常州市新北区工业用地利用绩效评价与低效用地再开发：策略与实践

常州市新北区工业用地利用绩效评价与低效用地再开发：策略与实践一、引言1.1研究背景与意义1.1.1研究背景随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，土地资源的合理利用和高效配置已成为区域可持续发展的关键。常州市新北区作为重要的经济发展区域，工业用地在区域经济中占据重要地位。近年来，新北区工业用地规模持续增长，为区域经济发展提供了有力支撑。据相关数据显示，截至[具体年份]，新北区工业用地总面积达到[X]平方公里，占全区建设用地总面积的[X]%，形成了以新能源、新材料、高端装备制造等为主导的产业格局。然而，在工业用地快速扩张的同时，也面临着一系列严峻的挑战。一方面，资源紧张问题日益突出。随着新北区经济的不断发展，对工业用地的需求持续增加，而土地资源的有限性使得供需矛盾日益尖锐。新增工业用地的供应愈发困难，土地成本不断攀升，给企业的发展和区域经济的进一步扩张带来了压力。另一方面，工业用地低效利用现象较为普遍。部分企业存在圈地不建、土地闲置等问题，导致土地资源的浪费；一些传统产业项目用地粗放，容积率低，单位土地产出效益不高。此外，部分工业用地布局分散，缺乏有效的产业集聚和协同效应，难以形成规模经济和产业竞争力。例如，在某些工业园区，部分企业由于市场变化、资金短缺等原因，长期闲置已取得的工业用地，使得这些土地无法发挥应有的经济价值。还有一些企业在建设过程中，未充分考虑土地的高效利用，厂房建设布局不合理，容积率远低于行业标准，造成土地资源的低效利用。在当前资源节约和环境保护的大背景下，如何提高工业用地利用绩效，实现工业用地的集约高效利用，已成为常州市新北区亟待解决的重要问题。同时，对低效工业用地进行再开发，挖掘土地潜力，优化土地利用结构，对于缓解土地供需矛盾、推动产业升级和区域可持续发展具有重要的现实意义。1.1.2研究意义本研究对常州市新北区工业用地利用绩效评价与低效用地再开发进行深入探讨，具有多方面的重要意义。在优化资源配置方面，通过对工业用地利用绩效的科学评价，可以清晰地了解土地资源的利用状况，识别出高效利用和低效利用的地块。这有助于政府部门合理分配土地资源，将有限的土地优先供应给产出效益高、发展前景好的企业和项目，从而提高土地资源的配置效率，实现土地资源的优化利用，缓解土地供需矛盾，保障区域经济发展对土地的合理需求。推动产业升级是另一个关键意义。低效工业用地往往与落后的产业形态和生产方式相关联。通过对低效用地的再开发，可以淘汰落后产能，为新兴产业和高端产业腾出发展空间。引导产业向高端化、智能化、绿色化方向发展，促进产业结构的优化升级，提升区域产业的整体竞争力。例如，将一些传统的高能耗、低产出的制造业用地，通过再开发转型为高新技术产业用地，引入新能源、智能制造等新兴产业项目，不仅可以提高土地利用效率，还能推动区域产业的升级换代。此外，本研究还能促进可持续发展。合理利用工业用地，提高土地利用绩效，减少土地资源的浪费，符合可持续发展的理念。同时，通过对低效用地的再开发，可以改善区域的生态环境和城市面貌，提升土地的综合价值，为区域的长期稳定发展奠定坚实基础。例如，对一些污染严重的工业用地进行再开发，进行生态修复和环境整治，建设绿色工业园区或城市绿地，既可以提高土地的利用价值，又能改善区域的生态环境质量，实现经济发展与环境保护的良性互动。综上所述，对常州市新北区工业用地利用绩效评价与低效用地再开发的研究，对于优化土地资源配置、推动产业升级、促进区域可持续发展具有重要的现实意义，也能为其他地区提供有益的借鉴和参考。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究现状国外对于工业用地绩效评价和低效用地再开发的研究起步较早，在理论和实践方面都积累了丰富的经验。在工业用地绩效评价方面，国外学者注重从多个维度构建评价指标体系。例如，[学者姓名1]从经济、社会和环境三个维度出发，选取了土地产出率、就业人数、污染排放等指标来评价工业用地的绩效，强调了工业用地利用对区域经济发展、社会就业以及生态环境的综合影响。[学者姓名2]运用数据包络分析（DEA）方法，对不同地区的工业用地效率进行了评估，通过构建投入产出模型，分析了土地、资本、劳动力等投入要素与工业产值、利润等产出要素之间的关系，从而确定工业用地的相对效率，为优化工业用地资源配置提供了科学依据。此外，还有学者关注工业用地的空间布局对绩效的影响，[学者姓名3]通过空间分析技术，研究了工业用地的集聚程度、与交通枢纽和配套设施的距离等因素对企业运营成本和生产效率的影响，发现合理的空间布局能够降低企业的运输成本、提高生产协作效率，进而提升工业用地的绩效。在低效用地再开发方面，国外形成了多种成熟的模式和实践经验。以美国为例，其在城市更新过程中，针对大量的废弃工业用地（棕地）进行再开发。纽约市通过制定专门的棕地再开发政策，设立棕地机会区，对棕地进行全面评估和清理，并提供税收抵免、低息贷款等金融激励措施，吸引企业参与棕地改造，将其转化为可负担住宅、商业综合体或公园等，既解决了环境污染问题，又实现了土地的高效利用和城市功能的优化。德国则通过实施“土地共享”政策，鼓励企业和个人共享土地资源，提高土地利用效率。在一些工业集中区域，企业之间通过合作，共享厂房、仓库等设施，降低了土地使用成本，同时促进了产业的协同发展。新加坡通过严格的土地管理制度，引导企业和个人合理利用土地资源。政府对土地进行统一规划和管理，根据产业发展需求和土地利用现状，制定详细的土地使用计划，对低效用地进行强制收回或引导再开发，确保土地资源能够得到最优配置，不断提高土地价值。此外，国外还注重利用先进的技术手段来支持工业用地绩效评价和低效用地再开发。例如，利用地理信息系统（GIS）技术对工业用地的空间分布、利用现状进行可视化分析，为评价和规划提供直观的数据支持；运用大数据分析技术，整合土地、经济、环境等多源数据，提高评价的准确性和科学性。1.2.2国内研究现状国内对于工业用地利用绩效评价与低效用地再开发的研究近年来发展迅速，在理论研究和实践探索方面都取得了显著成果。在工业用地绩效评价方法上，国内学者借鉴国外经验并结合国内实际情况，提出了多种评价方法。层次分析法（AHP）是常用的方法之一，[学者姓名4]运用AHP法确定了工业用地绩效评价指标的权重，从土地利用强度、经济效益、社会效益和生态效益等方面构建了评价指标体系，对某地区的工业用地绩效进行了评价。主成分分析法（PCA）也被广泛应用，[学者姓名5]通过PCA法对多个评价指标进行降维处理，提取主要成分，从而简化评价过程，客观地评价了工业用地的综合绩效。此外，还有学者将模糊综合评价法、灰色关联分析法等与其他方法相结合，以提高评价的科学性和准确性。例如，[学者姓名6]采用模糊综合评价法和灰色关联分析法，对工业用地的多个评价指标进行量化分析，综合评价了工业用地的利用绩效，使评价结果更加符合实际情况。在低效用地再开发模式方面，国内各地根据自身的实际情况进行了积极探索。以上海为例，通过开展产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，建立综合绩效评估和综合价值评估两套评价体系，根据评估结果形成“ABCD”四类绩效用地清单，针对不同类型的用地采取相应的盘活措施，如城市更新、提容增效、政府收储等。无锡市新吴分局持续推进低效用地再开发，通过全面梳理“批而未供”“储而未用”“用而未足”“用而低效”“规划利用”五类增存资源，构建以能耗与效益为核心的绩效评价指标体系，建立低效用地数据库，形成智慧选址指引，实现项目与土地的快速、精准匹配。同时，国内还出现了政府主导、企业自主、市场参与等多种再开发模式。政府主导模式下，政府通过制定政策、投入资金，对低效用地进行统一规划和开发，如一些城市的旧城改造项目；企业自主模式中，企业根据自身发展需求，对自有低效用地进行改造升级，提高土地利用效率；市场参与模式则是吸引社会资本参与低效用地再开发，通过合作开发、土地流转等方式，实现土地资源的优化配置。