白沙洲三环线烽胜路交叉口地块情况说明

用地总面积：25960㎡，约38.9亩；用地性质：村集体产权产业用地（就业）；容积率：不低于2.4，不高于4.6。原地块控规容积率2.4共90亩，后因市政规划及配套设施占用50亩左右，双建村集体计划向政府申请调高容积率以补偿产业用地减少，申请调高容积率结果尚未落定；建筑用途：商业+住宅。商业面积根据我方商业规划和招商运营面积需求而定，商业总面积3-6万㎡之间。其他剩余建面做住宅开发。商业和住宅建筑规划方案以我方商业需求进行设计。青菱河南路(6车道数)项目地块宽度73.5m长度367m三环线(6车道数)三环线出口青菱河三环线入口绿化景观带绿化景观带烽胜路(6车道数)双沁二路(4车道)半径36m都市沁园小区规划道路项目地块规划指标情况双沁三路(4车道)项目地块楚天都市沁园二期（在建在售）楚天都市沁园一期（已交房）彩虹郡还建小区（已交房）沿河景观绿化带沿河景观绿化带黄家湖青菱河青菱河地铁五号线桥墩五号线白沙五路站和南三环站距离项目1.1公里路程。项目地块内部项目地块临时建筑后期将拆除楚天都市沁园二期售楼部青菱河南路，整改中烽胜路-青菱河桥路段项目地块周边四至项目地块周边交通规划项目地块黄家湖大道与三环线交会节点区域环境综合整治提升工程计划在2019年6之前全部完工，项目地块区域周边交通将成为白沙洲大道、文化大道之后，连接黄家湖片区和中心城区的第三个交通枢纽。烽胜路、青菱河南路、青菱河北路、青菱路、黄家湖大道将改造扩宽为30-40米宽双六车道。烽火大道改造扩宽为双向8车道，并于黄家湖大道无缝对接。烽胜路、黄家湖大道与三环线进出入匝道新建优化。青菱河扩宽两倍以上，打造滨河景观带。周边片区高压铁塔全部拆除，高压线路入地。项目地块周边黄家湖大道与三环线节点交通规划项目地块项目地块位于黄家湖大道与三环线立体交通的节点处，交通便捷，商业展示性良好。项目地块紧临5号线青菱河段（地上轻轨），距离5号线南三环站（项目西向）1.1公里路程，距离5号线白沙5路站（项目北向）1.2公里路程。预计完工开通时间2020年年底。地铁8号线三期从野芷湖进入黄家湖大道，设有黄家湖站，距离项目地块路程约1.8公里，预计完工开通时间2019年9月之前。项目地块周边地铁交通规划情况项目地块武汉2017-2025年地铁建设规划项目3公里范围内人口在30-40万之间3公里3公里3公里编号名称建面（万方）户数（套）人口1武汉学院45——115002武汉工商学院32.9——147803湖北中医药大学黄家湖校区43——120004武昌工学院35——127005湖北工业大学100——213356武汉城市职业技术学院南校区30——100007武汉科技大学黄家湖校区————120008楚天都市沁园一期56.83116124649彩虹郡18.71249499610东原湖光里26.9827431097211东原启城26.465002600012清江锦城18079913196413紫云府37.435121404814城开青菱城市花园30.861163465215东原乐见城362101840416黄家湖地铁小镇规划设计中——3000017金域天下60.663882555218万象新城3.6400160019巴黎春天151212484820翰林尚苑4628221128821区域还建及小产权的户籍人口0080000合计————361103项目3公里半径内有7所高校超总计10万人在校师生。截止2018年5月，其3公里范围内建成和取得预售的商品房项目超过13个，区域以刚需为主，以每户平均4人计算，总人口超过18万，另黄家湖地铁小镇规划人口3万。项目3公里范围包括洪山区青菱乡、白沙洲、狮子山街及江夏部分区域，该区域板桥社区、虹桥社区、波光霞影社区等原户籍人口聚居地，保守估计超过8万人。项目3公里范围人口保守估计超过36万。区域内整体规划为住宅区域，随着新住宅地块的推出，区域未来2-3年居住人口将超过45万。4312576198918121510111716141320项目周边三公里无类似典型集中商业，距离项目地块3.8公里的黄家湖大学城商圈参考性最强。福星惠誉东澜岸位于区域核心商圈中心，集中商业两栋楼均为三层约3万方，步行街式2层底商约1万方。集中商业1-3层平均租金水平60-65元/月/㎡，步行街式底商平均租金65-85元/月/㎡区间.项目地块周边1公里范围住宅底商租金情况：东原湖光里住宅底商80-90元/月/㎡，彩虹郡社区商业85元/月/㎡左右（受市政工程影响，仅少量商铺营业）。距离项目1.8公里的清江锦城四期规划有40万方商业，其中商场15万方，规划为区域商业中心，但目前尚未开工建设。清江锦城住宅底商租金65-75元/月/㎡区间。项目地块南湖核心商圈白沙洲五金机电建材批发专业市场华中江南建材物流市场福星惠誉东澜岸3万方商业红霞物流黄家湖大学城商圈汽车市场钢材批发白沙洲农副产品批发市场（列入拆迁）张家湾滨江产业新城5.5公里3.8公里5.4公里项目地块区域商圈概况及典型项目商业租金水平清江锦城规划有40万方商业未建，其中15万方为商场。项目地块周边典型项目商业租金情况项目名称商业性质面积（㎡）物业状态层高月租金（元）电话租金（元/月/㎡）东原湖光里一楼住宅底商56隔两层中等装修5.845001372033049780.35714东原湖光里住宅底商34毛坯411881305241731434.94118彩虹郡住宅底商70超市简装2.960001869636122785.71429东原湖光里住宅底商1341340018986114995100东原湖光里住宅底商33380015377589269115.1515东原湖光里住宅底商4843201862771865090福星惠誉东澜岸住宅底商200生意转让，不含转让费。一楼90001399559799145福星惠誉东澜岸3005210001336545907070福星惠誉东澜岸美食城档口19非典型商铺，参考性差57300384.2105福星惠誉东澜岸住宅底商212隔两层，小超市4142001343715467166.98113福星惠誉东澜岸临街1楼1254.5100001387118222780福星惠誉东澜岸一楼临街50奶茶店，生意转让600013972412982120福星惠誉东澜岸一楼临街62空置5.1930018108621768150福星惠誉东澜岸二楼5032001355400779364福星惠誉东澜岸1-2层300生意转让，不含转让费。共两层250001860711147783.33333清江锦城临街一楼60餐饮店，一楼生意转让39001587242117865清江锦城临街一楼6045001366720358375清江锦城临街一楼91超市转让63401808626196669.67033清江锦城临街一楼8055001599420420068.75项目地块租金水平初步预估项目地块长方形，占地面积2.7万方，裙楼盒子商业计容面积不超过6万方。简化计算，取可租面积4万方，共三层。项目地块目前可比项目为福星惠誉东澜岸商业。对比区位，项目地块辐射学生客群量相似，但本案周边住宅较为密集，1.5公里范围内辐射人口显著高于东澜岸商业项目。保守估计，项目地块目前商业租金水平可达到65-70元/月/㎡。项目实际投入招商运营预计三年后，三年后地块周边配套和居住氛围成熟，预计租金水平可达75元/月/㎡左右。项目商业建面3-6万方之间，用地性质为国有划拨产业用地，