人数，客户群收入普遍偏高且购房意愿较为强烈，这为项目的定位提供了重要的参考，调查如图12。图12购房意向客户职业统计图根据调查发现，愿意买房的人中，其中有36%的人目前居住的住宅不合心意，他们购房的主要目的是改善现在的居住条件。16%的人对自己目前的住房相当满意，他们买房的目的主要是作为投资。另外还有40%的人目前是租房居住，买房主要是来解决居住问题。另有8%的人用作其他用途。具体见图13。图13客户群购房目的统计图购房者主要考虑因素，从调查中发现购房者主要考虑，价格因素、交通、位置和配套设施等因素较为重要。不同的购房者看重的方面不同，针对100个群众进行调研中，所有选项单选，具体调研结果如图14。图14购房者主要考虑因素综合对岳麓区的市场调研的结果，分析当前居民的需求现状，得出下表结论：附近多中高档楼盘，在本项目定位方面应考虑高档中户型为主、大户型为辅的低密度高绿化生态小区；客户群主要是在长沙周边城市及单位职员、医生、公务员、白领一族、教师为主，个体工商户和投资者为辅；价格方面考虑到调查中居民的普遍家庭收入和心理能接受的房价，定价在8500—14000区间较为合理。综上分析表明：本项目有开发建设的必要性，具体各项分析如表3。表3居民住房需求现状调查表调研依据项目调研结论项目定位调研附近竞争楼盘附近多中高档小区，市场广阔。面积80—100m2、100—130m2为主。户型两室两厅和三室两厅颇受欢迎。客户群定位调研年龄25—45岁为主。职业企事业机关管理人员、企业职工、高校教师、个体工商户。人群长沙本地人及湖南省内其他城市收入可观人群为主。购房目的主要为自己或子女、父母购买或者改善住房环境。购房最关注因素价格、交通、配套设施、建筑品质、环境。调研依据项目调研结论项目价格调研家庭年均收入10—30万心理接受房价8500—1000元/m2。项目定位产品定位项目位于长沙市岳麓区梅溪湖地块，处于梅溪湖近湖一路与环湖路交汇处西北角，紧挨梅溪湖公园。伴随着2018新政策调整公积金借款的利率、鼓励租赁并举、农户购房有补贴、居住证新政，大大地拉动了刚需的提升，大多数中高等收入群体对住房的改善型需求逐渐增长，80平方米以下的居住面积已经不能满足这类人群的需要。梅溪湖壹号四期匹配的长沙中高端消费群具有一定的品牌认可度，对改善型购房者来说，良好的品牌是居住舒适度的保证。梅溪湖壹号整个项目用地240207.53平方米，品质精良，环境优美，地理位置优越，周边交通发达，通过对调查问卷分析，将本项目定位为：岳麓区梅溪湖城市生态中高端住宅小区。梅溪湖壹号项目户型产品非常丰富，能够满足不同人群的需要，本项目是在近四期A区别墅高端住宅后开发的四期B区中高端小区，本项目将针对中高收入人群的住房需要而开发的中高端住宅，户型在充分考虑环境、卫生、采光通风各方面因素，确保户户见景、橱卫全明，而且精装修交房更受到其中多数人的青睐；项目整体规划以欧式风格和现代艺术相结合，建筑设计风格、户型设计、产品选择都极具品味；社区绿化方面营造和谐的生态环境。超大面积的观景湖和绿化，创建公园式生态小区。综合周边市场分析及项目初步规划布局，初步确定本项目产品具体为：单层面积控制在400平方米左右，以两房、三房为主要户型，单元产权建筑面积控制在90～140平方米之间，以120平方米左右为主力面积段，并保证户型之间可自由组台，满足不同客户层次的需求。总建筑面积为120976.38平方米，住宅的楼层设置为2栋45层、2栋46层、1栋30层、1栋24层，本项目交房标准是精装修，小区内配套实施有健身设施，游泳馆，远动场地等，楼盘定位如表4所示。表4楼盘定位表总建筑面积（m2)容积率绿化率(%)交房标准120976.385.741精装修完成主要户型户型单元面积（m2)配套设施两房、三房90-120健身设施、公共泳池，豪华临湖双会所、运动场地等客户群定位根据市场调查分析，本项目的目标客户群主要是以长沙周边城市收入可观人群及附近高校教师、医生、企业高层、政府公务员、私营业主、市内居民等为主，还有如上海、深圳、广州等一些投资者，他们也是项目的潜在客户群，客户群主要是有事业单位的年轻人、为子女或父母购房的二次购房的中年群体、为改善居住环境而购房的群体。针对长沙标志性全市区域中高端置业者，主要是以性价比突出的高层住宅产品吸引客户的注意力。为改善目前居住环境或家庭成员较多的群体，主要以中大户型的高层住宅产品满足其需求。中高端收入群体倾向于购买精装住宅，他们追求着高品质的生活，向往居住在环境优美、配套设施齐全、智能化、管理有序、宁静和谐的生活住宅社区。此类人群的消费能力强，因而对周边的商业、服务业、健身、交通网络等设施更看重。综合以上分析，本项目目标客户群特征分析如表5。表5客户群定位分析表项目客户群定位分析客户群年龄25—45岁之间。客户群特征普遍学历较高、收入偏高、对生活品质要求较高。职业企事业管理人员、单位职员、高校教师、医生、公务员等。购房目的主要为自己或子女、父母购买或者改善住房环境。项目客户群定位分析客户来源主要是长沙周边城市收入可观人群及长沙本地人，还包括一些投资者。购房最关注因素价格、交通、配套设施、建筑品质、风格、环境配套设施要求交通、学校、商场、超市、银行、医院、健身房等。物业要求管理严格有序，能够充分让业主享受到愉悦的服务。购房品质要求装修精致精美，品质高档华丽。周边竞争楼盘分析目前在岳麓区梅溪湖及附近的在售楼盘较多，现选取四个与本项目具有相似性的楼盘作为样本来分析附近地区的住宅市场。具体情况如下：佳兆业.云顶梅溪湖六期（佳兆业天御）湖南鼎诚达房地产开发的高层住宅楼预测均价14500元/平方米。项目六期占地面积37962平方米，建筑面积221435平方米，容积率4.72，绿化率35%，停车位车位数：1260个，楼栋总数32栋，主力户型建筑面积为106-220m2，物业费2.4元/平方米·月。项目位于梅溪湖国际新城南侧，处于梅溪湖路与环湖路之间，医疗配套较多，附近有两大公园，小区周边有博才小学和周南中学，送周南中学学位，解决业主子女入学问题，项目内部配套设施少。不足：交通不方便，周边配套还不够完善。天然梅岭国际开发商为湖南高瑞房地产开发的高层住宅预测均价为11000元/平方米。