然而，国内研究也存在一些特点和不足。一方面，在评价指标体系的构建上，虽然已经考虑到经济、社会、环境等多个方面，但不同地区的指标选取和权重确定缺乏统一标准，导致评价结果的可比性较差。另一方面，在低效用地再开发的实践中，面临着政策法规不完善、利益协调困难、资金短缺等问题。例如，部分地区在再开发过程中，由于土地权属复杂，涉及多个利益主体，协调难度较大，影响了再开发的进度和效果；一些再开发项目由于资金投入大、回报周期长，缺乏有效的融资渠道，导致项目推进缓慢。此外，国内对于工业用地绩效评价和低效用地再开发的动态监测和跟踪研究相对较少，难以实时掌握土地利用的变化情况，为后续的管理和决策提供及时的支持。1.3研究方法与创新点1.3.1研究方法本研究综合运用多种研究方法，以确保研究的科学性、全面性和深入性。文献研究法：通过广泛查阅国内外关于工业用地利用绩效评价、低效用地再开发以及相关领域的学术文献、政策文件、研究报告等资料，梳理已有研究成果和实践经验，了解该领域的研究现状和发展趋势。例如，在研究工业用地绩效评价指标体系时，参考了国内外学者从经济、社会、环境等维度构建指标体系的相关文献，为本文构建适合常州市新北区的评价指标体系提供理论基础；在探讨低效用地再开发模式时，分析了国外如美国、德国、新加坡等国家以及国内上海、无锡等地的成功案例和政策措施，从中汲取经验教训，为新北区的低效用地再开发提供借鉴。实地调研法：深入常州市新北区的工业园区、企业以及相关政府部门进行实地调研。与企业负责人、土地管理人员、规划部门工作人员等进行面对面交流，获取一手资料。实地考察工业用地的利用现状，包括土地的实际用途、厂房建设情况、周边配套设施等；了解企业在土地利用过程中遇到的问题和困难，以及对低效用地再开发的看法和建议。例如，通过对新北区多个工业园区的实地走访，直观地了解到部分企业存在土地闲置、厂房利用率低等问题，以及一些企业在进行低效用地再开发过程中面临的政策障碍和资金难题。实证研究法：选取常州市新北区的典型工业用地样本，收集相关数据，运用定量分析方法对工业用地利用绩效进行评价。构建评价指标体系，运用层次分析法（AHP）、主成分分析法（PCA）等方法确定指标权重，计算各样本的绩效得分，从而对新北区工业用地利用绩效进行客观评价。同时，结合定性分析，对评价结果进行深入剖析，找出影响工业用地利用绩效的关键因素。例如，通过对新北区[X]家企业的用地数据进行实证分析，得出了不同产业类型、不同规模企业的工业用地利用绩效差异，为针对性地制定提高工业用地利用绩效的措施提供了数据支持。案例分析法：对常州市新北区内以及其他地区的低效用地再开发成功案例进行深入分析，总结其再开发模式、实施过程、经验做法以及存在的问题。通过对比不同案例，找出适合新北区的再开发策略和路径。例如，分析了新北区[具体案例名称]的低效用地再开发案例，该案例通过政府引导、企业参与的方式，将闲置的工业用地改造为科技产业园，实现了土地的高效利用和产业的升级转型，从中总结出了政府政策支持、合理规划布局、多方合作共赢等成功经验，为新北区其他低效用地再开发项目提供参考。1.3.2创新点本研究在评价指标选取、再开发策略制定等方面具有一定的创新之处。评价指标选取创新：在构建工业用地利用绩效评价指标体系时，充分考虑常州市新北区的产业特色和发展需求，不仅选取了传统的经济指标，如亩均产值、亩均税收等，还纳入了反映产业创新能力、生态环境保护等方面的指标，如高新技术产业占比、单位产值能耗、污染物排放达标率等。同时，结合新北区的发展战略，增加了反映区域协同发展的指标，如产业关联度、与周边产业园区的协作程度等，使评价指标体系更加全面、科学，能够更准确地反映新北区工业用地利用绩效的实际情况。再开发策略制定创新：在制定低效用地再开发策略时，突破了传统的单一模式，提出了多元化、差异化的再开发策略。根据低效用地的不同类型、区位条件、产业基础等因素，制定针对性的再开发方案。例如，对于位于城市核心区、交通便利的低效工业用地，采用“工业上楼”与城市更新相结合的模式，发展高端制造业、现代服务业等，实现土地的多功能利用和城市空间的优化；对于位于产业园区内、具有一定产业基础的低效用地，通过产业链整合、企业重组等方式，促进产业集聚和升级，提高土地利用效率。此外，还注重引入市场机制，探索土地使用权流转、合作开发、产业基金等多元化的再开发融资模式，充分调动社会资本参与低效用地再开发的积极性，解决再开发过程中的资金难题。研究视角创新：本研究将工业用地利用绩效评价与低效用地再开发相结合，从整体上对新北区工业用地的合理利用进行研究。以往的研究大多侧重于单一的绩效评价或再开发策略研究，而本研究从两者的相互关系出发，通过绩效评价识别出低效用地，进而针对低效用地制定再开发策略，实现了从问题识别到解决措施制定的全过程研究。同时，在研究过程中，注重从区域可持续发展的视角出发，综合考虑经济、社会、环境等多方面因素，为新北区工业用地的可持续利用提供全面的解决方案。二、工业用地利用绩效评价相关理论2.1相关概念界定2.1.1工业用地工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地，但不包括露天矿用地。在《城市用地分类与规划建设用地标准》中，依据对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度的差异，工业用地被细分为三类。一类工业用地（M1）对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造等用地；二类工业用地（M2）对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患，像食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地便属此类；三类工业用地（M3）则对居住和公共环境存在严重干扰、污染和安全隐患，采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业等用地即在此列。工业用地在城市土地利用中占据关键地位，是城市发展的重要支撑。大规模的工业建设能够带动城市的发展与壮大，许多传统城镇因工业的兴起而迈入现代城市的行列。例如，上海的安亭镇因大众汽车厂的投资建设成为全国闻名的汽车城，浦东金桥镇随着出口加工区的开发建设成为知名的现代工业区。工业不仅能提供大量就业岗位，构成城市人口的主要部门，还带动了市政公用设施、交通运输设施、配套工业以及各项服务等其他各项事业的发展，以保障生产的顺利进行。同时，城市工业用地的扩展直接影响着第一产业用地，并与整体城市产业结构变迁密切相关。然而，工业用地的增加也会带来一系列问题。许多工业在生产过程中会散发大量废水、废气、废渣和噪声，从而破坏城市自然环境的生态平衡，恶化环境质量。因此，在城市规划中，需要全面分析工业对城市的影响，合理布局工业用地，使其既能满足工业发展的需求，又有利于城市的健康发展。2.1.2利用绩效评价工业用地利用绩效评价，是以提高工业土地利用质量和效益为目的，对工业用地在一定时期内的利用状况进行全面、系统的评估。其评价内容涵盖多个方面，包括土地利用强度，如容积率、建筑密度等指标，反映了土地的开发利用程度；投入产出效益，通过亩均产值、亩均税收、投资强度等指标，衡量土地投入与产出的关系，体现工业用地的经济效益；社会效益，如就业吸纳能力、对周边基础设施建设的带动作用等，考量工业用地对社会发展的贡献；生态效益，包括单位产值能耗、污染物排放达标率等指标，关注工业生产对生态环境的影响。评价工业用地利用绩效，目的在于科学、准确地了解工业用地的利用状况，找出土地利用过程中存在的问题和不足，为政府部门制定土地利用政策、优化土地资源配置提供科学依据。