地籍与房产测绘11房产测绘

项目十一房产测绘知识点一房产测绘基础任

务一房产调查任

务二房产图测绘任

务三房屋勘丈、计算与分摊一、房产测绘术语知识点一房产测绘基础房屋面积

房屋用地面积房屋建筑面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑面积房屋占地面积房屋用地面积什么是房屋建筑面积？

又叫做房屋展开面积

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

幢建筑面积=各套内建筑面积+应分摊共有建筑面积+不应分摊公有建筑面积为了防止雨水反溅到墙面，对墙面造成腐蚀破坏，结构设计中对窗台以下一定高度范围内进行外墙加厚，这段加厚部分称为勒脚。

什么是房屋的使用面积？房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的净空间面积，房屋的内墙面水平投影计算

。什么是房屋产权面积？是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

套房屋产权面积=套内建筑面积+应分摊共有建筑面积

什么是房屋的共有建筑面积？房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊

。建筑面积构成及其作用总建筑面积专有建筑面积（套建筑面积）公用建筑面积共有建筑面积（应分摊）公有建筑面积（不应分摊）问题：房屋产权面积与建筑面积的关系？房屋（实际）占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。房屋用地面积：房屋占用和使用全部土地面积，以丘为单位进行测算。任务一房产调查一、房地产调查在房地产测量各阶段中的作用房地产调查贯穿于整个房地产测绘过程始终。分幅平面图阶段——获得各用地单位的范围，坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单位编“丘号”。分丘图阶段——确定各用地单元的权属、权界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”。一、房地产调查在房地产测量各阶段中的作用房屋分幢测绘过程中——着重于幢的划分、房屋产权来源、产权、结构、层数、建成年份等房屋基本情况，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积做准备。多元产权房屋分户测丈阶段——确定各分户专有面积范围，共有面积范围，并收集共有面积的分摊协议或文件。房地产开发建设过程中——通过产权置换，开发商已与回迁户签订了回迁合同，要通过向房地产开发商调查，了解备案，确定自留、回迁房屋的数量、范围和权界等。同时调查清楚小区中不能被分摊的共用建筑面积部位和权属界线等，并特别加以说明和注记。二、房产调查的方法变更测量的调查采用“先阅后查”的办法：“先阅”，即是在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案资料对照审阅，明确其权属是否合法属实。“后查”，即房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后现场进行调查。原则：1、不允许将产权产籍资料原件带到现场，以防散失；2、调查者携带工作用图、房屋产权产籍资料复印件、房屋及房屋用地调查表、审阅记录、其他房地产调查用具。3、应会同房地产各方权利人代表共同到现场指界认定。4、如实记录权属调查单元情况，并经各方代表签字画押。三、房产测量号及其作用房产测量号是产权产籍管理中非常重要的权属要素，它包括街路号、丘号、幢号、层号、户号、地号等。

户→层→幢→丘→街路号（一）房产单元的分类1、房屋用地的调查单元——丘2、房屋调查单元——幢为单位的户（二）丘与丘号1、丘的定义

丘是指地表上一块有界空间的地块，房产测绘和调查的一个最基本单元。一个地块只属于一个产权单元的称“独立丘”，一个地块属于几个产权单元的称为“组合丘”。

标准名称《房产测量规范》《地籍调查规程》《地籍测绘规范》标准性质国家标准行业标准行业标准制定部门建设部、国家测绘局国家土地管理局国家测绘局发布年月2000年2月1993年6月1994年11月土地的调查与测绘单元丘宗地地块定义地表上一块有界空间权属界址线封闭的地块一块有边界、有确定权属主和利用类别的土地独立单元独立丘独立宗地块组合单元组合丘组合宗无再划分支丘子宗或别的名称不再划分核心有界权属权属、利用2、丘的划分固定界线划分——界址点自然界线划分——围墙、道路、沟、渠、城墙、堤坝、铁丝网等。注意：丘界线不能穿越行政界线。（三）房产区与房产分区（街路号）房产区