项目处于岳麓区梅溪湖国际新城，在映日路与看云路交汇处，属于梅溪湖国际新城一期北边靠外围一点的位置，项目东北背靠着梅岭公园。天然梅岭国际小区分三期开发，整个小区呈组团式分布，其中一期已交房入住，二期商业待建，当前主要在推三期高层住宅，占地94496.48平米，总建筑面积约33万平米，建筑形态以高层住宅为主，另有部分商业和一座幼儿园，总计16栋，1514户；项目容积率为3.0，绿化率高达50%。优点：（1）位于梅溪湖国际新城，周边配套较丰富。（2）与梅岭公园为邻，居住环境好。（3）房源多、性价比高。缺点：（1）楼栋和户型选择不多。（2）公交线路不多，出行不便。长房云时代开发商为长沙长房恒伟房地产开发的高层住宅均价预测为8500元/平方米。总项目占地面积为208310平方米，建筑面积768552平方米，总户数4221，交房为毛坯，绿化率40.08%，容积率2.99，物业费2.5元/平方米.月。项目预推建筑面积约89-150平新品住宅，11-14栋这4栋住宅正在修建。缺点：周边设施，相对不太完善，周边还在开发中，目前只有公交车，交通不便。金辉优步花园湖南锦达发房地产有限公司开发的高层、花园洋房，预测均价11800元/平方米，项目占地约88亩，总建筑面积约23万平方米，容积率3.07，绿化率40.0%，预推新品高层住宅房源，房源位于8栋、9栋，建筑面积约133平洋房，以及13栋、15栋、16栋，建筑面积约96-128平高层住宅，均为毛坯房。区域位置：岳麓大道与杜鹃路交汇处西北角。周边配套：社区商业街，王府井商城，两大广场，汽车西站商圈。医疗有省航天医院、湘雅三医院、中南大学等，附近风景区有桃花岭等四大公园，艺术人文有梅溪湖文化艺术中心。竞争楼盘如表6。表6竞争楼盘汇总表项目名称项目位置开发商总项目建筑面积（m2）均价(元）佳兆业天御岳麓区梅溪湖环湖路与近湖六路交界处湖南鼎诚达房地产有限公司22143514500天然梅岭国际岳麓区梅溪湖国际新城映日路与看云路交汇处HYPERLINK"/company/2711036220_20111021164215.htm"湖南高瑞房地产开发有限公司33000011000长房云时代岳麓岳麓大道与麓谷大道交汇处东北角HYPERLINK"/company/2710608382_20081105154021.htm"长沙长房恒伟房地产有限公司7658828500金辉优步花园岳麓市府岳麓大道与杜鹃路交汇处西北角湖南锦达发房地产23000011800价格定位在竞争对手分析中，佳兆业天御、天然梅岭国际、金辉优步花园、长房云时代他们的销售价格对定位中高档小区的本项目定价具有参考价值。本项目选取上述四个小区采用权重定价法对本项目进行定价。从开发商品牌、项目位置、交通、产品品质、配套设施、绿化、人文环境、物业管理八个方面对项目按照对项目的影响程度分别赋予不同的权重进行评分计算[7]。具体价格定位计算如表7。表7楼盘权重定价参考项目权重长房云时代金辉优步花园天然梅岭国际佳兆业天御梅溪湖壹号评分指标评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位开发商品牌10%707757.5757.5808858.5项目位置15%7511.2580128212.39013.58813.2道路交通15%659.758212.38612.99013.59013.5产品品质20%70147815.685178817.68517周边配套10%757.5808858.5909888.8社区绿化10%737.3888.8858.5888.8858.5人文环境10%757.5808808909868.6物业管理10%757.5858.5888.8929.2888.8加权总和171.880.783.588.686.9销售均价—8500110001180014500—根据权重计算方法来定价：P=（86.9/71.8×8500+86.9/80.7×11000+86.9/83.5×11800/4+86.9/88.6×14500）/4=12158.74元/m2。通过对项目周围楼盘分析，本区域的楼盘有以下特点：（1）本区域为长沙市近年来政府重点开发的区域，在广大市民心中已经形成了未来黄金地段的印象，在近两年中发展迅猛，各项市政配套设施不断完善，是当前长沙住宅小区平均价格较高的区域，地块升值空间巨大，目前岳麓区内相似档次楼盘均价在13000元/m2左右。（2）本项目位置优势明显，环境优美，梅溪湖风观带。项目周边交通线路众多，出行十分便利，配套设施也相对比较完善，商业、餐饮业、学校、医院等日常生活所需场所应有尽有。基于权重计算和上述项目分析，由于市场分析中发现购房者对价格比较敏感且本项目是高容积率，为了更具有竞争优势，故本项目售价将低于梅溪湖地块平均房价，按照平均销售价格12000元/m2进行估算。房地产营销执行能力直接影响着房地产营销管理运营系统的效率，决定了房地产营销计划的最终实施效果，从而决定了房地产企业的收益和未来发展前景[7]，本项目将销售时间划分为三个阶段：第一阶段（2019年6月）：低价入市，销售价格为11500元/m2，完成本项目销售计划的30%。第二阶段（2020年6月）：平稳价格出售，销售价格为12000元/m2，完成本项目销售计划的40%。第三阶段（2020年12月）：高价热销，销售价格为12500元/m2，完成本项目销售计划的30%。SWOT分析S-优势（1）总项目七十万平方米的规模大盘，高端的生活环境，榜样全球的湖居生活。（2）长沙超前的规划区域，完善的学校医疗交通商业购物配套。（3）央企品牌，项目一期二期三期热销高端品质和口碑建立了基础。（4）距离长沙西站仅1公里，紧挨梅溪湖湖边，风景优美，升值潜力大。（5）项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显。（6）周边教育水平高，从小学到大学附近学校都是湖南顶尖学府。W-劣势（1）梅溪湖地区的建设与成熟时间短，是近几年火速发展起来的。（2）公交线路不多，出行不便。（3）生活配套设施目前品质不高，居民生活品质收到影响。