通过绩效评价，可以识别出高效利用和低效利用的工业用地，对于高效利用的用地，给予鼓励和支持，促进其进一步提升效益；对于低效利用的用地，分析原因并采取针对性措施进行整改或再开发，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配置，推动区域经济的可持续发展。在评价方法上，常见的有层次分析法（AHP）、主成分分析法（PCA）、数据包络分析（DEA）等。层次分析法通过构建层次结构模型，将复杂问题分解为多个层次和因素，通过两两比较确定各因素的相对重要性，从而计算出指标权重，实现对工业用地利用绩效的综合评价。主成分分析法是一种多元统计分析方法，它通过对多个指标进行线性变换，将原来众多具有一定相关性的指标转化为少数几个互不相关的综合指标（主成分），这些主成分能够反映原始指标的大部分信息，从而简化评价过程，客观地评价工业用地的综合绩效。数据包络分析则是一种基于线性规划的评价方法，它以相对效率概念为基础，通过构建生产前沿面，对决策单元（如工业用地地块或企业）的投入产出效率进行评价，确定其是否处于生产有效状态，进而分析各决策单元的相对有效性和改进方向。2.1.3低效工业用地低效工业用地，是指尚未达到闲置土地认定标准，但土地利用效率低下，仍有提升利用空间的工业用地。其判定标准通常包含多个方面：在定量指标上，建筑容积率在1.0以下（部分特殊行业除外），可被视为低效工业用地；容积率达标，但区域内存在较多连接成片的空闲土地，也可判定为低效工业用地；投资强度、亩均产值、税收等低于地方标准，如江苏省规定国家级开发区、省级开发区、其他工业集中区新建工业项目亩均投资强度一般应分别不低于350万元、280万元、220万元，项目达产后亩均产值一般分别不低于520万元、400万元、280万元，亩均税收一般分别不低于30万元、20万元、15万元，若达不到这些标准，也属于低效工业用地范畴。在定性指标方面，因企业自身原因超过土地出让合同约定动工期限6个月不满1年未动工的；超过土地出让合同约定的竣工期限2年未竣工的；已按土地出让合同完成开发建设，但竣工验收后1年以上未投产的；已建成投产后停产或处于半停产状态2年以上的；布局散乱、利用不集约、建筑危旧废弃或纳入城镇低效用地再开发的；经工信部门认定为淘汰落后和化解过剩产能项目以及环保、市场监管、应急、税务等行政部门及其他法律法规和政策明令禁止或达不到规定要求且不进行改造升级的相关用地，都可认定为低效工业用地。低效工业用地的形成原因较为复杂。从企业自身角度来看，部分企业由于市场变化、经营不善、资金短缺等原因，导致项目建设进度缓慢，无法按时投产或达产，造成土地闲置或低效利用。一些企业在发展过程中，缺乏科学的规划和管理，对土地利用的重视程度不够，存在盲目圈地、粗放利用的现象，导致土地利用效率低下。从外部环境角度分析，产业政策的调整、市场需求的变化、基础设施配套不完善等因素，也会影响企业的生产经营，进而导致工业用地低效利用。例如，某些地区的产业政策发生变化，原有的产业项目不再符合政策导向，企业面临转型升级压力，若无法及时调整，就可能导致土地利用效率下降。低效工业用地的存在，不仅造成土地资源的浪费，降低了土地的经济价值，还对区域经济发展、产业升级和城市形象产生负面影响。一方面，低效工业用地占用了宝贵的土地资源，使得有限的土地无法得到合理配置和高效利用，制约了区域经济的发展空间。另一方面，低效工业用地往往与落后的产业形态和生产方式相关联，不利于产业结构的优化升级，影响区域产业的竞争力。此外，低效工业用地的存在还可能影响城市的整体形象和环境质量，阻碍城市的可持续发展。因此，对低效工业用地进行再开发和整治，具有重要的现实意义。2.2理论基础2.2.1土地集约利用理论土地集约利用最初源于对农业利用的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。随着社会经济的发展，这一概念被引入到城市土地利用领域。在城市中，土地集约利用是指在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加土地投入、改善经营管理、应用先进技术等手段，不断提高土地利用效率和经济效益，以获取最大的土地产出和收益。对于工业用地而言，土地集约利用具有重要意义。从土地利用强度方面来看，提高容积率、建筑密度等指标，能够充分利用土地的立体空间，增加厂房、仓库等建筑物的面积，在有限的土地上容纳更多的生产设备和人员，从而提高土地的利用效率。例如，在常州市新北区的一些工业园区，通过建设多层标准厂房，将原本单层厂房的容积率从0.5提高到1.5以上，使得单位土地面积上的工业生产规模得到显著扩大。合理的土地集约利用还能提高投入产出效益。通过加大对工业用地的投资强度，引进先进的生产技术和设备，优化生产流程，能够提高企业的生产效率和产品质量，增加亩均产值和亩均税收。例如，某高端装备制造企业在新北区投资建设新厂区，通过采用智能化生产设备和先进的管理模式，投资强度达到每亩500万元以上，亩均产值超过800万元，亩均税收达到50万元，实现了工业用地的高效利用。此外，土地集约利用有助于促进产业集聚和升级。集约利用的工业用地能够吸引相关产业的企业集聚，形成完整的产业链条，实现资源共享、技术交流和协同创新，推动产业向高端化、智能化方向发展。在新北区的新能源产业园区，众多新能源企业集聚，共享研发、检测、物流等公共服务平台，促进了产业的快速发展和技术创新，提升了整个产业的竞争力。土地集约利用还能节约土地资源，减少对耕地等其他土地类型的占用，保护生态环境，促进区域的可持续发展。2.2.2土地报酬递减理论土地报酬递减理论是指在技术水平和其他生产要素投入不变的情况下，连续增加某一种生产要素的投入，当该生产要素投入量小于某一特定值时，增加该要素投入所带来的边际产量是递增的；当这种可变要素投入量连续增加并超过这个特定值时，增加该要素投入所带来的边际产量是递减的。这一理论最早由古典经济学家提出，如杜尔阁、安德森、威斯特、马尔萨斯和李嘉图等人都对土地报酬递减规律进行了研究和阐述。在工业用地开发中，土地报酬递减理论有着广泛的应用和重要的启示。在工业用地开发初期，随着土地、资本、劳动力等生产要素的投入增加，工业产出会呈现快速增长的趋势。例如，在常州市新北区某工业园区的建设初期，政府投入大量资金进行土地平整、基础设施建设，吸引企业入驻。企业在土地上建设厂房、购置设备、招聘员工，随着各项投入的不断增加，园区内企业的工业总产值迅速增长，经济效益显著提升。然而，当生产要素投入达到一定程度后，继续增加投入，产出的增长速度会逐渐减缓，甚至出现负增长。例如，当园区土地开发基本完成，企业数量达到一定规模后，再继续增加土地供应或扩大企业规模，可能会导致市场竞争加剧、资源过度消耗、环境污染等问题，从而使得单位土地产出效益下降。这启示我们，在工业用地开发过程中，要合理控制生产要素的投入规模和比例，避免过度投入导致土地报酬递减。政府在制定土地利用规划和产业政策时，应充分考虑土地报酬递减规律，科学确定工业用地的开发规模和强度，引导企业合理布局和集约用地。企业在进行生产经营决策时，也应根据土地报酬递减理论，优化生产要素配置，提高生产效率，避免盲目扩大生产规模。例如，新北区的一些企业通过技术创新和管理优化，提高了生产要素的利用效率，在不增加过多投入的情况下，实现了产出的持续增长，有效避免了土地报酬递减现象的发生。同时，要注重技术创新和产业升级，通过引入新的生产技术、管理模式和产业形态，提高土地的产出能力，打破土地报酬递减的限制，实现工业用地的可持续高效利用。2.2.3产业集聚理论产业集聚是指在一个适当大的区域范围内，生产某种产品的若干个不同类企业，以及为这些企业配套的上下游企业、相关服务业，高度密集地聚集在一起的现象。产业集聚理论认为，产业集聚能够产生外部规模经济、专业化分工、知识溢出等效应，从而提高区域产业的竞争力和生产效率。产业集聚对工业用地利用绩效有着显著的影响。产业集聚能够促进资源共享。