市行政建制区的街道办事处；镇或乡的行政辖区；房地产管理划分的区域或范围为基础划定。房产分区按自然界线、街坊、居民点、或大的机关企事业单位划分成连续的成片的图形。（四）幢与幢号幢的定义：指包括不同结构、不同层次或不同年代的一座独立的房屋。以丘为单位，从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1、2，……顺序按反S形编号。（五）层每一层对应一个分层分户图信息。（六）户房产管理的最小产权单位，户的信息最重要，也最丰富（七）地号街路号+丘号+幢号+层号+户号四、房屋用地调查

用地座落、产权性质、土地等级、税费、用地人、使用权来源、四至、界标、用地用途、面积、用地略图等。

五、房屋调查房屋坐落、产权人、产别、层数、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、他项权利等。任务二房产图测绘房产图是房屋产权、产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分层分户平面图（简称分户图）。一、房地产分幅图

房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。二、房产分丘图

分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：100～1：1000，幅面可在787mmXl092mm的4开～32开之间选用。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房地产要素，以丘为单位绘制。三、房屋坐落分布示意图

房屋面积测算报告中如系多幢房屋面积测算，应绘制多幢房屋的坐落分布示意图；房屋坐落分布示意图可根据已有的地形图、地籍图、房屋的规划图等图件编绘.四、房屋分层平面图

分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。五、房屋分户图

分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。任务三房屋勘丈、面积计算与分摊一、房屋勘丈房屋边长数据的来源有两种形式：1、依据设计图纸，即从建筑施工图上获取房屋边长数据；（预测面积）2、依据实测，即通过对已竣工房屋或现有房屋进行现场实测；（实测面积）（一）、预售测量房屋数据采集1、房屋数据采集的资料来源（1）房屋建筑设计图纸。（2）房屋销售方案说明。（3）建设单位提供的其他资料。2、房屋数据采集的方法（1）从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行校核。（2）图纸尺寸经校核后可以直接采集。（3）房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。（4）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出，应向建设单位说明，获取相应的数据。（二）、竣工测量房屋数据采集（1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。（2）测量所得的边长数据应记录在边长记录手薄上或注记在草图上。（3）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体100±20cm高处。（4）房屋边长丈量，量至CM。（5）测量时，测量仪器或钢尺两端应处于水平状态，测量边长应在不同位置独立测量两次，两次读数较差的限差按表11-7的要求。（6）对于超过钢尺或测距仪测程的应分段进行，往返丈量分别计算边长总和应在限差范围内取中数，限差按表11-7

。组合边长，应保持各测段处于一条直线上。（7）丈量内边长应与外边长相比较，房屋分段长之和房屋总边长之差不超过在100m以内限差一般控制在5cm以内。（8）参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。（9）为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。（10）测量所使用的仪器、钢尺等必须进过计量检定。（三）、实地量距法测量边长、墙体厚度和层高1、边长长度测量方法工具：钢尺、玻璃纤维皮尺和手持测距仪。现阶段我国的房屋建筑结构一般以矩形为主，亦有一些圆形、半圆形、弧形、梯形、三角形等略为复杂的形状，但基本上都是一些简单规则的几何图形的组合。从建筑本身的过程与要求来看，精度不高，出现几个厘米的施工误差是很正常的。玻璃纤维皮尺钢尺手持测距仪2、墙体厚度测量方法一般墙体厚度为0.28米，半墙体厚度为0.14米；实测测量墙体内外尺寸计算得到；实测值核实设计值，墙体厚度按设计值计算，实在不能明确设计值的按实测值计算。3、层高测量

至少取三个位置进行测量，取三次测量结果的平均值为层高实测结果。4、套内房屋边长测量

测点一般取距地面1.2米的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。5、阳台边长测量

阳台边长测量栏板外沿，长和宽每边选取两个测量点。二、房屋建筑面积测算基本精度根据《规范》中的规定，房屋面积的精度分为3级，根据实践和实际的要求，一般采用2个精度等级，即采用二级、三级精度标准。1、有特殊要求的用户和城市商业中心黄金地段可采用一级精度。2、对新建商品房建筑面积测算精度采用二级精度要求。3、对其他房产建筑面积测算精度采用三级中误差。三、建筑面积计算规则（一）计算建筑面积应具备原则1)应具有上盖；2)应有围护物；3)结构牢固，属永久性的建筑物；4)层高在2.20m以上（含2.20m）；5)可作为人们生产或生活的场所。层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或者楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。（二）全部建筑面积的范围