（4）距离车站和公园很近，噪音较大，治安受影响。O-机会（1）市政府重点投资的区域，政策利好明显。（2）岳麓区房地产市场持续升温，区域发展空间大，价值将得到进一步提升。（3）区域外形成价格标杆，扩大差距，区域外形成价值差异。（4）区位优势大，客户消费能力高，本项目发展潜力大，强化品质大盘的形象实现有效溢价。（5）外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间。（6）随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升。T-威胁（1）区域竞争异常激烈，还有区域外滨江板块的竞争。（2）国家宏观调控政策十九大后，对长沙房地产市场有一定影响。（3）对未来消费者心理掌控需较大人力物力，会影响区域价值的提升。（4）外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对项目形象造成影响。发挥优势，转化威胁，减小劣势，避免威胁，不断加强项目的优势。根据各阶段销售节点及卖点举行相对应的主题活动，强化项目卖点，提高本项目的收益，进一步降低风险。项目建设方案总体规划梅溪湖壹号四期房地产项目为高层住宅，总占地16209.95平方米，总建筑面积120976.38平方米；项目拟建6栋，住宅的楼层设置为2栋45层、2栋46层、1栋30层、1栋24层。每层建筑面积407.07m2；规划总户数800户，随着居民生活水平的提高，对住房的追求也在不断提升，开发建设中就要根据人性化原则进行综合设计户型主要推出两室两厅和三室两厅，尽可能进行科学的人性化的户型配比，使其可以满足不同购房者的喜好和需要；地下停车场996个停车位，项目户数车位比1:1.24；小区容积率为5.7，绿化率为41％。规划设计理念项目总体规划分期建设销售。项目规划设计追求高品位、综合性、品牌化和规模化，打造高品质精致住宅，并融入生态、环保、人文、智能理念。社区北部紧挨梅溪湖，风景优美，社区内绿化率高达41%，绿色生态为基调，着重强调环境保护、环境利用和项目建设的可持续在。环境设计中，将梅溪湖湖畔植林与精致的人工园林相结合。项目的建筑规划和环境规划相互协调、高度的绿化景观，打造人与自然和谐相处的生态人居形象。小区内穿过绿色走廊到达观景湖，住宅小区点缀在绿色海洋之旁，欧式建筑住宅穿插其中。设计风格梅溪湖壹号四期由于紧挨湖畔，设计了800平米极具欧洲风格的观景亭台。宜人的公园风景美不胜收，当你站在小区阳台上，不仅能全景观看梅溪湖公园美景，还能在观景台上感觉到景中有景，设计风格上给业主不同的风格采用欧洲建筑手法，既有现代主义住宅造型元素，如大面积开窗、飘窗等，又吸收欧洲建筑的基座厚重线脚，着重的竖向线条划分等手法，并创新引入空中私家花园等设计镌刻出一种欧陆的浪漫高雅情调。项目实施进度2018年1月，市场调研、收集相关信息，开始项目选址开发等初步设想。2018年2月—2018年5月，编制可行性研究报告并报批。办理土地的使用权、开工许可证等手续，规划审批、开工审批。取得施工图、进行项目公开招标，确定施工单位和监理单位。2018年6月—2020年6月，建筑及主体工程施工。2018年12月—2020年12月，安装与装饰工程施工。2018年8月—2020年6月，配套设施工程。2021年1月—2021年3月，工程验收。2019年1月，完成投资额的25%以上，取得预售许可证，开始销售。2019年5月—2019年6月，完成本项目销售量的30%。2020年6月，完成本项目销售量的40%。2020年12月，清盘完成本项目销售量的30%。投资收益及资金来源财务分析依据及投资估算范围房地产开发项目从可行性研究到竣工验收，需要投入大量资金，在前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出正确的投资决策，必须进行准确的估算[8]。房地产开发项目所需投入的各项费用主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施及建设工程费、配套及室外工程费、销售费、财务费、管理费以及不可预见费用等[9]。投资估算本项目投资估算费用均按照湖南现行建筑行业计费标准[10]计取。土地费用：本项目用地是通过土地出让方式获得，土地费用根据土地出让合同计算，契税按照土地价格的4%计取。共计：14588.95+583.56=15172.51万元建安工程费：本项目住宅为精装修，建筑为框架高层（有两层地下车库），参考长沙本地建筑工程造价，精装修的建安工程造价预计为3630元／平方米，则全部建安工程费总43907.47万元。（3）项目前期工程费：工程监理费=（849.8-779）/（50000-45000）×（（43907.47+2661.48+2195.37）-45000）（基价)×1（专业系数）×1.15（复杂系数）×1（高程系数）×（1±浮动幅度值）=832×1×1015×1×(1-20%)=765.71万元（湘发改价服[2014]1159号）项目建议书费及可行性研究费=（33.5（编制项目建议书）+11.39（评估项目建议书）+67.84（编制可行性研究报告+14.23（评估可行性研究））×0.8（行业系数）×1.15（复杂系数)×0.8(湘字调整系数）=59.8万元（计价[1999]1283号、湘价房字[2000]95号、湘发改价服[2014]1159号）工程设计费用计算如下：工程设计收费基价=（1054.0+（1515.2-1054.0）/（60000-40000）×（（43907.47+2661.48+2195.37）-40000）=1256.10万元基本设计收费=工程设计收费基价×1.15（复杂系数）×1（专业系数）×1（附加系数)=1444.51万元其他设计收费=主体设计协调费（基础设计费的5%）+施工图预算编制费（基本设计发的10%）=1444.51×5%+1444.51×10%=216.67万元工程设计收费基准价=基本设计收费+其他设计收费=1444.51+216.67=1661.18万元工程设计费=工程设计收费基准价×（1±浮动幅度值）=1