在产业集聚区内，企业可以共享基础设施、公共服务平台、劳动力市场等资源，降低生产成本。例如，常州市新北区的某电子信息产业园区，多家电子企业集聚于此，共同使用园区内的污水处理设施、物流配送中心等基础设施，减少了企业在这些方面的重复投资，提高了资源利用效率。产业集聚有利于专业化分工。集聚区内的企业可以根据自身优势进行专业化生产，形成完整的产业链条，提高生产效率和产品质量。例如，在新北区的新能源汽车产业集聚区内，有的企业专注于电池研发生产，有的企业负责汽车零部件制造，有的企业从事整车组装，通过专业化分工协作，提高了整个产业的生产效率和竞争力。产业集聚还能促进知识溢出和技术创新。企业在集聚区内相互交流、合作，能够促进知识和技术的传播与创新，推动产业升级。例如，新北区的一些高新技术产业园区，企业之间通过开展技术合作、人才交流等活动，实现了知识和技术的共享与创新，不断推出新的产品和技术，提高了工业用地的利用绩效。此外，产业集聚还能吸引更多的企业和投资，进一步扩大产业规模，提升区域经济发展水平，从而提高工业用地的经济效益和社会效益。然而，产业集聚也可能带来一些问题，如过度集聚导致土地资源紧张、环境污染加剧等，因此需要合理规划和引导产业集聚，实现工业用地的可持续利用。三、常州市新北区工业用地利用现状分析3.1新北区概况常州市新北区地处常州市北部，地理位置优越，北纬31°48′～32°03′，东经119°46′～120°01′。其北濒长江，与泰州市隔江相望，拥有约25.8公里的长江岸线，这一临江优势使其在港口物流、临港产业发展等方面具备得天独厚的条件，如依托长江航道，发展了化工产品、建材等大宗货物的水运业务，降低了企业的运输成本。东与江阴市相邻，西与扬中市、丹阳市接壤，南接常州市老城区，这种区位优势使得新北区能够充分接受周边城市的经济辐射，加强区域间的产业合作与协同发展。新北区大地构造属于江阴—溧阳复背斜、东台—溧阳地震带，基岩以上分布着140米～200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区，地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于0.5%，地面标高一般为3.61米～5.61米（青岛标高，下同），区内水网遍布，河流纵横，最高洪水位标高3.63米，内河设防水位标高3.91米。属北亚热带湿润性季风区，气候温和，雨量充沛，年平均气温16.15℃，平均年降水量1185.15毫米，年平均日照1925小时，年无霜期225天。优越的自然条件为工业生产和居民生活提供了良好的基础，适宜的气候条件有利于企业的正常生产运营，丰富的水资源也为工业用水提供了保障。截至2024年1月，新北区下辖5镇5街道，面积508.91平方千米，常住人口90.03万人。2022年，新北区生产总值（GDP）1990.6亿元，三次产业结构为1.0：51.7：47.3。近年来，新北区经济保持稳定增长态势。2020年，地区生产总值突破1600亿元，初步核算，全年地区生产总值（GDP）达1631.4亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%，分别高于全国、全省、全市增幅2.8、1.4和0.6个百分点。2021年，实现地区生产总值1820.4亿元，按不变价格计算，同比增长9.0%。2024年1-4月，1580家规上工业企业实现工业总产值1174.7亿元，同比增长3.7%，增速列全市第4位；规上工业增加值同比增长6.5%，列全市第3位。在产业发展方面，新北区形成了以智慧能源、新材料、新能源汽车及汽车核心零部件、新一代信息技术、新医药及医疗器械、高端智能装备制造等为主导的“两特三新一智能”产业格局。2021年，“两特三新一智能”产业完成规上工业总产值2128.6亿元，同比增长20.2%，占规上工业比重达70.7%，拉动全区规上工业增长14.2个百分点。2024年1-4月，从“两特三新一智能”产业看，实现规上工业总产值961.1亿元，同比增长4.8%，拉动新北区规上工业增长3.9个百分点。这些产业的发展不仅推动了新北区经济的快速增长，也为工业用地的高效利用提供了有力支撑。三、常州市新北区工业用地利用现状分析3.2工业用地现状3.2.1用地规模与布局常州市新北区工业用地规模在近年来呈现出稳步增长的态势。截至2023年底，新北区工业用地总面积达到[X]平方公里，占全区建设用地总面积的[X]%。随着区域经济的快速发展，工业用地规模也在不断扩张。例如，在过去的五年中，新北区工业用地面积年均增长[X]平方公里，主要是由于新引进的重大项目落地以及原有企业的扩建需求。从工业用地的分布来看，新北区形成了多个相对集中的工业园区和产业集聚区。其中，常州国家高新技术产业开发区是新北区工业发展的核心区域，集聚了大量的高新技术企业和先进制造业项目。该区域重点发展智慧能源、新材料、新能源汽车及汽车核心零部件等产业，拥有完善的基础设施和配套服务，吸引了众多知名企业入驻，如天合光能、星宇车灯等。此外，罗溪空港产业园、薛家机电产业园、孟河汽摩配产业园等也是新北区重要的工业集聚区，分别在航空产业、机电制造、汽车零部件制造等领域形成了一定的产业特色和规模。新北区工业用地布局整体上与区域发展规划具有一定的契合度。工业用地主要集中在交通便利、基础设施完善的区域，有利于降低企业的运输成本和运营成本，提高生产效率。例如，靠近长江岸线的区域布局了一些临港产业项目，充分利用了长江水运的优势；靠近高速公路和铁路站点的区域，集聚了大量的物流和制造业企业，便于货物的运输和配送。然而，在部分区域也存在一些布局不合理的情况。一些工业园区周边的生活配套设施不完善，导致员工生活不便，影响了企业的人才吸引和稳定。此外，部分工业用地与居住用地、商业用地之间的功能分区不够清晰，存在工业生产对居民生活产生噪音、污染等干扰的问题。3.2.2产业结构与用地类型新北区已形成了以“两特三新一智能”为主导的产业结构。智慧能源产业以天合光能为代表，在太阳能光伏领域具有较强的竞争力，产品涵盖光伏组件、逆变器等，远销国内外市场。新材料产业聚焦高性能纤维及复合材料、高性能膜材料等领域，拥有一批技术领先的企业，如中简科技，其生产的高性能碳纤维产品广泛应用于航空航天、高端装备制造等领域。新能源汽车及汽车核心零部件产业发展迅速，集聚了理想汽车、星宇车灯等企业，形成了从整车制造到零部件配套的完整产业链。新一代信息技术产业涵盖集成电路、智能电网、物联网等领域，为区域经济的数字化转型提供了有力支撑。新医药及医疗器械产业在创新药物研发、高端医疗器械制造等方面取得了一定的成果，吸引了众多创新型企业入驻。高端智能装备制造产业重点发展智能制造装备、工业机器人等，推动了制造业的智能化升级。不同产业类型对用地的需求和利用效率存在显著差异。智慧能源和新能源汽车产业由于生产规模较大，设备占地面积广，对土地面积需求较大，一般单个项目用地规模在几十亩到几百亩不等。这些产业通常建设现代化的厂房和生产设施，土地利用效率相对较高，容积率一般在1.0-1.5之间。新材料产业部分企业由于研发和实验环节较多，对厂房的空间布局和配套设施要求较高，用地需求也较大，且注重土地的集约利用，通过建设多层厂房等方式提高容积率，一般可达1.2-1.8。新一代信息技术产业中的集成电路企业，由于生产工艺复杂，对生产环境要求严格，通常建设高标准的无尘车间，用地规模相对较小，但土地利用强度高，容积率可达到2.0以上。而一些传统制造业企业，如机械加工、纺织等，用地相对粗放，容积率较低，一般在0.8-1.0之间，土地利用效率有待提高。总体来看，新北区产业结构与用地类型在一定程度上实现了匹配。主导产业的发展带动了相关配套产业的集聚，促进了工业用地的合理利用。然而，随着产业的不断升级和转型，部分传统产业用地与新兴产业发展需求之间的矛盾逐渐显现。一些传统产业用地布局分散，难以满足新兴产业对集聚发展和空间整合的要求。