（1）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

⑵房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上的部位计算建筑面积。⑶穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的，按其水平投影面积计算。⑷楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

⑸房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。2.20米⑹挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室

是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

（11）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。（15）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（16）体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育场看台下空间加以利用饿，其净高超过2.2米，计算其建筑面积。（三）计算一半建筑面积的范围：

⑴与房屋相连有上盖而无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

⑵独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。

⑶未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。⑷无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

⑸有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算

（四）不计算建筑面积的范围：

⑴层高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墙面的构件、配件、装饰件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

⑶房屋间无上盖的架空通廊.⑷房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。房屋之间无上盖的架空通廊不计算面积。⑸建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

⑹骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

⑺利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

⑻活动房屋、临时房屋、简易房屋。

⑼独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线.

⑽与房屋室内不相通的伸缩缝。四、共有建筑面积的分摊（一）应分摊的共有建筑面积1、本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光（井）梯、提物井等；2、共有的楼梯间、电梯间；3、为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房和管理用房等；4、共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等；5、屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电设备用房等；6、共有的室外楼梯；7、公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。（二）不应分摊的公有建筑面积1、人防工程；2、已出售给产权人独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等；3、用作公共休憩用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施；4、用作公共事业、市政建设的建筑物；5、层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积以及结构转换层的建筑面积；6、为多幢房屋服务的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房、会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所、等经营性用房。（三）共有建筑面积的分类与确认1、全幢共有建筑面积：为整幢服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积由全幢进行分摊。2、功能区共有建筑面积：专为某一功能服务的共有建筑面积。此类共有建筑面积应由该功能区进行分摊。3、层共有建筑面积：住宅统一分摊；非住宅由于功能不同，由各层各自进行分摊。4、对于多功能的综合楼或商住楼，首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次及归属，为房屋销售合同提供共有建筑面积认定表。5、综合楼或商住楼，对于房屋与房屋（裙房）之间利用通廊（含架空通廊）相连通的，视作一幢房屋，通廊建筑面积一般视作所属功能区共有面积。（四）共有建筑面积分摊原则1、产权各方面有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法权属分割文件或协议的，可按《规则》执行。2、房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。3、为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。4、其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。5、地下室车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位按套内面积分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道，由使用该功能用房的各套（面积）进行分摊。其余各共用部位为各相关套（面积）分摊。6、原设计为整体商场，后分割成通道和若干铺位，通道的建筑面积由各相关层铺位按其套内面积比例分摊。7、非成套房屋中的厅、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。8、分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。共有部位建筑面积一经分摊，不得任意改变使用功能。（五）成套房屋的套内建筑面积计算

房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积房产建筑面积计算的记忆口诀：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半；量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,有共用墙和非共用墙两种.其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积.套内自有墙体(非公有墙)按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积（1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积（2）、挑阳台（凸阳台）指的是住宅（主要）中的阳台的楼板由外墙向外出挑而形成的阳台。在房屋分摊面积计算中常常遇到挑阳台和全封闭阳台面积的计算。通常挑阳台的分摊面积按阳台面积水平投影的一半计算；全封闭阳台的分摊面积按阳台面积水平投影计算。（3）、凹阳台是指占用住宅套内面积的半开敞式建筑空间，也比较常见。与凸阳台相比，凹阳台无论从建筑本身还是人的感觉上更显得牢固可靠，安全系数可能会大一些，当然没有了转角、直角，景观、视野上则窄得多了。凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。4.外墙一半面积的计算所谓外墙是对整栋建筑而言的.入户花园的墙面如果对整栋建筑来讲是外墙的话就算外墙,外墙一般厚度都在200毫米以上.当房屋为矩形时，也可根据矩形的两个边长a和b以及墙体厚度ω计算二分之一墙体面积（）对于凹凸较多的房屋很为不便，补充一下公式：a为凸点的个数，b为凹点的个数，D为墙的边长，ω为墙体厚度。5.房屋面积计算的基本过程（1）边长检核对于房屋尺寸进行检核，即北边等于南边，左边等于右边。（2）计算各套内建筑面积以中到中的尺寸计算套内面积再加上阳台面积。（3）计算共有建筑面积计算时应分别计算幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有