661.18×（1-20%）=1328.95万元（湘发改价服[2014]1159号）勘察费=52.9（基价）×（1-20%浮动幅度值）=42.33万元（计价[2002]10号）建设项目环境影响评价按照最新湘价计算=（20.59（编制环境影响报告书)+4.89(编制环境影响报告表）+4.19（编制环境影响报告书)+1.65(编制环境影响报告表））×0.6（行业系数）×0.8（环境敏感系数）=15.04万元（计价格[2002]125号）建设单位管理费按照最新标准财建（2016）504号计算=140（基价)+（43907.47-10000）×1%=479.08万元(财建[2016]504号）工程造价咨询费=112.52（基价）×1.2（涨幅）×0.6（两亿以上造价调整系数）×0.65（湘调整值）=52.66万元（湘价服[2009]81号、湘发改价服[2016]115、张财办[2016]27号）招投标代理费=47.50(基价）×0.8(调整系数）=38.00万元（湘价服[2003]147号）建设工程质量及检测服务费用：3.2（基价)×120976.38=38.71万元（湘价服[2009]186号）建设档案利用技术服务费：0.5（基价)×120976.38×0.9=5.44万元(湘价服[2012]86号）国土资源系统服务型收费：500×1.8%+（1000-500）×1.5%+（5000-1000）×1%+（10000-5000）×0.4%+（14588.95-10000）×0.1%=81.08万元(湘发改价服[2016]144号）国土资源档案资料信息服务费：176.70×1（基价）×0.5（下调系数）=38.35万元(湘发改价服[2016]144号）城乡规划信息技术服务费：1.1(基价）×120976.38×0.5（下调系数）=6.65万元(湘价服[2013]128号）防雷检测费：0.8（基价)×120976.38=9.68万元(湘价服[2014]1160号）建设工程交易服务费：10×40%×60%=2.4万元（湘发改价服[2016]144号）消费检测技术服务费，根据本项目特点，取25万元（湘发改[2014]1160号）则前期工程费用为：3003.34万元（4）基础设施费：按湘价费[2008]143号其费用为土地使用面积乘以容积率再乘以长沙市城市基础设施配套费标准住宅用地二级220元/平方米建筑面积，合计万元2661.48万。（5）公共配套设施费：按本项目实际发生，为建安费用的5%，即2195.37万元。（6）开发期税费：主要考虑与投资相关的各项税金和地方政府、有关部门征收的费用，如土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费等政府性收费。本项目按照建筑安装工程费的1%计取，即439.07万元。（7）其他工程费用：主要包括临时用地费、临时建设费、工程监理费、工程保险费等费用。根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的1％计提，即439.07万元。（8）销售费用：本项目按照销售收入的5%计算，合计：130224.49×5%=6511.22万元。管理费用：本项目根据湘发改价调[2017]688号（1）—（4）项总和的3%计取。管理费用为1553.03万元。不可预见费：按照建安工程费的3%收取，即1317.22万元。财务费用：本项目主要是建设期利息即2573.52万元。（12）土地增值税：1）根据项目收入估算得项目销售收入为130224.49万元，取得土地款为15172.51万元2）该项目房地产开发成本=前期工程费+基础设施费+建筑安装费+公共配套设施费=3003.34+2661.48+43907.47+2195.37=51767.66万元。3）房地产开发费用（利息支出和其他房地产开发费用）扣除：管理费用+销售费用+财务费用=1553.03+6511.22+2493.75=10558.00万元。4）转让税金支出为营业税金及附加：5268.51万元。5）其他扣除项目：（15172.51+51767.66）×20%=13388.03万元6）扣除项目合计：1）—5）项之和为96154.71万元。7）增值额：130224.49-96154.71=34069.78万元。8）34069.78÷96154.71×100%=35.43%<50%，即该项目土地增值税税额=34069.78×30%=10220.93万元建设投资估算如下表8。表8建设投资估算表项目合计2018年2019年2020年土地费15172.5115172.510.000.00建安费43907.4721953.7413172.248781.49前期工程费3003.343003.340.000.00基础设施费2661.481596.89532.30532.30公共配套费2195.371097.69658.61439.07不可预见费1317.22658.61263.44395.17管理费1553.03776.51465.91310.61销售费6511.220.001953.374557.86其他工程费439.07219.54131.7287.81开发期税费439.07219.54131.7287.81土地增值税10220.930.003066.287154.65合计87420.7244698.3520375.5922346.77经估算，梅溪湖壹号四期项目建设投资为87420.72万元。按总建筑面积计算，每平方米的成本为7226.26元。项目资金来源与运用（1）财务费用：财务费用主要指为开发本项目筹集资金所发生的各项费用。利息计算参照目前长沙市银行贷款利率4.75%。本项目共向银行贷款2.5亿，2018年贷款1.5亿，2019年贷款1亿，采用单利计息，本项目贷款期限为三年，每年到期还款，到期一次还本付息。2018年利息为15000/2×4.75%=356.25万元。2019年利息为（15000+10000/2）×4.75%=950.00万元。2020年利息为25000×4.75%=1187.5万元。利息合计为2493.75万元。