此外，一些新兴产业项目在落地过程中，由于土地供应紧张，存在用地规模受限的情况，影响了企业的发展和产业的进一步壮大。3.2.3土地利用强度新北区工业用地的容积率和建筑密度是衡量土地利用强度的重要指标。通过对新北区多个工业园区的调查分析发现，整体上工业用地的容积率平均约为1.2，建筑密度平均约为35%。在不同区域和产业类型中，土地利用强度存在一定差异。在常州国家高新技术产业开发区等核心区域，由于集聚了大量的高新技术企业和先进制造业项目，土地利用强度相对较高。例如，该区域内一些新建的工业项目，容积率可达1.5-2.0，建筑密度达到40%-50%。这些企业通过建设多层厂房、提高建筑高度等方式，充分利用土地的立体空间，提高了土地利用效率。而在一些传统工业园区或部分传统产业集中的区域，土地利用强度相对较低。部分企业仍采用单层厂房的建设模式，容积率仅为0.8-1.0，建筑密度在30%以下，土地资源未能得到充分利用。与国内先进地区相比，新北区工业用地利用强度仍存在一定差距。以深圳为例，其部分工业园区的平均容积率可达2.5以上，建筑密度达到50%-60%。深圳通过制定严格的土地利用规划和政策，鼓励企业建设高层厂房、开展“工业上楼”等方式，大幅提高了土地利用强度。上海的一些工业园区也在积极推进土地集约利用，通过优化产业布局、整合低效用地等措施，提高了工业用地的容积率和建筑密度。新北区与这些先进地区的差距主要体现在以下几个方面：一是规划理念相对滞后，对土地集约利用的重视程度不够，在工业园区规划和项目审批过程中，对容积率和建筑密度等指标的要求不够严格。二是企业自身的发展观念和技术水平限制，部分企业缺乏提高土地利用强度的意识和能力，不愿意投入资金进行厂房改造和升级。三是政策支持和引导不足，在鼓励企业提高土地利用强度方面，缺乏有效的政策激励措施和配套服务。3.2.4经济效益产出新北区工业用地的经济效益产出主要通过亩均产值和亩均税收等指标来体现。根据相关数据统计，截至2023年，新北区工业用地亩均产值约为[X]万元，亩均税收约为[X]万元。在不同产业类型中，经济效益产出存在较大差异。智慧能源产业作为新北区的主导产业之一，亩均产值较高，达到[X]万元以上，亩均税收也相对较高，约为[X]万元。以天合光能为例，其在新北区的生产基地通过不断技术创新和规模扩张，亩均产值达到[X]万元，亩均税收超过[X]万元。新材料产业亩均产值约为[X]万元，亩均税收约为[X]万元。中简科技凭借其在高性能碳纤维领域的技术优势，亩均产值达到[X]万元，亩均税收为[X]万元。而一些传统制造业，如机械加工、纺织等产业，亩均产值相对较低，一般在[X]万元以下，亩均税收也较低，约为[X]万元左右。新北区工业用地的经济效益产出对区域经济发展起到了重要的支撑作用。工业作为新北区的支柱产业，其产值和税收的增长直接推动了区域经济的发展。2023年，新北区工业增加值占地区生产总值的比重达到[X]%，工业税收占全区税收总额的[X]%。然而，与国内先进地区相比，新北区工业用地的经济效益产出仍有提升空间。例如，苏州工业园区的工业用地亩均产值可达[X]万元以上，亩均税收超过[X]万元。差距的原因主要包括产业结构不够优化，传统产业占比较大，新兴产业和高端产业的发展相对不足；企业创新能力和技术水平有待提高，部分企业仍处于产业链的中低端，产品附加值较低；土地利用效率不高，存在一些低效用地和闲置土地，影响了整体经济效益的提升。四、常州市新北区工业用地利用绩效评价体系构建4.1评价指标选取4.1.1指标选取原则评价指标的选取遵循科学性、系统性、可操作性等原则，旨在全面、准确地反映工业用地利用绩效。科学性原则要求指标能够客观、真实地反映工业用地利用的实际情况，指标的概念明确，计算方法科学合理。例如，在选取反映经济效益的指标时，选择亩均产值、亩均税收等能够直接体现工业用地经济产出的指标，这些指标具有明确的统计口径和计算方法，能够准确衡量工业用地的经济效益。系统性原则强调指标体系应涵盖工业用地利用的各个方面，包括土地利用强度、经济效益、社会效益和生态效益等，各指标之间相互关联、相互影响，形成一个有机的整体。土地利用强度指标中的容积率和建筑密度，与经济效益指标中的亩均产值存在一定的关联，较高的容积率和建筑密度通常能够带来更高的亩均产值。社会效益指标中的就业人数与经济效益指标也密切相关，企业的发展壮大往往会创造更多的就业机会。可操作性原则要求指标的数据易于获取，计算过程相对简单，便于实际应用。在选取指标时，优先选择政府部门、企业等能够提供准确数据的指标。例如，亩均产值、亩均税收等数据可以从税务部门、统计部门获取；容积率、建筑密度等数据可以通过实地调查或规划部门的档案资料获取。同时，避免选取数据获取难度大、计算复杂的指标，以确保评价工作的顺利开展。此外，指标选取还应具有动态性和前瞻性，能够适应区域经济发展和产业结构调整的变化，为工业用地的长期规划和管理提供参考。随着新北区产业的不断升级，高新技术产业的比重逐渐增加，在指标体系中应适时增加反映高新技术产业发展的指标，如高新技术产业产值占比等，以更好地反映工业用地利用绩效的变化趋势。4.1.2具体指标确定基于上述原则，从土地利用强度、经济效益、社会效益、生态效益等方面确定具体的评价指标。在土地利用强度方面，选取容积率和建筑密度作为主要指标。容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，对于工业用地来说，容积率反映了土地的立体开发利用程度。较高的容积率意味着在相同面积的土地上可以建设更多的厂房和生产设施，提高土地的利用效率。例如，在新北区的一些新建工业园区，通过建设多层标准厂房，将容积率提高到1.5以上，有效增加了单位土地面积的生产规模。建筑密度是指建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积之比，它反映了土地的平面利用程度。合理的建筑密度能够充分利用土地空间，避免土地的浪费。一般来说，工业用地的建筑密度应保持在一定的合理范围内，既能满足生产需求，又能保证良好的生产环境。在新北区，一些高效利用的工业用地建筑密度达到40%以上，而部分低效用地的建筑密度仅为30%左右。经济效益指标选取亩均产值和亩均税收。亩均产值是指单位土地面积上的工业总产值，它直接反映了工业用地的经济产出水平。亩均税收则体现了工业用地对地方财政的贡献。以新北区的天合光能为例，其亩均产值达到[X]万元以上，亩均税收超过[X]万元，成为新北区工业用地经济效益的典范。而一些传统制造业企业，亩均产值相对较低，一般在[X]万元以下，亩均税收也较少，约为[X]万元左右，这表明这些企业的土地利用效率有待提高。社会效益指标包括就业人数和产业带动系数。就业人数反映了工业用地对社会就业的吸纳能力，是衡量工业用地社会效益的重要指标。新北区的一些大型工业企业，如理想汽车，拥有大量的员工，为当地居民提供了丰富的就业机会。产业带动系数用于衡量工业用地所承载产业对上下游相关产业的带动作用。例如，新能源汽车产业的发展不仅带动了汽车零部件制造、电池研发等相关产业的发展，还促进了物流、售后服务等产业的繁荣。通过计算产业带动系数，可以评估工业用地在区域产业发展中的重要性和影响力。生态效益指标选择单位产值能耗和污染物排放达标率。单位产值能耗反映了工业生产过程中的能源利用效率，能耗越低，说明能源利用效率越高，对环境的压力越小。在新北区，一些高新技术企业通过采用先进的生产技术和设备，降低了单位产值能耗，实现了能源的高效利用。污染物排放达标率是指企业排放的污染物达到国家或地方规定排放标准的比例，它体现了工业用地对生态环境的保护程度。新北区加强了对工业企业污染物排放的监管，促使企业加大环保投入，提高污染物排放达标率，以实现工业发展与环境保护的协调共进。4.2评价方法选择4.2.1层次分析法层次分析法（AnalyticHierarchyProcess，简称AHP）是一种定性与定量相结合的多准则决策分析方法，由美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代初提出。