青海省下半年房地产估价师制度与政策建设用地使用权终止考试试题

青海省下半年房地产估价师制度与政策建设用地使用权终止考试试题资料仅供参考青海省下半年房地产估价师《制度与政策》：建设用地使用权终止考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来依然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格2、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978

B：1982

C：1986

D：1987

E：房地产估价机构必须加盖公章3、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则卖方实际得到的价格是__。

A．2125(元/m2)

B．2225(元/m2)

C．2325(元/m2)

D．2425(元/m2)4、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：

A．建设用地使用权出让合同为要式合同

B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力

C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权

D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物能够分别转让5、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变6、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：平均发展速度法

B：平均增减量法

C：数学曲线拟合法

D：中位数法

E：工业用地的监测点评估价格7、《城市房地产管理法》规定，商品房预售应向县级以上人民政府__管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

A．房产和土地

B．规划

C．土地

D．房产8、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：368万元

B：552万元

C：561万元

D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是。

A：国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行

B：权利义务的对等性。是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利和义务是对等的

C：主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体

D：标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点

E：执行层的组织协调10、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其它条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548.19

B：558.15

C：567.39

D：675.40

E：工业用地的监测点评估价格

11、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(试题)

A：11.12%

B：11.36%

C：11.66%

D：12.95%

E：借款合同12、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(试题)

A：损益表

B：资金来源与运用表

C：资本金现金流量表

D：全部投入现金流量表

E：借款合同14、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7

B：10

C：15

D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章15、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

A．评估

B．经纪

C．代理

D．咨询16、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，而且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法17、某房地产在3月的价格为元/m2，现要调整为9月的价格。已知该类房地产3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产9月的价格为（）元/m2。

A．2700.8

B．2800.1

C．2800.8

D．2817.718、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C：a×n

D：∞

E：工业用地的监测点评估价格19、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的__。

A．市场供求关系

B．房地产管理部门

C．业主的愿望

D．建筑质量20、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。

A．15

B．30

C．60

D．9021、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关22、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们能够得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%23、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼当前的收益价格为。

A：4858万元

B：5200万元

C：2700万元

D：6264万元

E：工业用地的监测点评估价格24、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由列出质量缺陷清单。

A：开发商

B：承包商

C：监理工程师

D：使用单位

E：借款合同25、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。

A：人民政府城市规划行政主管部门

B：建设行政主管部门

C：房地产市场管理部门

D：人民代表大会常务委员会

E：执行层的组织协调2、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为__。

A．N=t+n

B．N＜t+n

C．N＞t+n

D．A、B、C都可能3、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．400

B．450

C．500

D．5404、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。

A：定额计价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同

B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分

C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单

D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一5、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。

A．管理费

B．销售费用

C．其它费用

D．前期费用6、下列选项中，属于违法建设的工程有__。

A．未取得建设工程规划许可证的建设工程

B．临时建设工程

C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程

D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目

E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．购买房地产目的

D．房地产类型8、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书

B．建设用地规划许可证

C．建设工程规划许可证

D．国有土地使用证

E．施工开工证9、根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—)，下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有。

A：广场用地

B：公用设施用地

C：道路与交通设施用地

D：商业服务业设施用地

E：公共管理与公共服务设施用地10、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。

A：土地使用者自动放弃土地使用权

B：矿场、机场等核准报废土地

C：非法转让土地

D：不按批准用途使用土地

E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

11、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从__方面依序筛选。

A．法律上的许可性

B．技术上的可能性

C．经济上的可行性

D．价值是否最大

E．精神贡献值的大小12、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。

A．背书

B．委托

C．代理

D．审批13、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。

A．6400

B．6800

C．6960

D．760014、下列属于可行性研究的依据有。

A：国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施

B：自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

C：开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

D：国家所规定的经济参数和指标

E：招标文件15、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

A：该建筑工程用地批准手续

B：取得的建设工程规划许可证

C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

D：尚未确定施工企业

E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查16、为了公共利益的需要，能够作出房屋征收决定的情形有。

A：棚户区改造

B：城中村改造

C：廉租住房建设

D：经济适用住房建设

E：公共租赁住房建设17、为评估某宗房地产10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为11月13日。经调查获知6月至10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．303318、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向发出保修通知。

A：建设单位

B：施工单位

C：总承包单位

D：监理单位

E：执行层的组织协调19、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A．成本导向定价

B．销售导向定价

C．购买者导向定价

D．竞争导向定价20、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。

A：原出让方

B：转让人

C：规划行政主管部门

D：原出让方和市、县规划行政主管部门

E：执行层的组织协调21、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最仕用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度22、拆迁人拆除，不予补偿。

A：必须拆除的违章建筑

B：代管房屋

C：产权有争议房屋

D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑23、下列房地产权利的种类中，属于她物权的有__。

A．所有权

B．土