建设期利息为2493.75万元。（2）本项目所需筹措的总资金共计为：87420.72+2493.75=89914.47万元（3）项目的资金来源由自有资金、银行贷款、销售回笼组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见表9。表9资金来源与运用表序号项目合计2018年2019年2020年1总投资89914.4745054.6021325.5923534.271.1建设投资87420.7244698.3520375.5922346.771.2应还建设利息2493.75356.25950.001187.502资金筹措87420.7244698.3520375.5922346.772.1自有资金40073.9529698.3510375.590.002.2银行贷款25000.0015000.0010000.000.002.3销售回笼22346.770.000.0022346.77项目收入估算根据房地产市场分析，确定各类销售产品的价格，各类销售产品分类计算汇总。根据项目进度计划，销售收入按两年计算，分三期销售。第一期为2019年第二季度、第二期为2020年第二季度、第三期为2020年第四季度。该项目采取“低开高走”的销售模式，前期销售价格偏低，低价入市住宅售价11500元/m2，销售比例30%；之后以12000元/m2的价格平稳销售；在达到销售总量的70%以后，由于配套设施完善，人气上涨，以12500元/m2的价格全部售出。由于项目在繁华地带地皮昂贵，业主经济水平高，项目户数比1：1.24，按位置、大小、配套设施价格从12-20万不等，有996个车位平均售价15万/个，销售比例同步同期住宅销售比例。销售情况如下表。表10各销售年度销售收入估算表年份项目合计2019年2020年6月2020年12月住房销售面积（m2）96070.3828821.1138428.1528821.14销售收入115284.4933144.2846113.7836026.43停车位（个）996.00299.00398.00299.00停车位收入14940.004485.005970.004485.00总销售收入130224.4937629.2852083.7840511.43财务经济评价基础数据测算与参数选取工程技术方案的选择、施工方案的确定都必须考虑经济问题，而工程进度安排、融资方投、投资计划、建设规模等，更会影响工程后期的经济效益。一般情况下，工程中的技术、管理、经济等问题通常交织在一起，相互影响、相互制约，而现代工程对经济性要求越来越高，资金限制也越来越严格，经济性和资金问题已成为现代工程能否立项、能否取得成功的关键[11]。参数选取：（1）财务评价是对拟建项目未来的经济效益和费用进行分析，采用的是预测价格。（2）税费主要包括增值税、城市维护建设税、教育费及附加费、所得税和土地增值税。（3）财务基准收益率设定为12%。（4）财务评价项目计算期设定为3年，基准投资回收期设定3年。（5）借款利率按银行中长期贷款基准利率4.75%估算。项目盈利能力分析增值税采用一般计税法，根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》和《房地产项目一般征收增值税进项税抵扣目录》来计算增值税，税率为10%，计算公式，计算过程如表11。增值税=当期销项税额-抵扣税项销项税额=销售额×税率销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+税率）当期允许扣除的土地价款=当期销售房地产项目建筑面积×支付土地价款/房地产项目可供销售建筑面积可供出售的面积为120976.38平米，可以从销售额中扣除的土地价款支付为土地出让金，本项目土地取得为出让方式，土地出让金为14588.95万元表11销售税额计算表序号项目合计2019年2020年1当期允许扣除的土地价款14588.954376.6910212.271.1当期销售建筑面积/m²120976.3836292.9184683.471.2可供销售建筑面积/m²0.00120976.38120976.381.3支付的土地价款0.0014588.9514588.952全面价款和价外费用130224.4937629.2892595.213销售额105123.2230229.6374893.584销项税额10512.323022.967489.36抵扣税项=前期工程费抵扣额+建安工程进度款抵扣额+基础设施抵扣费+公共设施抵扣费管+管理费用抵扣额=43907.47×11%+3003.34×6%+2661.48×0.11+2195.37×11%+1553.03×17%=180.20+4829.82+292.76+144.89+304.84=5808.29万元增值税为：10512.32-5808.29=4704.03万元根据财税[2016]36号附件《营业税改征增值税试点有关事项的规定》计算如下：应预交税款=预收款/（1+使用税率）×3%=130224.49/（1+10%）×3%=3511.58万元。将增值税作为计税依据，按照2%、3%、7%的税率计算项目应该缴纳的地方教育费附加、教育费附加、城市维护建设费。则城市维护建设税为：4704.03×0.07=329.28万元教育费附加：4704.03×0.03=141.12万元地方教育费附加：4704.03×0.02=94.08万元税金及附加：4704.03+329.28+141.12+94.08=5268.51万元表12项目损益表序号项目合计2018年2019年2020年1销售收入130224.490.0037629.2892595.211.1商品房收入115284.450.0033144.2882140.211.2车位收入14940.000.004485.0010455.002建设成本95182.9845054.6022906.1427222.232.1建设投资87420.7244698.3520375.5922346.77续表12序号项目合计2018年2019年2020年2.2建设期利息2493.75356.25950.001187.502.3税金及附加5268.510.001580.553687.963利润总额35041.51-45054.6014723.1465372.984累计利润总额35041.51-45054.60-30331.4735041.515所得税8760.380.000.008760.386税后利润26281.13-45054.6014723.1456612.607累计税后利润26281.13-45054.60-30331.4726281.13贷款清偿能力分析本项目共贷款25000万元，建设期本息和共计27493.75万元。