该方法的基本原理是将复杂的决策问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关联影响以及隶属关系将因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型，从而最终使问题归结为最低层（供决策的方案、措施等）相对于最高层（总目标）的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定。运用层次分析法确定各评价指标权重，主要包括以下步骤：建立层次结构模型：将工业用地利用绩效评价问题分为目标层、准则层和指标层。目标层为工业用地利用绩效评价；准则层包括土地利用强度、经济效益、社会效益、生态效益四个方面；指标层则由具体的评价指标构成，如容积率、建筑密度、亩均产值、亩均税收、就业人数、产业带动系数、单位产值能耗、污染物排放达标率等。构造判断矩阵：通过专家打分的方式，对同一层次的各因素关于上一层次某一因素的相对重要性进行两两比较，构造判断矩阵。例如，对于准则层中土地利用强度、经济效益、社会效益、生态效益四个因素，专家根据其对工业用地利用绩效的重要程度进行两两比较，给出相应的判断值。判断矩阵元素的标度通常采用1-9标度法，其中1表示两个因素具有同样重要性，3表示前者比后者稍重要，5表示前者比后者明显重要，7表示前者比后者强烈重要，9表示前者比后者极端重要，2、4、6、8为上述相邻判断的中间值。层次单排序及其一致性检验：计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量，将特征向量归一化后得到各因素对上一层次某因素的相对重要性排序权值，即层次单排序。为了检验判断矩阵的一致性，需要计算一致性指标（CI）和随机一致性指标（RI），并计算一致性比例（CR）。当CR<0.1时，认为判断矩阵具有满意的一致性，否则需要对判断矩阵进行调整。例如，对于某一判断矩阵，计算得到最大特征根为[具体值]，一致性指标CI=[计算值]，随机一致性指标RI可根据矩阵阶数从标准表中查得，若计算得到的CR=CI/RI<0.1，则该判断矩阵通过一致性检验。层次总排序及其一致性检验：计算同一层次所有因素对于最高层（总目标）相对重要性的权值，即层次总排序。从最高层次到最低层次依次进行，最终得到各评价指标的权重。同样需要对层次总排序进行一致性检验，当CR<0.1时，认为层次总排序结果具有满意的一致性。通过层次分析法确定的各评价指标权重，能够反映出不同指标在工业用地利用绩效评价中的相对重要程度，为后续的综合评价提供了重要依据。例如，经过计算，若经济效益指标的权重较高，说明在评价工业用地利用绩效时，经济效益是一个较为关键的因素。4.2.2综合评价法综合评价法是一种将多个评价指标的信息进行综合，以得出总体评价结果的方法。在工业用地利用绩效评价中，采用综合评价法将各评价指标的得分进行加权汇总，从而得出工业用地利用绩效的综合评价结果。具体步骤如下：首先，对各评价指标进行标准化处理，消除不同指标量纲和数量级的影响，使各指标具有可比性。标准化处理方法有多种，如极差标准化法、Z-score标准化法等。以极差标准化法为例，对于正向指标（指标值越大越好），标准化公式为：x_{ij}^*=\frac{x_{ij}-\min(x_{j})}{\max(x_{j})-\min(x_{j})}；对于逆向指标（指标值越小越好），标准化公式为：x_{ij}^*=\frac{\max(x_{j})-x_{ij}}{\max(x_{j})-\min(x_{j})}，其中x_{ij}为第i个样本的第j个指标值，x_{ij}^*为标准化后的指标值，\max(x_{j})和\min(x_{j})分别为第j个指标的最大值和最小值。然后，根据层次分析法确定的各评价指标权重，计算工业用地利用绩效的综合评价得分。综合评价得分公式为：S=\sum_{j=1}^{n}w_{j}x_{ij}^*，其中S为综合评价得分，w_{j}为第j个评价指标的权重，x_{ij}^*为第i个样本第j个指标标准化后的得分，n为评价指标的个数。通过综合评价法得出的综合评价结果，能够全面、客观地反映工业用地的利用绩效水平。根据综合评价得分的高低，可以对不同工业用地地块或企业进行排序，从而识别出高效利用和低效利用的工业用地，为后续的土地管理和决策提供科学依据。例如，若某工业用地地块的综合评价得分较高，说明其在土地利用强度、经济效益、社会效益和生态效益等方面表现较好，土地利用绩效较高；反之，若得分较低，则表明该地块存在一定的问题，需要进一步分析原因并采取相应的改进措施。4.3评价结果分析4.3.1绩效等级划分根据综合评价结果，运用合理的划分方法，将新北区工业用地利用绩效划分为不同等级，具体划分为优秀、良好、中等、较差四个等级。划分标准主要依据综合评价得分，设置相应的得分区间来界定不同等级。例如，综合评价得分在85分（含）以上的工业用地划分为优秀等级，这意味着该等级的工业用地在土地利用强度、经济效益、社会效益和生态效益等方面均表现出色。得分在70-85分（含）之间的为良好等级，此类工业用地在各方面表现较为良好，具备一定的优势，但仍有提升空间。得分在55-70分（含）之间的属于中等等级，该等级工业用地在部分方面存在一定的问题和不足，需要进一步优化和改进。而得分低于55分的则判定为较差等级，这类工业用地在土地利用的多个方面存在明显问题，利用绩效较低，急需采取有效措施进行整改和再开发。通过对新北区[X]个工业用地样本的评价，其中优秀等级的工业用地有[X]个，占比[X]%；良好等级的工业用地有[X]个，占比[X]%；中等等级的工业用地有[X]个，占比[X]%；较差等级的工业用地有[X]个，占比[X]%。从不同等级的分布情况来看，新北区工业用地利用绩效整体呈现出一定的差异性。优秀和良好等级的工业用地主要集中在常州国家高新技术产业开发区等核心区域，以及一些发展较为成熟、产业集聚度高的工业园区。例如，天合光能、星宇车灯等企业所在的工业用地，凭借先进的生产技术、高效的管理模式以及良好的产业配套，在土地利用绩效评价中获得了较高的得分，被划分为优秀或良好等级。而中等和较差等级的工业用地则分布相对较为分散，部分位于传统工业园区，一些老旧企业由于设备陈旧、技术落后、管理不善等原因，导致土地利用效率低下，经济效益产出不高，在评价中得分较低，处于中等或较差等级。4.3.2结果分析与讨论对不同绩效等级的工业用地进行深入分析，发现影响其利用绩效的因素是多方面的。对于优秀等级的工业用地，主要影响因素包括先进的生产技术和设备、科学的企业管理模式以及良好的产业集聚效应。这些工业用地所在的企业通常注重技术创新，不断引进先进的生产设备和工艺，提高生产效率和产品质量，从而实现了较高的亩均产值和亩均税收。科学的企业管理模式能够优化生产流程，合理配置资源，提高土地利用强度，如通过建设多层厂房、合理规划厂区布局等方式，提高了容积率和建筑密度。良好的产业集聚效应使得企业能够共享基础设施、技术和人才资源，降低生产成本，促进产业协同发展，进一步提升了工业用地的利用绩效。良好等级的工业用地在技术水平和管理能力方面具有一定优势，但与优秀等级相比，在产业创新能力和生态环境保护方面还有待加强。部分企业虽然具备一定的生产规模和经济效益，但在研发投入、新产品开发等方面相对不足，产业创新能力较弱，限制了土地利用绩效的进一步提升。在生态环境保护方面，虽然能够达到污染物排放达标要求，但在节能减排、资源循环利用等方面还有提升空间，需要进一步加强环保意识和措施。中等等级的工业用地存在的问题较为突出，主要表现在土地利用强度较低、产业结构不合理以及企业创新能力不足。一些企业由于厂房建设年代较早，规划设计不合理，容积率和建筑密度较低，土地资源未能得到充分利用。产业结构方面，部分企业处于传统产业领域，产品附加值低，市场竞争力弱，经济效益产出不高。同时，企业创新意识淡薄，缺乏对新技术、新产品的研发投入，难以适应市场变化和产业升级的需求。较差等级的工业用地问题最为严重，除了上述中等等级工业用地存在的问题外，还存在土地闲置、企业经营困难甚至停产等情况。这些工业用地往往由于企业市场定位不准确、经营管理不善、资金链断裂等原因，导致项目建设停滞或企业停产，土地长期闲置，不仅造成土地资源的浪费，还对区域经济发展和城市形象产生负面影响。为提高工业用地利用绩效，针对不同等级的工业用地，应采取相应的途径和方法。对于优秀和良好等级的工业用地，应进一步加大政策支持和引导力度，鼓励企业持续创新，加强产业集聚，提升产业竞争力。例如，设立产业创新专项资金，支持企业开展技术研发和新产品开发；加强工业园区的基础设施建设和配套服务，促进企业之间的交流与合作。对于中等等级的工业用地，应引导企业进行技术改造和升级，优化产业结构，提高土地利用强度。政府可以出台相关政策，鼓励企业淘汰落后产能，引进先进设备和技术，提高生产效率；通过土地整治和再开发，提高容积率和建筑密度，实现土地的集约利用。对于较差等级的工业用地，应采取更为有力的措施，如依法收回闲置土地，对经营困难的企业进行帮扶或重组，推动低效用地的再开发。政府可以组织专业团队对企业进行诊断，帮助企业解决经营管理中的问题；对于无法继续经营的企业，通过市场机制，引导其他有实力的企业进行收购或重组，实现土地资源的重新配置和高效利用。五、常州市新北区低效工业用地识别与成因分析5.1低效工业用地识别5.1.1识别标准与方法依据前文构建的工业用地利用绩效评价结果和相关标准，确定新北区低效工业用地的识别标准。在定量标准方面，将容积率低于1.0（特殊行业除外）的工业用地初步判定为低效用地。若容积率达标，但区域内存在较多连片空闲土地，面积占比超过一定比例（如15%），也认定为低效工业用地。投资强度、亩均产值、亩均税收等指标低于地方标准的，同样属于低效工业用地范畴。例如，江苏省规定国家级开发区新建工业项目亩均投资强度一般应不低于350万元，若新北区某工业用地亩均投资强度低于此标准，且亩均产值低于520万元、亩均税收低于30万元，则可判定为低效工业用地。定性标准方面，因企业自身原因超过土地出让合同约定动工期限6个月不满1年未动工的；超过土地出让合同约定的竣工期限2年未竣工的；已按土地出让合同完成开发建设，但竣工验收后1年以上未投产的；已建成投产后停产或处于半停产状态2年以上的；布局散乱、利用不集约、建筑危旧废弃或纳入城镇低效用地再开发的；经工信部门认定为淘汰落后和化解过剩产能项目以及环保、市场监管、应急、税务等行政部门及其他法律法规和政策明令禁止或达不到规定要求且不进行改造升级的相关用地，都可认定为低效工业用地。在识别方法上，采用资料查阅与实地调查相结合的方式。首先，收集新北区工业用地的相关资料，包括土地出让合同、规划文件、企业工商登记信息、税务申报数据等，从资料中提取容积率、投资强度、亩均产值、亩均税收等定量指标数据，初步筛选出可能的低效工业用地。例如，通过查阅土地出让合同，获取土地的出让时间、约定动工和竣工期限等信息；从税务部门获取企业的税收数据，计算亩均税收。然后，对初步筛选出的地块进行实地调查，核实土地的实际利用情况，包括厂房建设情况、企业生产经营状态、土地闲置情况等，根据定性标准进一步确定低效工业用地。实地调查时，观察厂房是否存在危旧废弃现象，询问企业工作人员了解生产经营状况，查看土地上是否有明显的闲置区域等。5.1.2低效工业用地分布通过上述识别标准和方法，对新北区工业用地进行全面识别，分析其低效工业用地的分布情况。从区域分布来看，新北区低效工业用地主要集中在部分传统工业园区和镇域工业集中区。在薛家镇，由于部分企业发展历史较长，早期规划不完善，存在一些土地利用粗放、布局散乱的工业用地，导致该区域低效工业用地占比较高。例如，薛家镇的某些老旧工业园区，部分企业厂房建设年代久远，建筑密度低，容积率仅为0.8左右，且周边配套设施不完善，影响了土地的利用效率。罗溪镇部分区域也存在低效工业用地，主要是一些小型企业集聚的区域，由于企业规模较小，技术水平有限，难以形成规模效应，土地产出效益较低。而在常州国家高新技术产业开发区等核心区域，由于产业集聚度高，企业技术和管理水平相对较高，低效工业用地占比较少。从产业分布角度分析，低效工业用地在传统制造业中分布较为集中。纺织、机械加工等产业，由于技术含量相对较低，市场竞争激烈，部分企业经营困难，导致土地利用效率低下。一些纺织企业，由于设备陈旧，生产工艺落后，产品附加值低，亩均产值和亩均税收远低于新北区平均水平，厂房也存在闲置或半闲置状态。而在新能源、新材料、高端装备制造等新兴产业中，低效工业用地相对较少。这些产业的企业通常注重技术创新和管理提升，对土地的利用效率较高。例如，天合光能等新能源企业，通过不断技术创新和规模扩张，实现了高效的土地利用，亩均产值和亩均税收较高，不属于低效工业用地范畴。5.2成因分析5.2.1政策因素政策不完善和执行不到位在很大程度上影响了工业用地的高效利用。在政策完善性方面，部分政策未能充分考虑新北区产业发展的动态变化以及土地利用的实际需求。在产业扶持政策上，对新兴产业的支持力度虽有体现，但在政策的持续性和精准度上存在不足。一些新兴产业项目在落地初期得到了一定的政策优惠，但随着企业发展，后续政策支持未能及时跟上，导致企业在发展过程中面临诸多困难，影响了项目的推进速度和土地利用效率。部分政策在制定过程中缺乏充分的调研和论证，与实际情况脱节。例如，某些土地供应政策对企业的准入门槛设置不合理，一些中小企业因无法满足过高的准入条件而难以获得土地，导致土地资源闲置；而一些大型企业在获得土地后，由于市场变化等原因，未能按照原计划进行开发建设，造成土地低效利用。政策执行不到位也是导致低效工业用地形成的重要因素。在土地监管政策的执行过程中，存在监管漏洞和执法不力的情况。对于一些企业违反土地出让合同约定，擅自改变土地用途、延期开发建设等行为，未能及时进行有效监管和处罚。部分地区对企业的投资强度、容积率等指标的监管不到位，使得一些企业在建设过程中未能达到合同约定的标准，造成土地资源的浪费。在产业政策的执行方面，存在政策落实不到位的问题。一些鼓励产业升级和转型的政策，由于缺乏具体的实施细则和配套措施，在实际执行过程中难以落地，导致企业无法享受到政策红利，影响了产业升级的进程，进而造成工业用地低效利用。5.2.2经济因素经济结构调整和市场需求变化对工业用地利用产生了深远影响，是导致低效工业用地产生的重要经济因素。随着经济的发展，新北区积极推进经济结构调整，传统产业占比逐渐下降，新兴产业快速崛起。在这一过程中，部分传统产业企业由于技术创新能力不足、市场竞争力弱等原因，难以适应经济结构调整的要求，面临生产经营困难，甚至停产倒闭。这些企业所占用的工业用地往往处于低效利用状态。一些传统纺织企业，由于设备陈旧、生产工艺落后，产品附加值低，在市场竞争中逐渐被淘汰，其厂房和土地长期闲置或半闲置，造成了土地资源的浪费。市场需求的变化也对工业用地利用产生了重要影响。随着市场需求的不断升级和变化，一些企业的产品无法满足市场需求，导致产能过剩，企业经营效益下滑。例如，在新北区的一些机械加工企业，由于未能及时跟踪市场需求变化，产品更新换代缓慢，市场份额逐渐被竞争对手抢占，企业生产规模不断缩小，土地利用效率低下。市场需求的不确定性也增加了企业的投资风险。一些企业在进行投资决策时，由于对市场需求的预测不准确，盲目扩大生产规模，导致土地过度开发，而当市场需求未达到预期时，企业面临产能过剩和土地闲置的问题。此外，经济形势的波动也会影响企业的生产经营和工业用地利用。在经济下行压力较大时，企业面临资金紧张、市场需求萎缩等问题，往往会减少生产投入，甚至停产停工，导致工业用地低效利用。5.2.3企业因素企业自身的经营管理水平和技术创新能力对工业用地利用绩效有着关键影响。在经营管理方面，部分企业缺乏科学的规划和管理理念，对土地利用的重视程度不够。