国内借款偿还期的计算是在房地产开发项目开发经营期内，使用可用作还款的利润等资金偿还借款本息所需的时间。分析该项目的借款清偿能力时，首先要分析其收益，分析表12数据可以发现，本项目还本付息后计算利润总额仍然高达35041.52万元，税后利润也有26281.14万元，项目的相对利润较高，具有比较强的贷款清偿能力。财务经济分析项目财务状况是通过一系列的财务评价指标反映出来的，经济评价指标是指将投资项目的效益和所涉及的费用量化和比较来确定后来分析其可行性。这些指标可以分为价值型指标，如NPV（净现值）；效率型指标，如IRR（内部收益率）；期限型指标，如投资回收期。计算这些经济评价指标的基础是项目的现金流量表，计算该项目的现金流量表如表13，自有资金现金流量表14。表13全部投资现金流量表序号项目合计2018年2019年2020年1现金流入130224.490.0037629.2892595.212现金流出101449.6144698.3521956.1434795.112.1建设投资87420.7244698.3520375.5922346.772.2税金及附加5268.510.001580.553687.962.3所得税8760.380.000.008760.383净现金流量28774.88-44698.3515673.1457800.104累计净现金流量28774.88-44698.35-29025.2228774.885所得税前净现金流量37535.26-44698.3515673.1466560.486累计所得税前净现金流量37535.26-44698.35-29025.2237535.26续表13序号项目合计2018年2019年2020年7净现金流量现值15373.40-44698.3513993.8746077.898累计净现金流量现值15373.40-44698.35-30704.4815373.409所得税前净现金流量现值22357.12-44698.3513993.8753061.6110累计所得税净现金流量现值22357.12-44698.35-30704.4822357.12表14自有资金现金流量表序号项目合计2018年2019年2020年1现金流入155224.4915000.0047629.2892595.211.1销售收入130224.490.0037629.2892595.211.2银行借款25000.0015000.0010000.000.002现金流出103943.3630054.6012906.1460982.612.1项目资本金62420.7229698.3510375.5922346.772.2借款本金偿还25000.000.000.0025000.002.3建设期利息2493.75356.25950.001187.502.4税金及附加5268.510.001580.553687.962.5所得税8760.380.000.008760.383净现金流量51281.13-15054.6034723.1431612.604累计净现金流量51281.13-15054.6019668.5351281.135所得税前净现金流量60041.51-15054.6034723.1440372.986累计所得税前净现金流量60041.51-15054.6019668.5360041.517净现金流量现值41149.57-15054.6031002.8025201.378累计净现金流量现值41149.57-15054.6015948.2041149.579所得税前净现金流量相值48133.29-15054.6031002.8032185.0910累计所得税前净现金流量现值48133.29-15054.6015948.2048133.29主要经济指标计算的表达式：净现值表达式：（2）内部收益率公式： （3）静态投资回收期：累计法计算，静态投资回收期＝累计净现金流量出现正值的年份数－1＋（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量)。（4）动态投资回收期：项目的动态投资回收期。当方案每年的净收益不相等时，采用累计法。计算表达式为：动态投资回收期＝累计净现金流量现值出现正值的年份数－1＋（上年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值)。（5）所得税前净现值：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，12%，1）+66560.48×（P/F，12%，2）=22357.12（万元）＞0（6）所得税前内部收益率：取i=40%：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，40%，1）+66560.48×（P/F，40%，2）=456.18（万元）＞0取i=45%：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，45%，1）+66560.48×（P/F，45%，2）=-2231.50（万元）＞0IRR=40%+456.18/(456.18+2231.5)×(45%-40%)=40.84%（7）所得税后净现值：NPV=-44698.35+15673.14×（P/F，12%，1）+57800.1×（P/F，12%，2）=15373.4（万元）＞0（