一些企业在项目建设过程中，缺乏合理的规划设计，厂房布局混乱，土地利用效率低下。部分企业存在盲目圈地的现象，为了追求短期利益，大量囤积土地，而实际开发利用的土地面积较少，导致土地闲置。在企业管理方面，一些企业管理混乱，生产效率低下，资源浪费严重。企业内部的生产流程不合理，导致原材料和能源消耗过高，生产成本增加，利润下降，影响了企业对土地的有效利用。技术创新能力不足也是导致工业用地低效利用的重要企业因素。随着科技的不断进步，市场对产品的技术含量和质量要求越来越高。一些企业由于技术创新投入不足，缺乏自主研发能力，产品技术含量低，市场竞争力弱，难以在市场中立足。这些企业往往只能依靠低价竞争来获取市场份额，导致经济效益低下，土地利用绩效不高。一些传统制造业企业，由于长期依赖传统生产技术，未能及时进行技术升级和改造，生产效率和产品质量难以提高，无法满足市场需求，造成土地资源的低效利用。此外，技术创新能力不足还会导致企业在面对市场变化和产业升级时，缺乏应对能力，容易陷入经营困境，进一步影响工业用地的利用绩效。5.2.4土地管理因素土地出让和监管等土地管理环节存在的问题，对低效工业用地的形成起到了重要作用。在土地出让环节，存在出让方式不合理、信息不对称等问题。部分工业用地采用协议出让方式，这种方式在一定程度上缺乏市场竞争，可能导致土地出让价格不合理，一些企业以较低的价格获得土地后，缺乏高效利用土地的动力，容易造成土地资源的浪费。在土地出让过程中，信息发布不充分、不及时，导致一些有实力的企业无法及时获取土地出让信息，错过投资机会，而一些不符合条件的企业却获得了土地，影响了土地的利用效率。土地监管环节也存在诸多问题。对工业用地的批后监管不到位，未能及时跟踪企业的开发建设进度和土地利用情况。一些企业在获得土地后，未按照土地出让合同约定的时间和条件进行开发建设，存在延期开工、建设进度缓慢等问题，而监管部门未能及时发现并督促企业整改，导致土地闲置或低效利用。在土地用途监管方面，存在对企业擅自改变土地用途的行为监管不力的情况。一些企业为了追求更高的经济效益，擅自将工业用地改为商业用地或其他用途，违反了土地出让合同的约定，破坏了土地利用规划的合理性，造成工业用地的低效利用。此外，土地管理部门之间的协调配合不够顺畅，在土地审批、监管等环节存在职责不清、推诿扯皮等问题，影响了土地管理的效率和效果，也为低效工业用地的形成提供了条件。六、国内外低效工业用地再开发案例分析与经验借鉴6.1国外案例分析6.1.1美国某城市案例以美国纽约为例，在城市发展过程中，面临着土地资源紧张、低效工业用地大量存在的问题。纽约通过一系列政策措施和创新的开发模式，成功实现了部分低效工业用地的再开发，为城市发展注入了新的活力。在政策措施方面，纽约市政府制定了详细的棕地再开发政策。“棕地”是指因含有或可能含有危害性物质、污染物或致污物而使得扩张、再开发或再利用变得复杂的不动产。针对棕地，纽约市设立了专门的规划区域，即棕地机会区，用于棕地可负担住宅建设。通过对小幅棕地地块进行整合，规划为棕地片区并对其进行综合开发。纽约市还出台了《纳税人减免法》《小企业责任减免与棕地复兴法》等法律文件，稳定州棕地清理项目提供的税收抵免，为保障性住房和工业发展项目提供税收抵免通道，降低棕地的清理成本，鼓励企业力量参与棕地治理与再开发。例如，NormanTowers项目，改造前土地与房产是空置的，清理需要挖掘超过11000吨土壤和两个地下泄漏的储油罐需要清污。该项目将地块划入到城市规划OneNewYork项目库中，享受到项目土地清理的税收抵免，降低了棕地的清理成本。同时，建造的保障性住房由纽约市住房发展公司提供免税债券融资和低收入住房信贷，纽约州住房和社区更新向其提供州级低收入住房贷款，还可以获得住房发展公司和纽约住房保护与开发公司补贴的资金。在开发模式上，纽约采用混合用途开发模式，将住宅、商业、办公等多功能融合在一个建筑内或一个区域中，提高土地利用效率。以哈德逊广场项目为例，该地区位于纽约曼哈顿，改造前主要由汽车修理厂、停车场、空地和铁路站场组成，经济发展停滞。在再开发过程中，通过“节点+交通走廊”的规划模式，强调土地的复合使用与立体化开发。在该区域建设了大量的住宅、商业写字楼、购物中心、酒店等，还配套了公园、文化设施等公共空间。这种混合用途开发模式，不仅满足了城市居民的多样化生活需求，还促进了区域经济的繁荣，提高了土地的综合利用价值。通过土地利用规划强调紧凑发展，提高了土地密度和混合使用程度，最大化了土地利用效率，同时减少了对周边土地的压力，使得区域城市空间更加紧凑，区域发展逐渐呈现可持续化。6.1.2德国某城市案例德国鲁尔区的埃森市在低效工业用地再开发方面有着丰富的经验，通过产业转型和土地整合等方式，实现了从传统工业城市向宜居宜业的现代化城市的转变。在产业转型方面，埃森市曾经是德国重要的煤炭和钢铁工业基地，但随着传统产业的衰落，大量工业用地出现低效利用甚至闲置的情况。埃森市积极推动产业转型，大力发展新兴产业和服务业。例如，将一些废弃的钢铁厂、煤矿等工业用地改造为文化创意产业园区、科技研发中心、商业综合体等。位于埃森市的关税同盟煤矿工业区，曾经是世界上最大的煤矿工业区之一，在关闭后，被改造为工业文化博物馆和文化创意产业园区。园区内保留了原有的工业建筑和设施，如巨大的厂房、高耸的烟囱等，同时引入了艺术工作室、设计公司、餐饮娱乐等业态，将工业遗产与现代文化创意产业相结合，吸引了大量的游客和创业者，成为埃森市的文化地标和经济增长点。通过产业转型，埃森市成功实现了经济结构的优化升级，提高了土地的利用效率和经济效益。土地整合也是埃森市低效工业用地再开发的重要举措。埃森市对分散的低效工业用地进行整合，打破原有用地界限，统一规划和开发。在整合过程中，注重与城市基础设施建设和公共服务设施配套相结合。通过建设便捷的交通网络，连接各个再开发区域，提高了区域的可达性。加强了教育、医疗、文化等公共服务设施的建设，提升了居民的生活质量。例如，在某一区域的再开发中，将多个小型的低效工业用地整合为一个大型的综合开发区域，规划建设了现代化的住宅小区、商业中心和公园等。在住宅小区周边配套建设了学校、医院等公共服务设施，方便居民生活。通过土地整合，实现了土地资源的优化配置，提高了土地的利用效率和城市的整体竞争力。6.2国内案例分析6.2.1浙江“三改一拆”模式浙江“三改一拆”行动从2013年开展，是指旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑三年行动，旨在全面推进改造工作，遏制违法建筑行为。在主要做法方面，浙江各地对旧厂区改造，通过对11768家企业进行排查，建立“一户一档”，录入省“三改一拆”信息管理平台，实行销号管理。对连片违法厂房进行整治拆除，如瑞安仙降街道金山村、涨岙村涉及13.28万平方米连片违法搭建厂房被拆除，专项整治活动中一共拆除违建厂房1200多万平方米，没收118.8万平方米。在政策支持上，出台相关文件，对规划调整完善、拆改土地利用、土地类别认定、历史遗留用地问题处理、供地手续办理等方面做出规定。如对不符合土地利用总体规划，但符合城乡规划和长远发展方向的再开发和拆改土地，允许剩余规划新增建设用地规模在县域内跨乡镇调整，或结合土地利用总体规划调整完善加以利用。通过“三改一拆”行动，浙江取得了显著成效。从2013-2017年，全省共拆除违法建筑43.5万个，完成“三改”项目11071个，拆违涉及土地28.83万亩，“三改”涉及土地32.58万亩，城中村、旧住宅区改造受益群众户数231万户。2017年，拆除违法建筑完成全年目标任务的180%，“三改”完成全年目标任务的234%。各地以“三改一拆”为契机，以拆促转，倒逼产业转型升级，加快“腾笼换鸟”步伐，为经济发展注入新活力。杭州市经济技术开发区利用闲置厂区扩建改造特色园区，鼓励企业厂房改造，利用现有土地进行旧厂区扩建。温州市瓯海区通过整合利用拆后土地，已完成9个共2957亩小微企业园的规划选址，其中4个年内