8）所得税后内部收益率：取i=30%：NPV(30%)=-44698.35+15673.14×（P/F，30%，1）+57800.1×（P/F，30%，2）=1559.15（万元）＞0取i=35%：NPV（35%）=-38213.76+12714.99×（P/F，35%，1）+53674.68×（P/F，35%，2）=-1373.88万元）＜0IRR=30%+1559.15/(1559.15+1373.88)×(35%-30%)=32.65%根据公式计算静态投资回收期如下：所得税前：Pt=3-1+（29025.22÷57800.10）=2.50年所得税后：Pt=3-1+（29025.22÷66560.48）=2.43年（10）根据公式计算动态投资回收期如下：所得税前：PD=3-1+（30704.48÷53061.61）=2.58年所得税后：PD=3-1+（30704.48÷46077.89）=2.66年由上可知:PD<Pc,故此项目在经济效果上可以接受，经济指标如表15。表15全部投资财务经济评价指标汇总表序号计算指标所得税前所得税后1财务净现值(FNPV)22357.12万元15373.40万元2内部收益率（FIRR）40.8%32.65%3静态投资回收期(年)2.43年2.50年4动态投资回收期（年）2.58年2.66年从上表可以发现，该项目税后净现值NPV=15373.40>0，所以该项目在达到预期收益率标准后，尚有追加收益；内部收益率该项目所得税后IRR=32.65%>12%，故该项目在经济上是可以接受的；静态投资回收期税后Pt=2.5<Pc，动态投资回收期税后PD=2.66<Pc，投资回收期较短，因而该项目在经济上可行，其盈利能力和抗风险能力较强。经济财务评价结论梅溪湖壹号项目具有良好的社会经济效益。项目的开发有助于促进整个岳麓区的区域经济发展，能极大地推进城市区域化进程；随着项目的建成，周边配套设施不断完善，餐饮，娱乐，购物，家政等多个产业得到带动，这对于提供更多就业机会缓解市场就业压力、提升周边土地开发价值具有非常大的积极作用。通过对本项目的盈利能力、贷款偿还能力和各项经济评价指标的分析可知，在不考虑公共配套设施经营情况的情况下，本项目贷款偿还能力很强，静态投资回收期（2.50年）＜基准投资回收期（3年），内部收益率（32.65%）＞基准收益率（12%），动态投资回收期（2.66年）＜基准动态回收期（3年），该项目税后净现值NPV=15373.40万元＞0，各项财务指标均处于行业较高水平，具有较强的贷款偿还能力和盈利能力，项目财务效益良好。不确定性分析盈亏平衡分析（1）固定成本CF=前期工程费+土地费用+不可预见费+财务费用+开发期的税金及政府的收费+管理费用+其他费用=3003.34+15172.51+1317.22+2493.75+439.07+1553.03+439.07=24417.99（万元）（2）变动成本=销售费用+建筑安装工程费+公共配套设施建设费+基础设施建设费=6511.32+43907.47+2195.37+2661.48=55275.54（万元）单位产品变动成本CV=55275.54/120976.38=4569.12（元）（3）总成本=24417.99+55275.54=79693.53（万元）（4）单位产品售价p，本项目高层住宅产品的的平均售价为12000元/m2，车位单价为15万元/个。销售总收入=130224.49万元。单位产品售价p=10764.45元。（5）总生产量Q为总建筑面积120976.38m2，即12.0976万m2。其中住宅96070.38m2，车位996个。（6）销售收入=单位售价p×销售量Q（7）税金主要包括增值税、城市维护建设税、教育费及附加、土地增值税。税金=4704.03+329.28+141.12+94.08+10220.93=5268.51+10220.93=15489.44万元。单位产品税金t=154894400/120976.38=1280.37元。综上计算得到各项指标汇总见表16。表16盈亏平衡分析指标汇总表序号指标代表字母数值单位1固定成本CF24417.99万元2单位产品变动成本CV4569.12元3单位产品售价p10764.45元4生产量/销量Q120976.38m25单位产品税金t1280.37元（1）最大利润B=10764.45×120976.38-4569.12×120976.38-244179900-1280.37×120976.38=35041.52万元。（2）产量盈亏平衡点=244179900/(10764.45-4569.12-1280.37)=49680.95m²（3）生产能力利用率盈亏平衡点=244179900/（10764.45×120976.38-4569.12×120976.38-1280.37×120976.38）=41.07%（4）销售额盈亏平衡点=10764.45×24417.99/（10764.45-4569.12-1280.37）=53478.81万元（5）销售单价盈亏平衡点（8）=24417.99/120976.38+4569.12+1280.37=7867.89元（6）经营安全率（9）=（120976.38-49680.95）/120976.38=58.93%盈亏平衡分析主要是找出投资项目的盈亏临界点，以判断不确定因素对方案经济效果的影响程度，阐述了项目的风险大小及承担风险的能力，本项目＞25%，＜70%，表明本项目的抗风险能力非常强。敏感性分析本项目投资巨大、工程量巨大，所以必须对项目进行敏感性分析。影响项目可行性的不确定因素众多，而敏感性分析的主要是从许多不确定因素中找出对项目经济效益指标影响最大的因素，进而来判断这个项目能够承受风险的能力大小。主要步骤有：确定分析指标；计算目标值；选择需分析的不确定因素；计算不确定因素对经济指标的影响程度；最后确定对项目影响最大的敏感性因素。考虑单因素时首先其他因素不变，将投资成本提高或降低10%-30%，然后保证其他因素不变，将销售收入提高或降低10%-30%，分析其内部收益率、净现值的变动程度。根据两者的变动对净现值的影响程度，找出对项目更为敏感的因素。并通过敏感性分析计算NPV等于零时的建设投资上涨百分比和NPV等于零时的销售价格下降百分比，从而来确定临界值的位置，判断项目抗风险的能力。首先假设各因素之间相互独立，单因素考虑将建设投资、销售价格在±10%—±30%的范围内上下变动，得到每个区间的现金流量表如表17、18、19。表17建设投资变动现金流量表建设投资变动幅度NPV2018年2019年2020年-10%23443.96-40228.5215813.1247859.36-20%31514.52-35758.6817632.3749640.83-30%39585.07-31288.8519451.6251422.30015373.40-44698.3513993.8746077.89+10%7302.85-49168.1912174.6244296.41+20%-767.71-53638.0310355.3742514.94+30%-8838.26-58107.868536.1340733.47销售价格变动幅度NPV2018年2019年2020年-10%4632.01-44698.3510634.1238696.25-20%-6109.38-44698.357274.3631314.62-30%-12652.15-44698.358113.2223932.99015373.40-44698.3513993.8746077.89+10%26114.79-44698.3517353.6353459.52+20%36856.19-44698.3520713.3960841.15+30%47597.58-44698.3524073.1468222.79表19单因素敏感性分析表变动幅度-30%-20%-10%0+10%+20%+30%销售价格-12652.15-6109.384632.0115373.4026114.7936856.1947597.58建设投资39585.0731514.5223443.9615373.407302.85-767.71-8838.26可以发现：建设投资上下波动10%对净现值的影响在52.50%左右，通过图14可以看出，在项目成本上升19.05%的时候，净现值=0，项目到达临界值；销售价格上下波动10%对净现值的影响在70%左右，通过图14可以看出，在项目销售价格下降14.3%的时候，净现值=0，项目到达临界值。图14单因素敏感分析图分析发现，与投资成本相比，销售价格的敏感性程度更高，由此可见，在经济方案决策的过程中，要加强对销售价格的测算、制定和把控，确保销售价格的变化幅度，从而保证整个项目的可行性。相反，如果未来产品的销售价格出现较大的波动，意味着该项目的风险也会随之变大。通过对项目的敏感性分析，发现当经营成本、销售价格在±10％范围内变动时，项目的主要经济指标仍基本保持着较高的收益率水平，这表明本项目的抗风险能力非常强。风险分析风险分析是通过将风险量化来评估项目风险的大小，从而为决策者提供参考。主要的分析估计方法有离散概率分布、决策树分析法和蒙特卡洛法等。本文采取离散概率分析法对项目进行风险概率分析，定性分析项目的风险大小[12]。决策树分析的一般步骤是：列出要考虑的各种风险因素，本项目的风险因素即经营成本和销售价格；估计各种风险因素未来可能发生的状态并确定概率；计算各种状态发生的时候其净现值NPV；求出方案净现值的期望值；求出方案非负净现值的累计概率；最后分析概率结果。该项目因素变化主要考虑投资成本和销售价格两个方面，具体变动概率表如表20。表20因素变化及概率表项目-10%0+10%建设投资A1(0.2)A2(0.5)A3(0.3)销售价格B1(0.4)B2(0.4)B3(0.2)将经营成本和销售价格分别上下波动10%，分别计算下面净现金流量9种状态下的概率如下表21。表21概率表价格/投资变动价格-10%价格不变价格+10%投资-10%投资不变投资+10%投资-10%投资不变投资+10%投资-10%投资不变投资+10%序号A1B1A2B1A3B1A1B2A2B2A3B2A1B3A2B3A3B3概率0.040.10.06各种状态下现金流量变动情况见表22。表22现金流量变动表投资/价格变动合计2018年2019年2020年投资-10%12702.57-40228.5212453.3640477.72价格-10%投资不变4632.01-44698.3510634.1238696.25投资+10%-3438.54-49168.198814.8736914.78投资-10%23443.96-40228.5215813.1247859.36价格不变投资不变15373.40-44698.3513993.8746077.89投资+10%7302.85-49168.1912174.6244296.41投资-10%34185.35-40228.5219172.8855240.99价格+10%投资不变26114.79-44698.3517353.6353459.52投资+10%18044.24-49168.1915534.3851678.05净现值计算公式：，得到各种状态概率下的净现值表，如表23所示。表23净现值表可能状态（j)状态概率（AjBi）NPV(ji)AjBi.NPV(ji)A1B10.0812702.571016.21A2B10.204632.01926.40A3B10.12-3438.54-412.63A1B20.0823443.961875.52A2B20.2015373.4015373.60A3B20.127302.85876.34A1B30.0434185.351367.41A2B30.1026114.792611.48A3B30.0618044.241082.65合计1.00138360.6424716.99计算项目净现值的期望值=AjBi×NPV(ji)=24716.99万元。净现值大于等于零的概率：P(NPV≥0)=1-P（NPV＜0）=1-0.12=0.88结论：该项目净现值的期望值大于零，表明可行；又因为P(NPV≥0)=0.88，说明该项目具有较高的可靠性。国民经济评价房地产业